房地产对国民收入再分配的逆向调节

　　国民收入再分配是以公平为导向，通过价格、税收和利率等经济杠杆调节初次收入分配，缩小国民收入差距的重要手段。政府对房地产的调控，包括控制保障房销售价格、征收房地产税和实施房地产消费信贷差别利率，都是在房地产领域对国民收入再分配的正向调节。但是综观我国房地产经济运行，多年来对国民收入分配主要起着逆向调节作用——财富逆向转移，使富人更富，穷人更穷。本文将详析房地产对我国国民收入再分配逆向调节的机理，由此提出整治建议，供政府决策部门参考。

　　一、房地产逆向调节国民收入分配的表现

　　首先，我国房地产价格长期持续高涨，形成对我国国民收入再分配的持续逆向调节，以不动产为标点，形成财富的马太效应，扩大了国民的贫富差距。

　　国民收入差距过大已成为当今我国社会最严重的民生问题。北大中国社会科学调查中心发布的“中国家庭追踪调查”数据显示，中国家庭收入两极分化严重，2012年收入最低的1%家庭累计收入占所有家庭总收入的0.1%，而收入最高的5%的家庭收入却占所有家庭总收入的23.4%，是前者的234倍。我国国民收入差距过大既来源于国民收入初次收入分配，更来源于再分配领域房地产财产性收入的差距。它表现为我国房地产价格长期持续高涨，使有房者特别是多房者存量资产持续暴涨，导致社会贫富差距的持续扩大。

　　综合国家统计局、财政部、国土资源部公告，过去10年中国住宅均价涨幅达145%，中心城市商品房价格平均涨幅更达220%，全国主要城市居住地价涨幅达332%。目前我国城市房价之高已冠全球。根据IMF公布的结果，世界十大房地产最贵的城市分别是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆，其中有7个中国城市，5个在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅。需要说明，国际货币基金组织是以房价和工资的比率来反映人们是否能承受这种房价，而不仅仅是以房产的绝对价值计算（房价和工资的比率是某一城市的平均房价与平均可支配收入的比值）。比较而言，纽约一间公寓价格的中列数是一个普通家庭的收入的6.2倍多，而要想在北京的中心城区买间房子要花去近1/4个世纪的收入。高企的房价使房地产开发商和多处置业的富豪，获得了持续高涨的财产性收益。广大低收入群体则相形见绌，他们中多数家庭无钱购房，后期即使信贷购房，高房价透支了他们的消费能力，也使他们成了“房奴”。可以说，当今国民的贫富差距，更多表现为房地产财富的差距。

　　房地产造富的效应在我国特别显著，这可以从全球富豪榜得到印证。2013年胡润全球富豪榜中从事房地产业的富豪最多，达219人，其中1/3是华人；在全球华人富豪中，高达28.4%来自房地产业。当然，非开发商富豪一般购房时间早、数量多，财富升值也不少。房地产商不仅能收获一般经营利润，还可从房地产购、产、销的时差与价差中获益，有的甚至多处囤地，获利就更多。

　　房地产财富效应与城市人口积聚度、区域商贸繁华度正相关，即房地产价格上涨集中在城市，特别是经济快速发展的大中城市。乡村居民不仅难以分享城市房地产红利，而且由农村外出到城市务工的亿万非当地户籍人口，因城镇房地产价格持续走高使他们在城镇的居住成本不断提升。工资的提升赶不上房价、房租的上涨，扣除不断上涨的生活费用，他们的劳动收入已所剩无几。为了控制居住成本，他们拼租、群租，居住生活质量之低劣与现代大都市的光艳形成鲜明的反差。可见，城镇房地产价格持续上涨既扩大了城镇居民的贫富差距，也扩大了全社会城乡居民之间的贫富差距。

　　其次，我国特有的房地产财税体制也包含着对国民收入再分配的逆向调节。税收是各国政府对国民收入再分配的重要工具，房地产税收也不例外。但是，细察我国房地产财税体制，有两大特色：一是重房地产交易征税，轻（免）房地产持有征税；二是普通居住类房地产交易税费过重，由此在逆向调节国民收入分配。

　　目前我国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。从国民收入再分配和居民个人角度看，我国房地产税收（如增值税、所得税、契税和印花税等）主要集中在交易环节，而居民平时持有非经营类不动产，无论多少数量和持有多长时间，只要不进入交易程序，都可免交房产税。国外许多国家与此相反，他们对房地产交易征税很少，目的是促进交易，盘活存量，提高不动产资源利用效率，而对常年持有较多不动产者，会按其面积和资产总量每年都要征收一定比例的税收，包括对闲置不动产的征税。显然，他们的房地产税收属于对国民收入再分配的正向调节。比较而言，我国现行体制对拥有多宗房地产的富人免征房产税，实质是对国民收入再分配的逆向调节。既不利于提高不动产资源利用效率，也不利于抑制贫富分化。

