基于耕地总价值的土地征收补偿标准研究

　　摘要：由于现行的征地补偿标准仅对耕地的经济产出价值进行征收补偿，而忽略了耕地资源的非市场价值，进而引发了土地征收过程中一系列的社会问题。因此，制定合理的土地征收补偿标准对于保障农民的权益乃至维护社会稳定都有极其重要的意义。本文以陕西省杨凌示范区为例，测算出当地耕地资源的社会价值和生态价值，并将其纳入征地补偿，以耕地总价值来确定征地补偿标准，为完善现行的征地制度提供理性的思考。 　　关键词：耕地资源 价值测算 征地补偿标准 杨凌区 　　自改革开放以来，随着我国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，越来越多的耕地被征收为建设用地进行开发利用。现行的征地补偿标准的制定忽略了耕地资源的非市场价值，而这部分价值具有明显的正外部性，耕地资源转变为建设用地的同时，这部分价值随之消失，造成大量的社会福利损失[1]。然而，由于耕地资源的社会价值和生态价值难于测算，这就使以耕地总价值为基础来构建征地补偿标准面临着较大的困难。有鉴于此，本文从耕地总价值的构成出发，以陕西省杨凌示范区为例，基于价值量化的基本原理构建征地补偿标准测算模型，为现行征地制度的完善提供思考。 　　1.基于耕地总价值的土地征收补偿标准构成及测算方法 　　1.1耕地总价值构成 　　目前，关于耕地资源的总价值，学术界还没有形成统一的观点。诸培新、曲福田（2003）认为耕地资源总价值包括使用价值和非使用价值；霍雅勒、蔡运龙（2006）从边际效用理论角度认为土地价值的理论构成主要包括使用价值、选择价值、存在价值。 　　笔者综合考虑了耕地资源在经济、社会和生态方面所具有的价值，认为耕地资源的价值包括市场价值和非市场价值。其中耕地资源的市场价值是指可以在市场上得到体现的那部分价值，即耕地上的经济产出[2]。耕地资源的非市场价值是指耕地的社会价值和生态价值，它是一种无法通过市场交易又客观存在的正外部性价值。耕地资源的社会价值是指耕地资源保障国家粮食安全、维护社会稳定的功能；耕地资源的生态价值是指耕地资源在调节气候，涵养水源和保护生物多样性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的过程中仅对耕地的经济产出价值进行征收补偿，忽略了耕地资源的非市场价值。因此，在制定土地征收补偿标准应该把耕地资源的非市场价值纳入征地补偿。 　　表1耕地补偿标准构成图 　　1.2耕地资源的市场价值测算 　　对于耕地资源经济价值的测算，我们采用的是收益还原法。收益还原法是基于预期收益原理，将待评估的耕地资源的每年预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法[3]，具体的计算公式为： 　　（1） 　　其中，P1是指耕地经济价值，a是耕地资源年纯收益，r是土地还原率，n表示使用年限。党的十七届三中全会明确提出：“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，即农户拥有的是永久经营权，此外，在合理使用的条件下，耕地的生产功能具有永续性，因此，在计算耕地资源市场价值时，n的取值为无穷大，那么公式（1）可以简化为： 　　（2） 　　1.2.1耕地资源年纯收益的计算 　　耕地资源年纯收益的计算方法如下： 　　耕地资源年纯收益=耕地资源年总产值-耕地资源年总费用 （3） 　　式中：耕地资源年总产值是指主产品年产值和副产品年产值之和，耕地资源年总费用是指年生产成本与年土地成本之和。其中年生产成本是指物质与服务费用和人工成本之和；土地成本是指流转地租金与自营地折租的和[4]。 　　1.2.2土地还原率的确定 　　耕地收益还原率一般以安全利率加风险调整值作为土地还原率，安全利率选用一年期存款年利率，再考虑风险调整值，由于耕地资源经营的未来风险相对较小，可以忽略不计，因此我们可以选用一年期存款利率作为土地还原率[5]。 　　