深圳房地产调控政策效果如何?
3月25日晚上，深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》房地产调控政策。这是随上海政府出台房地产调控政策之后，第二个城市出台房地产调控政策。对于该政策出台之后，对深圳的房地产市场影响如何，对全国的房地产市场又会产生多大影响，目前众说纷纭，莫衷一是。因此，要评价深圳市房地产市场调控政策的效果，既要看该政策的基本内容，也得看当前深圳房地产市场的背景条件，只有这样，才能给出一个适当的判断。
首先深圳市的房地产市场的房价经过一年来的疯狂炒作已经到无可复加的地步，不仅一年来深圳的房价上涨了50%以上，而且这种房价上涨已经冠名全球，上一年深圳的房价上为全球第一，而且比涨得第二快的新西兰奥克兰市还要高一倍以上。这样的房价疯狂上涨，除了是住房投机炒作之外，任何一个住房消费者都只能望洋兴叹或感到无奈。
所以，近一年的深圳房价疯狂上涨，完全是在政府的政策怂恿下，疯狂炒作的结果。很简单，在这一年多的时间里，深圳的房地产市场，越是房价上涨快，投机炒作者越是涌入市场，这样不仅让房价推得更高，也让住房的销售全面增长。但是当住房的销售全面下降时，房价则不下跌或下跌也只些许。这就使得深圳房地产市场投机炒作的特性暴露得淋漓尽致。
而深圳的房地产市场为何会投机炒作得如此疯狂，房价上涨会如此疯狂，这是与住房的供求已经没有多少关系，完全取决于政府的房地产信贷政策及房地产投机炒作资金的易获得性。可以说，2014年930央行救房地产政策推出以来，不仅让住房按揭贷款利率降低到历史以来最低水平，让住房按揭首付比例降低到历史最低水平，而且过度宽松的信贷政策让大量的流动性流入了房地产市场。所以，央行过度扩张的信贷政策是深圳房价疯狂上涨的第一大功臣。还有，深圳的金融市场非常发达，互联网金融公司、小贷公司、私募基金等众多，从而让许多没有资金住房投机炒作者通过这些公司的首付贷涌入房地产市场，从而造就深圳房地产市场一年来的房价上涨疯狂。
从深圳政府出台的房地产调控的政策内容来看，主要分为以下几个方面。一是多渠道地增加住房供应，而且是这该政策第一条，也是深圳政府稳定房价主要政策；二是发布购房新规，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房；三是二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。购买第一套住房的首付3成；四是结合前期深圳市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。而其政策要求更多的是强调行业自律。要让这些企业来自律，说了等于没有说，在暴利面前，这些企业肯定会采取更多规避方式让其资金流入房地产市场。
从调控政策的内容来看，能够影响深圳疯狂房价不再疯狂上涨的政策主要有两个方面，一是对首付贷的严格禁止。这对那些手头资金少或没有资金的房地产市场疯狂炒作者来说，全面提高了进入市场的门槛，从而让一些疯狂投资者无法进入市场。但是这里有一个问题，这是假定市场预期房价下跌的情况下是如此，如果房价还会疯狂上涨，那么这些疯狂投机炒作者同样可以找到化解当前这种禁止首付贷后其他资金及方式，要想禁止他们进入房地产市场并非是容易的事情。对于提高首付比例，在房价下跌时能够起到一定的作用。如果房价上涨，所起到的作用同样有限。就如禁止现有方式的首付贷一样。
至于限购提高缴交社保金的年限，即由一年提高到三年，能够起到的作用同样不大，只要房价还在上涨，住房投机炒作者就有方式来化解，只不过提高了一些其投机炒作成本而已。至于多渠道增加住房供给，因为当前的房地产政策根本就没有用税收的方式把住房投机炒作与住房消费区分开，在这种情况下肯定是住房投机炒作者当道。如果住房市场是投机炒作者当道，而央行又采取过度扩张的货币政策，那么住房投机炒作需求可以是无限大，增加最多的住房供给对遏制疯狂房价上涨所起到作用十分有限，甚至于没有作用。所以这两项房地产调控政策所起到作用也不大。
也就是说，在央行过度扩张的信贷政策没有改变的情况下，仅是采取禁止首付贷及些许提高首付比例，对房地产市场价格疯狂上涨所起到作用短期内会有些，但长一点时间看，如果深圳房价上涨的预期没有改变，那么所起到的作用十分小。因此，整个市场未来如何走，还得进一步观察。