浙江房地产项目开发流程大全

浙江地产房项目开流程发大全

第

一：项目章决阶段策第二章：前 准备期阶 段一、取获地土使用权二 、征地拆，申迁办取得《并屋房迁拆许可证》三 、划设规计四、 建项设目建报登记申请，招，办理招标投标手标，续定确察勘五、申办《 施许工证》可 、六标招第 章：三程建设工段阶1、施 工用水电通讯及路线接通保证，施需工 2要、施场地平工整，到施工达条件 、施3工道通疏通满足施工，运输条件4、 施工图及施纸工资准备料 5施工、料材施工设和备准备 的、6时临用或临时占道地续手理办7 施、工可许文及批办理开手续工8 、定确水准点座与控制点，标行现进交场

验

9

组织图、会审纸设、计交底10 、编工程制进度划计 11、设、施工计、监理单的协位 调四第：项章目售销阶 一段申办、销《许可证》 售二商、房销售品按及办揭 理、申请竣三工收验，取得《筑工建程工竣收备案验证》四 申办建设、工程划验收规五、 行进权属记登取，得商品《权房证明书属》 六、业物移 第交五：章付使交用段 阶开从、建发、设营经管、的理程上讲，房序产地发一开可般为五个阶分，即段行可 性研和究项决目阶策段建、前设期备阶段准、设阶建段、销阶售和交付段使阶用。段第 章： 一目项策决阶段产 发项目经董事会（企业主）批准初开步立后，项由转企业略战发研究中心展（划策部） 进行行可性究。 1、研行可性究研的容 可行性内研究的根本目是的实现项决策的目科化学民、主化，少减避或免投决资的策失误， 提项目开发高建的经济设社、和会境效环益 。可行性研究主要的容内：有 (1项)概目况 ;2(开)发目项地用现的调查场及迁安动;置( )市场分析3和建规模的确定; 设4)规划设(计影响环和保境;护(5)资 源给及资供本运作方;案

(6)

境影响和环境保环; 护7()目项发模式开、织组构机、位岗求、管理费需的研究用; (8)发开设节建点计;划 (9)项目济经社及会效益析分; (10结)及建论。议2 、行性可研究员知识成组：成济经、师市场析分家专房、地产专、建筑工程家专、家 财师及律师会 3。可行、研性的工究作阶段 ）投1资会机研究。该段阶主的要务任对投资项是目主是要土进地初行摸底步和意性谈向 ，判并投对项目资或资投方提出向建议，即在定的一区地部门内，和自然以资源市场的和调 查测预为基础寻，最有找的利资机投会。资投会机究相当研粗，略主依靠要笼统的估 而计是依靠不细详的析。分如果会机研认究可为的，行可以就行进一阶段的下工。作 2初步可）行性研，究称“预可行性研亦” 究在。机研会究基础上的，一进对步项建目设的 可性与潜

能在效益行进论证析分。3 详细可行性研究，即通）所说常可的性行研。究细可详行研性究是发开设项目投资决建 策基础的是，分析项在目技在上术财务、上经、上济可行性的后作出资与投否策的关键 决骤。 步、4行可性究研按5 个步骤进行 ： (1项目)公司受委托或接集团司董公会立事; (项2)查研究;调( 3方)案选与优择;化 4()务评价财和经评济;价 (5)制编行性研究可报。告 5集团公司董事、会通，批过准正式立，项目项入进前开期发段。 阶第二：章期前备准阶段一 、获 土取使地用权 开发。获商取地使土权用主要的方：式

）1通行政过拨方式划得取；2） 旧改城造取得中标块地国有地土使权用 ；）转3取得；让4） 让出方式取（招标得、拍、卖议出让三协方式） 种 ；）联合开5并发有关报主部管立门项、批后取审得 ；6）通过法裁决取得司 ；）通过兼7、收并等股权购重组式取得。方 开发商获取地土用使的程序土权使用地权有出让偿方的： 出让方式是式政指府作为国土有地的表以什么形代或式序将程有土国地用权使让土与地 使用。按者《照华人民中和国城共镇国有地使用权土出让和让转行暂例》国有土条使地权 用的出方式让三有种：协议、招、拍卖。协标议出让土地指使用权有意的让受人接直向有 国地土的代提表出有使偿用地的土望愿， 由国有地土的表与有意代让受人行一进一的对判谈和 切、协磋出商土让地使用权有的关事宜这的样种出一让方式。 标招让是指在出定的指期限内，由合符条件的位单者个人以书或投面形标式，竞投某段 土地使用权地，招由人根据一定标的求择要确定优土地用者使（土地使用权受让即人的出） 方式让。招标方式出让以土使地权，不仅要明确用合双方当事人的同权利务义，且要而 确投明的效力及标招人标招在期标限应负的内任责。 拍等卖称又竞投有些，方也叫地拍“”让 。是它由土指所地者代表在有定指的间、地点时 ，织符合条件的组土使地用权意受有人到场， 让所出就使让权用土地的开叫价竞投公 “， 按 高者得”价的原确则定土使用权受让地人一种的让出式方。依《招照标卖挂拍牌让出有土 地国用使规权》 ，建设用地定凡属于营性利商品房的发开、旅、商游业娱乐、用等途，必的 通过市土地须交易中挂心牌出让国有地使土用权，并取《得交成确书》 ，然认签订《后 有国土使用地出权合让》 同 。发商开取得《国土地使有用权让合出》后同，建管到处理办筑方建案报建手续，至地籍处 办理地土证登手续记。属协议出 让的办理，土登地时应提交记下资料以： ）1《 地出土合同让《划》决拨书》或

定

转让文； 批 、）开2商营业发照执组织或构机代证码，地产开房资质发 3；）属增建设用地新，应提的供建《用地设准书》 ；批存量属用地，的应供提原土地用者 使地权源土资。料

