第二节 城市用地及其适用性评价

第二节 城市用地及其适用性评价

一、城市用地概述

(一) 城市用地的概念

城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。如工厂、住宅、公园等城市设施的建筑活动，都要由土地来承载。而且各类功能用途的土地经过规划配置，更能够成为一个整体而有基地运营。 通常所说的城市用地。既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范同[勺内行开发建设的土地。除此之外。泛义的城市用地，还可包括按照城形规划法所确定购城咐规划内的非建设用地，如农田、林地、山地、水面等所占的土地。为了适应城市功能革汗性的要求．城市用地可以施加高度的人工化处理，也可以保持某种自然的状态。

城市用地利用规划乃是城市规划的重要工作内容之一，同时也是国土规划的基本内容；主要通过规划过程。具体地确定城市用地的规模与范围，划分土地的用途、功能组合以及地的利用强度等，以臻于合理地利用土地，发挥土地的效用。

地作为一项基本资源，在我国有着特殊的价值与涵意。我国虽然国土辽阔，但可用土地并不多。随着人口的增加，大量土地用于非农用途，全国可耕地面积逐年减少，由人均拼地0．18hm ：(2．7亩) ，下降到1990年代末的大约0．067hm ’(约1面) 左／ 如紧加拌削、继续20世纪90年代的土地利用状态，在进入2l 世纪内，我国人均耕地／J ．叮能降全联合因所提出的人均耕地的危险线——一0．053hm ’(0．8亩) 以·下。在我国城市化外冈加快和人均耕地趋少的双重压力背景下，城市用地水平与发达国家相比偏低的现象也存在。为此。合理地利用和节约土地资源问题，己引起我国各级政府和国人的高度两双．已将之纳入我国可持续发展战略内容，并应该作为一切经济活动和包括城市规划人叭内所仑：地利用规划行为的重要原则之—。

—：) 城市用地的属性

城市用地不能只被简单地看作是可以进行城市建设的场所。土地利用的社会化过程。已不断地强化广土地的本质属性，和扩展了它的社会属性。这些属性已使得城市：个地在城形汾：照、土地经济和城市规划与建设中显示出越来越重要的作用。 1 白械同柑：

土地的自然生成，具有不可移动性。即有着明确的空间定位，由此导致每块土地各所具有相对的地理优势或劣势，以及各所具有的土壤和地貌特征。另外土地还有着耐久性相不可再生性。土地不可能生长或毁失，始终存在着。可能的变化只是人为地或自然地改变土地的表层结构或形态。

土地的这些自然属性，即是土地各自具有的自然环境性能的附着与不可变更的特性．它将影响到城市用地的选择、城市土地的用途结构以及建设的经济性等方面。

2．社会属性

今天地球表面，绝大部分的土地已有了明确的隶属，即是土地已依附于一定的拥有地权的社会权力，无论是公有的或私有的形式。在不同的社会形态下，政治和社会权力不同程度地是地权的延伸和表达。城市土地的集约利用和社会强力的控制与调节，特别在土地公仑制的条件下，明显地反映出城市用地的社会属性。城市用地的社会性，还反映在当土地作为个人、社团或政府的置产所起到的储蓄作用。当土地或是由房屋连同土地作为产业投资而民间化或普遍化时，所具有的社会性作用得以又一方面的显示。

3．经济属性

土地的经济属性是通过土地自身的价值被社会认可的条件下来体现的。也表现在：亡

地利用过程中能以直接或间接地转化为经济效益的特性上。如土地的肥脊所造成农产的丰歉。又如土地的位置和形态构造的可利用程度等，都可能转化为城市规划的技术经济或工程经济的优劣表现。

城市用地还可因人为的土地利用方式，得以开发土地的经济潜力，如通过不同的城市用地结构，和改变土地用途等，造成土地的价值差异；或是以增加土地的建筑容量、完善土地的基础设施等建设条件，以提高土地的可利用性等方式，由此转化为建设经济的效益，而显示出土地的经济性能。

4．法律属性

在商品经济条件下，土地是一项资产。由于它的不可移动的自然属性，而归之于刁；动产的资产类别。城市地产产权的国有或集体所有，或是在此条件下，我国所实行的地权中部分权益转让等社会隶属形式，都经有法定程序得有立法的支持，因而土地具有明确的法律属性。

(三) 城市用地的价值

土地是一项资源，当然也具有价值。

1J ．使用价值它的价值表现在两方面：

在土地上可以施加各种城市建设工程，用作城市活动的场所，而当然地具有使用价值。这——价值还可通过人为地对土地加工，使之向深度与广度延伸，如对地形地貌的塑造，而使具有景观的功能价值；又如对土地上、下空间的开发，使土地得到多层面的利用，从而扩大了原有土地的使用价值。

城市用地的形状、地质、区位地使用价值的高低。

2．经济价值高程，以及土地所附有的建筑设施等状况，将影响土

当土：地作为商品或其某方面权利的有偿转移而进入市场，就显示出它的经济价值。这种价佰姑仆地价。积分或费用力其去现形式。由于土地的自然性状或在城市中地理位置的差别、而有不同的价值级差，如香港城市中心区的地价比之郊区，可能相差几十或几百倍。地价、租金或费用的市场调节机制。使城市的土地利用结构同用地的价格产生深刻的相互依存与制约关系。

我国解放后实行土地国有化政策，把土地无偿地供给集体、单位或个人使用。随着经济改革的推进，曾以征收土地使用费的方式，来体现土地的经济价值。1987年底起。一些城市开始将土地使用权从土地所有权中分离出来，并进行公开地有偿、有限期地转让：L —地使用权，将其作为一项经济活动。这一重大决策经法定过程，现已得到普遍的推行，在一些大中城市已经或正在形成活跃的多级土地市场。通过土地市场的营运，土地的经济性得以充分的发挥。同时也起到了对城市用地的调节作用。如我国较早开展城市土地使用权有偿转让活动的上海市，经过10年的实践，土地市场己逐步发育和完善，自1987—1998年。全市转让土地部分地权的土地共4279幅，面积达14277hm 2，所得的收益。为推进城市建设和城市发展发挥了重要的作用。

(四) 城市用地的区划

城市地域因不同的目的，和不同的使用方式，而需将用地划分成不同的范围或区块，以表达一定的用途、权属、性质、或量值等。城市规划过程中、需要了解和考虑种种既定的或是有关专业可能作出的各种城市用地的区划界限与规定，以做为规划的依据，或规划需勺之配合与协调的工作内容。通常城市用地的区划有如下几种：

1．行政区划

按照国家行政建制等有关法律所规定的城市行政区划系列，如市区、郊区；市、区、县、乡、镇、街道等的区划。还有如特别设置或临时设置而具有行政管辖权限的各种开发区、管理区等。城市的行政区划的性质和界限，是城市用地规划和城市规划管理的基本依

据。

2．用途区划

按照城市规划所确定的土地利用的功能与性质，对土地作出的划分，每块土地都具有一定的用途，如用于工业生产的称为工业用地，用于绿化的称为绿化用地等。随着规划的深化。土地的用途可以相应地进一步细划。

3．房地产权属区划

由房产或地产所有权所作的权属土地区划，如国有土地、集体所有土地等。又如按地块权属的地籍区划等。这类土地区划因涉及业主的所有权益，是城市用地规划需要参照和值甫对待的依抿“

4．地价区划

土地作为商品进入市场，是以地价等的形式来体现土地的区位、环境、性状以及可使用程度等价值的。为了优化土地利用、保障土地所有者的合理权益以及规范土地市场和土地价格体系，对城市用地按照所具条件，进行价值鉴定，由此作出城市土地的价格或租金的区划。如上海市于1998年在全市范围实施基准地价的规定，是将全市区土地划分为l 2级，并按级规定基准地价。如图4—2。l 所示为1999年城市土地由中心区到边缘地区的基准地价梯度区划。图P183为南京市中心地区土地等级图。

