物业管理品质标准之设施设备管理

物业管理品质标准--设备设施管理 一、 检查内容、标准、方法 一 二级 三级指标 检查标准 级 指标 指 标 人 基 本 专业证书 具有本专业初级技术证书 员 要求 身体要求 身体健康，电工不得是色盲、色弱 素 文化要求 中专以上文化程度 质 专 业 理论知识 有一定本专业的理论知识 知识 实践知识 具有一定的本专业的工作经验，在 市电停电时能够手动启动发电机， 市电来电时能够单独转换电源，能 够与安全员配合，对电梯进行盘车 救人 照明 每平方米需要 10W 的亮度，节能灯 减半，亮度分布均匀 特殊要求检查方法查看复印件 体检要求 查看资料 基本电工理论知识明 确 询问技术员出现以上 情况以后的具体操作 方法天花 墙面 地面 设 备 房 管 理 基本 要求 物品要求质量记录 温度房门设备房有足够的亮度， 能够保证设备保养需 要的亮度 设备房天花上或墙上不得设置各种 到设备房现场查看 给排水水管，若不能避免，该排水 管的下端一定要加设喇叭口，确保 即使漏水也不能损坏设备 天花面平整，建议刷白 现场查看 墙面平整，刮灰后刷为白色 现场查看 地面水泥找平，重要设备房须铺设 现场查看 瓷片，设置有排水装置 物品摆放整齐，无杂物，房内严禁 现场查看 吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管 理无关的物品 现场的作业指导书齐备有效，各类 查看现场， 检查质量记 设备维修检修记录完整 录 重要设备房内（如监控中心，电话 查看温度计的设计位 机房、配电房、发电机房、消防控 置是否合理， 温度是否 制室、电梯机房、电脑机房、水泵 正常 房）应配置干球温度计，对环境的 温度进行检测，设备房内环境温度 应保持在 40 摄氏度以下。 （锅炉房 参照相应设备技术标准要求） 开关灵活，油漆完好，无人值守设 观察门是否容易关闭， 备房需要上锁 上锁是否容易标识卫生 要求安全 要求检查阀门上的常开、 常 闭标识，管道流向标 识， 运动部件的警告标 识 检查标识是否有模糊、 字迹不清晰、 有污迹等 情况 供 配 电 设 备 房 应 在 显 眼 位 置 设 立 配电房的“严禁合闸” “严禁合闸”等移动标识的统一挂 和配电柜的开门钥匙 放点 有统一的存放地点， 并 标识清晰、明了 墙面卫生 没有污迹 检查墙面 地面卫生 室内地面干净，地面没有污迹 检查现场 设 备 外 部 卫 设备表面无积尘、无油污，设备房 检查现场 生 内设备外观清洁，油漆无脱落 消防方面 严格按消防要求配置配备足够的灭 检查灭火器的压力不 火器和应急灯，通风良好。应急照 得到红线处、 重量不低 明灯能在停电事故下至少工作半小 于 10%、生产日期在 5 时 年内， 应急照明灯能够 使用 30 分钟 防鼠方面 设备房排水通畅。具有防鼠措施。 检查通风管道、电缆 安装防鼠板，防止老鼠进入 沟、 窗户等是否有老鼠 进入的可能 防水方面 设备房内有良好的排水设施，重要 检查设备房在出现暴 设备房设置有防水设施、积水井有 雨时， 是否有可能进水 超高水位报警装置 钥匙管理 所有设备房的钥匙控制中心均需要 抽查控制中心备用的 有备份，并且是有效的 钥匙， 是否能够开启设 备房门 日常管理 非技术人员进入设备房、非设备责 询问责任人具体操作 任人操作设备必须征得设备责任人 方式是否明确 的同意 外来参观 禁止闲杂人员进入，防火门要关好， 询问责任人具体操作 参观来访人员需进设备房，须由部 方式是否明确 门经理指定专人陪同方可进入 安全防范 易被人体接触到的转动部位要有防 人员到设备房运动部 护罩，原设备具有的防护装置应维 分是否有防护装置 护齐全 钥匙管理 无人值守的设备房必须加明锁，钥 检查要是清单 匙由设备责任人及控制中心掌握设备房门上有相应设备房标识、应 有“机房重地，非请勿进”或类似 的标识，并符合集团之 CI 手册的要 求 设备房内的开关、阀门、单体设备 等要有明显的状态标志。流体要有 流向标识；重要和操作有危险的设 备、部件要有警告标识 所有标识安装位置适当、醒目，清 晰、完整抽查几个设备房， 检查 相应的标识灭火器配置维 修 保养设 备 管 理工具设 备 软件 各 种 预案 停 停水 / 水 / 电/气 电 / 管理 气 的 管 理灭火器选择和配置数量应满足 VPS 检查灭火器的数量、 重 标准附件四标准的要求 量是否与该设备房匹 配 维修 设备大修需要有维修方案，报相关 检查大修的方案， 是否 部门审批，现场有提示、警示标识 有相关部门的审批资 料 日常维修，需要及时清理现场，并 检查日常维修的现场， 把维修结果知会到涉及人员 以及维修后相关人员 是否及时得到信息 保养 严 格 按 照 公 司 体 系 文 件 规 定 的 日 检查质量记录 检、月检、季检、年检进行保养。 