4

）：20100 形图 地 份； 52）加了盖权属“审核已”宗的地图、地籍各图3 份 6） 地上着物权附属明证； ）7土登记申地请；书8）土地 记登人法代表证明身份证明； 和）9土地登记托委。书送土 主地管部门。 1（）土使地权出用让 管理部地负责办门土理使地用权出和让拨土地划用使转让权需办补让手出续的审和核报批工 ，远郊作区、房地局县负办责不理 足10亩土 使地权出让和转让用拨划地需补土出 让手续的办核和报审工作。 批2（）地使土用权划拨房 局负责办地 理10 亩以上（含 1 亩0）城镇的设建地用的划手拨续。、县房区局负责地办 理1 0以下亩城镇的设建用地的划手续。拨（ 3）征用地土 用耕征地1 00 亩0以，上其他地 20土0 亩0上，以政府部由审核后门报务院批准国。 用征耕 3地 亩上以100 0 亩下，其他以土 地1 亩以上0 002 0亩以，由下民人政府准。批征用耕 地3 亩下以其他土地 10 ，亩以，下由区县（人）民府政准。批（4）地价评估 房市地负责局近城区、郊县土 出让和转地划让拨土地补需办让手续出地的价评工估作及评估 报的审查告、价地审和报核批作工标招受让土使用权地申程请。序 1( 用地)者见招到标公后到指定告地点取招标索文件 。(2) 用地到市者区、 县或地局或其它部门了解情房， 况行进询， 并咨出让地到实地块察勘，搜 资集。料 3) (地者进用行投资析。分(4 )指定到地办理投资登点，记提企交业工营业商执、法人照格资明、证银资行信证明

并，规定按缴投纳标证保。 (金)5 用者填地写标书送投指达方进定行投。 标6) (收中到通标书后知由企，业定法表代人或权授表代人市与区或县房、地签订局地土使 用出权合同，并让按同的合规定付支总价地的一款定比例为作金定 。(7)按 合的约定同付余款支。付清 04地价%后款向市区或县、地房局领临时申有国地土使 用，证清全部付价后地向或市、县房地局区请申正国有式土使地用。证拍 受卖让地土用使申权请程： 序()1 地者见用拍到卖告到公指定地索取拍卖点文。 (2件)用 者地市或到区、 县地局房或它其部门了解况，情 行进询， 并到出让地块咨地勘察实， 集搜资料 (3) 。地用进行者投资析分 (4)。到 定地点办理竞指投登，提交企记工业商照、法人执格资明证银、行信证资明并，按 规定缴纳竞保证金。 投() 5地用者指定到地点取领竞叫。 (牌6) 用地者规定在间、指定时点到拍地卖场现参竞加。投( )7

企业法定表人或代权代授表与人市区或、县房地签订局土使用地出权合同让，按规并 定支付地总价的一定款比例作为金。 定8)按(合的约同支付定余。付款清 04%地价款后向或区市、房地局县申领临国有土地时使用 ，付清证全部价款地市向区、县或地局申领正式国房土地使有证用。 经属性营开用地发的开，商发通招过、标挂、牌竞或买议出让程序取协《成交确得书》 。认凭此书办 理地出土让或划拨手续进行土地登记，取得，《国有地土用使证权》 。二 、地拆征迁申，办取并《得屋房迁拆可许证》。 市城房拆屋迁是对市规划区内国城土有上原有地的屋及其房属物等，附不应适经济社会 、展需发要的分部行进拆重除建使城，的整体功能得到改市善和提。 高1、迁方式拆： 1）政组织拆迁：府要主通指过租、批旧城改造式取得方土地用权所使及拆涉迁。2） 迁拆人行拆自：这是大型迁地产房司常公模式，但要申请拆用迁可证许。

3拆迁人委托拆迁：适）用发开商缺乏迁经拆验委时托专门事房屋从迁工作的单位进拆。行2、 迁拆主要内的容括：包( 1)屋拆建，如房旧房改造危； (2)市功城能、地布局和用间结构空调的，整如住区居、商区业车、站生、活服务设等施公共 建筑建设的和改造 (3；环境治理，如扩)展地绿治、污染工理程。因此等，市房屋城迁拆是伴着城随建设项市 进目行，是城的市建的设要重成组部分尤，其旧是城造改中一个的要环节重，于建处设项 的目前工作期段阶。 、3申办拆许迁证可应交提以申下报料资： ）1写《城市填屋房拆申请迁表一》五式份；2） 建项目设准批件；文3） 建 设用地规许划证可； ）4国土有地使用权批文件准建设（用批地准或书划拨定决） 书）拆5代迁办单和评位机构估资料 。）6迁安拆计置和方划； （案拆红线迁范内围屋面积房、数、户质、性用等基途情本况拆 迁；式方；拆期迁；还限建方及式还期限；产权清晰的安建置用房明证；迁补拆偿资金来 及预算资金源额度。 ）7 有关金）融机构具出拆迁补偿安的资置证明。 金根《市城市房屋拆迁管据实施理法办》的定规，屋拆房迁理管部在收门申请之日到 起3 0日内，申对请审查完毕。合符件条，依的法取拆收迁理费（管住为 7宅 /元平方米非， 住宅 3 为/元方米）平， 颁房屋发拆许迁证。开发可商取《房屋拆得迁可证》许，即可后织 拆迁组并，拆迁与人订签安补置偿议。协置补安偿共三种有方式一，是币安置货二是，房现安置 ，三就是或异地还建。地迁拆完毕，后申请迁验收拆取，得《房拆屋验迁收合格证》。 三 规划、计设 建设程规工管理的划要主

内容：有建筑管理道路、管理管、线理、审定设计管案、核方发 建设程规工许可证划 在已。发开用使城镇国的有地土围范，项规划申目的报本基步是：骤( 1在)目建项议书报或可行批性研究告编制之前，开发商报向规要划申报规局要点，规 划划管部门应理要在通知书中对批复时的点参考依据

