汉阴县城关镇果园村棚户区改造实施方案12.8

汉阴县城关镇果园村棚户区改造实施方案

（讨论稿）

为积极稳妥加快和推进西坛棚户区改造，切实解决和改善村民的居住困难和环境，妥善解决应拆迁户的补偿安置问题，确保棚户区改造工作有序、快速、平稳地推进，根据国家相关法律、法规和各级政府文件精神，结合我村实情，特制定本《方案》。

第一部分 基本概况

一、居住情况：

我村共有171户、588人（含外来小产权房17户）。居住在西坛街88户、龙岗路31户、团地39户，其它区域13户。

二、土地情况：

村内有集体土地：龙岗林地326亩，村民承包地70.2亩，西坛街11.94亩,住宅用地8.94亩、5963㎡,其它3亩为公共用地。

三、规划用地：

①龙岗规划总面积76亩，设计住宅247套，建房占地净面积16049㎡（24亩），总建筑面积47630㎡。其它46.2亩为道路\绿化、广场用地。本村需在龙岗安置119户，（西坛分流到龙岗安置73户，交地安置34户（二层以上），半坡需拆迁安置12户，）安置房139套，合计需占用建房净地12.7亩、8471㎡,建筑面积

3万㎡。安置后可剩余建房净地11.3亩、7531㎡。安置房（单栋楼）108套。

②西坛预留15户就地就近安置，计划住宅用地1980㎡（含商住分离预留一层商铺1800㎡），建筑面积5940㎡，村预留商铺2000㎡，合计我村需用地3980㎡（6亩），建筑面积9920㎡。与西坛原有土地资源比照，可剩余土地5.94亩（含公共用地），二层以上可用空间资源18000㎡。

四、投资预算：

1、收入：①安置后剩余建房净地上市11.3亩、7537㎡，可收入2261万元；

②拆迁户回购安置房39920㎡应交建房款4790万元。 ③政府承担拆迁补偿费639万元。

④村计划出售在西坛预留商铺1000㎡，可收入300万元。 合计：7990万元

2、支出：①龙岗安置房3万平方米×1200/㎡=3600万元，西坛安置房9920㎡×1200/㎡=1190万元，合计4790万元。

②过渡费（暂定2年）119户×300元/每户=35700元×24个月=86万元。（如先建龙岗，以现房置换，可节省过渡补助86万元）

③停业补助（一次性）42户×2500元/每户=11万元。

④拆迁补偿费639万元。

⑤水电、通讯、宽带、有线电视等设施10万元。

⑥交地77亩，置换建筑面积5136㎡×1200元/㎡=616万元。 ⑦回购村在西坛预留2000㎡商铺，需建筑成本240万元。 ⑧其它不可预见性支出（土地出让金、各项税费、设计费、奖励等公务支出）按总投资25%算，需1600万元。

合计：7992万元

3、公共设施：①入口（利家超市）215万元

②超市后小广场101万元

③地下停车场2152万元

④空间绿地及硬化727万元

⑤四道挡坎150万元

⑥修路、宅基地平整800万元

⑦其它229万元

合计：4374万元

第二部分 实施细则

一、土地使用与补偿：

1、因公共利益需要，根据《土地管理法》《村民委员会自治法》的有关规定，凡本村规划区范围内的承包地、自留地、饲料地、菜园地、宅基地、公共用地、院场地等所有集体土地，由村

统一一次性收回，终止村民的土地承包权、使用权。

2、本村土地统一收回后，主要用于安置房建设、道路、绿化、广场等基础设施建设，剩余土地以法公开拍卖，所得收益，除上交有关费用外，主要用于征地补偿、过渡补助、停业补助、回购集体商铺及公务支出。