城市现状及规划的用地功能区划与城市用地结构，是制定土地地价区划的基本依据，而城市各项设施建设也要充分考虑地价的因素，作出合理的规划布置。

此外，与城市规划和建设相关的还有环境区划、农业区划分类别。

(五) 城市用地的归属与管理

1．城市用地的归属

土地是国家的基本资源，对土地的拥有权限和归周，国家制定有相应的法律给予规定和保障。《中华人民共和国土地管理法》的第一章第二条明确规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制”。并规定除农民集体所有外，属于全民所有制国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。在第二章的第八条中规定：“城市市区的土地届国家所有”。在第九条中又规定：“国有土地和农民集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用，„„”，即是按照土地所有权与土地使用权可以分离的原则，单位或个人虽无地产权，但可通过合法手续获得土地使用权，它在有效的使用期内，同样受到法律保护。

2．城市用地的管理

为了维护土地的社会主义公有制，保护和合理利用土地资源，促进社会经济持续发展，国家实行严格的土地用途管制制度。在《中华人民共和国土地管理法》第一章第五条明确了“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。并相应设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划的相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，以合理而有效地利用城市土地，推进城市的建设和发展。

二、城市用地适用性评价

(一) 城市与自然环境

城市是人类活动聚集而活跃的地域。城市占有着广阔的自然空间。在城市长期的形成过程中，自然环境作为一个基本的立地条件深深地影响着城市的生成与发展。在城市，人类为自身的生存与发展所构筑的人工环境，与所处地域的自然环境通过不断地交互作用，而形成特有的城市环境形态。

在古代，我国先民在生存实践中所创立和祟尚的“天人合一”的哲学思想，深刻地表达了尊重自然，同自然息息相通的自然观。这观念也影响着城市的选址与营造的理念与

过程。春秋时代《管子》一书，就总结了立国建城的一些原则，如“凡立国者，非于大山之下，必于广川之上，高毋近阜而用水足，下毋近水而沟防省，因天材，就地利，故城廓不必中规矩，道路不必中准绳，„„”。

中国历代都城大邑的建设，大都选择山环水足，避害趋利，具有良好自然环境条件的地方，也即是自然环境阻力最小的地方，以保障城市的发展与营运。这在尼罗河、恒河流域以及中亚、欧洲等一些文明古城的择址建城中，都遵循相同的原则。

P186图

自然环境条件关系到城市职能的发挥，如一些军事要塞城市多选择在易于攻守的有利地形；商业城市大都有着优良的水陆交通条件，如我国的扬州，因位处大运河和长江的交汇处，历史上曾经是商业繁华的大都市；有的是因为矿产资源的开发利用而形成城市，如我国的唐山、大庆等。

自然条件的变迁可以使城市兴起，也可造成城市的衰落，因剧烈自然灾害，土地沙漠化或水运条件的变迁等原因，造成了古今中外诸多名城的湮灭和衰微。

自然环境条件还关系到城市的空间形态和形象特征。如天水因受地形的限制，城市只得在沿河的狭长河谷延展，而呈带状城市形态。我国疆域辽阔，因地形与气候环境的差异而使城市具有不同的个性特征。如江南的苏州、绍兴等水乡城市风貌同山城重庆、攀枝花市等，表现出迥异的城市景观。

此外，自然环境条件还对城市工程的建设经济等多方面产生更为直接的影响。 进入工业时代，随着城市化的进程，人类的经济活动与建设活动的加剧，原有相对平衡的自然生态格局，不断地受到破坏。为了实现社会经济发展的目标，人类越来越多地向自然索取，超越了自然环境的承受度，导致了全球性生态危机的发生。城市作为高强度的社会经济活动的集聚地，大量的能耗与物耗，三废的无度排放和环境保护的不力，所造成的城市生态失衡与恶化的环境问题尤为严重。

随着人类对环境作用与环境的认知与觉醒，为了维护人类自身的生存与发展，随着人们对环境作用与影响的认知与觉醒．己逐步树立了积极的自然生态观．并以之重新审视和评价人类活动与自然环境的共生与共存的关系，尤其是对快速城市化所带来负面的环境影响。在1972年斯德哥尔摩联合国环境会议以后，全球已掀起关注城市生态，建设“绿色城市”的热潮。20世纪末和21世纪初，人类更将环境意识逐步转化为从国家到地方的积极行动。时至今日，已经出现了一系列关于永续发展和解决环境问题的国际公约，国家法律和部门规章，而作为人类有史以来创造最大的“产品”，城市在其中必须肩负起自身的重任，简言之，就是城市要与自然环境和谐相融，维护人类社会和城市的永续发展。

(二) 自然环境条件分析

在城市规划与建设中，自然环境的作用与影响是作为一项基础条件而存在并给予考虑的，通常称之为自然环境条件或简称为自然条件。城市自然条件的分析，包括资料的勘查、搜集和按规划阶段的需要进行整理、分析和研究。这是城市规划的基础性工作之一。

影响城市规划与建设的自然条件是多方面的，如物理的、化学的、生物的等。组成的自然环境要素有地质、水文、气候、地形、植被，以及地上地下的自然资源等。这些要素以不同的程度、不同的方式和从不同的范围对城市产生着影响(图4—2—4) 。鉴于城市是自然演进和人为改造适应自然的综合产物，城市自然环境乃是有着原生状态和人为开发活动所影响的状态，同时存在与作用。

图P187所示为自然条件对城市规划和城市发展影响的关系框架。

自然环境条件对城市规划与建设的影响分析，还须考虑下列一些情况：

(1)由于地域的差异，自然条件的相殊，有的可能是气候条件为主，有的也许是地质条件较为突出。而且一项环境要素，往往可能对城市产生既有利又不利的两方面影响。对此，在城市自然环境条件的分析中应着重于主导要素，研究它的作用规律与影响程度。

图P187

图P188

(2)有些自然条件的影响，须要超越所在的局部地域，从更大的区域范围来评价其利弊。如江河洪水侵害等的水文情况，常受上游或下游区域的自然与人为的条件所制约。

(3)各种自然环境要素之间，有的有着相互制约或抵消的关系；有的则相互配合加剧了某种作用。前者例如某城区土层为膨胀土，由于当地降水量少，因而减低了土质对建筑地某的破坏作用。后者如地震发生由于某城区土层为砂质土，加以地下水位较高，从而引起地面的砂土液化，加剧了震害。自然环境条件的分析主要是在地质、水文、气候和地形等几个方面，下面就它们与城市规划和建设的相互影响分述之：

2.1 地质条件

地质条件的分析主要着重在与城市用地选择和工程建设有关的工程地质方面的分析。

2.1.1 建筑地基

城市各项工程建设都由地基来承载。自然地基非是上与石。由于地层的地质构造和土层的自然堆积情况不一，其组成物质也各有不同，因而对建筑物的承载力也就不一样(P188)。了解建设用地范围内不同的地基承载力，对城市用地选择和建设项目的合理分布以及工程建设的经济性，无疑是重要的(图P189) 。

自然地基类别与建筑物的承藏力 图P189

某城市用地地基土分类及地基承裁力分析 图P189

有些地基土常在一定条件下改变其物理性状，从而对地基的承载力带来影响。例如洼陷性黄土，在受湿后引起结构变化而下陷，导致建筑的损坏。另如膨胀土的受水膨胀、夕水收缩的性能，也给工程建设带来问题。因此在调研各种地基土物理性能的基础上，按照各种建筑物或构筑物对地基的不同要求，在城市用地规划中作出相应安排，并采取防湿习水土保持等措施来减少其影响。 在沼泽地区，由于经常处于水饱和状态，地基承载力较低。当必须选作城市用地时，局采取降低地下水位、排除积水的措施，以提高地基承载能力和改善环境卫生状况。