；

2)(项目建议书在批后复开发，商向规划应局申项报目选、址点定即向，请申位单下选 发址划意规通见书知对，目项用地位的、置积、范面围等供较详细的提意，见并同时须达下 规设划计件条；( 3规)设计划条，件项是选目址，后由设建位申单，规划部门请下的达委托设机计进构 行规划案方设的计依据性文件开。发商在成方案完计后，设向规须划门提部审出定申请 (4)；过审通的定计方案设，编制初是设计步或施图工的依，据是也取得建设用地规划许 证的必备条件； (可5开)发商据审定的依设计方通案书和知行性可研报究告批复并，规在划管主部征询土 地及拆迁门门有关部用地拆迁安置的及意见后，向应规划申领局设用地规建许划证可，证该是取 得地使土用的权必备文；件(6 申)建设工领程规许划证可，是在目列项年入正式计度后，申划办请理开手续之前， 需进工行的证验程工建符设合规要求划的后最法定序，程该证申开办工必的文备件。 行营利性的房进地开产发，必须取 得有土地国用使才能权进。行 《城房地市产理管》法根 据有的规关定，地产房发开地用一级场取市方式有得两：种出让和划拨即通。出让方过式取得 使用权法律凭证是国的土地有使用证权：通 过划拨取土地使得权用临的证件时是设用建地批准书 划拨决或定。书1、 办申项选址目定点，取得建《设目选址项意书》见《建和用设规地许划可证》。并 取 《得建项目设选址意见》的附件书：规设计（划土地使用）条件1 建）项设选目址请 申城市规划行政管主部门根据市全经济会发社展略策城市、体总规、分区划划、控规性详制 规划细各等规划，级照按国《家市规划城法《建设项目》选规址管划办法》等，理虑考 建、 设目项的求要，规定在限内提期出划规方的初审意见和选址意见。此后面由，市规城划行 政管部主会同土门管地理门部并征项目求所及涉到有的关部的门意，见对初 意见及审其 址提选复审意见，出对于意同的目项报政审批府后，在规的定审批期内核限发目项选址见意 书建设。目选项意址见书的主要容内应括包建：设目的基本情项和建设项目况划规选址的 主要据。依 ）申2办设建用地划规 城建设市用地规管划理基的是本据城市规依划确定的同地段不的地土使用质性

和总体布 局决，建设工程定可使用哪些以土地不可以使，用哪土些，以及地满在建足设项目功能和 用使要的求前提下，何如经济、合理地用使土。城市规划地行政主管部门城市用对进地行统一 的规管理划，实严行的格规控划制实施是城市规划基的本保证。 3委托）计设位设计单，审设送方计案 申。规划要报：点

规划点要计划立是项建或工程可行性设研的规究划本基依。 据划部门计以可要开求发位单初始 规部划对门开发于目项意见的再，行定对可决性行研究报告的复批。当建设单位完 计成报划批手续后，应到之规部门申报划址选定点以获，选址规取意见划知通书申选报定址点 。办理上“述一一证”时书需，提交下以申资报料： 1建）用地设申请；2） 地房开产单位发业执营和资照证质书 ；）土地使用证3或地权属土明证 4） ；：10200地形图。 开 商取发《得建项设选址意见目书》《建及用地设划许规可》证后，可同步即到a/建 管处 理办规划案报建手方，续取《建设得程规划工可证》 许b；到耕/处办保土地征理、转 用手用续取得《，设建用地批准》书 。土地到利处办理土地用让合出同划或手拨续签，《国 有订地使土用权出让同合或》取得《设用地建划拨定决书 。》c到地/处办籍理国《有地土 用权使证 ；》到迁拆处办理拆《许可证》 ；迁 2、持划规方和案筑建方案纸到图建处申请管建筑方案建报取，建筑核得位红图和线施 工图建。筑案报方建分阶段。两 ）规1划方案审批阶段，得《规取划筑方建案准意见批书》 。此在阶段需提供要的料为资：a \1：020 0形图地 份1；b1\50：0 地形 1 份图附（路红道及线盘光） \c设建项目划建 ； 规方筑图纸 1案套 及光 （大盘项型目提需供2 - 个3同不计设单位规划方的及光盘案）d \ “； 书一一”证及附其（件规设划计用使条件规和划用范地围）线。 2 ）施图工准阶核段，取得建筑位核红线 图5份和施工图 3。份此在段需要提供的资阶料 ：为\a土地复证印件或地宗或《出图合同》或《划拨让定书决 ；b\》公、安防消审图、、 人办、防水供、供、电城、管管交通信、线管、震抗、环卫燃、、气林园等、门部审查见意 回执；c或\工施 3图份及 光盘。 3、申建办设工红线程定位验与线，取得筑核建红位线图。线定位包红建筑括线红定和 位市政红定线位其流。程是红先定位线，再验。红线定位线工完成作，后当筑物施建至正 工负或市零管线埋设沟槽政土覆前建设，单应位申红请验线线。办红理定线位时应交提下以 料原件： 资）建筑1红线审批手：齐续的红全线、图筑建工图施，及建筑红线以放线通知单。 2）

建筑试红线：红放图线建筑总、平面或图建施筑工、试图红线放通单知。 ）3市红线政：审批手续齐全的线图红管线工、审程批文件及施工。 图）若所放4红线与规划路或其它道留预规控制范围相划关，设单位建须还到级市规部划 门取道提路标及坐它相关数据。