编写《机电设备年度检修计划》 ，并 检查是否按照计划进 确保按该计划实施 行实施， 设备的维修保养责任人明确 检查设备责任人一览 表， 并确认是否有漏项 重要设备零配件的备用情况，如烟 检查是否建立重要设 感、 备配件清单， 配置是否 合理 《设备（工具）汇总表》完整，专 该表内容是否完整 用工具受控 检测工具在有效期内，如绝缘手套、 检查绝缘手套、绝缘 绝缘鞋、验电笔在有效期内，万用 鞋、 验电笔是否在有效 表、钳形表、远传压力表等有公司 期内， 抽查几个万用表 的检测合格证 是否有检验合格证 技术员个人工具受控、完好、齐全 检查技术员的工具清 单， 抽查几个技术员的 工具是否齐全，钢丝 钳、 尖咀钳、 斜口钳绝 缘部分没有损坏， 电笔 测试能验电 及时完整的填写设备管理软件，明 查看设备管理软件， 是 确更换的配件、设备故障原因 否及时登记设备故障 对于发电机不能自动启动、供配电 检查主要设备故障的 不能正常投入，给排水出现异常等 预案是否有， 并是有效 情况应有应急预案 的 突 发 性 停 水 管理处 设备 故障 造成 的停水 / 电 / 检查对业主的停水停 /电 气，查明停水 / 电 / 气的原因，及时 电通知， 涉及设备原因 排除故障，同时通知控制中心人员 的， 检查该设备的维修 给业主进行合理的解释， 保养记录表是否有相 关的记录 市政设备故障造成的停水/电，及时 查询给住户的通知记 与供水/电/气部门联系，了解停水/ 录 电的原因、停水 / 电 / 气时间，并张 贴通知，告诉业主。CI 标 识二 次 供 水 管 理供 配 电计 划 性 停 水 因我方管理的原因需要停水 / 电 / 气 查询相关的通知 /电/气 的，尽量安排在合理的时间并要提 前三天通知业主并做好解释工作。 因市政原因停电的，需要及时通知 业主并做好解释工作 试 消 试消防 日常维修保养试消防，需要提前向 查询相关的通知 防 业主出通知，告诉业主，试消防的 时间、内容、可能给业主带来的影 响。 CI 标 识 的 申请 CI 标 识 的 张贴 资 质 清 洗 部 门 的 清洗部门有清洗的专业资质证书， 查资质证书的复印件 要求 资质 并有效 是否在有效期内 清洗人员 清洗人员具有健康证并接受专业培 查询相关的复印件 训 清 洗 清洗队 提前 4 天书面通知管理处，停水时 查询相关的通知 通知 间、需要清洗水池、水箱，清洗负 责人 管理处 提前 3 天出通知，告诉业主需要清 检查管理处对商铺的 洗的水池、水箱，停水时间，清洗 书面通知记录 后可能出现的现象，用水注意事项 清 洗 按规定时间每半年清洗一次或按当 查询每半年的清洗合 频率 地法规规定时间清洗 格报告 清 洗 水质检测 保证二次供水达到国家标准，并附 查询每半年的清洗合 结果 有当地水质检测部门的合格报告 格报告， 报告是否为检 测合格 安 全 清洗照明 清洗现场的照明必须使用安全电压 查询相应的配套设备 措施 通风 清洗前必须向水池内进行通风，保 查询相应的配套设备 证水池内空气的流通 监护 清洗时，在水池上必须配置一个人 查询相应的流程 进行监护 消 毒 药品来源 需 要 对 消 毒 用 药 品 进 行 有 效 的 控 相应的制度， 药品的管 控制 制，防止消毒药品有假或人为的误 理 用 药品使用 清洗以后，必须由专人根据水池、 查询相应的清洗、 消毒 水箱的大小放置消毒药品，并记录 记录 放置的数量和放置人 机油 油质没有污黑、油色正常，油位在 在油标处拉出油位检 发电 L-H 之间接近 H 处 查标尺， 查看油位， 并 机 用纸巾搽试， 观察油色系 统 柴油油箱室供 配 电 系现场查看 现场查看 冷却水 放出部分水， 查看水质 是否清澈，打开水箱 盖， 用手指是否能够接 触冷却水 启动电池 充电一定需要配置浮充充电器 检查是否配置浮充充 电器 是否配置 2 组，传输线线径是否足 现场查看 够大，连接端子处牢固、没有爬碱、 电压是否正常，电池解液是否有电， 把转换开关置于中间 电池电解液位是否正常 没有连接处， 用万用表 测电压， 用比重计测试 电量。 电池上标明开始使用的时间，一般 现场查看电池， 使用二 使用二年以上就需要特别关注 年以上的 需要特别关 注 排烟风机 能够与发电机一同启动，延时停止， 发电机启动以后是否 运行时没有异常声音，转动部分不 能够正常运转， 停机以 存在安全隐患 后是否能够停机， 风机转动部分是否存在安全隐患 检查排风扇是否有保 护装置 上锁情况 环网柜全部上锁，每把钥匙编号清 现场查看 晰， 标识明确 各柜编号、钥匙编号、环出位置、 现场查看 进线号、该线号所在供电部门联系 电话 掉牌的意义 技 术 员 能 够 分 辨 高 压 柜 的 运 行 状 现场查看， 并询问技术 高压 态，每一处环网柜，必须有一个指 员 环网 示高压灯 柜室 安 全 工 具 齐 配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋， 现场查看 全 柜前后绝缘胶垫齐全 操 作 作 业 指 上墙，内容清晰、明确 现场查看 导书 操作 柜上张贴具用进网证操作人员的责 现场查看 任人，操作需要有 变 压 运行温度 干式变压器：110 度继电保护报警； 检查相关配置 器 155 度继电保护延时跳闸；70 度变 压器自动吹风散热装置动作是否安装防爆灯，箱底是否有消防 沙，油箱油位是否在 80%位置，并小 于 1000 升。 