住建部探路新棚改模式:鼓励以回购商品房为主
11月27日，21世纪经济报道记者自住建部获悉，住建部正在筹谋“十三五”住房保障计划和年度建设计划，并将大力推进各类棚户区改造。
根据住建部的部署，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户。
对于当前全国房地产市场存在高库存难题，21世纪经济报道记者获悉，住建部已然开始探索新棚改模式，即从此前的建设安置为主，转为以实物安置和货币补偿相结合模式，并就据此做出规范。
回购商品房并非托市
实际上，早在2011年，时任国务院副总理的李克强就在全国住房保障会议上特别提出，政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。
“在房地产下行同期，打通存量房与棚改的需求更易实现，” 住建部政策研究中心研究员赵路兴介绍，地方政府采用回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。
中国房地产协会副会长朱中一表示，2015年是3600万套保障性安居工程里最后一个年头，新棚改也在起步，在考虑房地市场长期健康发展方面，首要考虑的是消化并盘活存量，其中保障房和棚改的实现方式可以发生改变，比如市场化的安置。
实际上，这一方向亦被明确，今年7月，国务院办公厅就发布关于进一步加强棚户区改造工作的通知。
根据通知，各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。
住建部住房保障司副司长张学勤也表示，购买或长期租赁商品房，需要符合保障性住房的标准和条件，比如小户型、居住方便等，这也是近年来保障房房源筹集的一种渠道，不仅缩短了建设周期，也提高了补偿安置效率，并非为了某些商品房项目或者大型房子托市。
21世纪经济报道记者自住建部获悉，住建部已经部署2015年棚户区任务，改造规模不低于今年的470万户以上。
2014年上半年，国开行已完成棚户区改造贷款2000亿元，国家开发银行研究院常务副院长、金融研究发展中心主任郭濂曾介绍，预计全年棚户区改造资金将达到5000亿元左右。
“如果有一半的棚户区改造通过货币补偿，即可释放2000亿元的货币用于商品房回购，”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥如是表示。
根据国家统计局数据，2013年全国实现商品房销售额达81428亿元，“相比之下，政府回购或者长期出租商品房的量并不大，也不可能成为为地产托市的主要力量，”金永祥介绍。
拟规范货币化补偿模式
在这一方向下，21世纪经济报道记者获悉，住建部在调研棚户区改造时，也特别要求地方积极探索市场化安置的补偿方式。
11月21日至23日，住建部稽查办去庆阳市巡查该市2014年棚户区改造工作。
在巡查中，住建部稽查办要求庆阳市要积极探索房票(“房票”即市场化安置)，从配建的保障房和房地产市场筹集商品房源进行先安置后拆迁，减免拆迁安置过渡费，减轻政府回迁安置建设压力，消化市场商品房库存，促进房地产行业健康发展。
值得一提的是，21世纪经济报道记者注意到，在本轮房地产下行周期，在去库存的压力下，多地落地出台的房地产新政中，均包括增加货币化的补偿模式。
以被誉为“鬼城”的鄂尔多斯为例，鄂尔多斯通过鼓励团购、把符合条件的商品房由政府进行回购转为保障房、回迁安置房等来消化存量。
截至9月底，已经购买安置房源7666套；将部分保障性住房建设任务由新建改为回购，购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等，进一步拓展保障性住房房源。
安徽芜湖也在7月试水棚改征迁货币化补偿新模式，截至9月底，完成棚户区改造征收12014户，其中货币化补偿占比近46%。
除此之外，湖南、浙江、新疆等多地均落地了市场化手段收购或者租赁商品房的模式作为保障性安居工程房源。
“虽然方向明确，多地已经试水，但在实际执行中也需要规范，比如选取什么户型，价格如何定，是否契合保障性安居工程或者棚改的要求等”，金永祥介绍。
也因此，住建部政策研究中心的一位人士告诉21世纪经济报道记者，住建部也将就各地收购或者租赁商品房的模式进行调研并总结经验，做出统一的规范性要求。
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