城市建设对工程地基的考虑，不仅限于地表的土层，也必须通过勘探掌握确切的地辰资料。例如在具有可溶性岩石(如石灰岩、盐岩、石膏等) 的地质构造地区。由于水的沼蚀作用，而形成地下溶洞——岩溶，它将造成水工构筑物的渗水和建筑物的塌陷。因此刻须要查清溶洞的分布及其构造特点，然后确定地面建设的内容。有的条件适合的溶洞，迈可以考虑作为城市人防或地下活动和储存的场所。此外，因矿藏的开掘所形成的地下采空区会波

及地面，而致使地面陷塌，对地面的建筑和设施的荷载带来限制条件(图P189) ，这就须从采空矿层的深度、地面的沉陷的稳定情况以及该地区的地质条件进行勘查分析，来确定这类用地的使用条件和相宜的建筑与设施的分布。

滑坡与崩塌

滑坡与崩塌是一种物理地质现象。滑坡是斜坡在风化作用、地表水或地下水、

人为的原因，特别是在重力的作用下。使得斜坡上的土、石向下滑动(图4—2—8) 。这类现象常发生在丘陵或山区。在选用坡地或紧靠崖岩建设时往往出现这种情况，造成工程的损坏。

2.1.2

滑坡的破坏作用还常发生在河道、路堤，使河岸、堤壁滑塌。为避免滑坡所造成的危：名，须对建设用地的地形特征、地质构造、水文、气候以及土或岩体的物理力学性质作出综合分析与评定。在选择建设用地时应避免不稳定的坡面。同时在用地规划时，还应确定滑坡地带与稳定用地边界的距离。在必须选用有滑坡可能的用地时，则应采取具体工程措施。如减少地—厂水或地表水的影响；避免切坡和保护坡脚等。

崩塌的成因主要是岩层或土层的层面对山坡稳定造成的影响。当裂隙比较发育，

且节迎面顺向崩塌的方向，则易于崩落；尤其是因争取用地，过分的人工开挖，导致坡体失去稳定而崩塌(图4—2—9) 。

(3)冲沟 冲沟是由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。适宜的岩层或土层、地形以及气候条件是形成中沟的主要条件。冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地使用造成不利。选用的道路线常因此而增加土石方工程或桥涵、排洪工程等。尤其在冲沟发育地带，水土的流失，更给建设带来困难。所以在用地选择时，应分析冲沟的分布、坡度、活动与否，以及弄清冲沟的发育条件，采取相应的治度、活动与否，以及弄清冲沟的发育条件，采取相应的治理措施，如对地表水导流或通过绿化、修筑护坡工程等办法，或防止沟壁水土流失等。

(4)地震 地震是一种自然地质现象，地球上每年约发生500多万次地震，不过，他们之中的绝大多数太小或离我们太远，我们感觉不到。真正能对人类造成严重破坏的地震，全世界每年大约有一二十次；能造成唐山. 汶川等特别严重灾害的地震，每年大约一两次。我国属于多震国家，历史上多次发生强烈地震。由于目前尚不能精确地预报，因此对于地震灾害的预防必须引起人们的重视（图P191）。在可能发生较强地震的地区，地震是城市规划必须考虑的问题之一。它对城市用地选择、规划布局、具体的建筑布置，以及各项工程的抗震设防等方面都有一定的影响。造成破坏的绝大多数是构造地震，即由于地质构造运动所引起的地震。如在有着活动断裂带的地区，最易频发震害。而在断裂带的弯曲突出处和两端或断裂带的交叉处，岩石多破碎，应力集中，又往往是震中所在(图P191) 。

图191 为上海邻近地区地震震中、震级与断裂构造图。

目前对地震这一自然灾害，只能消极预防，尽量减少其破坏程度。在城市规划中的防震措施主要考虑以下几个方面：

1) 确定建设地区的地震烈度．以便制定各项建设工程的设防标淮。地震烈度有基本烈

度与没计烈度之分。前者通常是以一百年内在该地区可能遭遇的地震最大烈度为准，它是设防的依据。如1976年唐山的地震，由于过去对地震基本烈度定得偏低，因而加重和扩大了震害。

设计烈度则是在地区宏观基本烈度的基础上，考虑到地区内的地质构造特点，地形、水文、土壤条件等的不一致性所出现小区域地震烈度的增减，而据此来制定更为切实而经济的小区域烈度标准(图192) 。例如在山坡、陡岸等倾斜地形比之平地震害要重一些6硫松且水饱和度大的土壤比之干燥致密的土壤易于出现砂土液化，而加重地基的形变等。

2) 避免在强震区建设城市。一般规定，在地震烈度7度以下，工程建设不须特殊设防；在9度以上地区则不宜选作城市用地。

3) 在城市规划时，应按照用地的设计烈度及地质、地形情况，安排相宜的城市设施。如重要工业不宜放在软地基、古河道或易于滑塌的地区。同时在分布建筑时，尽量避开断烈破碎地带，以减少腰时的破坏。如某市的规划方案考虑到地下断层的存在，在地下有断烈带的地面上，设置100m 宽的居住区卫生防护带，在这里不布置设防要求较高的建筑及设施，以减少震时可能引起的破坏。为保证震时救灾的需要，对一些通讯、消防、公安、救护等机构不仅应有较高的设防标准，还须有适宜的位置。在对外交通联系方面要保证畅通。在供水、供电、道路等公用设施方面也须有安全措施，如采用多水源、多电源、多线路、多套管网等。

在规划布置中为减少次生灾害的损失，建筑不宜连绵成片，应留以适当的防火间隔。同时对易于产生次生灾害的城市设施。要先期措置合适的位置，如油库、有害的化工工厂及贮存库等不宜放在居民密集地区的上风或上游地带。大型水库不宜建在强震区的上游，以免震时洪水下泄，危及城市。如果必须建造，则应考虑提高坝体的设防标准，或采取可靠的泄洪、导流措施。

2．2 水文条件

2.2.1水文条件 江河湖泊等水体，不但可作为城市水源，同时它还在水运交通、改善气候、稀释污水、排除雨水以及美化环境等方面发挥作用。但某些水文条件也可能带来不利的影响，如洪水侵患，年水量的不均匀性，流速变化，水流对河岸的冲刷以及河床泥沙的淤积等等。

城市用地范围内的江、河、湖水的水文条件，与较大区域的气候特点，流域的水

系分布，区域的地质、地形条件等有密切关系。而城市建设也可能造成对原有水系的破坏，或者是过量地取水、排水，改变水道和断面等而导致水文条件的变化。所以在城市规划与建设之前，以及在城市建设实施的过程中，就有必要不断地对水体的流量、流速、水位等水情资料进行调查分析，随时掌握水情动态。

江河等的水文条件。对规划与建设的一些影响和关系，可用下列图解来表示(图P193) 。

在建设实践中，由于对水文条件的考虑不足造成不良后果的例子是屡见不鲜的。例如，菜市在江流上游修建水闸，使得下泄水量减少，对江底的冲刷作用削弱，江口随外面海水潮汐带来的泥砂逐渐淤积，使河床抬高而影响通航，并影响到沿岸工厂、仓库的水运作业，同时也增加了疏浚航道的经常费用(图P193) 。又如图P193所示，因大江流速大于夹江，使得原以为可通过大江稀释的污水，被逼流入布有多处取水口的夹江，从而影响了水质。