油箱上是否有总容积，正常情况下， 发电机的用油速度 油箱是否有渗漏油的现象 油箱室通风情况，有没有透气管， 冷却水清澈、干净，没有杂质，水 位正常目视现场查看统输出电压 异常声音 环境 外表内部开关柜 配电 柜电容柜供 配看电容柜上的功率因 素表 电表柜 电表连线准确，有范围和倍率标识， 现场查看相关标识 抄表到户的部门有供电部门的完好 铅封，电表运行正常 总体要求 连接螺栓无松动；无发热变色接线； 打开柜后门， 用手适当 仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好 用力摇动零线和相线， 无损坏无缺项；盘内装置无异常声 没有松动的现象 响、无焦糊气味；配电回路标识清 楚准确 动力柜 开关无过热现象，连接处接触良好 用红外测温仪测试连 接处， 温度没有过热的 现象 控制 双电源柜 主用、备用转换正常，接触器没有 测试其中一个双电源 柜 异常声响 柜， 把该双电源柜的用 （箱） 电部分停电， 模拟市电 停电， 观察发电部分是 否能够正常投入 生 活 泵 控 制 生活水泵手动、自动正常，启动时 把转换开关置于手动， 柜 / 污 水 控 间继电器正常 启动、 停止， 把转换开 制箱 关置于自动， 模拟低水 位信号，检测自动部 分。３８０Ｖ±５％范围内，不在范围 内需要调整变压器的初级绕组比例 没有异常的爆破杂音 变压器有单独的隔离网，并上锁， 变压器上端没有照明等悬挂物 指示灯完好无损坏无缺项、盘内装 置无异常声响、无焦糊气味、开关 的状态、卫生状况、外表、标识准 确、电流表合理。 各二次线路端子处连接紧密、线号 完好规范，连接螺栓无松动；无发 热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、 按钮、 检查各大电流连接处，是否发热， 开关是否出现异常发热，柜后零线 连接牢固 补偿柜内接触器动作灵敏、放电电 阻、熔断器可靠无损坏 补偿控制手动、自动切换有效 补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝 缘电阻大于 0.5 兆欧 功率因数：不小于０.９查看进线电压表 现场听 现场查看 现场查看检查二个柜，外表查 看， 用手适当的用力摇 动 检查二个柜， 用手适当 的用力摇动 打开柜门查看 在柜门处手动测试 查看电容，检查记录电 系 统公 共 照明控制柜 照明 开关箱防 雷 避雷网 系统 接地电阻各标识正确，明了，开关时间明确， 打开控制柜盖门， 适当 进出线连接紧固 用力摇动连接线， 没有 松动的现象 各标识正确，明了，开关时间明确， 打开控制面板， 观察接 进出线连接紧固 线处绝缘是否变色， 有 则接触不好 引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大 在天台及下引线处检 面积生锈现象连接牢固，油漆完好 查焊点 房屋本体的防雷设施接地电阻值不 询问技术员该检测的 大于 10 欧姆 方法， 以及相关的质量 记录 机房内灭火器配置足够，泳池机房 检查排风扇是否定时， 内设置有排风扇，减少机房的湿度， 并准时运行 机房内无积水现象。 没有异常声音，无异常震动，水泵 现场检查 轴无泄漏。正常机密封泄漏应小于 ３滴／分，填料密封泄漏应小于 10 滴／分。润滑油箱内不能混入水分， 油位在油标范围内 经常检查，新管理处在接管时，需 听管道内是否有异常 要清洁过滤网， 杂质的声音 止回阀能够防止水倒流，碟阀能够 观察相连几台电机， 启 完全关闭，闸阀关闭正常 动一台， 确认其他几台 是否有在反转，若有， 则该电机的止回阀故 障 各压力表正常，表内没有进水 现场查看 水流标识清晰、正确，管道没有渗 现场查看 漏水 是否有漏水，多档阀转动灵活，反 实际测试 冲洗压力差不大于 0.7km/cm2 积水井超高水位报警正常，能够手 模拟超高水位报警， 测 动启动，自动运行正常 试中心是否有报警， 手 动启动， 是否正常运行 能够正常开启 打开电源， 所有灯能够 正常亮 泳池灯电压正常 测试泳池灯的电压， 在 12V 左右， 个别部门在 13.5V 没有积水，有清洁取水口，卫生良 现场检查， 断开应急灯 好，灭火器足够，应急灯正常， 电源，是否投入使用 进水阀门有检查、保养记录，检查 到进水口处实际查看 浮球正常。电磁阀需要定期试验。机房过滤水泵过滤网 各阀门给 排 水 系 统泳池 设备 各压力表 管道 沙缸 积水井泳池灯生 活 机房 水 泵 及 管 进水阀 道水泵管道 各阀门没有异常声音，无异常震动，水泵 轴无泄漏。正常机密封泄漏应小于 ３滴／分，填料密封泄漏应小于 10 滴／分。润滑油箱内不能混入水分， 油位在油标范围内 水流标识清晰、正确，管道没有渗 漏水，没有油漆脱落 止回阀能够防止水倒流，碟阀能够 完全关闭，闸阀关闭正常现场检查现场检查积水井软连接变频供水水池、 标识 水箱 管理要求自 动 资料 水 抄 维修保养 表 系 统 自 动 维修/保养 控 制 阀门 排 污 排污泵 泵 及观察相连几台电机， 启 动一台， 确认其他几台 是否有在反转，若有， 则该电机的止回阀故 障 积水井超高水位报警正常，能够手 模拟超高水位报警， 测 动启动，自动运行正常 试中心是否有报警， 手 动启动， 是否正常运行 观察软连接没有老化，没有细小的 仔细观察软连接 裂纹，考虑即使软连接破裂水也不 能喷射到控制柜上。 