临湘市住宅小区物业管理招标文件

临湘市富临家园住宅小区

项目物业管理

招

标

文

件

临湘市富临家园住宅小区业主委员会

2014年4月5日

目 录

第一章 招标公告

第二章 投标人须知

第三章

第四章

第五章物业管理内容及要求 合同格式 投标文件格式

第一章 招标公告

一、招标单位：

临湘市富临家园住宅小区业主委员会

二、项目名称：

临湘市富临家园住宅小区

三、项目概况：

本次公开招标的物业项目为临湘市富临家园住宅小区。由临湘市 融湘房屋建设开发有限责任公司开发，该项目于2005年9月8日开工建设，拟于2013年9月8日竣工。建设用地4.8万多平方米。共建住宅楼57栋，总户数559户，约9万多平方米。

四、招标对象：

大庆范围具有独立法人资格，具备国家 叁 级资质以上的物业管理企业。

五、报名时间：

2014年 4 月 10 日至_2014_年_4_月_20_日。

报名地点：临湘市富临家园住宅小区业主委员会

联系人：杜主任

联系电话：3761815

第二章 投标人须知

投标人须知前附表

A 说明

1、适用范围

2、合格的投标人

3、投标企业确定

4、投标费用

5、现场考察及标前答疑会

6、其他

B 招标文件

7、招标文件的组成

8、招标文件的澄清和修改

C 投标文件的编写

9、投标文件的组成

10、投标保证金

11、投标有效期

12、投标文件的份数和签署

D 投标文件的递交

13、投标文件的密封和标志

14、递交投标文件的截止时间

15、迟到的投标文件

16、投标文件的修改与撤回

E 开标

17、开标

F 投标文件的审查、评价

18、评标

19、投标文件的审查和响应性的确定

20、对投标文件的评价和比较

G 授予合同

21、合同授予标准

22、中标通知

23、签订合同

H 其他

24、履约保证金

25、驻场人员

投标人须知前附表

A 说 明

1、适用范围

1.1 本招标文件仅适用于本招标公告中所叙述的物业管理项目。

2、合格的投标人

2.1 凡具有独立法人资格，并满足投标人须知前附表的要求的投标人均为合格的投标人。

2.2 如需具有被授予合同的资格，投标人应提供有关证据，证明其符合本须知的2.1条规定，并具有足够的能力来有效地履行合同。为此，投标人在投标文件中应按招标文件第五章所述格式提供下述资料和文件：

（1）企业简介、经年检合格的营业执照复印件、经年检合格的物业管理资质等级证书（副本）复印件：法定代表人资格证明书、法人授权委托书。

（2）本企业的ISO9000质量体系认证证书复印件或其他质量体系认证证书复印件（如有的话）。

（3）根据本招标文件投标人认为应该提供的资料。

注：

① 以上所有资料每页均应加盖本单位公章，未加盖本单位公章的材料均为无效的材料；材料为复印件的，其原件在递交投标文件时携带备查，逾期不补。

② 投标人的物业管理业绩及获得物业管理优秀小区（大厦）或示范项目称号的项目应提供相关合同书、证书或文件资料。如投标人提供的合同书中未能标明物业管理区域的建筑面积，其企业业绩无效。

2.3 投标人应遵守国家的有关法律法规。

3、投标企业确定

符合投标条件的物业管理企业通过核实其资格确定参加竞标。

4、投标费用

无论投标过程中的作法和结果如何，投标人承担所有与参加投标有关的全部费用，招标人在任何情况下不负担这些费用。

5、现场考察及标前答疑会

5.1 为编制投标文件和签订合同，投标人应自行参观并考察工程所在地及周围环境，以获得那些需自己负责的有关投标准备和签署合同所需的所有资料。投标人应承担现场考察的责任和风险。现场考察的费用由投标人自己承担。

5.2 投标人应按照前附表中写明的时间和地点，派代表参加由招标单位主持的标前答疑会。

5.3 标前答疑会的目的是澄清并解答投标人在查阅招标文件和考察现场后，可能提出的任何方面的问题。

5.4 在答疑会上，投标人应以书面形式将要求答复的问题提交给招标人，招标人视情况做出澄清和解答，并将此澄清和解答以书面的答疑纪要形式发给所有已确定投标企业。不管答疑会口头回答与否，最终均以答疑纪要为准。投标人在收到答疑纪要后应立即签字或以传真等书面形式向招标人确认收到。

6、其他

6.1 本标书及各投标人投标书中所涉及费用均以人民币作为计算货币。

6.2 中标人在接管富临小区住宅区物业管理时，管理区域具体情况以最终报批规划为准。

6.3 随着项目进展可能会有其他的因素或未尽事宜发生，招标人和中标方可于签定委托合同时，在中标人投标书基础上另行平等协商解决。

6.4 中标人在接管富临小区住宅区物业管理时，如招标人有未完项目的在建，对于管理和建设衔接的处理方法，届时双方依平等、诚信原则再行协商解决。

B 招标文件

7 、招标文件的组成

7.1 招标文件用以阐明物业管理内容及要求、招标、投标程序和合同条款。招标文件包括 :