在沿江河的城市，常会受洪水的威胁。由于周期性的全球性气候变化，加上区域性的自然与人为的原因，导致一些江河的洪水频发。1998年在我国长江中下游流域范围和松花江流域所发生的超百年记录特大洪水，严重地影响到沿岸城市的安全。如位于长江北岸的沙市。地面标高为30一32m 左右，为防洪分洪而建的荆江大堤，高出地面10多米，倘若一日，决口。对城市及广大地区将是毁减性的灾害。为防治洪水，在城市用地选择时要按照洪水频率，利用高亢地形，同时要避开在洼地、滞洪区等部位建设。城市防洪标准要区别不同城市及设施的重要性，采用不同的设计标准频率。如重要城市、重要工业区以及面积达100

—500万亩①的农业地区，设计洪水标准频率为2—3，即洪水的重现期为50—l 00年，更重要的城市及设施，要采用1一0．33标准频率，重现期为100一300年。

2.2.2水文地质条件 它指地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温以及动态等条件。地下水常常是城市的水源．特别是远离江湖或是地面水量、水质不敷需用的地区。勘明地下水资源对于城市选址、确定工业建设项目和城市规模等都有重要关系。

地下水按其成因与埋藏条件，可以分成上层滞水、潜水和承压水三类(图P194) 。具有城市用水意义的地下水，主要是潜水和承压水。潜水基本上是渗入成因，大气降水是其补给来源。所以潜水位及其动态与地面状况是有关的。潜水埋深因各地的地面蒸发、地质构造(如隔水层深浅) 和地形等不同而相差悬殊。承压水因有隔水顶板，受大气影响较小，也不易受地面污染，因此往往是主要水源。

地下水的水质、水温由于地质情况和矿化程度不一。对城市用水和建筑工程的适用性应予注意。

以地下水作为城巾水源，若盲目过量地抽用，将会出现地下水位下降，形成“漏斗”， 严重的甚至水糠枯竭．地下水位下降几十米的城市并不少见．有的还因井距不合理或井点 分布不当，而加剧了水位的变化．长期大量抽用地下水还可能引起地面下沉。在一些大工业城市，这一后果十分明显．如上海市1925年到1965年，地面逐渐下降，最严重地区下沉

2．37m ，市区及邻近地区形成一碟形洼地(图P194) ．之后通过限制地下水开采和采取冬灌等措施，遏制了地面下沉的程度。1966~2003年全市地面沉降累计为0.248m, 每年平均下降不足10mm ，沉降效果显著。又如无锚市也因大量抽取地下水，在1980年代未以后的10年间，地面已下沉达lm 。地面下沉特导致江、海水倒灌，或地面积水等，给防汛. 排水. 通航等市政工程造成麻烦。特别在沿晦城市，耍考虑到地薛气候变暖面引起褥子面上升的可能趋势，更要控制地面下沉，加强防汛、防洪和排涝等措施．

在城市规划布局中，地下水的瀛向应与地面建设用地的分布以且其他自然条件(如风 向等) 一并考虑。防止因地下水受到工业排放物的污染，影响到供水水潭的水质q 如某市 因工业对地下水污染不断扩大，进而波及城市水厂，只得耗用巨资到几十公里外的河舔取水。但也必须注意到，有的规划虽然合理，然而固地下水漏斗的出现，造成地下水瘫向紊乱、从而恶化水质．如某地原有有害工业布置在居住区的下风和地下水下游一侧，城市水厂的水质受工业排放物的污染较少。但在新建用术量较大的工业后，由于大量抽取地下水，地下水漏斗的形成，改变了地下水的流向，使得城市水厂的水质受到有害工业的严重污染。

对污染地下水的污染源(如工业的三废、农药、化肥、生活污水等) 应严加管制。同时弄清地面水与地下水的补给关系，对防止地下水污染也很重要。

当地下水位过高时，将不利于工程的地基，在必要时可采取降低地下水位的措施。 我国是水资源贫乏的国家，随着城市的发展和城市生活的逐渐现代化，使城市用水量不断增大，保护水资源的重要性已十分突出。为了合理地利用水资源，应综合勘察地下、地上水源，按工农业生产与城市生活对水量、水质、用水时间的不同要求，进行全面规划，合理分配，使城市用水与水源供水的可能相适应。

2. 3．气候条件

气候条件对城市规划与建设有着多方面的影响，尤其在为居民创造适宜的生活环境、防止环境污染等方面，关系十分密切。我国地域广袤，南北从热带到寒温带跨越纬度

47。；东西也因距海远近而气候相差悬殊。气候条件对城市的影响有着有利与不利两个方面。它的作用往往通过其他自然环境条件的“协作”，而变得缓和或是加强。为了研究气候条件对城市规划的影响，需要搜集当地有关的气象资料，必要时必须协同气象部门对建设地区进行气象测定；尤其是在地形复杂的地区，气候的状况对于城市用地选择和详细规划方案的制订等都有着直接的影响。城市的气候除了大气环流和海防位置不同所形成的大气候外，在较小的地区范围还存在地方气候与小气候。

在城市地区，由于城市所造成的大气下垫面层的改变，以及城市与外界的温差所形成的热力差异，将促使某些气象要素的变化，而出现“城市气候”的特征。 影响规划与建设的气象要素主要有：太阳辐射、风象、温度、湿度与降水等几方面。

2.3.1 太阳辐射 太阳辐射具有重要的卫生价值，同时也是取之不竭的能源。太阳辐射的强度与日照串，在不同纬度和不同地区存在着差别。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度，对建筑的日照标准、间距、朝向的确定、建筑的遮阳设施以及各项工程64消1J ：设计，将有所依据。其中建筑日照间距的考虑还将影响到建筑密度、用地指标与用地规模。此外。由于太阳辐射的强弱所造成不同的小气候形态，对城市建筑群体的布置也有一定的关系。

2.3.2 风象 风对城市规划与建设有着多方面的影响，如防风、通风、工程的抗风设计等。特别是在环境保护方面，由于其与风象的密切关系，对城市风气候的研究已成为

一个运要课题。风是以风向与风速两个量来表示的。风向一般是分8个或16个方位观测，累计某一时期中(如一月、一季、一年或多年) 各个方位风向的次数，并以各个风向次数所占该时期不同风向的总次数的百分比值(即风向的频率) 来表示。表P196和图P196为某城市累年的风向观测记录和根据记录所绘制的风向频率固。各个风向的风速值，也可用同样的方法，按照每个风向的风速累计平均值，绘制成风速图。

为了给城市规划提供较为可靠的风象资料，最好要有该地方多年长期的记录资料为依据。

盛行风向是按照城市不同风向的最大频率来确定的。由于我国地处欧亚大陆东岸，东半部受着季风环流的影响，风向呈现明显的季节变化：夏季为偏南风，冬季则盛行偏北风。因此在我国东部广大地区，一年中基本上有两个盛行风向。西南地区因受印度洋环流控制，夏季多西南风。因此在我国东部广大地区，一年中基本上有两个盛行风向。但在一些地区田地貌或地物的特点，风向与风速也会有局部变化。在有些环境条件特殊的地区，还有着多个方位的盛行风。

为了在规划布局中正确运用气象，每个城市废分析本地全年占优势的盛行风向，最小风频风向、静风频率以及盛行风的季节变化规律。图P197为适于我国东部地区季风气候特征的城市用地布局的参考图式。

1) 如果全年只有一个盛行风向，且与此相对的方向风频最小(图P197，“) ，或最小风频风向与盛行风向转换夹角大于90。(图P197) ，则工业用地应放在最小风频之上风向，居住区位于其下风向。

2) 在全年拥有两个方向的盛行风时，应避免使有污染的工业处于两盛行风向的上风方向，工业及居住区一般可布置在盛行风向的两侧(图197) 。

在分析、确定城市盛行风向和进行用地分布时，特别要注意微风与静风的频率。在一些位于盆地或峡谷的城市，静风往往占有相当比例。如果只按盛行风向作为分布用地的依据，而忽视静风的影响，则有可能加剧环境污染之害。某城市工业布置虽是在盛行风向的下风地

