售楼处.样板房精装修设计管理指引

售楼处、样板房精装设计管理指引

编撰人：熊正华

为了更好的控制项目公司的销售道具的展示效果，特拟定如下验收标准以供讨论。 验收职能部门为：四个部门---（总部）设计部、营销部、工程部、成本合约部等；（分

别配合项目设计部、工程部、成本部、营销部等）

验收节点：六个节点---硬装隐蔽工程、木工50%、油漆工进场前、粗保洁、软装布置完

成后、精保洁后；

验收地点：售楼处、样板房展示现场；

售楼处、样板房精装验收标准流程如下--- ---

设计单位选择应从供方名录中提取，名录以外需完成“供方匹配度情况说明”。

1、 前期设计---设计部、营销部、成本部、工程部与总裁办的汇报会沟通：

1） 流程：设计部与营销部共同拟定工作《设计任务单》，与成本部一起走纸质流程，确认“设计工作范围”、该项目的“目标成本限额”、“设计费用预算”；

2） 效果保证：概念、方案汇报至总裁办、需要成本、工程、营销对于效果提意见，以会议纪要形式总结并修改，如果遇到效果方面，总部与项目意见不一致，总部设计部主动跨出一步，建立统一认识平台（第一，携项目相关领导考察竞品楼盘，确认设计风格；第二，穷举国外、一线城市对标项目的案例，说服项目公司；第三，相持不下，可以建议由总裁办直接拍板）；

3） 审图：第一，内部审图，必须看完施工图，并形成审图记录，抄送给相关人员；第二，外部审图，必须由营销落实审图纪要，确认所有主立面图；工程必须落实到节点意见和相关做法的建议；（走审图流程）

4） 严谨随意修改方案，方案必须和确认的概念效果高度一致；（通常方案上会，经总裁办领导确认，如果有重大变更，需及时上报总裁办）

2、 硬装施工---设计部协同工程部、项目设计部、工程部首先对于精装施工（精装设计落实情况）进行验收，验收合格的主要标准为：

1）施工制作满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑设计防火规范》（成品保护尤为关注）；

2）尺寸无偏差（墙地面横平竖直，靠尺反面打光不超过2毫米）、管线预埋横平竖直、饰面材料与施工单位封样无差异（前提是设计单位对于施工样板的确认，可通过签字确认）、技术核定的合理性；

3）图纸与规范外的工程节点的处理（硬性连接、软性连接）应该满足在视线范围内不产生材料伸缩缝、不暴露基层为宜；

4）软装样板与汇报时的材料样板核对，无差异；数量无差异；

5）软、硬装视觉效果与上会确认的概念方案图片无明显差异；

6）施工前应该有图纸交底，且一次交完，施工后遇任何修改均以技术核定为基础进行修改，给设计师确认签字后施工；

7）施工材料样板必须与设计样板匹配，不可有偏差，需要由设计师签字确认；凡是不确认直接用于施工的，及时预警，同时邮件抄送给总裁办领导；

8）未按照规范做的，及时拍照，Word形式报告发于工程部，责令施工单位整改；

9）基层必须在施工单位深化后再施工，不得按照施工图的基层直接施工，防止有

安全性、美观性问题存在，及时预警，同时邮件抄送给总裁办领导；；

10）未做成品保护的（木饰面、大理石、玻化砖等），及时拍照在群里预警，并邮件工程部，抄送总裁办领导，强制施工单位执行；

11）施工中硬性连接和软性连接，如发生爆边、可能会产生裂缝和翘边（材料伸缩、不均匀沉降引起）、不美观，Word形式报告发于工程部，责令施工单位整改；

3、 VI---设计部协助营销部、项目设计部、项目营销部、项目工程部对于导视系统的验

收：

1）、视觉识别系统的数量与颜色以及材质的确认，与概念方案的颜色、材质以及数量无差异；

2）、精装配合视觉识别系统的LOGO以及铭牌等制作时的工艺，应遵循国标《建筑装饰装修工程质量验收规范》，尤其是收头打胶等，整齐无污染为宜；（不宜破坏原精装设计风格以及饰面效果）