其4、办《申建工程设规许可划知通书 》办，完毕理后此通凭知到书建管门部理《办工施可 许》证。 建工设施程至工正负时零持，知书等相通资料关申办建《设程工规划许可证 》。建 筑红线图到城持管门部体废固弃管物处理纳缴垃处理圾费。《建 设工规程许可通知书划 》申报 应提以下交料资 1：国有）地使用土证权 2）城市基；础设施套费收据； 3配人防费）据；收 4 《）建设工程规划许可知通》书申请；表5） 资投许证；可 6经放）线的红线《位册定》正。 5本申、办建《工设规划程可许证》。 申办毕后开发商完持建设《工程划规可证》许至建部管 门理建办工设正负零以程部上相分施关手工；续建工程设竣工后3 个 月内开，商发竣持 图申办《工设建程规划验工合格收》《证设工建规程划许可》证提时交下以料资：。 1） 建《工设规划许可通知程》书； 2 经）正负零验线、章的《红线盖定册位副本》；3） 正经负验零线盖章、的《核位线红图》 ；）4垃圾理处费联单系。《建 设程工规许划可证出》变现更事时由，提交下资料办以理： 1变）更申请 ；）2工商门更名通部、知变更的工商后照；执3）开发商资 质明；证4）土地 变批更；复 ）变更5的后地土用证使； 6） （地土租费、批使用）收据费；7 ）建原工设程规许可证划；8 建）红线图筑

；

）9押权人同意变更抵意见（办理了在建工程抵的的） ；押10）法院 决项目裁还提应判交决书 房。地项目产开发程流全程过三）（四 、 设建项目建登记，申报招请标，理办招标投手标续确定勘，、设计察监、理、工施队 。伍项 目建报总程流：建 工设程易交心中法依须必行进招标的目范围项和规模标，按照准人民政府省规的定 行。执施工单合同项算估在 价0 万元人5币以民或上筑面建积到达100 m2 0的设工程建新建 、扩和改建的建筑的建建工程设必进须行招标。工建程项设必目在发须包前,建由单 设或位其委托理机代到构相交关易中心进报行建应当报建而未报。的建工程目，不项得行 进投标招报。时建须验工程交建设项目以下书：立项的批文文件、准行银具该出工项程资目信 明证经、批准的建用设地证明规划审批文件和。工程等建项设的目报内建容主要括包 ：工名程称建设、点地投、规模资、金资来源当、年资投额度、程规工、拟

模

开工竣工日与期 、包发式方工、程筹建情。况工 建程设项目报程序：建 1) 建设位或单其委托的理代构到机建工设交程中易心（设建）局领取《程工设建项目报建 》表。 ) 按2建表报内的容实如填写盖,上项法目人公章报送后设建。局 )3工程建设项目立 项批文、资证明信建设用地、明、证规审划文件、批工图施设文件计审 批查书连同报建准表同时交。 提4 )属于试桩设工建程目项,须办试理登桩记手续 工程建设项目的投。和资建设规模生变发 化时建,设单位其或托代理机委应构时及到交市中心进易补充登记 行 o筹建责负变人 时,应办理更变手更续。1 建、设目项报登建 记工内容作：填 《报建设工程目项建报表需带下列》料资： 一（建）项设目准批件；文 （）二建设工项程土目地用合使证法明件；文 （）施三图工设文件计查审准书批； （四资金证明（）行出银的具联六单审或报告） 计；

（五）

私营、营、民资合目项必出须合具法证文件明 。建报息管理： 信1）（ 建、设核实报局建资料进行现场勘，（踏 7个工作内日 ） （2） 、；将报信息建转各至有关管机构。理 2、核“审费制一收费认定”、核发表款缴通填知《报设工程建一费制”“费收认表定 》下列程按序理办 （）在一建报台领取收认定表费（共两）份； （）到二执收执罚各位办事“单窗口办”理费认缴定手续； 三（）缴应用费从程工报开建 始0 日2凭建内局设咨询（台）具开《市的行政业事性收、费基金 款通缴知》到代理银书专柜办理缴行手续款其它。中以价为计标基算的缴费项目， 在数投招标监管督理构对招机投标情标书面况告报准核按前上程述办序理。3 、投申标人投请报标名 一）（标报名、评投标、定标依据的料：资 1投、申标人的营请业执； 照、资2质证书 3；投、标请申人信誉档资案； 料、项4目理经关有料资 ；、业绩5及其与投它活动有标的关料。资（二 ）上投标报网：名4、招标人 据工程根需对投标要请人资格申审预工内作容 （：）招标人根据一程工需对投要申请人投标资标格预的，审按应已布发告公的容和要内求对 投申标请人进行格预审资；（ 二）投标请申人到建局领设取审资通知和购买资书预审格式文格； （三件招）人标用对采投申请人标资预审的格，预凡审格者少于 7 家的，应重合发新布招 公告标；预合审格者过时，多又不便接直定的，确应在建设局市采随用机式方抽不取少 7 家于的标申投人。

请

5、投标文件

编制的内、、容递和交接收工内容： 作一）（标招件编文标制应人据根招文件标招标工和程图以及工纸程术规范要求技结，合 勘施踏工现

场和标答招会所疑了解的况，编情投标制件文和工预程。投算文件标制完编后 成仔细应核，按校招文件标的定打印、规订装密、和封标，志满并招足标件文求要份的。 数采标用准密保化审技术评的标暗标）严格（武按建招办字20[0]28 号文件规定1行执。 二（投标文件的内容 ）、投标函1 ；、2施组工设织计者施或工方案 ；、投标3报价 ；、招标文4要件提求供的其他料材。（三）投标 件的递交和接收 文、1投标件的文递交标人投在应标文件要招提交求标投文件截的止间时，前将投文标件 密送达封标地投点在投标截止时限以。，投前人可标对所递交以投的标件文行进充、补改 修或回撤，补、修改的内容充为标投件的文组部分。并须成招按文件标规定进行的制、密 封和编标。志 2投标、件文的收 在接投标止时间前截招，人应标好投标做件文的接工作。收在收接中注意应核投标文件是 否按招标文对件规的定行密进封和标志并，好接收时做的记间，未按录或提时前送达，招 的人标当应收。 6、组织评标拒员委会工作内： （一容）招标于人开前标上午（开的召标评会应前提1 8 小时上以，下召午的评开会标提应前 4时小以 上 小5时以）在招内标监督管理投机的监督下，构通过市建工设交易中心程 算计机系按规统随定抽机评取委，提供并以下料资： 、1《 设建局抽评标评委取请申》 ；表 、代理银2行收专代柜开的具以建面积设为计基数的算一“制”收费项目费的缴凭据款。（ ）由建二设指定局人通专评知委加参评标；（ ）建设三负局责已抽取评委的详细将资料及通知果结打密封（印密封套损破效） ，无 别分交招标由人招投标监督管理和机构收保签。 7、开存

