关于房地产与政府管制

政府调控与房地产市场

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通，而我国的房地产市场在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后也开始了起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。 近年来，不难看出我国房地产如果完全靠市场机制调节会存在很多弊端，市场秩序比较混乱，起表现为：房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快、土地开发不规范、商品房产权混乱、房屋质量底下、商品房广告虚假、交易税费太多、房屋入市门槛高等。在这种情况下，政府采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率是迫切的。

一、政府管制的必要性

从房地产市场自身的特性看，房地产市场实行政府管制具备必要的管制条件：垄断性、外部性、公共物品和共有资源、信息不对称、消费的公平性。

1、房地产市场是区域性、垄断性的市场, 需要政府进行必要干预。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的，土地总量有限不然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制，土地属全民所有，全国土地的所有权也具有垄断性，其次，房地产商品具有强烈的地域性和差异性，房地产本身是不可移动的，从而不同地域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质，难以相互替代。土地供给的垄断性和房地产商品的异质性决定了房地产市场竞争具有不完全性和不充分性。人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。同时，垄断性市场上, 开发商价格合谋操控着价格, 而地方政府为了追求政绩和财政收入, 对开发商高房价则往往予以默认。 在房地产市场，由于垄断的存在，阻碍了自由竞争和市场机制的正常作用，房地产企业可以利用其垄断力量将房价定在均衡价格之上，产量低于完全竞争市场的产量，不符合帕累托最优原则，降低了资源配置的经济效率。这样，政府作为公共政策的执行者, 应该真正代表广大群众利益, 顾及全社会的利益, 在商品住房价格偏高时, 对房地产市场应予以必要干预，使房地产市场实现资源的最优配置。

2、市场不能解决房地产总供求结构失衡问题。市场会引导微观经济主体投资于利润率高的领域，而对其无利可图的领域则不投资，这会导致宏观经济结构失衡，而市场本身却不能调节这种宏观经济失衡，由于房地产开发商热衷于开发利润丰厚的高档商品房，而不愿意建造面向广大中低收入阶层的普通商品房，造成了高档商品房供过于求、空置率高，而中低价房供不应求的商品结构矛盾。供给结构严重背离了需求结构。尽管市场上高价位商品房的市场需求量有限而中低价位商品房市场需求很大，但房地产商处于追求高盈利率的目的并不会增加中低价位商品房的供给，公而市场不能自动调整商品供给结构；同时由于住房是生活必需品，消费者也不会因为房价上升而减少消费量从而调整商品需求结构。因此，市场无法调节不合理的房地产商品结构。

3、住房问题涉及重要的福利经济学问题——分配问题。住房市场的不完全

竞争、不完全信息而导致市场失灵，市场不能充分供应准公共物品——经济适用住房和廉租房。准公共物品是具有一定程度非排他性和非竞争性的物品，由于经济适用住房和廉租房具有一定程度的非竞争性，即消费者能以较低价格获得，所以他们属于准公共物品。若由市场来供应。由于这类房产价格偏低、收益率低，其供应量势必会减少，则市场无法满足低收入阶层对经济适用住房和廉租房的需求。经济适用住房和廉租房的供应量减少，会导致低收入、无收入家庭无法按等价交换的原则在市场上租房或买房，即无法获得与整体社会经济发展情况相适应的基本居住条件。

住房既有商品属性, 也有一定的社会保障属性。既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房，为保障社会分配的公平性，住房也就应当像养老、医疗一样, 在一定程度上, 纳入社会保障体系之中, ，政府必须征服对房地产市场及房地产价格进行规制，完善相关住房法规，保护消费者权益等，借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。

4、由于房地产本身的特殊性，加之房地产开发、交易等方面的法制不健全，是的我国目前房地产领域的信息不对称问题更为严重，根据信息经济学委托—代理理论的观点，委托人在市场中处于信息劣势地位，而代理人则处于信息优势地位。代理人为自身的利益，会尽可能充分地利用自身信息有时，从而他们的市场行为会使委托人的正当利益受到极大的损害。在房地产市场中，买卖双方的信息不对称，卖方对信息掌握程度远远高于买方，交易价格和交易信息多为不公开，因此信息是不充分的。房地产一级市场上开发商掌握得国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买房对房地产商品的总量、质量、性能、成本等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比发房地产转让者和购买者掌握的中介服务信息多。

政府的宏观调控弥补市场机制不足，解决房地产市场上信息不对称的有效手段，但目前我国的法制建设还不够完善，虽然推出了关于公积金管理、住房贷款管理、销售面积计算及公用面积公摊、房屋质量等一系列法律法规，但仍有些不法之徒钻法律的空子，进行房地产投机，以谋求高额利润。所以，政府应该进一步建立晚上的法律法规，以及相应的监督、监督机制来保障法律法规的实行，保证市场运行的透明和公正。例如，政府可以制定房地产商品质量和物业管理规则、规范的合同文本，房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定等相关制度；加强政府各部门之间的沟通与合作；对房地产政策法规等信息进行及时、公开地披露。