3）、软硬装与形象识别系统在制作等发生矛盾时，应相关职能部门协调并解决。

4、 软装---家具尺寸图纸确认、白膜确认、样板确认、照明确认：

1） 家具尺寸必须要落实在售楼处、样板房确认的平面图上，要满足人体工程学，

和客户参观动线的合理安排（严禁家具和饰品的尺寸影响到客户参观时的心理感受，空间小、局促，有碍动线）

2） 家具白膜确认需要设计师去厂家确认家具的造型，避免与图纸不一，避免造型

与效果不一；

3） 家具饰面、窗帘布艺样板应该给到硬装设计师确认签字，质感和机理、颜色必

须与方案协调，不得改动原设计效果；

4） 灯具重量的核定，需要在预埋前确认是否能够满足荷载，硬装的强电回路是否

能满足照度要求和场景变换的要求，且艺术灯具要提前核定照度是否否能满足要求；

5、 成本---设计部协助成本合约部、项目成本部（合预部）、项目设计部、项目工程部

对于精装工程的目标成本控制的验收：

1）、设计任务中的目标成本是否落实在精装工程中，以不突破目标成本为宜；

2）、施工过程中的签证是否合理，技术核定单是否合理使用；

3）、替代材料是否存在价格偏高的不合理性；

4）、工程量的计算是否不合乎标准做法；

5）、材料损耗存在不合理性；

6）、索赔、现场管理、成品保护乱收费的不合理性；

7）、变更不得超出总工程价款3%，根据项目品质要求设计变更不得超过2%。

6、 设计变更（突发状况处理）---设计质量、重大变更---预警、并出具意见及时处理：

1） 设计质量：

第一， 由于图纸不明确或者细微错误（为满足使用功能），又亟需施工，建议

走紧急通道（如，出白图盖设计公司章，加年月日，建议给到总部工程

备案和沟通，发给项目，并现场指导，要求项目设计和工程统一口径来

完成，施工班组需要有统一认识）；

第二， 由于设计严重错误（变更）导致施工错漏、节点未能把控，建议对于设

计师要进行通报其公司老总，同时责令设计师去施工现场一边指导整改，

一边发设计变更，我司设计管理者及时上报给总部工程部，进行整改；

第三， 技术核定，大凡施工图都不能直接用于施工，比如，基层是在施工图纸

中只有示意，没有基层做法和用材尺寸标注；硬性收口往往需要有施工

经验的工程师进行判定，是否合理；石材大板的差异性和排版；玻化砖

根据现场尺寸，配置合理的切割和排版方式；多重管线重叠后的标高优

化；建筑图和土建完成的误差；

2） 重大变更

第四， 设计部---由于图纸不明确或者与现场尺寸偏差较大，亟需施工，建议走

紧急通道，出白图盖设计公司章，加年月日，建议给到总部工程备案和

沟通，抄送总裁办，发给项目，并现场指导，要求项目设计和工程统一

口径来完成，施工班组需要有统一认识（偏差较小，则由施工方出技术

和订单，经工程、设计以及设计公司主案设计师签字确认）；纳入到设

计变更；

第五， 成本部---由于产品升级或者简配，总裁办领导指令下到工程、成本、设

计、营销以及项目部，必须由总部营销和成本走独立审批后（或以签字

的会议纪要形式---超目标成本则走强控），由设计部执行图纸变更，变

更单和图纸同时发出，主送项目技发抄送总部各相关职能部门；不纳入

设计变更；

第六， 营销部---由于客户敏感点分析出发，后期有所变化，建议由营销出审批

单，给总裁办领导审批，或者是签字会议纪要形式发给设计部，执行增

减项或者替换项，所产生费用尽量不增加费用，自动平衡，且不得纳入

到设计变更；

7、 后评估---质量欠缺，通病防治，客户敏感点经验积累，拍照留档，遇到影响效果的，

建议及时整改；

1） 成品保护不及时，容易造成二次污染和磨损（光泽和效果无法达到出厂的质感）；

2） 施工做法顺序颠倒，比如硬质节点收口露胶水、露基层；

3） 替代材料的环境光、色的影响；肌理、花纹对于空间影响（晃眼）；

4） 考虑漏电防水的细节（等电位、三角阀等）；

5） 制作工序的漏项（少工序，漏基层板，未刷涂防霉防火涂料）；

6） 货不对板（石材大板与现场有差异、有严重色差）；

7） 设计图纸尺寸未放宽做预留（如尺寸扣太死，现场长宽高有误差，无法安装）；

8） 现场材料未保护好（缺漏碰坏），受潮、污染，导致面层返底色等；

9） 家具放不进造型、窗帘偏大偏小、饰品无法安装；

10） 灯具安装影响造型、开门开窗、漏光炫光，无地插强插搭配；

11） 由于未选择设计师推荐灯具，导致炫光和式样丑陋，及时调换；

总部设计部