3、交回集体承包土地征地费、以实物置换、标准是：每3分地置换20㎡建筑面积、由村出建筑成本（不含公共用地）。

4、交地置换的建筑面积、位置在龙岗，只限二层以上，也可纳入拆迁户应置换总面积一并安置，分别核算。

5、交地户不在规划区、旧房没改、扩建、形成人多房少的，符合安置条件的，可予以安置。

6、交地置换面积较小，无合适房屋面积安置的，或不需要合理扩大面积的户，由村按建筑成本价与户结算（作为征地费）。

7、不在规划区或不符合安置条件的村民，在村安置后剩余房屋、商铺出售时，同等价格下优先购买。

8、在所有工作结束后，剩余资金和以后的商铺租金，按拆除房屋面积、交地面积和现有农业人口予以分配。由村按照拆除房屋的占地面积40%、交地面积20%、在册的农业人口30%、村集体留10%的比例进行收益分配，分配对象的资格认定，由村集体另行确定。

9、村委会与拆迁户在一定期限内达不成协议的，可在收回土地范围内予以公告和给予补偿，原土地使用权人在法定期限内不申请复议，又不交出土地的，由拆迁人依法申请人民法院强制执行。

10、采取暴力、威胁等方法阻碍依法收回集体土地使用权工作的，影响施工的，以法给予治安处罚或追究刑事责任。

二、安置比例与标准：

1、安置比例：①采取分流在龙岗北二环安置的，无论在西坛有无商铺，统一实行划地安置（不含交地置换），房产证登载面积减去商铺面积是一层的，按原平房合法建筑面积×3进行安置。是二层的，按原二层合法建筑面积×1.5进行安置。三层以上（含三层）拆一还一进行安置。

②在西坛就地就近安置的，无论是住宅或商铺，统一按现有合法建筑面积拆一还一进行安置。

③在西坛无论有无商铺，在原有商铺面积外，可按合法住宅占地面积每3个平方米再回购1个平方米商铺面积。

④被安置的商铺面积，不得再纳入住宅面积进行置换，且商铺面积+住宅面积，不得超过《房产证》登载的面积。

2、安置标准：①置换房屋、商铺面积，只能在应安置建筑面积指标内选房，确因人多房少需要增加面积的，或因设计超出应

安置面积以外的，西坛按低于市场价30%结算，龙岗按低于市场价40%结算。小于应安置建筑面积的，由村以同等价格向拆迁户补差。

②应安置面积在60㎡以内的，采取以商品房、公租房（现房）进行房屋置换或货币收购的，不再进行过渡、停业补偿。

③对回迁的低保户、困难户家庭，不需要或无力购买合理扩大面积部分或无力回购最小户型安置房的，一是采取等面积（1:1）房屋置换或提供公租房、商品房安置，等面积内的只交结构差，即建筑成本价－拆迁补偿费=应交结构差。超面积在30㎡之内以成本价，以外按综合价结算。二是对不愿找补差价的拆迁户，按等价原则相应扣减拆迁户实物置换（应安置面积）的房屋面积。

④对回迁的困难户家庭，暂时交不起建筑成本价的，可允许欠款40%入住，缓交房款时间定为2年。在规定的时间内交够房款的，办理“两证”，到期后仍无力交还欠款的，则按公租房管理。

⑤回迁分配安置房。按照“先搬迁、先选房、先安置”的原则进行，即：按照签定补偿安置协议及交房交款的先后顺序，由被征收人根据安置户型、实测面积和楼层价格自选房号。

三、拆迁补偿与奖励

1、房屋拆迁：

①拆除前必须对房屋建筑面积、结构、类型和商铺面积做实地确认，并分户建立台帐，拆迁户签字认可。

②双方在平等、自愿、协商一致的基础上就拆迁、补偿、安置、结算办法等问题达成共识并签定《协议》。

③无论采取哪种安置方式，所有拆迁户需异地过渡，房屋全部拆除。拆除时间，甲方应提前15天书面通知应拆迁人，应拆迁人应在30日内自行搬迁，自行过渡，自我负责安全。安置时，根据《协议》确定的安置方式实行回迁。