政府调控，使房地产市场资源得到合理利用、调整供求关系，是房地产市场将抗、正常有序发展，维护社会的和谐稳定。

5、房地产具有虚拟特点, 需要政府调控、监管。由于房地产的固定性、耐久性和稀缺性, 使之成为一种重要的投资品, 如果人们把房屋虚拟作资本, 而资本需要得到较大回报, 这样就使房屋市场价格具备了偏离它的实物价格的可能条件, 容易产生房地产泡沫, 这就要求政府随时关注房地产市场价格波动, 必要时出手挤去房价水分。

6、市场不能规范房地产围观经济主体的行为。房地产市场的微观经济主体包括：房地产开发商、房地产中介机构、个人等。微观主体未中国房地产市场的迅速形成和发展壮大做出了重要贡献。但是，他们在房地产开发、交易、中介服务、物业管理等环节野不同程度地存在违法违规行为。在房地产开发中存在房地产开发商忽略工程质量、违规拆迁、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题；在房地产交易中房地产开发商未合法取得《商品房预售许可证》而违规销售、发

布虚假销售信息、进行合同欺诈，国内外投资者通过低价买进高价卖出房地产的方式牟取暴利，扰乱房地产市场正常的运行秩序；少数房地产中介机构缺乏诚信；物业服务企业运作不规范，等等。微观经济主题的上述失范行为难以通过市场本身加以克服，因为市场可以未房地产企业从事开发经营和中介服务活动提供场所，却不能保证每一项房地产交易的公平性，因此必须通过政府管制规范微观主体的行为。

7、市场不能抑制房地产价格的过度波动。遵循商品供求规律，市场能自动生成房地产价格，但市场无法解决由房地产开发成本上升、房地产交易秩序较混乱等诸多复杂因素导致的房价不断攀升问题，也不能解决因存量房积压、市场需求冷谈等因素导致的房价快速下降问题。而市场既不能抑制房价的迅速上升，也不能控制房价的急剧下跌，影响了房地产市场的稳定。

8、市场不能有效保证国家利益和公共利益。市场经济具有利己性，这决定了房地产市场中经济主体的目标是实现自身收益最大化而非国家收益和公共利益最大化，而经济主体收益最大化往往是以损害或牺牲国家利益和公共利益为代价的。以国有土地使用权的出让为例，我国城市土地使用权通过拍卖、招标或双方协议的方式有偿出让。

二、政府管制的缺陷

从管制角度来看，我国政府对房地产调控手段不是很成熟，对房地产管制方面有以下几个方面的主要缺陷：1) 行政工具使用过于频繁。由于行政工具使用简单（往往以政府发文形式出现），见效快（特别是行政命令），使用次数也是最多。事实上，过多的使用政府命令等行政工具直接干预市场不利于房地产经济发展，反而造成很多的负面效果；2）经济工具使用不足；3）法律工具本身不完善，与国外比较我国的房地产法一般对房地产经济活动的原则性问题进行规范，对细节规定得比较少，导致在实践中常常出现因找不到具体法律依据而出现漏洞的情况；4）政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延，市场监管及法规建设远远滞后于市场发展速度，市场交易比较混乱，缺乏对开发商市场势力的有效约束。应该加以管制和规范的行为得不到有效规范。5）刺激政府对市场活动的微观参与，将加剧经济社会发展的机构性矛盾，还会增加权力的寻租与腐败的机会。

三、总结

理论与实践表明，房地产市场一方面能带动其他产业部门的发展，但同时房地产市场也可能成为泡沫经济的载体，进而导致全国性的金融危机。鉴于房地产在国民经济中的特殊地位，政府必须对房地产市场加以调控与管制。利用房地产宏观调控职能，解决房地产市场上总供给与总需求失衡、总投资与总消费波动等宏观层面上的问题以及低收入者的住房保障问题，保障房地产市场的稳定发展；同时是用起围观经济管理职能，消除房地产市场资源配置低效率等胃复安层面上的问题，未市场运行及企业行为建立规则，确保房地产市场有序竞争。

同时，政府应该：提高价格透明度；合理定位政府职能，实现计划型管制向政府型管制的转变；实行政企分离，政经分开；遵循市场经济规律，以市场为主，政府管制为辅；加快建设征夫规制的法制框架，加强价格管制机构的管制能力。

文献：

1、经济论坛——房地产市场绩效与政府管制 白涛

2、中国房地产市场管制的原因及目标 彭爽 叶晓东 党政干部学刊2009年第9期

3、我国房地产价格规制的宏观调控法探析

4、宏观调控政策对房地产业的影响性分析

5、我国房地产市场信息不对称问题探析 秦为径 经济研究导刊 2009第35期

6、浅谈我过政府的价格管制 李丹丹 法制与社会 2008-04（下）