浅谈建筑与房地产项目合同管理

浅谈建筑与房地产项目合同管理

一、合同管理在房地产项目开发中的重要性

市场经济是契约经济，作为市场经济活动主体的房地产与建筑施工企业，从房地产项目立项、土地使用权取得、投资贷款，到拆迁、工程建设，再到房地产预售、销售、物业管理等，涉及因素繁杂，涉及到质量、安全、成本、工期（进度）、验收、保修、结算、付款、索赔与双方权利义务等, 所涉法律及商业问题也较繁杂在这个过程中，合同是基本的载体，合同当事人的权利通过合同这把“锁”得以保障，其义务亦因合同责任的拘束才得以履行；通过合同的博弈与衡平，使项目的风险在合同当事人间得以合理分担；当事人通过行使合同约定的程序性权利，才使合同所设定的预期利益（实体权利）得以实现。因而，对合同进行有效管理也就成为了必要。

合同管理区别于一般的合同签订与审批，它是指对合同订立、履行、变更、解除、转让、终止等采取审查、监督、控制等行为系统的总称。任何项目的实施都是以签订系列承发包合同为前提的，房地产项目也不例外，而且涉及合同种类最为繁杂。实际上房地产项目从总承包合同分解成大大小小若干合同，这些合同多多少少都影响着项目总体目标的实现。甚至其中有一部分合同能否顺利履行对项目工期、质量等总体目标有着深远的影响。项目实施过程每一个环节都应当做好，不得有一疏漏，否则都有可能影响项目的实施。在房地产开发与建筑施工中遭遇合同无效纠纷了怎么办？明知道合同无效，但又不得

已而为之，有什么办法应对，怎么样把可能存在的风险降到最低限度？这些都是房地产与建筑施工企业必须面对的现实问题。做好合同管理成为防范法律及商业风险的有效途径。忽视了合同管理就意味着无法对项目质量、项目进度、项目成本进行有效控制。只有做好合同管理，才能统筹监控整个项目的运行状态。

不仅如此，合同管理也是节约资源、优化实施过程管理和提高效率的有效途径。通过技术指标优化、实施流程管理优化，减少不必要的浪费，争取最大程度发挥人、财、物的效能。

通过合同管理等项目管理手段，最终以最优配臵使用项目资源，实现项目开发目标，使项目获得预期收益。可以说，合同管理是房地产项目管理的核心内容之一。

二、合同管理的作用

作为房地产项目实施过程重要的管理手段，合同管理概括起来具体有如下作用：

1、成本管理

合同是实现成本管理的重要渠道，对外签订的每个合同基本上都涉及到价格，包括物资、设备采购价格，工程项目发包价格。价格是合同的重要内容，应当以合理最低价为原则，综合价格与合作供应商的信誉与服务质量，通过签订前的比较考察及合同价格的审批，实现成本优化最大化。

2、实施流程管理

每个合同签订前后双方当事人通过对合同各要素、合同履行各环节进行沟通与协商，以最科学的实施流程，通过对人财物的统筹使用，保障合同按要求履行，达到减少不必要的浪费，节约资源，提高效率。

3、法律风险审查把关

通过签订合同前法律风险审查与合同履行过程的法律风险评价，包括对方当事人的主体资格、代理人的代理资格、对方当事人的履约能力与信誉、合同条款的完备与严密性等情况进行审查，对法律风险进行预测及监控，提供应对法律风险的参考意见，争取合同履行法律上的主动权与有利因素。

4、合同履行的监控

通过合同履行情况进行汇总、分析，对合同履行的进度、成本和质量进行监督与控制，掌控合同及项目进展情况，应对各个变化因素，把不利于项目开发的因素抑制在萌芽状态，争取合同管理上的主动权与有利因素。

5、收集市场物资、设备与工程承发包有关信息

通过合同汇集，收集各类物资、设备价格及工程承发价格、质量与技术标准等信息，为决策层以后对其它类似合同签订与履行上提供决策参考依据。

6、总结经验借鉴

对有利和不利合同履行及保障我方权益的情况进行分析、诊断和总结，为往后提供经验借鉴。

三、当前我国建筑与房地产市场合同管理的现状

当前我国房地产与建筑市场发育尚不完善，房地产与建筑施工企业普遍存在合同管理意识薄弱，不重视合同管理。有的合同内容过于简单、不全面，责、权、利不明；有的合同形同虚设，合同风险不言自明；在合同执行期间，有的合同管理工作更不规范，往来函件、项目签证缺乏必要的记录和保管，发生问题后扯皮不断，相互推委，十分不利于合同履行。

其次就是对合同管理缺乏系统性认识，合同签订后缺乏有效监控，合同履行缺乏事后保障。

由此给项目合同纠纷的发生埋下了隐患，轻则消耗不必要的的时间与精力，重则致使管理局面被动，有的工期延误，有的出现质量问题，有的成本过高，甚至诉讼缠身导致整个项目搁臵或流产。 其利害关系不言而喻。

四、加强合同管理，建立、健全房地产与建筑合同管理势在必行。 随着我国建筑与房地产市场与国际的全面接轨，市场行为管理不断趋于规范，对企业管理能力的要求也在不断提高，重视合同管理为形势所趋。合同管理完善与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益，甚至于关系到企业的兴衰成败。国内万科集团、中海集团等大型建筑与房地产施工标杆企业，无不重视合同管理。合同管理已经成为房地产与建筑施工企业日常管理的重要组成部分。

房地产与建筑行业的高风险性与建筑与房地产企业经营管理的长效性，决定了其法律与商业风险防控的重要性。加强合同管理，。加强合同管理，建立、健全合同管理长效机制势在必行。