带，但因该地区静风占全年风频的70％，结果大部分时日烟气滞留上空，在水平向扩散影响到邻近上风侧的生活居住区。在出现逆温时尤甚。又如国外某一大城市由于位于北部的高山挡住了海上吹来的劲风，形成城市少风的气候特点，全年有200天因城市上空的有害烟气滞留而严重地影响到市民的健康，甚至要关闭小学，以缓解对儿童健康的危害。

为了有利于城市的自然通风，在城市布局，道路走向和绿地分布等方面，考虑与城市盛行风向的关系，而留出楔形绿地、风道等开敞空间。

除大气候风外，城市地区由于地形的不同特点，所受太阳辐射的强弱不一，以及热量聚散速度的差异，而会形成局部地区的空气环流，即地方风，如城市风、山谷风、海陆风等(图P197~P198)。

在城市局部地段，当在静风或大气候风微弱的情况下，也会由于地面设施(如散热量大的工业、建筑地区和绿地、水面等) 不同。在温差热力作用下，出现小范围的空气环流，这将有利于该地区的自然通风。但若地面设施布置不当，由于局部环流的形成，也可能给环境带来不良的影响(P198)。

此外，在山地背风面，会产生机械涡流，如在该处布置住宅等建筑，将有利于通风。但若上风为污染源时，则反将因之而加剧污染(图P198) 。

2.3.3 温度 由于地表是球面，所接受的太阳辐射强度不一。纬度由赤道向北每增加l 。，气温平均降低1．5C 左右。气温经向的变化是由海陆位置不同所引起的。海陆气流对温度影响很大。

气温对城市规划与建设的影响主要反映在：如地区的气温日较差、年较差较大，给建筑、工程的设计与施工会带来影响；在城市的工厂选址时，根据气温的条件，考虑工业丁艺的适应性与经济性问题，以及根据气温状况考虑城市地区的降温、采暖设备的设置能源耗费等问题。

温度影响还表现在垂直方向因逆温的产生，加剧对城市大气的污染。在气温日较差较大的地区(尤其在冬天) ，常因夜晚地面散热冷却比上部空气快，在城市上空出现逆温层结或称逆温层(图P199) 。这时大气比较稳定，有害的工业烟气不易扩散，滞留在城市上空。尤其在静风或地处谷地，因山坡冷气流下沉，更加剧了逆温层的形成和增厚。所以须对当地气温的变化规律，结合地形和其他自然条件，以及城市设施热量散发状况等，进行测定与分析，以便为工业的布置、环境保护，以至于工厂烟囱的设计等提供依据。

在大中城市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产与生活活动过程散发大量的热量，出现市区气温比郊外要高的现象，即所谓“热岛效应”。尤其在夏天，“热岛效应”的作用加剧了地区的高温酷热，不仅为防暑降温，要增加大量的能耗，还明显增高诸如心脑血管、呼吸道等疾病的发病率。如上海市近40年来夏季平均最高气温市区比郊区出现持续增高的现象。l 997年市区最高气温已普遍比郊区高出3C 。据1997年6月6日实测，市区以37．1℃比边缘宝山区的32．6C 竟然高出有4．5C 。图4—2—25为巴黎地区典型的大城市热岛现象。为了减弱城市热岛效应，改善城市气候环境，要十分重视城市规划的布局与城市人口与建筑密度的控制，尤其足要重视绿地建设，和保持水面等自然开敞空间。仍以上海为例，在2003年以后，由于进行了大规模的绿化建设，从而使“热岛效应”已经出现了明显的负增长，城市中心区与郊区的温度不断减小。

2.3.4 降水与湿度 我国大部分地区是受季风影响，夏季多雨，且时有暴雨。雨量的多少及降水强度对城市排水设施有较为突出的影g 向。此外，山洪的形成，江河汛期的威胁等也给城市用地选择及防治工程带来问题。相对湿度随地区或季节不同而异。一般城市因人工构筑物覆盖，相对湿度比郊区要低。湿度的大小不但对某些工业生产工艺有所影响，同时对居民有否舒适的温热感的居住环境，也有一定的关系。

2.4 地形条件

城市各项工程建设总是要体现在城市用地上。不同的地形条件，对规划布局、道路走向、线型、各种工程的建设以及建筑的组合布置、城市的轮廓、形态等都有一定的影响。但足。经过规划与建设，也将对自然地貌进行某种程度的塑造，而呈现出新的地表形态。从自然地理宏观地来划分地形的类型，大体有山地、丘陵与平原三类(表P200) 。

由于城市需占有较大地域，且为了便于城市的建设与营运，多数城市是选择在平原、河芥地带或是低丘山岗、盆地等地方修建。平原大都是沉积或冲积地层，具有广漠平坦的地貌景观。山区由于地形、地质、气候等情况比较复杂，在用地组织和工程建设方面往往会遇到较多困难。在丘陵地区，当然也可能会有一些棘手的工程问题，但在一些低丘地区，恰当地选择用地，通过因地制宜地细致规划，也可以有良好的建设效果。山区由于地形. 地质. 气候. 等情况比较复杂。在用地组织和工程建设方面往往会遇到很多困难。受限于中国人口众多. 可用地较少，且耕地极为有限的状况，城市对山地的利用强度在逐渐加强，通过愈发强大的工程技术手段和长期的实践经验总结，山地城市已经逐步形成了有别于一般城市的规划和设计方法，需要规划职业人员根据具体情况分别对待。但是一般而言，山地城市的工程建设投入大，而使用上多有不便，还是应当慎重选择。

在小地区范围．地形还可以进一步划分多种形态。如山谷、山坡、冲沟、盆地、谷道、河漫? 唯、阶地等等。城市用地一般除了十分平坦而且简单的地形外，往往是有着多种地形的组合。

地形条件对规划与建设的影响，具体有以下方面：

（1) 影。向城市规划的布局、平面结构和空间布置。如河谷地带、低丘山地和水网地区等。往往展现不同的布局结构。随之，这些城市的市政等工程建设也有着相应的特色，

如水网地区河道纵横，桥梁工程就比较多。 此外，利用地形结合建设，还可使城市轮廓丰富，空间生动，形成一定的城市外观特征。

(2)地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点的利用、用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依据。

(31地面的坡度，对规划与建设有着多方面的影响。如在平地常要求不小于0．3％的坡度．以利于地面水的排除、汇集和减少排水管道泵站的设置。但地形过陡也将出现水土冲刷等问题。地形坡度的大小对道路的选线、纵坡的确定及土石方工程量的影响尤为显著。城市各项设施对用地的坡度都有所要求，《城市用地竖向规划规范》规定了城市主要建设用地的适宜规划见表P201所示。

4) 地形与小气候的形成有关．分析不同地形及与之相伴的小气候特点，将可更合理地分布建筑、绿地等设施。如在山地利用向阳被面布置居住建筑，以获得良好日照等。

(5J地貌对通讯、电波有一定的影响。如微波通讯、电视广播、雷达设备等对地形都有一定的要求。

3 城市用地适用性评定

3.1 用地评定的要求

城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然环境，按照城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。

按照我国建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》，第七条关于总体规划成果内容的规定，对于新建城市和城市新发展地区应绘制城市用地工程地质评价图。主要对潜在的地质灾害、地震、水患、地下矿藏等，作出城市土地质量的综合评价，以确定用地适宜性区划，即划分出适宜修建、不适宜修建和采取工程措施方能修建地区的范围，提出土地的工程控制要求。由于城市建设必然要落实在土地上，因此对于工程地质的条件具有着更为直接的影响而突现其重要性。

但是影响城市土地使用的工程地质条件，作为直接因素，在同时也可能会不同程度地受到其他相关自然因素的间接影响，这是因为前者与后者有着互动或互制的关联性。因此对于城市用地自然环境条件，需作为一个整体加以考察与评价。进行城市用地质量的综合评定，须要注意以下几点：