④西坛棚户区改造范围内的广告牌、雨棚及相关设施由拆迁户或业主自行拆除、不予补偿。供水、供电、通讯等基础设施的迁移、拆除按有关规定执行。

⑤房屋拆迁有租赁关系，拆迁时解除的，拆迁补偿费付给应拆除人，未解除的，补偿费按时计算退回房租，付给承租人，其余部分付给被拆迁人。

⑥对未取得房屋产权证照，但具有土管、规划部门能证明房屋来源手续的，其真实性、合法性经确认无误后，视同有证给予拆除、置换和补偿。

⑦在签定《协议》，合法补偿落实后，和谐拆迁，对规定期限

内无正当理由拒不搬迁的，实施主体可以向人民法院起诉，诉讼期间，可以申请人民法院实行预先强制拆迁。拆迁户不申请行政复议、提起行政诉讼、强行阻挠工作人员执行公务，影响棚户区改造，有违法行为的，依法给予治安管理处罚，情节严重的追究法律责任。

2、拆迁补偿：

①补偿对象：只对应拆迁房屋所有权人进行补偿、安置。对房屋产权不明确、居住人与产权人不一致的（包括继承、转让、夫妻离异等）产权有争议的，先内部协调、明确产权，协商不通的，以法院裁决或《房产证》登载的户主为依据进行拆迁补偿。

②补偿标准：严格按照汉政发［2013］59号文件规定的标准对房屋建筑面积、结构、类型进行认定并予以拆迁补偿。标准是：

砖混一类560元/㎡，二类490元/㎡，三类450元/㎡。对5年内新建的房屋每平方米增加 30 元。砖木 一类 450元 / ㎡，二类410元/㎡。土木一类250元/㎡，二类180元/㎡。

3、过渡补助：

①以应拆迁人合法建筑面积为基数，100㎡以下每户每月300元，100—200㎡每户每月350元，200㎡以上每户每月400元，按月据实结算。

②拆迁人选择货币征收的，以现房安置的，不享受过渡补助。

4、停业补助：

①对家庭以商铺为主要生活来源的拆迁户，一次性发给停业补助，20㎡以下1500元，21—25㎡2000元，26—50㎡2500元，51㎡以上3000元。

②对有商铺面积，但没经营的，不享受停业补助。

③补偿金额采取记帐、全额冲抵个人建房预交款。

④补偿时间：自房屋拆除之日计算，书面通知回迁之日终止，原则上不超过二年。

5、拆迁户室内水、电、通讯、宽带、有线电视等设施，据实折旧予以补偿，标准按每户1000元，最多不超过每户1200元予以补偿。拆迁户自行办理报停、销户、变更迁移等手续。

6、拆迁奖励：

在书面通知30日内，完成搬迁的，可以优先选房并享受奖励。即拆除合法建筑面积在 100㎡以下的奖励1000元，100—200㎡的奖励1500元，200㎡以上的奖励2000元，超过30日后不予奖励。

四、价格与结算

1、价格：

①安置房的建筑成本价：是指与承建商合同载明的每平方米建筑造价为准进行结算。暂定标准为1—4层每平方米1200元，5—7层每平方米1400元，7层以上每平方米1700元。

②安置房的综合价：指剔除配套工程费用和地价后的其它房屋建筑造价（经审计核定后确定），暂定在建筑成本价的基础上，每平方米增加200元。

③市场价：是指以企业核算，组织评估、审计、市场运作，以略低30%的市场现行价进行结算。

④商铺回购价：等面积置换，以建筑成本价。以合法住宅用地面积每3㎡回购1㎡商铺面积，根据位置、楼层暂定3000元—5000元。

以上价格不含楼层调节差价，最终价格以合同审计核定价（需公示）结算，多退少补。

2、结算：

①应安置建筑面积×建筑成本价=安置房结算价。

综合价

结算价±（增减面积×）=结算总额 市场价

结算价±楼层调节细数－各项补助=乙方应交建房款总额。

2、采取期房安置的户，交建房款时间定为三次。第一次，一

层基础完成后交建房款的40%。第二次，主体完成后交建房款的30%。第三次，竣工后（结算）交建房款的30%。

3、采取现房安置的户，第一次交款70%既可入住，第二次交款30%。交足建房款，享受全部产权，交付使用。

交款比例、数额按乙方应实交建房款总额计算。

五、资金筹措

1、建房筹资：根据国家“谁受益、谁投资”和“自求平衡”的政策原则，安置房建设资金投入主体是受益群众，所以拆迁户要顾全大局、着眼长远、舍小家顾大家，共同举力，按照各自应交款数，按时交纳。