标工内作 容 （一）：招人介标绍标投位和招单标监督投理部管门员人 ；（二）当检验投众文标是否符合件规定，按规启定投标书；封（三）报 标标投、工价、质量、主期要料用材量及以要需别说特的内容； 明四（）设有标底公布标的底； （）招五人标填开写标总表，汇并投标由签字人可。 （六认招）标投监督管机构理进行监督理管8 定标 工、内容作 按：中照人民共华和建国部设令第[89 ]令《号屋房筑建和市政基础施设工施工程标招标 管投理办》法行进。招人应当标在投有效期截止标时限 0 日3前确中定人。标投标有效应期当 招在文件中标明。 9、核载招投标情况准告、报中通知标的书发及中签标人的公公告示 工作内： 招容标应当人自确定标人之日中起15 日 ，内招向标投监标督管机构提交理招投标标情况 书的面告。 在向报标投标监督管理机招提交招构标投情况面报告核准书， 时

应提交列下料：资1、由 收费单位确各认的建《管设收费理认表定 》； 、2代由银行代理专柜开收具以中标价为的计基数算的“费制”收费项目的缴一凭据款 。地产房项目开发流全程过（程四 10、）订签工承程发合同 包标招和人中标应当人中自通标书知出之日发起 3 日0内按照招标，件和中标文人投的文 标件订立面合书同招；人标和中标人不得再行订背立离同实质合内性容的他其协议订。书 面立合后 同7 内日，中标人应将当合同管送机构备案理。招 条标：件 ）勘察1设计招、，应当标得该取目的项建设用地规划可证，并办许理设用建手续和地立项 批手续；审

2）建设工程

过程全理监招，应标当成完立审项手批续建设工程；施阶工监段理标，应招当 成勘完察和设工计作 ；3施工招标）应当完，成立审项批手，续设建金已资经实，按规落应定当实建行设监的理工程 已订签建监设理合同； ）4料材、备设招，应当标成设计完作工，料材备设的技性能已经术定，所需资确金已经 实落； ）5律、法规法规章规、定的其他条件。公 招标开工程实应资格预行审邀，请标招工可实程资格预审行也，可行实格后审资但，资格预审和 资后格审能同不进时。施工招标项目需行要分标段和划确工期的，招定标应当人合理 分划标段确定工、，并在期招标件文载明中应积极推。总行承包负责，不制将一个 单得工位程楼、主楼、附分工程部开分招标严禁招标人，肢工解程中标人或中标将工违法程 包转、分，如分包部工专业性程强较需另要行择承选包的人必，进须有形建筑入市通过场招标 标方投式定。确任为何标项目的招期前准或者监备工作理供设计、提询咨服务法的人及 附属其构机单（） 位均不，参得加该招项目的标标。投招 方标式：发建开设工程招标投可标采以公取开标招邀请招、标协商和标议等种几方： (式)1开公标 由招标招单通过位报刊、广播 、电 等转播视媒介布招发通告标 ，公请承开包者加参标投争。竞 具备凡定规条的单位件可都自愿参加投标 。众在的投标单位多中选报择合价、理 期工较短 、信誉良好承包的。这种公商开招标式，方由参于加标的单投位多，所以审较投查资格及 标其标的工作书量较大，招费用标支开多。实较公行开标招程工实应投行人标资格审预，当资格预审 潜的在投人过多标时由招，标人通随机方过法中选从择投人，且标量数不少得于 7 。家开招标公般适用于工一程规较模大技术、杂、报价水平不复易掌握大中的型工程建 设建项设目，以及购数采多量，额金的大物资设备材、的料应供 (2)邀。请招 标招标单不公开发布招

位标通告， 而是根工据特程向经预先点择选承的商包发出招标知书 通或请邀函然后，根据各位回单答函复况情，定确投对标象请，他们参加标项目的投招竞 标争邀请参加。标投单位的数个世界各国，有都定，我规省在关规有中，明定要确不少求于 三家邀请。标招方式于对邀请由对象技术、的验和经誉信方面比了解较信任和所，组织以 作比工较简单不。仅可以省招标费节、缩用招标工作短的周，期可以也提投高中标率标。邀请招标属 于限有竞争招标性 ，种招标方式限这制竞争范围了， 有可失去优秀的投能者标。实 邀请招行工程可实行标投标资人格预审也，以可实投标人资格行审后。 (3协商)议标由建 设位单接选择直投标单位就，工的工程和期价等造条，双件直方接商中标条谈件要 求和参。加标议单位的不应少两于。议标适家于招用标作开工有展难的地区。工困程规不模