1.3耕地资源的非市场价值测算 　　1.3.1耕地资源的社会价值的含义 　　耕地资源的社会价值是指耕地资源保障国家粮食安全，维护社会稳定的功能所具备的价值。即耕地资源的社会价值是耕地资源对保障国家粮食安全的社会稳定价值以及保障农民生产生活的社会保障价值之和。 　　1.3.2耕地资源社会保障价值的测算 　　耕地资源的社会保障价值主要由基本生活保障价值、养老保障价值、失业保障价值和医疗保障价值构成。 　　基本生活保障价值的测算。耕地资源具有保障农民基本生活的作用，本文采用机会成本法（在无市场价格的情况下，资源使用的成本可以用所牺牲的替代用途的收入来估算），用政府为农民提供的最低生活保障金的量化来代替耕地资源的基本生活保障价值。 　　基本生活保障价值的计算方法如下： 　　基本生活保障价值V1： 　　式中：k为农村最低生活保障金标准（元/人）；s为人均耕地面积（亩/人） 　　养老保障价值测算。耕地资源的养老保障价值可用替代法进行测算。由于现阶段我国城市的社会养老保障体系比较完善，但是农村在这一方面比较薄弱。因此我们可以参照国家为城市居民提供的社会养老金，并用城乡收入比进行修正从而得出耕地资源的养老保障价值。其具体的计算公式为如下： 　　养老保障价值V2： 　　式中：E1为政府为农民提供的社会养老金（元）；E2为政府为城镇居民提供的社会养老金；i1为农民家庭人均纯收入（元）；i2为城镇居民人均可支配收入（元）；r为还原率；s为人均耕地面积（亩/人） 　　失业保障价值测算。耕地资源的失业保障价值是指耕地资源在缓解农村就业压力等方面所具有的价值。农民从事非农就业岗位需要进行教育和培训。因此在测算耕地资源的失业保障价值可用劳动力的培训费来代替。其具体的计算公式如下： 　　失业保障价值V3： 　　式中：f为单位劳动力的培训费（元/人）；A为人均每年的培训费（元）；s为人均耕地面积（亩/人）；r为还原率 　　医疗保障价值测算。耕地资源的医疗保障价值同样可以采用替代法进行测算。因此我们可以参照国家为城市居民提供的医疗保障金，然后用城乡收入比进行修正进而得到耕地资源的医疗保障价值。其具体的计算公式如下： 　　医疗保障价值V4： 　　式中：E3为政府为农民提供的医疗保障金（元）；E4为政府为城镇居民提供的医疗保障金（元）；i1为农民家庭人均纯收入（元）；i2为城镇居民人均可支配收入（元）；r为还原率；s为人均耕地面积（亩/人） 　　综上，耕地资源的社会保障价值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 来表示。 　　式中：P2是耕地资源的社会保障价值；V1 是基本生活保障价值；V2是养老保障价值；V3是失业保障价值；V4是医疗保障价值。 　　1.3.3耕地资源社会稳定价值的测算 　　耕地资源的社会稳定价值指的是农产品在供给的保障上所体现的价值。国家对占用耕地收取的费用主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和新菜地建设开发基金。这些税费全部用于农综合开发和土地复垦整治等能有效提升耕地的粮食生产能力，因此用这4项费用来代替耕地的社会稳定价值[6]。 　　P3=C+D+E+F （8） 　　式中：P3是耕地资源的社会稳定价值；C是耕地占用税：D是新增建设用地有偿使用费；E是耕地开垦费：F是新菜地建设开发基金。 　　1.3.4耕地资源生态价值的测算 　　关于耕地资源生态价值的核算，本文依据谢高地、鲁春霞（2008）等人建立的中国陆地生态系统单位面积服务价值表中的农田生态系统单位面积服务价值来测算（表二），计算不同年份的农田系统单位面积服务价值需要根据物价指数进行修正，计算具体地区的农田生态价值时在通过王万茂、黄贤金（1997）的研究耕地生态系统潜在的经济产量进行修正。其具体公式为： 　　P4=λ×q×n/m/r （9） 　　式中：P4是耕地资源的生态价值；λ是修正系数（用物价指数进行修正）；q是指2002年全国耕地平均生态服务价值；n是指具体地区耕地生态系统的潜在经济产量；m是指全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量（根据王万茂的研究测算其值为（712.67kg/亩）； 　　r是指土地还原率。 　　