变频器、压力调节器、控制柜、应 模拟超高水位报警， 测 保持干燥、无灰尘、通风良好、接 试中心是否有报警， 手 线紧固。 动启动， 是否正常运行 如果一个变频器控制多个电机，电 现场查看 机需要循环使用，不能固定一台使 用。 供水压力波动范围在正负 0.03MPA 观察压力变化范围， 查 范围内。重要管道上的压力仪表每 看校验记录 年定期进行校验，检验记录有效。 有液位显示标识，有总容积标识 现场查看 水箱、池加盖上锁，对钥匙进行有 现场查看 效的管理，在通气口和溢流口装防 虫网。 有定时消毒记录，有每半年的清洗 查看记录 记录 水池上干净、卫生，没有杂物。 现场查看 相关的资料完整 查看记录 保存维修单位联系方式 查看相应的资料 重要配件的配备，有定期保养记录 查看记录 每季度试验一次，有记录，有日常 的保养记录 对于天台的胶垫式自动控制阀门， 每年需要解体进行一次保养 试验手动、自动正常，测试电机绕 组对地绝缘正常 查看记录 询问责任人具体的保 养时间及保养方式 实际启动， 询问责任人 测试绝缘的方式管网 水 消 防现场查看 现场查看 断开主开关， 把多档阀 置于手动位置， 手动测 试二次回路 控制中心启动正常 断开主回路电源， 由中 心操作启动/停止水泵 断开主回路电源， 手动 消火 消 火 栓 / 喷 手动盘车能够盘动 盘车，是否能够盘动 栓/喷 淋泵 当压力低 淋及 消 火 栓 / 喷 能够自动启动，试验手动，能够启 放管网的水， 动，启动、停止压力设置合理 于设定值时， 能够自动 管网 淋稳压泵 启动 消 火 栓 / 喷 稳压罐没有漏气、漏水的现象，有 放水以后，电机启动， 淋稳压罐 稳压的功能，压力显示正确 能及时补压， 电机不会 出现频繁启动的情况。管网 管网没有渗、漏水，没有油漆脱落 消 火 栓 控 制 各标识正确、完善 柜 试验二次回路手动、自动正常电 消 防消 火 栓 / 喷 流向标识准确、明了，各阀门没有 现场查看 淋管网 渗、漏水，管网油漆完好，无脱落。 水 泵 标识 标明消火栓和喷淋，高区还是低区， 现场查看是否有相应 结 合 技 术 员 应 该 明 白 本 部 门 的 分 布 情 的标识， 与图纸对照该 器 况，在一楼消防设施平面图上予以 标识是否正确 体现 功能 技术员应知道该结合器的作用，以 询问技术员该结合器 及在何时可以投入使用 的作用， 几是否有超压 保护装置 湿 式 报警功能正常 在报警阀处放水， 检测 报 警 是否报警， 报警后是否 阀 延时关闭 消 防 市政消火栓 没有渗、漏水，配件齐全，油漆完 现场查看 栓 好 消火栓外表的使用说明齐全，名称 现场查看 齐全，报警电话清晰，箱内的检验 日期、检验人齐全有效。 小区内消火 箱内消防水带、枪头等设施齐全、 检查相应的卡口 栓 完整，箱门灵活完好， 破玻璃按钮能够正常报警，管道没 现场查看， 并实际试验 有渗漏水 报警 消 防 主机电池 防主机 / 消防联动柜备用电池组是 断开连接线， 测试电压 主机 / 否正常, 消防主机接地良好 是否正常 联 动 故障情况 查询主机面板上故障显示，没有任 在显示板上查看相关 柜 何故障，各风阀处于正常位置。 故障点 测试 在主机上启动/停止消防泵，测试烟 到现场测试几个烟感， 感、温感正常 尤其是设备房消 防 对讲 消 防 广播 消 防 风机 消 防 报警 卷 帘 门电 梯疏 散 指 示 灯 管 理 盘车救人 要求主 机 / 联 动 消防主机及联动柜的各接线端子是 打开主机柜， 用手适当 柜 否紧固, 各楼层消防模块或接线端 的摇动接线柱， 观察是 子是否紧固 否松动 主机/联动柜内卫生良好，没有明显 现场查看 的灰迹 主机/联动柜面板上指示灯、仪表、 按试验灯， 观察灯是否 按钮正常 全部亮 打印机 检查打印机是否能正常打印，打印 查看打印结果 结果是否清晰 测试设备房消防对讲电话 , 是否能 现场试验 够通话，通话音质是否良好 测试广播、麦克风，功放功能是否 现场试验 正常 在控制中心联动柜上启动 / 停止风 观看 机，正常 测试手动破玻璃报警、水流指示器 现场试验 报警正常 在联动柜上升/降防火卷帘门，正常 在现场手动、 吹烟、 中 心启动降卷帘门， 观察 是否正常 测试疏散指示灯，停电时能够显示 现场按试验按钮运行情况 控 制 柜 机房 配置的物品 温度/通风防水 噪音应急照明电梯出现故障后，中心人员能够安 慰被关闭的人员，防止人员乱动电 梯，使人员受到损伤 运行出现故障后，救援人员应在 10 分钟内到达现场处理 运行时整个电梯没有异常的声响， 电梯摆动幅度不大，舒适感良好 控制柜内的排风扇运行正常，继电 器接触器触点应吻合，无积碳和熔 焊现 专用工具：十字批一个、板手一个、 盘车轮一个、撬棍一个。 要求配备有定时功能的风扇或空 调，温度低于 40℃，需要设置通风 的百叶窗 门窗应有足够的防水保护，一般台 风时机房不能进水 电梯运行时和风扇使用时，发出的 噪音低于国家标准，不对住户造成 影响 要求配备有应急灯检查人员到电梯内模 拟被关闭，进行测试 检查人员到电梯内模 拟被关闭，进行测试 在最低层外听， 乘坐电 梯感受 现场查看现场查看 现场查看现场查看 现场听、感受现场查看记录 接地井道照明 钢丝导轨 逃生门/口 轿厢 急停按钮电梯公司保养记录齐全 接地电阻小于 4 欧。