(1)用地评定是城市规划的一项基础工作。在扩建或新建城市中，对拟建地区用地的适用性进行分析与评定，以此作为制定规划方案的必要依据，尤其在环境条件较为复杂和供作新城址选择的地区更需要这方面的资料。

用地评定工作主要是为城市总体规划服务的。但在进行局部地区的详细规划时，有时也须对环境条件作更为具体的分桥与评价，以适应规划与工程设计的需要，所以用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要相应地拟定。

(2)要注意用地所在区域的环境背景的可能影响。城市用地无论是工程地质、水文地质以及气候等条件，往往都受到区域状态的牵制，如地震、洪水侵害，地下水的补给、滑

坡与泥石流等方面的区域关联性。

(3)用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价。并对与之相关的其他自然环境因素相互作用，可能产生次生的、后发的、联动的影响作出评估。

(4)用地评定、不应只是各个环境要素单独作用的总和，而是要从环境的整体意义上考察它们相互的作用及其后果，综合地鉴定其利弊。同时也要尽可能预计到城市建设的人为影响给自然环境条件带来的变化，对用地质量造成新的影响，并作为评价环境质量的一个因素先期加以考虑。

2．用地评定的分类

按照部颁的《城市规划编制办法实施细则》规定。须对城市用地作出适宜性区划，一般将之分成三类：

一类用地：是指用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。

—二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。

三类用地：是指不适于修建的用地。现代工程技术几无绝对难以修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。

用地类别的划分是须要按各地区的具体条件相对来拟定的，如甲城市的一类用地在乙城市可能只有二类用地。同时，类别的多少也要视环境条件的复杂程度和规划的要求来确定，如有的分四类，有的只需二类即可。所以用地分类具有地方性和实用性，不同地区不能作质量类比。

为了具体说明用地类别划分，可以平原地区的划分为例，供作参考(表P203) 。

在山区或丘腔地区，地面坡度的大小往往影响着土地的使用和建筑布置．因此坡度也 是用地评定的一个必要因素．一般是按适用程度划分为25三类 （也有分成0~8%，8%~15%，15%~25%和。）25%四类的）。

图4—2—26、4—2—27、4—2—28为南方某城市所作的城市用地评定中的地形地貌分区，地质灾害分区和工程地质分区图示。固中分别表出了高程50m 以上的剥蚀丘陵和土层液化塌陷区与工程地质不适建区的部位。固4—2—29为综合上述评价信息，最终作出的自然条件适用性评价图，其中按适用性程度划分为三类用地。

三、城市用地的选择

(一) 用地选择的影响因素

城市用地选择是城市规划的重要工作内容。它是根据城市各项设施对用地环境的要求、城市规划布局与用地组织的需要来对用地进行鉴别与选定的。新城市建设需要选择适宜的城址，旧城扩建也有选择所需用地的问题。城市用地选择恰当与否，关系到城市的功能组织和城市规划布局形态，同时对建设的工程经济和城市的运营管理都有一定影g 向。

城市用地选择需有用地适用性评定的成果为依据。同时还需要按照规划与建设的要求。综合考虑社会、经济、文化、环境等多方面问题，对用地的适用性作出综合评价。通常涉及的方面诸如：

一—建设现状

是指用地内已有的建筑物、构筑物状态，如现有村、镇、或其他地上、地下工程设施，对它们的迁移、拆除的可能性、动迁的数量、保留的必要与价值、可利用的潜力以及经济评估等问题。

一基础设施

用地内以及周边区域的水、电、气、热等供应网络以及道路桥梁等状况，即基础设施环境条件，将影响到用地相宜建设的规模、建设经济以及建设周期等问题。

————土地利用总体规划

选择用地所在国土管理部门制定的土地利用总体规划，对该用地的用途规定及调整的可能性。

一一生态环境

用地所在的区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质量。同时定用地加以人工建设，可能对既存环境的正面或负面影响。

一一文化遗存

用地范围内地上、划与规定等状况。

——一社会问题如作为选地下已发掘或待探明的文化遗址、文物古迹以及有关部门的保护规指用地的产权归属、动迁原住民涉及社会、民族、经济等方面问题。

(二) 用地选择的原则

(1)遵照《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国土地管理法》以及相关法律中有关土地利用的规定。

(2)新城选址或各种开发区选址既要满足建设空间与环境的需要，同时要为将来进一步发展预留余地与方向；旧城扩建用地选择，要结合旧区的布局结构考虑城市扩展重构城商功能布局的合理性；要充分利用旧城的设施基础，节省建设投资。

(3)用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估，要结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要求，尽可能减少用地的工程准备费用。同时做到地尽其利，地尽其用，合理利用土地资源。

(4)注意保护环境的生态结构，原有的自然资源和水系脉络。要注意保护地域的文化遗产。

(三) 用地选择举例

河北某县城，附近资源丰富，因开发矿藏，拟新建一矿业城市。旧县城在地震时已基本毁坏，上级机关已决定该县城迁址另建。新建工业城镇加上迁建的县城人口规模约托万人左右，用地约需15km ：。

该县城附近地区届半山区，四周有低山环绕。地势西北高，东南低，地面基本乎坦，属河流冲积的一级和二级阶地。两阶地问高差lo 一15m ，中间冲沟发育。南部为矿山。用地现状女口图4—2—30所示。

为了选择新城建设和旧城迁建的适宜用地，首先对拟选地区的自然环境条件进行了分

析。作出用地评定图(图4—2—30、表4—2—7) ，然后结合城市规划与建设的要求，对用地

条件进行综合评价，分析比较了两个用地选择方案(图4—2—3l 、表4—2—8) 。最后确定方

案2作为新城建设(包括县城迁建) 的用地。

4 城市用地的选择

4.1 用地选择的影响因素

在对城市用地的适用性进行评价后，就需要在适建区. 限建区和已建区范围中确定

符合城市规划规模和性质用地。城市用地选择是城市规划的重要工作内容。它是根据城市各

项设施对用地环境的要求，城市规划布局与用地组织的需要来对用地进行鉴定和选定的。新

城市建设需要选择适宜的地址，旧城扩建也有选择所需用地的问题。城市用地选择恰当与否，

关系到城市的功能组织和城市规划布局形态，同时对城市的生态友好性，建设的工程经济和

城市的运营管理都有一定影响。

城市用地选择需有用地适用性评定的成果作为依据，同时还需要进一步按照规划

与建设的要求，综合考虑社会. 经济. 文化环境等多方面问题，进行进一步的比选，以确定规

划期限内城市的明确边界。由于在用地适用性评价中已经对危机环境安全和城市安全的要素

进行了识别，并将之规定为禁建区，因此，在城市用地选择阶段，相对关注各种社会. 经济

和制度要素。通常涉及的方面诸如：

4.1.1 建设现状和使用

是指用地内已有的建筑物. 构筑物状态，如现有村. 镇. 或其他地上. 地下工程设施。

新地址的选择和城市的扩张往往需要占有原有的村镇聚居点和乡镇厂矿或军事设施等用地。

城市需要对他们的迁移. 拆除的可能性. 动迁的数量. 保留的必要与价值. 可利用的潜力以及经

济代价作出评估。

图P205

4.1.2 重大基础设施

指限制或促进城市发展的区域重大基础设施，如高速公路. 铁路. 和重大水利. 能源

设施。随着我国经济的快速发展，区域基础设施的建设以一种前所未有的速度健全和丰富着。

在进行城市用地选择前，除对现状建设进行调查外，还需要 (图P206 ) 目前尚未开始建设，但在国家或省市层面已经安排的重要基础设施经行调查研究，以确定其

对于城市将产生何种影响，并制定相应的策略。如高速公路可能对城市有一定割裂作用，但

其出入口可能对城市产业的发展有强烈的吸引作用。又如穿越高速铁路线路有较大的困难，

但其站场则城市开发的热点地区。

4.1.3 区域关系

指一个城市周边其他城市或者地区的关联程度。当今城市的发展主要依靠各种人员. 信息. 资本和物资的“流”来支撑，这些有形者或无形的“流”都可能在空间上有所反应；当今的城市更逐渐依靠区域整体的实力进行竞争。各个城市或依靠强大的经济实力辐射其他城市. 或接受更高层次的城市辐射，这种辐射在空间上往往体现为空间的相互吸引。例如以上海为中心的三角城市群，各个毗邻撒谎那个还的城市几乎都选择向上海方向拓展，以降低自身到上海的交通时距，以更好地接受上海辐射出的经济能量。这种经济吸引力并不仅仅存在于两个城市间。例如京都市圈中，由于天津滨海新区的独特地位，天津市的主要发展空间偏重于东南向，而不是接近北京的西北部。