、大业性专较或强殊特求要多面，对造价求要并不十分刻苛的程项工目双方在招标投。标过程 费用中支最出少，标招作的周工也最期。议短缺乏标竞性争，造在上价般一都偏高 。招标投标本程基 招标工作序由开发公主司持没，组有织招标和编制标能底的开力公发司可，托工委程询咨公司 招标服等公司代务理但。类服务机这构必具须备定一术资技，质具有人法地位，招经标投 管理标部审查批准门企事的业单位。 1(工)程序作 审招查标位的单格； 资报招标申批书； 编制招请标文，编件标底制并送，审指定标、定评方标法 发；布标公招或招告标邀请；书审 投查单标资格位； 分招发文件及有标技关资料、图术纸，等织组投标位单场现勘察和招文件标疑答 ；制和编寄投送标件文；开标，公 标底，审查投开标书保函和 ；评、标定标、决定中单位；标发 出标中通书，招标知单与中位标单位签订承合同。 包招申请书应当标包以括下主要内：容项名目称情况、、概算开发公；负责组织司标招人 员的的姓名、年、业务简历、职龄、职务称资；来金源落及情实况；图纸场地、等况情否 是备具标招件条招；方标。式(2)应 注意的题问 工程建招标设标投须编制完整必招的标文和件投标标。招标文书件和投标书一标经出， 除另有规发外，一般不定得更。招标必变须据依有关规编定制标底，送政府并主招管投标标的 门或部委其单位审查托批。准 制标编人员底资格，的须 审核准。批 此外 ，一招个工程标 ，只编能一制个标底 为。了保证标的招正公，性应当以招标单为位主，约有关部请及专门成立家评标导小组，领 进评标行、标。决于大对型中建项设目招，标单还可位以请邀验丰富经

、有高较术和技 经评济估平的水家组成专标委评会员，各对投方标案作评价。出此基在础，推荐上、一二个投 标业，供评标领导企组小定审确定中，单位。如标果标结果有损于国家决利益，政时府

主管

标投招的标门，有权予部以否。 决标单投在提交投位标标书同时的必须，提由交开其户银行出的投具保证金标书。投标证单 位中标后如，果绝拒担承标中的工程任，招务标单位有权为向出其具保函单的索位投标取保证 。 金签订承发合同包时必须严，格行履标书各项的条件，不得改修和变更；方双互换应各自 户银开行具的出履保约金证证。书证金保在额同期合满应当退后。 招回单位标中标单位签订合和同毁约后，对方有 权履持约证保金证向其担保银书行索兑保证 。金于由约给对违方造的损失成如超过履保约证的金还，应补偿履保约证的金不部门。 应提交的招标资足料目录1 招标）代理同合招及代理标构资质机证复书印件(如有理)代2） 招备标登记案表 ）经批3的邀请准招标告(如报邀系请标) 招4招标）告或公投邀标书 5请）标投名名单(报公招开标 6)）资预格文件审 ）7资格预审评审报 8告）招文件 标9）买招购标件登记表 文1）0疑会纪要(答或答资疑)料签收回及 1执1标）底工(程预算书及市)设建程工目项造咨价询准核(证如标底有)12） 委名单评 3）1招标人评委委书:托1 ）开标会签到4 表51招标记）录览一表 16）投函标投及函附表标17 ）评委评表分 81）评分汇总表 1）9标评告 2报0招标）投情标况书面报 21告中标通知书）及标公示中证明2 ）2理建办手续联管系单 3）合同备案2 表2）4行政业性收费、基事金缴款通知书及收 2据）建设5管理费收定表（共认 份）226） 安和全明文工施工验收合格开 房地产证目项开流程全过发程（五 招）投标标的理管 1）工企施业质资管理

：

筑施工业可分为工企程施工总包企业，承工承包企业和施专分包企项业三。类按 业的建企业设绩、员人质、素管理水平资金数量、、术装备等技将工程总，承企业资包质 登为为一、二级记施工承包；企业资登质分为一记四级。至资各登记质标准及包承程 范工围由设部统建制一、定发布目前。，施企工资业登记质准按 标199 8建设年《部工施 业资质企级标等》准执行企业资。等质实行级分审批级。级一业企建设由部审批，至四二级根 隶属关据系由务国院有关部门和省自治区、、辖直建市行政主管部设门批审，审经查 格的企业合由治自理部门颁管《发筑业建企业质资书证 (》1)施企业工质资的动态理管 企业质资态动理是指由于情管变况， 化构当成影响及企资业的条件已质高经于或

低于定原资质标 时，由资准管质理门部对其质资级等或包承工程范作围应相调的整理。管态动理管 通过质年度检资查其它和式的监形督检查进。对企业资行的质级、降级实升公行制告。 度行实动态理管，主要 是为了突出在市场争竞机制中内素在和质用评价对其户质的决资作定用 通过。企对的业资审质确定资查质级，由资质等级确等定业承接施工任务的企围与范规 ；模过对通业企营果冻及经作工业绩的核来考新重评资定等质。这级双向的种动的态质 资管理是我国对就施企业工进行业管行理的主手要段发展方和。向(2 工)总承包程业的企管理 着加随工理管体改制的革不断深入，现了出实以现工项目总承包程宗为旨企的业集团。这种对 程工立项从交付适到全用程承包的企业，过为工程项目称承总包业企为。加对强程 工目项承包企业的总资质管理1，992年 4 月建 设部布了《工程总承发包企业质管资暂理 行规定 。工》程项总目承包企业质资为分级三 。暂行规定》从企《业曾承国总担包的承程数 量工自有、金、资员人素、质业专员数人量企、承包业产值总等方面定规了资质等各须具级 备具的体条件200。3 年 7月 建，部设台文出，废件止《工总程承包资证格书》 对，事工 程总承包业从的企务不业门专立设程工承包总资。具质工程勘有察设计、或工总承施资包质的企 可业在其以资质级等可许工程的目范围项开展内工总承程业包。务但 工程施工的由应 具有应相施承包资质的工业承担企 工。建设程目组织实项施方式前目有两种方式：其一是工 程总包方式，即指承从事工总程承包企的业（下以简称工程总承包业）受企业 主委，按照合托约定对工同程项的目勘、察计设采购、施工、试运行、（工验收竣等）行 全过实程或干若阶段承包。的程工总承包业企照按合约同定对工项程的目量、质工、造期 价等业向主责。 工程总承包负企业依可法将所承工包程的中分部作发包工给具有相资应的质 包分企业分；包企业照按包分合的约同定总对包企业负承。责工总承程包方通式行做法的 四有，即设计采种施购工（ECP）/钥匙总交承包设计、施工—承包（总-BD 、）根工程项 据的目同规模、类不和业主型求，要可采还设计用—采总购包（E-P承 、）采—施购总工包 (P承-C)等方。 式其是工二程目管项方理，工式项目管程理是从事工指项程管目理企业受业主的委托按照，合 同定，代约表主业对程项工目组的实施进行全织过程若或阶干段管的理服务。工和项程 目管理业不直企接该工与程项目总承包的企业或勘、察 设、计 供货 施工、等企签订合业，同