动力线绝缘电 阻大于 0.5 兆欧。控制线绝缘电阻 大于 0.25 兆欧 最高与最低位置 0.5 米装一盏灯， 中间每隔 7 米装一盏灯。 要求 1、无断丝、断股、生锈的现象 2、磨损直径小于 90% 3、钢丝绳表 面没有油泥的现象，平层标志明显 要求无生锈、无油泥的现象 超过 3 层楼没有停站的部位需要设 置逃生门/口。 要求动作灵活、安全可靠查看记录 查看记录打上井道照明开关看 井道照明亮度。 现场查看现场查看 现场查看门保护风扇 照明 底坑 卫生 排水打上急停按钮电梯安 全回路不通， 外显不显 示。 要求有安全触板或光电保护，开关 关门时按安全触板电 门没有异常声响。 梯马上开门， 关门时人 站在门坎中间电梯马 上开门 要求运转良好、无噪音 查看、听 灯光足够，不影响监控的效果，已 现场查看 坏灯管及时更换。 要求无尘无纸屑杂物，轨道润滑油， 现场查看 有收集装置， 消防电梯或到地下室的电梯应有排 现场查看，手动运行 水管，手动、自动启动排水水泵， 能正常运行空 调 电 讯 系 统内 线 标识 电话 设置 管理 公 用 固定 天线 效果 背 景 管理 音乐 安装保养内线电话 DP 箱或交换机应有相应的 出线与实际相吻合的地址编码图 主要设备房需要设置内线电话 各部门有内线电话号码清单，并在 电话设置处有最新版本的电话清单 室外天线及支架是否牢固，连接处 是否紧固 调整天线的角度，保证天线的效果 处于最佳状态 是否制定播放时间及播放的内容 室外背景音乐喇叭是否安装在隐蔽 位置，喇叭口适当往下倾斜（防止 雨水进入喇叭） 定期检查喇叭是否能够正常播放， 室外喇叭是否进水现场查看 现场查看 现场查看 观察连接处 观看效果 查看记录 现场查看现场查看安 防 系 统闭 路 管理 监 控 系统 保养录像机控制中心备有监控镜头分布清单， 每个显示器循环的监控镜头清单 每月清洁保养一次，对效果不好的 进行调整 每季度对视频接口进行保养，确保 接触良好，检查视频电缆、控制器、 信号选切器、视频分割器、控制台 进行保养、清洁 清洁录像机的磁头，检查录像带的 录像效果查看记录 现场查看，监控效果 检查接触口门 禁 管理 系统 刷卡器 苑门 电子锁停 车 场 系 统 居 家 对讲 对 讲 系统 开锁 保养 居 家 安防 被 动 测试 红 外 系统 保养在录像机上播放已录 的录像带，观察效果， 必须能够分辨出人的 脸部特征 门禁设置合理，门禁卡得到有效控 查看主要的门禁刷卡 制 器 刷卡器上的标识清晰，刷卡器刷卡 现场查看， 试验开门按 灵敏，门禁开门按钮灵活 钮 运行均匀稳定，没有异常噪音，开 现场查看 门停留时间合理 每月对电子锁进行一次普查，检查 现场查看几个电子门 灵活性、失电状态是否能够开门， 锁 电源电压是否正常 系统主机、读卡器、安全报警传感 现场测试 器、探测器动作灵敏可靠。线路布 置连接牢固。阻车器润滑传动良好 中心与住户家对讲良好，单元机与 现场测试 中心和住户对讲效果良好 试验中心开门、密码开门、住户家 试验三种开门， 是否能 开门正常，门关闭正常 够正常开门 检查电源工作是否正常，各转换箱 现场查看 端子的紧固 每半年进行一次双向测试 检查记录 每天由安全员进行一次检查 直接阻断红外线， 测试 中心是否报警 技术员每周进行一次检查，测试保 现场调整灵敏度， 现场 养灵敏度，检查没有绿化等植物阻 巡查有没有绿化等障 挡红外对射。 碍物阻挡 是否在正常使用， 抽查几个巡更点， 测试 是否在正常使用 对讲主机能够呼叫到本部门安全员 取一部对讲手机到该 涉及到的位置 部门几个不利点测试， 能否收到信号巡 更 系统 无 线 对讲主机 对 讲 系统对讲手机加 工 维 修 工 具 设 备电 焊 机氧 焊 部件 设备 管理 电 动 疏 通 机 切 割 机 其 他 加 工 设备 会 所 健 身 器材 桑 拿 设备 其 他 会 所 设备 立 体 保养 车库 资料对讲手机能够在不同的位置呼叫到 找一个有代表性的位 控制中心 置，取几部对讲手机， 测试效果是否良好 焊钳、面罩完好，电焊机外表、线 查看电焊机 圈、各接线柱完好，接线柱标识清 晰，焊把线、接地线完好，长度足 够 压力表完好，焊枪、割枪完好，氧 查看相应的部件 气和乙炔瓶完好， 氧气与乙炔瓶需要相隔 10 米以上， 现场查看 保存和使用 疏通机功能正常，疏通钢丝能正常 现场查看 使用，没有生锈，各配件齐全 开关灵活，切割片连接牢固，换向 查看碳刷 碳刷磨损在要求范围内 钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、电 现场查看 钻等正常 设 备 、 设 施 完 好 无 破 损 ， 无 利 角 现场查看 （针） ；组合类器材各活动连接部位 结实、安全、牢固、无松脱，转动 部位有防护罩 检查电炉丝、开关等正常，计时器 现场查看，测试报警 正常，桑拿房报警按钮能报警 音响、 DVD 、 VCD 、 CD 、功放、电视 请会所人员实际使用 机、投影仪使用正常 查看相关内容 查看记录和相关资料 现场查看 现场查看， 试运行正常会 所 娱 乐 设 备其 他 设 备公 用 设食 堂 设备 安 全 员 宿 舍 设 备 清洁、 绿 化 设备 室 内 防火门、果 公 共 皮箱、垃圾 设施 捅等有相应的维修保养作业指导书，按 规定频率和内容进行保养 技术资料保存完整，对常见和重要 故障有处理方案 冰 箱 、 消 毒 食堂的设备、设施做到无积尘、无 柜 油渍、无脏水、无杂物。 