4.1.4 市政设施配套

指可能选择的用地中边区域的水. 电. 气. 热等供应网络以及道路桥梁等状况，即市政设施环境条件。基础设施是城市建设的主要支出区域，基础设施的容量与水平关系到相应建设的规模（如城市跨河发展时，桥梁的通行能力）. 建设经济（如建设成本投入和日常运营的经济性）以及建设周期等问题（参见本书第十七章“城市工程设施规划”）。美国城市出现的无序蔓延有很大程度上是由于在“使用者付费”的完全市场经济条件下，富人住区基本无视基础设施的集约使用原则，造成了城市拓展的无序，交通量畸形增长，导致产生了更大的碳排放量（图P207）.

4.1.5 土地利用总体规划

这里指国家土地管理部门制定的土地利用总体规划，目前我国国土资源部编制的《土地利用总体规划》也对城市用地的边界做出了规定。从法理上说，两图应当保持一致，但由于两个不同单位编制针对同一个对象的规划，造成在修编时间和研究内容上协调困难。从长远看，两个部门编制的土地利用总体规划应当向一体化的方向发展，便于维护土地利用总规划的严肃性和权威性。在当前规划部门编制城市规划，特别是总体规划时，应当对该用地在国土部门编制《土地利用总体规划》中各个空间的用途规定及调整的可能性有所了解，并做好必要的沟通协调工作。

4.1.6 生态环境与自然环境

指用地所在的区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质量。经过用地适用性评定。在此阶段进入选择土地的应该都没有决定性的环境问题，但各个发展方向之间还是存在优劣之分，可以根据上文自然环境条件分析的内容，对其进行更细致的分析评选。

4.1.7 文化遗存

指用地范围内地上，地下已发掘或待探明的文化遗址，文物古迹以及有关部门的保护规划与规定等状况。原则上，重要文化遗存都应该列入禁建区范围，但我国文明发展史源远流长，一方面许多城市的文化遗存星罗棋布，不胜枚举，不可能将所有文化遗存范围都列入禁建区保护：另一方面对于另一些重要遗存非常丰富的城市，城市空间的选择也必须在遗址保护区的夹缝中寻早，如十三朝古都洛阳市几乎所有可能的房展方向都有遗址保护区的制约。尽管不在这些禁建区和文化遗址存的用地上进行开发，但城市发展接近或保卫这些遗存在一定的风险，因此在进行城市用地选择时用相对的优势和劣势之分。

4.1.8 社会问题

指用地的产权归属，设计原驻地民或企业社会，民族，经济等方面问题，随着2007年我国颁布《总华人民共和国物权法》，以法律的形式明确了’ 所有权人对自己的不动财产或动产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利，“同时第四十一条指出：“为了公共利益的需要，依照法律规定能够的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位，个人的房屋和其他不动产，征收集体所有的不动土地，应当依法足额支付土地补偿费。安置补偿费，地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排呗征地农民的社会保障费用，保障地农民的社会保障费用， 图

P208

保障地农民的生活，维护被征地农民不的合法权益，征收单位，个人的房屋及其他不动产，应当依法给予才拆迁补偿，维护呗征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。这些都对城市用地的选择提出了更高的要求。

同时，各社会族群对于自身权利的求也日趋强烈，在一些城市中，已经出现了一些具有统治性地的企业可以左右城市发展方向的状况。我们可以预见不久的将来，更多的团体会将自身的城市发展主张通过有力的方式加以表达。伴随全民财富的增长和社会主意民主建设的推进，城市用地的选择必须对社会问题赋予足够的重视。

4.2

（1）遵守《中华人民共和国城乡规划法》，《中华人民共和国土体管理法》，《城市规划编制方法》以及相关法律，法规和技术规定中有关土体利用的规定。

（2）了解并遵循《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国环境保护法》，《中华人民共和国水法》等相关国家法律中对于土地零用的相关条文规定.

(3)用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估，要结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要求，尽可能减少用地的工程准备费用，降低城市工程建设所有声的碳排放，同时做到地尽其利，地尽其用，合理利用土地资源和自然环境资源。

（4）注意保护环境的生态结构，原有的自然资源和水系脉络。要注意保护地域的文化遗产。

（5）城市用地选择应当有经济，社会的意思与视角，充分体现出城市空间对于城市对于城市经济与产业，社会发展与和谐，区域共生与协作的支撑与促进作用。

（6）新城选址或各种开发区的选择既要满足建设人空间与环境的需要，同时腰围将来进一步发展预留余地与方向：旧城扩建用地选择，要结合旧区的布局结构考虑城市扩展重够城市功能布局的合理性；要充分利用就旧城的设施基础，节省建设投资。

上述城市用地选择的原则构成的是一个浮渣的抉择体系，除了法律的刚性规定外，其他影响因素之间以及内部都可能构成相互冲突的两难困境；并且这些要素之间也不存在绝对的有限度划分，不同的城市，不同的发展阶段以及不同的发展远景，都可能照成各个要素在城市管理者，市民和规划师心目中权重变化。在很多情况下，对这些影响因素和选择原则的认识，排序与调和决定城市规划的质量与水平，而在很大程度上，这以来于城市规划师的只是能力，时间经验，投入程度与沟通技巧。

第3节 城市用地的分类与用地构成

1 城市用地的分类

城市用地对应于所担负的城市功能，划分为不同的用途。自从在1933年国际现代建筑学会所拟订的“城市规划大纲”中，将城市活动归结为居住，工作，游憩与交通四大活动一回来，四大功能用地的划分就被世界上绝大多数国家所采纳。

城市用地的用途分类在城市的发展历史中，曾有不同分类方法与用途名称 。随着城市功能的变异与增减，用途匪类也随之改变与增减。而且即使同一用途名称，也 会有不同的含义。

城市用地的分类方法，各个国家和地区并不一样，例如日本将市街化区域的用途地域分成八种，即；1. 居住专用地域2. 居住专用地域；3. 居住地域；4. 近邻商业地域；5. 商业地域；6. 准工业地域；7. 工业地域；8. 工业专用地域。我国台湾省由于各个城市自行制定城市用地分类方法，例如中国台北市2002年修订的《台北市土

地使用分区管理规定》中，将城市用地分为；住宅区. 商业区. 工业区. 行政区. 文教区. 仓库区. 行水区. 风景区 . 农业区和保护区等十一个方面的用途，并有进一步的划分。

1.1 现行城市 用地分类的标准

我国早年城市用地功能地域划分有住宅区. 工业区. 商业区及文教区等类别。为了使城市用地分类有统一而规定的划分方法与名称，并且使之具有法定性，建设部门1990年制定并颁布了《城市用地分类与规划建设用地标准（见标字第322号）》（一下称用地国标）的国家标准，该标准将城市用地划分为大类. 中类和小类三级，计有10大类，46中类和73小类。表P210所列为城市用地的大类项目。