可以但

按

合同约定，协业主与工程项目的助承包总企业或勘、察计设、货供施、工等业 企订签合同并受，业主托委监合督的履同行工。程项管目有理种基本两方式，即目项管服 务理或项型管目承理包，型目管项服理务指是程项工目管理业企照合同按约定在，工程项 决策目阶，段为主业制编可行性研报告究进，可行行分性析和目策项划；在程项目实施阶 段，工为主业供招提代理标、设计理管采、管理、购施工管理试和行（竣工验运）收服等， 务表业代主工程项目进行对量质、安全、进、费度用合、、信同息管理等控制和工。项目 管理程企一业应按照般合同约承定相应的管理担任责 。项管理目承包指工程是项目管理业企按 合照同约定除，成完项目管理务的服全部作内工容外还，以负责完可合成约定的工程同初 步计设基（础程工计设）等工。作于对要需完成工初程步设（计基工础设计）程作工 的工项目程管企理，应业当具相有的工程应计资质设项。管理目包企承业一应当般按照同 合约承定担一定管理的险风和济经责。 2）工程建设任管理：工 程设建段阶指房地，产开发目项从入列度年工计施划起到项目施，全工部成，完过通建 主管设门部持的综合验主，收达到户客可以用住程的过程序本。段阶发开要商成的完主 报批要续手有在取：得土地使用权后向计，委申请列入年施工计划度同时；与，“四源供 ”单位签定应供协议源按，定支规有付关费。此用后向建委提，出请开申工告报，报填建 设发审批表开；到招标市投标理办管公，室办理标批准招续，手择选工施位；单工到建设 质量监督程站（站总 ），理质量办督注监手续册；建到委申领建设程开工证工。项竣目工，后及 时报建请设管部门主行建设进程综工验收及建合设工程划规收。 验五、办《申工许施证》可1 、施工可许申办证范：在中华围人民和国共境从事内各房屋类建及其附筑属设施建造、的 装装饰修与其和套的线路配管、、道备设安装的以及，镇市城基政础施工程的施工，设建 设位在单开工应当依前照办本法规的定， 工向程所地的在级县上人以民府政建行政主管设 门（部以简称下证机关发申）领取请施许工可证。程工投资在３０额元以万下者或筑建 面在３积０平方０米下以建筑的工程，以可不请申办施理工可证。按许照国务规定院的限 和权程批序准工报开告建的筑程，不工再领取工许可施证。 2施、许工可证办机理构：设建 3局施工、许证办可程理：序 ）1《 筑建程施工工许证可申表请》并领 取 填写， 《 办理建筑工施工许程证必备资可清料》 。单 ）2提以下必备供料： 《

资

建设工程用地许可》证《设建程工规划许证》《可拆迁许证》可； ；或 工现场是施具否备工施条的件明证中；通知标书及施工同；施工图合纸及技术资料；施工组 织计；监设理合或同设建位工单程技人术员情况；质、安全量督手续；资金监保或 函明证施工许；申请表和可理办管建手续系联单。3 ）建设位应当自领单施工取可许之日起三个月内证工开因。不故按能期开的，工应当 向证发关申机请延；延期期以两次为限每次，超不过三月。既不开个工又申请延不或者超 过延期期时限的施工许可证自行，废。作

、办理施工许可证：4 提交下归列档资后领取施工料可许证 （一）建：工程设建报；表（ ）建二设位资单证明（信可用印件复 ；） （）三项批文立总体规划、平图面、划许可规 (可用复证印件)；（ 四施）工图设文计件审查准批； （书五建设）程工桩试工施申报登证记可用（复印） ； （件六招标申请）； （表）七招公告标 （八；招标）日程安；排 （九）招标件及评文标办；法（十） 投申标请； （十一书）投标位资格预审文件（单保存6 个）月； 十二）（疑会答纪；要 （三十）标书；投 （十）评委四人员单名； 十五）开标记录（； （十表六）委评分评表及评分总汇；表 十（七评）报标；告（ 十）八中公标证明示；（ 十九）中标知通书 ；二（）施十工合或监同理同合 （二；十一）合同备表案 ；二（二十施）许可工申表或办请理管手续联建系

（二十三

） 行政事业性收费、市基金缴款通 书知收据；及 市设管建收费认理定表（共 2 份 （）十二四安）全和文明施工工开验收格证（可用复印件合）第三章：工 程设建阶段工 程建阶段设将开是发程涉过到的人及、力材、料械机设备、金资等源资集在一个特定聚的时 点上所空事的从工生产活施。动工阶施的段作包工括 1：、工施用水及电讯通路线通，接保施工证要需； 、2工场施地整，平到施达工件条；3、 工施通道通，满足施工疏输条运件；4 施工图纸及、工施料资准备 ；、施5材料和施工设备工准的； 6备临时用地、临时或道占续办理； 7、施工许手可文及批办开理工续手； 、确8水定点准与座标控点制，行现场进验；交9 、织组纸图审、会设交底计； 01编制工程进度、划； 11、计设计施、工、理监位单协的； 第调四章项：目售销阶段一 领取、《售许可证预 商》房品销有商售房预品售现售和种方式两。商 品房预是指售地产房开发业将企正建在设 的中房屋预先售给出承人购，承购人支付定金由或价款的行房为。而商房品现售，是指则 房产地开企业发将工验收合格竣商品的