烘 干 机 、 洗 有定期保养记录、设备正常、没有 衣 机 、 热 水 异常声音 器有保养记录，保养方法合理，设备 查看几个绿化设备， 是 使用正常 否能正常使用 防火门油漆完好、开关灵活，果皮 箱、垃圾箱等完好，没有破损施室 外 室外健身器 公 共 材 设施 公园椅、垃 圾捅 通 用 部分前 期 介 入供 配 发电机 电前 期 介 入使用时间的标识明确，有维护责任 到现场查看， 试用健身 人，定期进行维护，使用功能正常 器材， 观察是否有异常 公园椅定期进行油漆，没有腐烂、 陈旧现象，垃圾捅没有破损，使用 功能良好 同一个管理处不论分几期开发的： 发电机房和配电房的外门和内部房 门全部使用一把通锁 所有电梯机房使用一把通锁 强弱电井使用一把通锁 各种照明箱、配电箱、配电柜使用 一把通锁 所有水表井和水表房使用一把通锁 市电停电后发电机自动启动供电， 从变压器处引出市电有电信号到控 制中心，确保市电来电以后及时送 电 机房内配置足够的应急照明灯，若 为日光灯式的要便于日常检测 烟感、温感布置的位置合理，线路 处于正确的状态 机房内配置足够的应急照明灯，若 为日光灯式的要便于日常检测 试用机房门口的二氧化碳破玻璃按 钮有开启二氧化碳的电压信号 机房有足够的空间，可以避免发电 机启动时引起机房温度感应器动作 发电机的排水口和机油排油口有阀 门 发电机烟过滤器的排水管要有明显 的断开点（避免排水管堵塞，使发 电机进水） 发电机房需要设置水龙头，以便清 洁机房和给水箱加水 加柴油的进口管，需要设置在地面， 并可以让车辆进入 柴油箱必须设置透气管，管径不得 小于 20MM 柴油箱在底部需要设置放油阀门， 以便日常放柴油箱内底部的积水 柴油箱液位显示必须能看清楚具体 的油位 发电机不带充电的，配备浮充充电 器给蓄电池充电配电室双电源箱动力配电柜照明部分 前 期 介 入房内配置足够的应急照明灯，若为 日光灯式的要便于日常检测 变压器温度器显示正常，显示器电 源必须直接在变压器上取电源 变压器有降温、报警设备 高压环网柜进线电缆处防水完好 市电停电以后，发电机能自动供电 给事故用电线路 配电柜周围配置合格、足够的绝缘 胶垫 配电室上方不得设置排水管、排污 管等用水设备 配电室内不存在进水隐患 各电缆标识明确，安装的计量表符 合供电局抄表到户的要求 柜内开关设计的容量与实际相符合 有足够的备用配电柜，提供给商铺 增加容量 商铺在配电室增加的各种计量仪表 必须符合供电局抄表到户的要求 所有的双电源柜需要配备通锁，分 期开发的各期之间的通锁要一致 非商铺的双电源柜、照明开关箱不 得设置在商铺范围内 双电源柜内图纸完善，并与实际电 路一致 测试市电与发电之间的转换正常 与双电源柜使用同样的通锁 核对各开关的容量与图纸设计的一 致 照明箱开关的容量与图纸设计一致 室外照明最好能够分几部分控制 室外照明的控制采用钟控，方便管 理 车库照明分几路进行控制，在夜间 可以少开一路，节约用电 天台需要设置适当的照明，保证安 全员日常巡逻有足够的照明 消防楼梯内的照明使用感应开关 强电井内需要设置照明，弱电井内 除照明外还需要设置插座 室外照明用的控制箱不得设置在商 铺范围内前 期 介 入商 场 、 大 堂 商业大堂需要提供足够的插座，供 插座 节日和其他使用 住户大堂需要有足够的插座 一楼花园内设置相应的防水插座 商业部分的室外照明与大厦花园内 的照明分开控制 给 排 水 泵 房 内 设 控制柜前面有绝缘胶垫 水 备 具有事故状态下两台泵自动转换的 功能，并测试正常 配备足够的应急照明开关 有防止事故状态下配电柜被淹的设 施 立式泵上端没有电缆架，保证能架 支架吊泵下来维修 设置清洗设备房用的水龙头 水泵房积水井有超高水位报警到控 制中心 各管道水流方向明确、清晰 生活供水泵可以取地下二个水池中 任意一个水池的水 水表房应有地漏排水；地漏排水管 直径不能小于 50 毫米 水池、水箱 有液位标识，并有明显的刻度显示 设置有生活和消防水池，两个水池 需要连通，确保清洗水池时使住户 不停水 水池的放空管离积水井的高度需要 有 40 厘米 透气孔、放空管需要设置防虫网 天台水箱附近需要设置插座，方便 水箱清洗用电 水池、水箱内爬梯需要设置成不锈 钢的 水箱的放空管需要设置成 Φ 100 以 上大小，以节约清洗水箱的时间； 水箱的放空管确保设置在水池的最 低处，确保水池能确实放空 商铺用水最好设置成经过加压的， 以免水池进水管注水时，商铺水压 小 天台水箱的盖板需要设置成不锈钢 的，并可以加锁前 期在水池的进水阀前端设置一个取水 口，用闸阀加一个消火栓的接口， 方便水池清洗用水 水池进水口附近设置三相电源接 口，并照明足够 高层建筑的楼道内需要适当设置清 洁取水口，取水口处设置地漏 在移交时，水池、水箱需要有市水 务局水质检测中心的合格检测报告 和清洗记录本 减压阀 减压阀压力设置合理 减压阀设置的位置方便检修 泳池机房 有足够的排风设备，确保室内没有 药味 地面有适当的坡度，保证室内不积 水 有应急照明装置 管道在合理部位要留有方便维修的 