图 P210

在详细规划阶段，用地进一步细分，在用地名称上，除相同功能性质的扔然沿用外，还需要增加新的用途类别，例如根据

1.2 城市用地分类体系的调整

城市用地分类的规范化与标准化，有利于土地的利用与管理. 在不同城市. 不同规划方案之间可以进行类比，以及便于规划指标的质量与统计。但是自《城市用地分类与规划建设用地标准》颁布以来. 历经20年的时间，城市用地的分类方法就没有进行过更新。在此期间 ，中国经历了从计划经济到市场经济的转型，经历了国家财税制度的改革，已经从国家投资建城市转变为中央地方政府和市场合力建设城市的新格局。在规划实践中，现有的用地分类体系早已不敢使用；用地复杂一些的城市不得不“创新”出一些用地目类，以便于更有效地控制城市用地使用。例如深圳市就有符合自身状况的土地使用分类标准（表P211）。 目前，新版的用地国标正在审定过程中，从目前的提案中看，新版用地国标将适合新《城乡规划法》的要求，增加城乡用地分类体系，首先界定了建设用地和非建设用地两大分类，并将其进行细分：在中心城市内，将大幅度调整城市建设用地分类体系，共分为8大类.35中类.44小类，并将各种用地的定义和内涵进行了较大幅度的调整（表P211）。

1.3 城市用地分类体系的发展

城市用地分类体系的制定受到很大的制约；

1. 用地分类标准的制订先天滞后于规划实践。用地分类方法是现有社会实践和城市运行状况的总结，需要一个相对较长时间的积累和总结，才能形成 图P211

图P212

国家的共识；

2. 统一的用地分类标准对于不同的城市适合程度显然不同。中国幅员辽阔，经济发展水平差异大，存在着众多类型迥异的城市和城市用地使用方式，且我国城市空间的开发模式还在不断地探索和创新中，总会存在一些无法准确描述的用地类型；

3. 制订用地分类标准存在一定的制度惯性。即使我们对一些用地类型的出现有所认识，但受限于传统习惯，计量与管理水平，仍然无法体现。如创意产业和孵化园在外部影响上接近与办公，而在土地价格上不宜作为商业设施用地规划定基础准地价，但由于目前还缺少对创意产业定性标准，还没有独立划出。

但是这些对于现实制约条件的认识并不影响我们对于城市用地分类体系的合理性有

更高的要求，城市用地分类体系在细分基础上的混合应当是发展的方向；

1. 各种相关功能用地的混合已经是世界各个城市的普遍现象

交通枢纽中的商业. 居住与商业混合大厦，工业区中的产品展示等等，这些现象不仅在我国，更在世界的各个角落普遍存在，这种混合不仅仅在水平方向上发展，更在垂直方向上延伸。而土地使用性质的限制导致这些混合物的物业产权没有明确的法律保护。

2. 功能混合有利于城市的节能与减排

用地的分类在制度上影响着地块的划分方式. 规模尺度和指标制订，这些都将最终反映在城市各种活动的强度. 频度和关联上。相关功能的混合有力于在有限的空间中最大程度聚集经济和社会活动. 节约土地使用，集中使用资源. 重复利用资源，减少无谓交通量. 降低碳排放。

3 3 功能混合有利于城市的良性成长

从1960年代以来，人们普遍认识到城市的魅力和活力来源于城市多样性和复杂性和而城市土地使用的功能混合正式形成区域. 街道. 建筑多样性的决定性要素；从经济角度看，各种行业间的碰撞，激发和链接可能创造更多的城市产业，搭建牢固的产业链条，提升城市的抗风险能力。

2 城市用地的功能构成

城市用地的构成，是基于城市用地的自然与经济区位，以及由城市职能所形成的城市功能组合与布局结构，而呈现不同的构成形态。

城市用地构成，按照行政隶属的等次，宏观上如分为市区. 地区. 郊区等。按照功能用途的组合，如分为工业区. 居住区. 市中心区. 开发区等等。

城市用地构成为某种功能需要，可以由用途相容的多种用地，构成混合用途的区域。 不同规模的城市和不同的城市区域，因为各种功能内容的不同，其构成形态也不一样。如大城市和特大城市，由于城市功能多样而较为复杂，在地理上有中心城区. 近郊区. 远郊区等。

图P213为大. 中. 小三类城市用地的构成示意图。在现实的城市发展中，不同城市的功能构成受到外界环境的影响可能具有自身独特的特征。在规划实践中应认真分析，因地制宜。

2.2 各种用地的比例构成

由于在不同层面上，各种用地具体的结构比例和布局特点各有不同，将在本书后文中各个层面的规划中详述。

在总体规划层面，我国目前执行的《城市用地分类与规划建设用地标准》规定了规划人均单项城市建设用地标准以及规划城市建设用地结构。值得注意 图P213

的是，这一标准中的指标制订是在标准制定的历史阶段，多个城市的经验总结。其目的是避免城市用地的浪费，保护土地资源。

该标准的制订既有现实的合理性，也明显具有历史的局限性多数指标缺乏清晰的科学依据，因此也是此次标准修订中重点调整的部分。由于新版用地标准颁布在即，在本文中不对旧版的国家标准作过多解说。规划专业的学生和专业从业人员应当高度关注新的用地标准及条文说明。

注释

1. 威廉·佩第（William Petty,1623~167），英国古典政治经济学创始人，统计学家。

2. 实际上，土地总量还是有变化的。一方面，水土流失可能造成土地总量的减少，另

3.

4.

5.

6. 一方面，由于人口增长与土地空间的矛盾不断增大，也出现了围海造地的现象。在这个意义上，土地总量是可以增长的。但是这样向自然要土地的方式往往伴随着诸多环境问题，因此，在此类活动的环境影响还缺乏科学论证的条件下，我们并不能依赖于这样的“土地增长”。 土地的经济性也表现在土地的某些自然属性直接地或间接地转化为经济效益，如土地的肥瘠所造成农产的丰歉，但这种经济性是归于自然属性还是社会属性依然存在争议，部分学者认为农业生产附着了人类的生产活动，因此是社会属性；但也有观点认为，土地的农业产出能力是自然的特征。又如土地的位置和形态构造的可利用程度是自然特征，但都可能转化为城市规划的技术经济或工程经济的优劣表现。 数据来源于中华人民共和国国土资源部，《国土资源公报2009》。 《管子·乘马·第五》 随着2005年新版《城市规划编制办法》的颁布，1993年颁布的《实施细则》从法

律上已经废止，但是由于新版《实施细则》尚未颁布，在实际工作中仍然基本采用旧版的技术标准。

本章小结

本章对于土地和城市用地的概念. 性质. 评价以及划分进行了一个概括的说明。相对于本书以往版本编制是的背景，可持续发展. 绿色与低碳成为本版本修编时的一个显著历史特征。关注城市与环境的关系，保护自然生态本就是城市规划师的历史责任，而在全球共识的推动下，最近几年以来，我们拥有了更多的认识角度. 分析方法和技术手段，使我们对于城市用地有了更进一步的认识。一个好的城市用地评价和选择，应当是建立在这些不断进步的共识. 理念. 方法和技术之上，并能够将之进行有效整理与综合的。我们应当始终明确，城市的土地在亿万年以来，并将在亿万年以后都将属于自然，而人类仅仅是在短短的几千年时间总占有了它，尊重和善用他/它远远比改造它更为重要。

从1987年深圳进行全国第一宗土地拍卖开始计算，中国土地制度的市场化改革进行了23个年头。土地制度的改革带动了城市土地方式的不断探索和创新，也推动着中国城市土地使用规划和使用制度的改革和发展。尽管对于城市土地规划的规范化获得了长足的进步，但是有限的时间内，仍然称不上达到了完善和成熟。在具体实践中，仍然存在着大量的问题等待规划师认识和解决。