　　当然，综合考察我国房地产税收，总量并不少，特别普通居住类房地产在交易中的税费明显偏重。政府以经营城市的思路出让有限的住宅用地，放任开发商竞购，名为公平竞争，价高者取胜，实质是借助竞拍手段，使城市居住类房地产成为投资和投机的对象。在所谓完全市场竞争的名义下，城镇土地归共和国所有，确保国民居住权利已难见踪影，经济适用房和廉租房与城镇化进程中住房条件最差的非本地户籍家庭无缘。为此，有人批评过去十年房地产调控是“空调”，其实，并非“空调”，从国民收入再分配结果角度看，财富在逆向转移。

　　再次，在房地产对国民收入再分配的逆向调节中，高杠杆化的金融系统起着重要作用。具体表现包括在区域配置上大银行信贷资金重点偏向发达地区和大中城市，在项目选择上重点偏向房地产项目，妨碍了资源的系统优化。

　　统计资料证明：近年来我国500强企业中最赚钱的企业莫过于银行。中国500强企业资料显示，2010年至2012年三年中上榜金融企业利润占500强总利润的比例分别高达41.3%、45.2%、50.2%。银行业本身并不创造财富，它们的暴利与银行资金流动的上述两个“重点偏向”直接相关。房地产项目信贷的高杠杆化（包括前端的开发信贷和后端的消费信贷），固然与房地产项目及其产品的特点有关，也与地方政府联手银行热衷于房地产开发有关。依靠金融系统的鼎力支持，我国房地产业投资增幅长年在20%以上。高度杠杆化的房地产金融（2012年银行房贷余额达12万亿元，获利息8400亿元）和政府对土地财政的依赖，是房地产业持续火暴的主要支柱。然而，高度杠杆化的房地产过热投资，既加大了国民经济的系统性风险，也增加了城镇居民的生活负担。富豪们多数由房地产暴富，与此同时，城镇化进程中最需要解决住房问题的亿万新市民却难以分享住房建设成果。因此，系统和客观地看，在房地产对国民收入再分配的逆向调节中，高度杠杆化的房地产金融功不可没。 　　二、治理房地产逆向调节国民收入分配的对策

　　综上所述，高昂的房价、偏颇的税费和高度杠杆的金融协同房地产逆向调节国民收入再分配，是我国近十年贫富分化严重的一个主要原因。由此形成特定的产业结构、阶层结构和需求结构，既不利于经济持续协调发展，也不利于社会和谐安定。为此，应当认清国民收入再分配以公平为导向的本质，以系统视野审视既有的房地产调控，以改革为主线，调整我国房地产发展战略，调整房地产税费和信贷政策，促进国民收入再分配的正向调节。

　　第一，未来五年住宅业的战略定位，应以提高国民居住质量为目标，以积极有序解决城镇化进程中新市民居住问题为重点，实现房地产业的平稳健康发展。我国房地产业经过多年高速发展，在城镇住宅开发建设方面已达到相当规模，全国城镇户均一套有余，人均居住面积已达32.9平方米，居民自有房屋的比例也较高（住房自有率美国为60%，德国为40%，我国则高达85%）。随着人口老龄化速度加快，原城镇户籍人口住房需求更多表现在质量而非数量上。因此，旧城改造和老住宅区改造应成为房地产开发和再开发的主要目标，而非舍近求远到郊外大规模开发住宅新区。围绕推进以人为核心的新型城镇化，必须在开放中小城镇户籍基础上，及时把解决新市民家庭的住房问题提上议事日程。在城镇化比例提升较快的城市，必须相应扩大保障房建设规模，租售并举，满足他们的居住需求。

　　第二，围绕实现上述战略目标，政府部门应尽快完成住房普查、统计和联网工程，及时调整房地产税费结构。对自住一定面积的房产可继续免税，对超过一定数量和拥有多套住宅的业主，须征收房产税，包括对闲置房产的征税，相关税收应专款支持保障房建设。与此同时，应适当降低房地产交易税费，鼓励多余房产出租或出售，提高房地产资源利用效率。

　　第三，房地产金融应服从房地产新政，坚持经济效益和社会效益并重，及时调整房地产信贷政策。如同必须重视中小企业信贷，在住宅建设方面，应重点支持保障房建设，支持旧城改造和老区改造，坚持自住购房消费信贷优惠政策。

　　落实上述对策在技术和方法上（包括房地产信息联网）并不难，关键是政府必须转换执政的思路，打破既得利益屏障，真正确立服务民生为己任的理念，并切实贯彻到行动上。相关任务应分解到中央和地方政府相关部门，并限期完成。如能切实推行上述改革，投资型房产的持有成本必将上升，房地产投资过热和房价持续高涨问题将迎刃而解。由此将迎来国民收入结构和消费需求结构的调整，跨越“中等收入陷阱”，经济和社会的持续健康发展将指日可待。

　　参考文献：

　　1.乔榛.逆向转移：中国收入差距扩大的特殊机理.学习与探索.2013.6

　　2.郑新立.转变发展方式，凝聚改革共识.中国科学报.2013.7.22

　　3.孙永正.城市住房的国际比较.经济研究资料.1994.6

　　4.孙永正.城市经营的风险.时代潮.2003.1

　　5.孙永正.对城镇住宅用地拍卖出让的探讨.中国房地产.2004.6

　　王春敏/责任编辑