活结 管道要设置合理的维修空间 回水总管处需要有一个总阀，确保 泳池使用期间可以更换阀门、止回 阀、压力表 管道需要设置成任何一台泵，均可 以作为过滤或循环泵使用 管道有明确的流向标识 进水管有独立的水表 消防管道 各种流向、用途标识清洗、明确 各阀门没有渗漏水 各阀门有检修的空间 地 下 室 给 排 地下室内需要设置清洁车库用的取 水 水口，需要有适当的压力和水量 积水井盖板容易开启，方便日常对 泵的检修和清理积水井 积水井的潜水泵不得与井底之间固 定，不便以后的维修、更换 消防电梯底坑按要求设计有排水泵 一楼给排水 排 水 沟 的 盖 板 需 要 做 好 防 噪 音 工 作，保证在夜间不能扰民 商铺广场设置合理的清洁用水取水 口 花园内低洼地方排水通畅，在雨天 不得有积水介 入天台给排水楼道给排水电 消 二氧化碳钢 防 部 瓶 分 二氧化碳主 机消防对讲警铃破玻璃 和警铃 消火栓破玻 璃 排烟送风机地下车库的入口设置排水沟，确保 一楼车道上的水不能进入地下车库 排水沟的盖板需要做好防噪音工 作，保证在夜间不能扰民 天台雨水不能通过消防楼梯进入楼 道 天台需要设置清洁取水口 天台若是用的 PPR 管，则管的外面 需要，有防止太阳暴晒的保护装置 楼道内需要设置清洁取水水龙头， 并设置地漏 强弱电井需要有 5 厘米以上的门槛， 确保楼道的水不能进入井道 各水表井内需要设置地漏 水表井全部用通锁 楼道内喷淋的总阀、排水阀、消火 栓阀门等需有足够的操作和检修空 间，设置合理的检查口的检查口 楼道消火栓设计合理，不会被住户 的防盗门击碎 一楼大堂消火栓门开启正常 楼道阀门的天花处有检查口，可以 方便的经常检查 钢瓶的称重装置灵敏 氮气压力在 0.4—0.6MPa 之间 管道通畅 各种使用功能完好，安装位置合理 烟雾感应器和温度感应器安装位置 合理，安装线路正确，数量满足要 求 测试手动破玻璃按钮正常 箱内张贴接线端子图 所有设备房均有对讲电话，通话清 洗 信号线的保护套管是明管的必须用 镀锌钢管 安装美观、牢固 测试，功能正常 安装美观、牢固 每一个消火栓都配备破玻璃按钮 测试破玻璃按钮，功能正常 风机在楼顶的，需要做好减震措施， 不影响住户排烟送风阀楼道疏散灯电 梯 机房部分 部分前 期 介 入底坑部分 井道部分轿厢部分空 调 住户空调 部分风机在楼顶的，风机管道与墙面之 间的防水完好，不出现渗水 风机的总阀门关闭灵活，雨水不能 进入室外风机管道内 风机控制箱内张贴与实际线路一致 的接线图 各阀门开启灵活 控制中心能够联动风阀、风阀开启 信号主机显示正确 疏散灯必须为两个点固定，悬挂端 正 试验测试正常，充放电正常 设置排风装置，有对流的百叶窗 机房的窗户有防雨水进入的措施 电梯对讲电话声音清洗，并能与控 制中心值班人员进行通话 消防对讲电话使用正常，声音清洗 内线电话使用正常 没有各种进水隐患 钢丝绳上的平层标识完好 紧急停止按钮安装合理 有排水孔或潜水泵 井道土建完好，预制模板处没有突 出水泥部分，防止随行电缆和视频 线被挂伤 电梯公司使用的视频线为电梯专用 的有二层铜丝线屏蔽的视频线 井道内照明完好，最好厅门对面每 隔三层张贴一个楼层标识，方便以 后盘车救人时对楼层的判断 使用的轨道油粘度满足要求，不得 渗入电梯 轿厢内的通风能够满足日常要求 轿厢内灯光不影响电梯内监控镜头 的效果 平层满足要求，舒适感良好，补偿 链没有异常声音 箱内保护纸没有脱落，交付时没有 各种划花的痕迹 室内排水管倾斜度合理，便于检修 室内机悬挂处排水孔低于室内机， 即一般需要离天花 30 厘米前 期 介 入接 管 验 收客厅需要考虑住户安装分体、柜式 空调的排水 室外主机便于安装，并根据需要空 调的大小，而有足够的安装空间， 即安装空间不能太小，导致大一点 的空调不能安装 同一位置安装二部空调的，需要确 认安装处的墙面是否为混泥土墙面 预埋空调排水管最好为一寸管，至 少为六分管 商铺空调 考虑安装位置的美观，最好在设计 时就考虑 安装位置考虑散热，不得影响其他 住户、商铺、小区内行人的正常生 活 安装位置需要考虑噪音问题，噪音 需要满足政府对小区噪音的要求 商 铺 商铺水电 建议商铺用水设计为加压供水，因 部分 市政供水不稳定，经常受到商铺投 诉 没有确定商铺使用用途时，有足够 的供水、供电预留接口 商铺增加的用水、用电装置，要满 足抄表到户的要求 商 铺 的 排 涉及到有油烟的商铺，要有排烟、 油、排烟 过滤装置，满足环保的要求，并对 住户不造成影响 有油污的商铺，需要设置足够的化 油池 商铺广告 商铺的广告位置在设计时就设计 好，广告需要使用的用电也需要考 虑 各商铺广告位置事先分配好，商铺 广告的规格也需确定 水 、 电 、 气 在入伙前完成水、电、气的配套开 配套 通工作，非我方原因造成无法开通 的情况除外。 供用电（水）合同签订时采用物业 设施 公司账号，避免入伙后变更。 部分 围（护） 安装牢固，焊点平滑，无脱漆、锈 栏（墙） 蚀现象； 粉刷应平整亮丽、颜色一致，无流 坠。外 立 面 管 建筑外立面平整、清洁，同类涂料 道、栏杆 或装饰砖色彩一致； 管道安装垂直、固定牢固，平台栏 杆、空调架无脱漆、锈迹，建议采 用免维护材料 沟 、 渠 、 井 车道上沟渠井应配置有防震功 盖 能的活动井盖，便于检修移动， 盖板无破损，安装平稳牢固，无 噪音，盖上的标识要与实际功能 相吻合。 