2.实证研究 　　2.1样本区域概况 　　杨凌示范区位于八百里秦川的腹地，东有漆水河与武功县为界，南隔渭河与周至县相望，西和扶风县接壤，北由韦水河与扶风县相连。处于东经108°～108°07′，北纬34°12′～34°20′之间。人口18.59万，其中农业人口11.9万，土地面积134平方公里，其中耕地面积10.6万亩，国务院批准的规划面积22.12平方公里。农民人均耕地0.8亩，是中国农业起源之地。 　　2.2样本区域耕地资源市场价值的测算 　　本文选取小麦、玉米、油菜籽作为杨凌示范区的主要农作物，根据耕地资源市场价值的测算原则，我们通过计算主要农作物的纯收益，来计算杨凌示范区耕地资源的市场价值。通过在陕西省物价局查找得出主要农作物的纯收益以及在2012年《陕西省统计年鉴》查找得出当年杨凌示范区主要农作物的播种面积，并赋予各农作物的收益权重，最终计算得出杨凌示范区主要农作物的纯收益为220.99元/亩，已知2012年杨凌区一年期存款利率为3%，根据耕地经济价值的计算公式可以得出杨凌区耕地资源的市场价值为：7366.33元/亩。 　　表3 2012年陕西省主要农作物成本收益表（单位：元/亩） 　　资料来源：陕西省物价局 杨凌示范区发展和改革委 　　2.3样本区域耕地资源非市场价值的测算 　　2.3.1杨凌示范区耕地资源社会价值的测算 　　第一，社会保障价值测算 　　基本生活保障价值的测算。2011年11月26日起执行的杨凌示范区农村最低生活保障标准为2200元/人，杨凌示范区农民人均耕地为0.8亩/人，根据公式2，得出2012年杨凌示范区基本生活保障价值达到2750元/亩。 　　养老保险价值的测算。根据陕西省统计年鉴，2012年杨凌示范区农村家庭纯收入为10841元，城镇居民人均可支配收入为29925元，杨凌示范区城镇居民社会养老金为1080元， 还原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地为0.8亩/人。根据公式3，可算出2012年杨凌示范区养老保障价值为16302.26元/亩。 　　失业保障价值的测算。通过公式4计算失业保障价值，人均年培训费根据任刚的测量方法[7]，取A=1262元/年，选取20年长期国债利率2.79%为还原率，使用年现金公式（公式4）f=13607元，可得2012年杨凌示范区失业保障价值为17008.75元/亩。 　　医疗保障价值的测算。根据陕西省统计年鉴，2012年杨凌示范区城镇居民医疗保险金为200元，根据公式5，可得2012年杨凌示范区医疗保障价值为3018.94元/亩。 　　杨凌示范区耕地资源的社会保障价值为以上四者之和为39079.95元/亩。 　　第二，社会稳定价值测算 　　根据《陕西省实施办法》的相关规定，杨凌示范区耕地占用税税额标准为22元/m2，根据《新增建设用地土地有偿使用费征收标准及等别》的相关规定，杨凌示范区新增建设用地土地有偿使用费为24元/m2，根据《陕西省新菜地和农田水利开发建设基金管理暂行办法》的相关规定，杨凌示范区新菜地开发建设基金为5000-7000元每亩，计算时取平均值为6000元/亩。其中耕地开垦费没有统一标准，可用如下公式进行测算： 　　式中：C为耕地开垦费；X为耕地开垦的投入；Y为收益损失；Z1为耕地资源的土地资本投入量；Z2为土壤培肥投入量；b为土壤培肥投入资金额；R为贷款利率（取三到五年贷款利率6.15%）：r为还原率（取一年期定期存款利率3%），n为土地开发年年限（4年）；a表示收益损失额，以耕地年纯收入表示（220.99元/亩），以任浩[8]对全国土地整理的开发预算资料，查出杨凌示范区单位面积土地资本投入量Z1为2898.55元/亩，土壤培肥资金投入量b为122.11元/亩，根据公式可得Z2为504.93元/亩，Y为821.44元/亩，可得杨凌示范区耕地开垦费为4224.92元/亩。 　　