房开行业营改增面对的问题及应对策略

房开行业营改增面对的问题及应对策略

营改增是完善税制结构的重要举措，增值税的一大特点是消除重复征税，上一环节的销项税即为下一环节的进项税，环环相扣形成抵扣链条。

即：当期缴纳增值税＝销项税-进项税。

2016年3月5日国务院总理李克强在政府工作报告中明确，今年将全面实施营改增。从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。营改增试点工作自2012年1月1日启动，到今年5月历经近5年时间将最终完成。政府工作报告中还明确，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

不过，由于原先房地产行业营业税税率为5%，而改为增值税后的税率为11%，外界担忧或会增加企业和个人的税负。

房地产行业增值税税率基本确定为11%，从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。即房地产营改增，是否减税关键看进项税抵扣的多少。但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。

面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。

一、房开企业理想状态下的营改增

实行营改增后，房开企业原来5%的营业税率改为11%的增值税，建安成本可按11%抵扣。建安成本是房开企业开发成本的重要组成部分，约占总成本的2/3，施工企业目前也是营改增的范围，对外能够提供增值税专用发票。

营改增后，以一个1.5亿元的项目为例，我们测算在理想的状态下，甲企业建安成本支出1亿元，提供的发票为增值税一般纳税人专用发票。按进项税11%计算，进项税额有1100万元，本次房开企业营改增的销项税率适用11%，其销项税额应为1650万元，甲企业税改后需要缴纳增值税税金应为550万元（1650万元－1100万元），而营改增前，同样的项目，无论施工企业是否一般纳税人，提供的发票成本都进了房开企业的开发成本而无从抵扣，按营业税计算，应纳营业税额为750万元（1.5亿×5%）。通过计算可以看出，营改增后缴纳增值税比原先缴纳营业税少纳税200万元（750万元－550万元）。

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上述举例不难看出，对房开企业来说，营改增后税负降低，其实，这是一个理想的状态。营业税与工程实际成本相关联，而增值税与是否能取得可抵扣的增值税进项税额有关，能够取得充分的进项税额，那么房开企业税负就会降低。

二、房开企业营改增的诸多问题

事实上，房开企业很难有上述的理想状态，他们在营改增的具体实施过程中出现建筑行业特有的问题，导致营改增后税负大幅上升，主要原因有以下几点。

1、借款利息进项税：暂不允许抵扣借款利息进项税;(比较意外啊!)

2、土地呢?据说不允许抵扣的声音占了上风。

3、不动产进项税：将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。

三、房开企业营改增应对策略

1、合同谈判的重要性

在谈判采购存货或大型设备时，应尽量与供应商约定采购价款中包含运费（即落地）的方式，这样运费部分就可取得增值税专用发票，按17%抵扣进项税。

2、项目公司组织形式的准备

公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成本，节税或延迟纳税。

利用好项目公司额增值税留抵税额，根据税制原理，营业税一般不存在多交税现象，如果存在多交税可以申请退税。

增值税由于是月税月清。如果进项税发票没有及时取得，会存在当期多缴税现象，形成“应缴税费—未交增值税”借方余额——增值税留抵税额。

房地产开发企业一般一个项目结束后便注销项目公司登记。

现行增值税规定，一般纳税人注销时其留抵税额不予以退税。如果房地产项目结束后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进项税额便成为公司的损失，最好的做法是项目结束后，有留抵税额的项目公司不做注销处理，将项目公司办理工商迁移手续，迁移到新的项目地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。

3、设备、材料供应商的选择

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一般纳税人可以开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发票。普通发票不能抵扣进项税。因此，大型的设备、

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材料供应商一般取得一般纳税人资质。首选具有一般纳税人资质的供应商，对供应商的开票时间控制。

4、施工、监理单位的选择

施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。规模大的施工、监理单位一般能取得一般纳税人资质。

5、债权性融资对象的选择

房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。

营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。房地产开发企业债权性融资时，少向个人融资。

6、可开发精装楼盘

在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。

营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具企业税收成本增加不大。

案例：

A 楼盘是甲公司开发的公寓楼，共100套。其中清水房公寓每套售价50万元，精装修公寓售价60万元（每套公寓装修费6.49万元、电器成本3.51万元）。

（1）在营业税的条件下，每套精装修公寓比清水房公寓多缴营业税0.5万元（10*5%）。

（2）营改增后，假如装修公司、电器经销商为一般纳税人，装修费（税率11%）、销售电器（税率17%）提供增值税专用发票，可取得的进项税额分别为0.64万元

（6.49/1.11*11%）和0.51万元（3.51/1.17*17%）。精装修房多10万元的销项税额为0.9910万元（10/1.11*11%），精装修部分应缴增值税=0.9910-0.64-0.51=-0.159万元。

7、结算进度、控制销售发票的开具时点

营业税、增值税在纳税义务发生时间的规定基本相同，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。但是，增值税还规定：先开具发票的，为开具发票的当天。建议房地产开发企业在预收款项时建议不开具专业发票。

8、强化营改增专项培训，营业税改增值税虽然已经明确，但尚未出台相应政策和详细的实施安排。大部财务人员对于税改背景及增值税与营业税的核算差异等税法规定

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并不熟悉，房开企业应当提积极组织财务、管理、工程师等人员进行培训，加强税务岗位有经验人员的配备。完善房开企业各项税务制度的更新，加强会计核算、纳税管理的培训，进行事前税务筹划方案的制定，从而尽快适应最新税制改革政策。

营改增后，决定增值税税负高低的直接因素是房开企业取得可抵扣的增值税专用发票的多少。取得的进项抵扣部分越多，其负担的增值额就越少。所以，房开企业在税改前，首先应加强税务岗位从业人员的培训，及时收集汇总并且保管好增值税进项抵扣凭证，加强增值税管理，探讨多种有利于营改增的税务筹划案。应对试点推行阶段发生的不可预见的问题，房开企业还要针对不能正常抵扣进项税的主要原因，从自身管理上增强堵漏意识，以尽量减少损失。

加强内部税收管理控制风险，由于增值税税收管理与营业税管理差距较大，如果管理不善，税收风险也会增加。主要税收风险有：

（1）取得发票要求严格：必须取得增值税专用发票。

（2）抵扣税款手续比营业税复杂：必须通过税务认证通过方可抵扣。

（3）发票管理、开具制度严格：增值税发票系统是全国联网的，管理非常严格。

（4）税收会计核算过程复杂。具体核算方式完全不同于营业税和小规模纳税人。

2016年3月22日

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