2、费用筹资：申请政府将24亩集体土地转国有，并上市12亩，所得收益除税费外，全额返还村集体，由村负责过渡费、停业费、交地换房补偿、商铺回购等支出。

3、招商引资：由承建商垫资修建。

4、积极争取棚户区改造政策性群众贷款，确保群众建房资金及时到位。

5、从村在西坛预留商铺中，上市1000㎡商铺，所得收益，全部用于解决各项补偿的资金缺口。

六、资金使用与管理

1、必须严格加强对建设资金的管理使用。西街社区、果园村为棚户区，共设立专业会计一名，分单位设立单独帐户，单独报帐，专款专用。

2、所有棚户区改造的专项资金收、支，必须经负责人审核并实行财政统一发票、统一标准操作，不准打白条，不准随意乱表态。

3、工程发包必须要有领导小组安排，主要负责人到场，民主决策下签定合同，绝不允许任何人私自表态，从中受贿，更不得挤占挪用，一经发现，从重从快严肃处理。

七、商、住面积的认定：

1、住宅房：①以《土地使用证》、《房屋所有权证》登载的建筑面积为准，以工作组对房屋类型、结构的认定和拆除房屋建筑面积为根据进行置换和拆迁补偿。

②对抢搭、抢建以及违法占地建房、违规加层等建筑、构筑物，不予房屋置换，不予经济补偿。

③对楼楼、挑廊、挑檐和未封闭阳台，按《建筑面积丈量计算办法》计算。房檐以滴水减半计算。房屋四周外，中、内墙皮丈量办法同等用于安置房回迁计算。

④隔热层低于2.2米，高于1.5米的，折半按砖混二类计算，

低于1.5米的按简易棚计算。

2、商铺：①持《土地使用证》、《房产证》的临街一层实际用于经商的商铺营业面积据实计算（不含商业房的仓库、办公、储物间、操作间等附属设施）。

②原是住宅房、后突击改扩建为商铺的，不予按经营性用房予以置换。

③临街居住有作商铺条件而未做铺面使用或对商铺面积有争议的，根据位置和居住情况，由工作组三人以上到现场复查、民主核定。

八、保障措施：

为切实做好果园村房屋拆迁、补偿、安置依法有序进行，确保改造工程有组织、有计划、快速平稳推进：

1、要建章立制，设立举报电话，严禁吃拿卡要、循私舞弊、优亲厚友，一经举报，及时查处。

2、加强领导，加大力度，夯实责任，明确任务，相互协作、配合，坚决杜绝推诿、扯皮不作为现象。

3、对提供虚假证件获取利益的被拆迁人和出具证件人，由住建、国土、公安、纪检依法查处。

4、对诉求过高，无理取闹、妨碍阻挠工作人员执行公务、影

响棚户区改造的要从重从快查处。

5、对群众提出的问题，政策有明确规定的，应及时予以明确答复。政策没有明确规定或对政策不清楚的，应及时汇报，不准随意答复。

本《方案》由西坛棚户区改造办公室负责解释。

本《方案》经村民会议讨论（总户数的三分之二到会，到会户数80%通过）报城关镇人民政府、县规委会审定通过后生效实施。

汉阴县城关镇人民政府

汉阴县拆迁、安置办公室

汉阴县果园村民委员会

二○一四年十一月二十八日

抄报：县政府主管领导，汉阴县城关镇人民政府、县拆迁 安置办公室、县国土资源局、县住建局、县林业局。