牡丹江市区物业服务分等收费管理办法

关于印发《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）、《牡丹江市区住宅

物业服务分等收费指导标准》（试行）的通知

(牡价联发【2009】59号

市物业管理协会、市区各物业服务企业：

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，建立科学合理、质价相符的物业服务收费机制，促进物业服务管理行业健康发展，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、省建设厅《黑龙江省物业服务收费管理办法》的规定，结合我市实际，制定《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（试行）。现印发给你们，请遵照执行。

《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（试行）自2009年9月1日起试行。

附：1、《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》（试行）

2、《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》

（试行）

牡丹江市物价局 牡丹江市房产管理局

二○○九年八月二十四日

附件1：

牡丹江市区物业服务分等收费管理办法

（试 行）

第一条 为促进牡丹江市物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，维护业主的合法权益，根据国家《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务、物业收费及监督管理。

住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

第三条 本市住宅物业服务实行分等收费，分等收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和适时调整，并向社会公布。 分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。

第四条 本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配臵等情况分为综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、共用部位共用设施设备日常运行维护五项。各项分成不同等级，住宅小区等级从低到高，最高为四级，未形成小区规模的单体多层住宅楼房为一个等级。

第五条 住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，根据本小区的建设规模、硬件设施的建设情况、服务质量及业主的需求，分别选择不同的等级和不同的服务项目并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目基准收费标准的总和，并可在上、下10％的浮动范围内协商确定。

与住宅毗连的排污量不大的非住宅可参照住宅的收费标准协商确定，排污量较大的洗浴业、餐饮业等非住宅可参照住宅的收费标准上浮20％。

经业主大会同意，获得市级示范小区的可在上述收费标准的基础上上浮3％；获得省级示范小区、获得市“十佳物业管理小区”的可在上述收费标准的基础上上浮5％；获得国家级示范小区的可在上述收费标准的基础上上浮8％；若示范小区未通过相关部门复审，取消上浮，按原收费标准执行。

超出本办法规定的物业服务等级之外的收费标准，需要另行批准。

第六条 前期物业管理服务收费，由建设单位根据物业特点和大多数业主的服务需求，按《牡丹江市区住宅物业服务分等收

费指导标准》选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在小区明显处公示上述内容及理由，并在发布招标公告或协议价格15个工作日前报市价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。其中所选的综合管理服务等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务等级和公共区域秩序维护服务等级。

建设单位与物业服务企业应在备案的收费标准范围内签订前期物业服务合同，前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。

第七条 业主大会成立后的物业服务收费标准，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商确定具体的收费标准。需要时可邀请所在地社区协调。

第八条 因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备需要收费的，收费标准由双方协商确定。

第九条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交市价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第十条 物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。

第十一条 物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，

预收期限一次性不得超过一年以上（不含一年）。前期物业服务收费可预收半年或一年。

第十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。 第十三条 物业服务企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

第十四条 物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行住宅物业服务合同，为业主提供质价相符

的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十五条 业主应当按照住宅物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法追缴。

第十六条 物业服务双方应接受相关社区的监督，发生物业服务纠纷时，应接受社区的协调。

第十七条 物业服务企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

第十八条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。

第十九条 本办法由市物价局、市房产管理局按照各自职责负责解释。

各县（市）根据当地实际情况，可参照本办法制定本县（市）物业服务标准和收费标准。

第二十条 本办法自2009年9月1日起实施。

本办法实施前业主大会与物业服务企业已签订住宅物业服

1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

30.00 元／户·月

1、电梯运行费用包括： （1）电梯运行（电耗）。 （2）电梯定期常规保养。 （3）零星配件及维修。 （4）电梯年安全检测。 2、底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。

3、配置电梯驾驶员的，人工费另行计算。

电 梯

水景 （动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

按实分摊

水景费用分摊公式： [电价×水泵总功率（KW ）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积

备注：1、共用部位费用用于零星修理和常规养护。

一级包括：（1）内墙涂料、墙面砖小面积修补。（2）更换公共走道门窗五金件。（3）更换公共

走道门窗玻璃。

（4）街坊道路侧石、路面修补。（5）设施、设备标识修补。（6）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。 二、三、四级在一级基础上，还包括本级中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。

2、公共照明成本构成:（1）公共照明运行（电耗）。（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。（3）设备的养护。

楼道灯未使用公共电源，电费由用户自行承担的，不得收取楼道灯运行费用。

庭院灯照明时间，根据不同季节天黑开启，至夜晚10点钟止，需延长照明时间的，应增加相应

服务费用。

3、电子防盗门成本构成：（1）系统运行（电耗）。（2）日常维护保养。（3）系统设备的维修（不包括设备的更新和用户室内话机维修）。

4、智能监控系统成本构成：（1）系统运行。（2）日常维护保养。（3）系统设备的维修。（4）每增加一项，费用酌增。

5、消防系统成本构成：（1）消防设施、器材保养。（2）消防设施年安全检测。（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。

地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。

6、避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。

7、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。 8、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。

9、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施设备费用由建设单位承担。