房

出售给受买人并由买，人受付房支价款行为。的 商品现售标房准是指房已通屋过工验竣或收分验收，并期取得《房产地开经发项目营交付使用证》 。商 品房售实预许可证制行。未度得取商品《预房售可许》证的不得进行，品房预商售开。发 企业进行商品房预售应，当向市城县房、地产理部管办理预售门记，登取得《商品预 房许售证可 》。开发业申企办理《商请品预房许售证》可应当提下列证交件复（件）及印 料资：

、1已交付部土全使用地出权让，金得取地土使权证用； 2书、有建工设程规许划可证施工和可许； 证3按、提预供售的品房计商，算投开入建发设的资金达工程到设建投总资的 25%以上，并 已确经施定进度和竣工交工付期。日定规多层为建筑成主体完构结的部；全小高建筑层完成 主结体的三分构二；之高建层完筑成主体结的构分之二一 。、开发企4业的营业执照》《资质和等级书证 5、；工施工合程；同6、商 房品售预方案。售方案预当应明说品商房的位、置装标修准竣工交、付日期预售 总面、积、付交用后使的业管物理等内，并容当应附商房品售预平总图、面分平层面图 商。品现房售行现售备案实证。 售备现证案只用一次办，直到房子全 部光，卖不必每年 更， 换当消费看到者证该是去年理办，的可也以买不照误应当。符合下以件条： （一）现售 品商房的地产开房企发业当应具有企法人业营执业照和房地产开企发业质证 资书；（二 取得土）地使用证书或者使用土地的权批准文件 （；三）持建设工程规划许可证有和施许可工证 （；）四已过通工验竣；收 （）五拆安置迁经落实；已 （）供水、供电六供热、燃气、、讯通等配基套础施设备具付交用条件，其使配套基他 础设施和共公施具设交付备使用件条者已或确施定进度和工交付期日； 七）物业（管理案方经落已实 。、商二品房销及按售揭理 办1、售前期销准工作备（委可托销代理售司进行）公 一阶段：基第市础场研 调块地环与街区功境调研 区能经域及济政策调研竞 争项及目非争竞域区项调目查

重点项考察 目场市求抽需样调研 点重户（群体）客市调场 研经济趋势分析 市需求场势趋析 出具分市场研调告 报物业全的面解析及位 定项 SWO目 T析分1） 竞争要素全面解、 读2 ）、项目势分优析 ）3 项、劣势分目析 4 、项目）会机利 用）5 、场市胁威困难点 与项目竞力争评 1估 ）地、价值与发展评估段2） 、目差项性异支力评估撑 ） 3消费、选择性标准评者 估4）、 目综项竞合力评争估

标目场市定与位消者需求研费究 目标 场定位市  目市标特征描述

场

 标消目费行者为分 析消费个案 描 述 业顾问置销营念理提升 营 核销理心提念升 卖点体系计设与提 升 营战略与销线主略 策 置业问营销攻顾击系体建立



现场 击体攻的系立建 格定位及价略 策 价格策  略格价定位  价定预控说明 及 款方付式议 建销 额动售测态 算 项目促销计划建议 渠 道促销议建  公活动促销建议关 客 户销建议 促 牌促品销议 建示 范位及单环境的计建议 设 置顾业营销问预算 推广用费计

预

营费用预计销

房

地项目产发流开程全过程（）六第二阶段：

物业点与利益点卖转换分

析 品牌策略方向建与定义议 消费者 理心受感定 位 传宣攻的确势 定宣传途 的径制 定 能功划分建议 装修方向建议 板样的功房划能分定义 房看通的布局道建 议 播媒介的传定确及具媒体介发计划布 项目标（LO识GO）计 设 英文标中准字计 设标准 系 色 辅色系助 标准组 规范合 许组特  禁合用合组  销售训培  售销理策管 划 销售队伍驻进 销执行

第三阶售段推：广主题制的 定.1 2.3 4.. 5 .6 .7. 推广口号的制定 整包体装风的确定 格要街主区路包段装格风及体形式 现具场气氛造营格及风体具式 形展中心示及范示环境体装修风具格建议 板样具房体装修格风建 议楼通道看装饰风格议建

片、信名纸、信、封传 纸真、 件文袋、请柬、 作卡、工 水杯烟灰、、缸垃圾 桶 、 车体、工围墙地计、设工地广告设牌、导示牌设计计条幅、设计路、 设旗 计、挂设计旗 、车体装设包计、 主 要街大区形象型广牌告的设计展 、板计、设售处导示招贴楼、喷 画绘设计、楼看道通设计户形、形象明说设计 、样板房示导卡、、牌志标设等计 行、导示车系设统计、售书楼 、楼杂志、 宣传折页售宣传海报、、邮 递单 张、影视 广告本创意脚 四阶段第

：各 售期销的告具广创体、意传媒介的播确定具及体介发媒布计 划展销 会配合  促销活动的配合  其的他外卖的场配合 广告效果测定 监控与 竞争对手监控 竞 争咨询者报告 竞争 广告者控及具监体分 析 销控售制月及度标制目定

2、销售同的合订。 3、按揭办签理 。）1积金公贷款 贷款：资格贷 对款：在象本地买购住住房，自时同在地当房资住金理管心系中统交 住房公存积金的房住公金积交人和汇交存单的位离休退职。工

贷款

条件： 、具1当有地镇常住城口或有效户居留身份如身份（、证口户、簿军人件证、 住证暂）等 ；2具有稳定、职的和收入，业偿有还贷本息款的能； 力3、有购买具房住的同合或

有关证明件；文 、4供提住资房管金理心中同意担的保式；方5、符合 房住资管金理心中规的其他条件定。 五第章：目交房使用阶段 项、媒一、电介话告客知户1 、时、地间点，交所位单门；牌2 、清楚告知客户需携带的手续要，费及费用清用； 3、单物使业用明书说及保修说明书 二。物业管理的、备准 1、业管物协议；理 、2小氛区围营的；

造3、期管前理费用收取的。