由公式6可得杨凌示范区耕地资源的社会稳定价值为40891.59元/亩。 　　综上，杨凌示范区耕地资源的社会价值为79971.54元/亩。 　　2.3.2杨凌示范区耕地资源生态价值的测算 　　耕地资源生态价值的测算。根据表二，可得出2002年全国耕地生态系统平均生态服务价值为407.62元/亩，根据王万茂，黄金贤[8]的测算，可得出2002年杨凌示范区耕地生态系统平均生态服务价值为350.8元/亩，要计算2012年杨凌示范区耕地生态系统平均生态服务价值需要对此数据进行修正，本文采用居民消费物价指数进行修正即可，2002、2012年居民消费物价指数比值约为1.07（陕西省统计年鉴），可得出2012年杨凌示范区耕地生态系统平均生态服务价值为375.36元/亩，根据公式7可得2012年杨凌示范区耕地资源的生态价值为12512元/亩。 　　2.3.3测算结果说明 　　根据以上的计算结果，2012年杨凌示范区耕地资源的总价值为99849.87元/亩（表四），其中耕地资源的经济价值为7366.33元/亩，社会价值为79971.54元/亩，生态价值为12512元/亩。 　　从表四的数据我们可以看出杨凌示范区耕地资源的经济价值比重为7.38%，社会价值的比重为80.09%，生态价值的比重为12.53%，社会价值在杨凌示范区的比重最大。在耕地资源的社会价值构成中，耕地的养老和失业保障占据主体地位，可以看出耕地资源对农民的保障起着极其重要的作用。 　　3.讨论与政策建议 　　3.1杨凌示范区现行征地补偿价格 　　2010年4月13日，《陕西省人民政府办公厅关于印发全省征地统一年产值及区片综合地价平均标准的通知》（陕政办发〔2010〕36号）公布了陕西省各县（市、县）征地统一年产值补偿平均标准，杨凌征地统一年产值平均标准为1416元/年，平均补偿倍数为27倍，平均标准为38232元/亩。 　　3.2可行性分析 　　由测算结果可知，基于耕地总价值的土地征收补偿标准是现行征地标准的2.61倍，将研究的结果与非农建设用地的基本地价进行比较，可验证我们构建的征地补偿标准体系是否可行。根据《陕西省杨凌示范区国有土地基准地价表》所公布的数据，商服用地，住宅用地，工业用地选取中间标准，单位面积地价分别为24万/亩，18万/亩，13万/亩，分别为杨凌示范区单位面积耕地价值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地总价值的土地征收补偿标准是可行的。 　　3.3政策建议 　　2012年杨凌区基于耕地总价值的土地征收补偿标准是现行征地补偿标准的2.61倍，目前的征地补偿标准偏低，主要是因为在土地征收的过程中仅对耕地的经济产出价值进行征收补偿忽略了耕地资源的社会价值和生态价值。因此在构建征地补偿标准体系时，应当把耕地资源的经济价值，社会价值，生态价值纳入其中。基于耕地总价值的土地征收补偿标准完善了耕地的补偿范围，突出了耕地资源对农民的社会保障效用以及生态效用，有利于耕地资源的保护。 　　参考文献： 　　[1]王仕局、黄贤金、陈志刚，等.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，2008（11）；44-49. 　　[2]王湃、张安录.农地价值构成及其评估方法研究[J].理论月刊，2007（6）：163-165. 　　[3]艾建国、吴群.不动产估价[M].北京：中国农业出版社，2005. 　　[4]李佳、南灵.耕地资源价值内涵及测算方法[J].干旱区资源与环境，2010. 　　[5]诸培新、卜婷婷、吴正延.基于耕地综合价值的土地征收补偿标准研究[J].资源与环境，2011. 　　[6]王仕菊、黄贤金、陈志刚.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，2008. 　　[7]任刚、杨东明.论耕地补偿中的教育补偿[J].武警工程学院学报.2004.20（2）：66-69. 　　[8]王万茂、黄金贤.中国大陆农地价格区划和农用地估价[J].自然资源，1997（4）：1-8.