水井水泥盖板采用不锈钢材料包 框，便于移动。无集水`堵塞现象 道路 路面平整、无坑洼，广场砖无破损， 路面砖应为防滑砖、小区道路主要 位置设置混凝土减速坡，大厦主要 道路设置塑胶减速坡（具体位置由 物业确定） 。 排水畅通，道路与绿化带隔离 车 库 、 停 车 入口有配置反光镜、监控镜头 场及出入口 车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白 地下车库排水畅通。 防火门 公共部位防火门钥匙应通用，闭门 器力度适中，平整、开启顺利 天面、天台 无杂物、排水畅通 通统女儿墙或开窗处符合建筑安全 要求，低于建筑安全高度的窗安装 防护栏。 安装平稳牢固，符合安全设计规范， 并具有必要的安全防护措施和使用 娱乐设施 说明。 按园建规划数量核实 小区应在主要出入口设置信息公布 信息栏 栏，在合理位置设置小区平面位置 图。 20 万平方以上大社区信息公布栏的 合理配置 单车摩托车 停车架、标识牌配置齐备。 棚 垃圾桶配置满足住户需求，室外垃 小区清洁设 圾桶宜固定。垃圾房通风良好，排 施 水畅通。 绿化设施 花池、花槽、花盆排水畅通接 管 验 收 标 准设备房环境设备 部分 发电机给排水系统接 管 验 收 标 准设备 部分消防系统发电机房、高低压配电房、水泵房、 泳池机房、值班室地面应铺设防滑 地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料， 天花找平 , 主要设备房应配备应急 灯。机电设备的运行应做降噪、减 震处理，尤其设置在天台、标准层 的机电设备 电机、配电柜等设备需要配置维修 专用工具、供配电系统图 配绝缘胶垫 ` 手套。自动 ` 排风 ` 报 警，系统。有` 防 ` 排水。配电柜电 缆走向标示完整。柜内外清洁无生 锈螺母坚固良好 机油箱房应设置防爆灯，发电机应 配备一套蓄电池为优质产品，如果 发电机没有充电器莫块、需另配备 浮充充电器；发电机互投自动转换 柜应配备备用蓄电池。发电机的自 动转换柜应有自动及手动转换功 能，且功能正常。自动`排风系统专 用工具 机油柴油箱的进油口应在装卸位置 设置，方便加油；油箱房应通风， 油箱应有油位标识，可以清晰看到 油位。油箱上应设置直径不小于 2 寸的到地面的透气弯管 发电机排烟过滤系统应设置自动补 水装置，且应有水位标识，发电机 排烟应不影响小区环境 各类泵运行无异常声音，各类泵及 配件设备、阀门应为优质产品 进户水压应保证家用热水器能正常 点火，否则应配置变频供水装置 给排水各类管网应有功能标识及流 向，各阀门应有控制范围标识 水池应安装高低水位报警系统且信 号引到控制中心 如设置在住宅下方，应做好防噪音 错施。消防系统完善 所有消防阀门、开关应标明控制区 域，及运行压力 防火眷帘门、烟感、温感配置符合 消防规范要求电梯泳池设施接设 备消防主机、消防指引牌数量、安装 位置符合消防规范要求 内线电话通话良好 所有消防、主管网应在合理位置清 晰标识管网功能、流向，在天台设 置试验消防栓；消防栓系统在最高 位置设置自动排气设备 消防设备、设施完善可靠、按物业 设计要点配齐消防灭火器材 Co2 设备、 烟感温感控制系统完善可 靠，消防报警在监控中心有声光信 号 车库、商铺喷淋系统完好 电梯机房应设置通风、降温设备， 风机噪音要考虑，需要安装一个百 叶窗，并安装应急灯一只；电梯机 房内门钥匙应通用（机房门选用通 锁） 大厦电梯底坑应平整、整洁，并设 置排水系统 有电梯准用证、相应配件及润滑油 电梯轿厢无划伤、通风照明完好无 损 泳池的循环管道上的各阀门施工规 范，便于维修更换阀门，且排水系 统应能排尽泳池的水，还应有补水 阀门。反冲洗的排水管应接入污水 井 应有能保证吸尘和过滤净化效果的 装置，保证水质符合标准 泳池周边应设置救生圈，照明应足 够，泳池周边的配套设施完好无损， 地面应为防滑地面泳池配置合理的 射灯、便于晚上游泳 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池 救生员观察椅 , 根据泳池大小配置 救生圈 泳池设备房应配置抽风系统、有足 够容量的排污泵 泳池吸尘口应深入水面不超过 30CM ，且应根据泳池的大小合理设 置吸尘口的数量 泳池应配置人工吸尘工具管 验 收 标 准部分资料 部分成人池与儿童池隔开独立，并连续 供水 用水、用电指标批文 配套设施设备、管理用房产权证明 小区规划图 竣工总平面图 单体建筑竣工图 单体结构竣工图 单体设备竣工图 给排水竣工图 电气竣工图 室外地下管网竣工图 道路、停车场竣工图 绿化竣工图 工程竣工验收备案证明 工程规划验收合格证明 消防验收合格证明 环保达标验收合格证明 电梯（扶梯）合格证明和准用文件 （质量技术监督部门出具） 民防工程竣工验收合格证明 燃气工程竣工验收合格证明 隐蔽工程等竣工验收合格证明 住宅质量保证书和住宅使用说明书 所有设备订货合同、合格证、随机 使用说明书、检验报告、随机用工 具清单 所有设施设备安装、测试、验收记 录 各户型平面图、水电线路图 各期售楼资料及规划要点