（1）招标公告

（2）投标人须知

（3）物业管理内容及要求

（4）合同格式

（5）附件：投标文件格式

物业管理方案封面

7.2 投标人应仔细阅读招标文件中的所有内容。招标人将拒绝未按招标文件要求提供全部资料，或递交的投标文件未对招标文件作出实质性响应的投标。

8、招标文件的澄清和修改

8.1 如投标人对招标文件提出澄清，应以书面形式在投标截止 2 天以前

与招标人联系，招标人将予以书面答复。

8.2 在投标截止时间 2 天之前，招标人可用修改通知书的方法对招标文件进行修改，同时可酌情推迟截止日期，并以书面形式通知所有购买招标文件的投标人。投标人应以书面方式通知招标人确认收到该修改通知书。

C 投标文件的编写

9、投标文件的组成

9.1 投标人递交的投标文件应包括下列部分：

本招标文件第 2.2 款中要求提供的资料和第五章投标文件格式中所要求提供的文件和资料；

9.2 如有指明以表格形式，投标人应按招标文件中提供的格式填写投标书、投标报价表及其他有关文件。

10、投标保证金

10.1 投标人应提供一份本须知前附表第 5 项所述金额的投标保证金，此保证金是投标文件的一个组成部分。

10.2 投标保证金可以以现金、银行转帐形式提交，投标保证金按投标邀请书中所提供的帐户在投标截止期前进入指定的账户。在投标文件中须附银行回单或由招标人开据的收款收据等证明材料的复印件。

10.3 招标人将拒绝未能按要求提交投标保证金的投标文件。

10.4 未中标投标人的投标保证金将在招标结果通知书发出后10天内予以退回（不计利息）。

10.5 中标人的投标保证金，在中标人按招标文件要求提交了履约保证金并签署了合同协议书后10个工作日内予以退还（不计利息）。

10.6 如有下列情况，投标人将没收投标保证金：

（1）投标人在投标有效期内撤回其投标文件；

（2）中标人未能在规定期限内：

①签署合同协议书

②提交所要求的履约保证金。

11、投标有效期

11.1 投标文件从开标之日起，投标有效期为30日。

11.2 特殊情况下，招标人可于投标有效期之前要求投标人统一延长有效期。投标人可以拒绝延长投标有效期而其投标保证金不被没收。同意延期的投标人，不需要也不允许修改其投标文件，但需要将其投标保证金延长相同的时间；在延长期内，应满足本须知第12条的全部规定。

12、投标文件的份数和签署

12.1 投标人须编制投标文件正本一套、副本五套，相应地标明“正本”或“副本”。正本与副本如有不一致之处，则以正本为准。

12.2 投标文件的正本和全部副本均应使用不能擦去的墨料或墨水打印或书写，并由法定代表人或其授权人签署。凡是增加或修正之处均应由法定代表人或其授权人签署证明。

12.3 全套招投标文件应无涂改和行间插字，除非这些改动是根据招标人的指示进行的，或者是为改正投标人造成的必须修改的错误而进行的。有改动时，修改应有投标人法定代表人或其授权人签署证明。

D 招标文件的递交

13、投标文件的密封和标志

13.1 投标人应将物业管理方案与其他投标文件分开单独密封。

13.2 物业管理方案的密封与标志：

a 、物业管理方案用白色（不可以用彩页和彩页封面）A4（有关图纸可以用A3复印纸）复印纸打印，并装订成册。物业管理方案内容中除正本第一页上应标注投标人名称并加盖公章外，正本其他地方及副本所有内容不得有体现投标人名称、具体人名、页眉、页码、投标人管理过的物业等可以判定投标人的内容。

b 、物业管理方案正本（一套）和副本（五套）一律采用招标人提供的封面，除此之外，封面上不得有任何其他标识和文字。

c 、物业管理方案正本（一套）和副本（五套）应分别密封在两个内层包封中，再将这两个内层包用一个外层包密封。包封纸一律使用无字牛皮纸。

13.3 其他投标文件的密封与标志：

a 、投标人应将投标文件（除物业管理方案外）正本（一套）和副本（五套）分别密封在两个内层包封中，再将这两个内层包用一个外层包密封，并在内层包封上正确标明“正本”或“副本”。

b 、内层和外层包封都应：

（1）写明“临湘市富临小区业主委员会”；

（2）标明本须知前附表所述项目名称；

（3）标有：“在_4_月_25_日前不得启封”的字样，以提请注意。 c 、除13.3款要求的标识外，在外层包封上应写明投标人的名称和地址，以便当根据第16条投标文件被宣布迟到时得以原封退回。

d 、如果外层包封上没有按上述规定密封并加写标志，招标人不承担投标文件错放或提前开封的责任。

13.4最后再将“物业管理方案”和“其他投标文件”这两大包用一个大包封密封。此大包封的封面标注同13.3a 、13.3c 款。

13.5未按上述密封和标记的均按废标处理。

14、递交投标文件的截止时间

投标文件应在本须知前附表第7项所规定的日期和时间前按规定的地址送达临湘市富临小区业主委员会办公室。

15、迟到的投标文件

招标人在本须知第14条规定的投标截止期以后收到的投标文件将原封退还给投标人。

16、投标文件的修改和撤回

16.1 投标人可以在本须知第14条规定的投标截止期之前，可以修改或撤回其投标文件，但招标人必须在规定的投标截止期之前收到修改或撤回的书面通知。

16.2 投标人的修改或撤回通知，应按本须知第13条和第14条的规定编制、密封、标志和发送，还要在内层和外层包封上标明“修改”或“撤回”字样。

16.3 在投标截止期之后，投标人不得对其投标文件作任何修改。

16.4 从投标截止期至投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其

投标文件，否则根据本须知第10条的规定，该投标人的投标保证金将被没收。

E 开 标

17、开标

17.1 招标人将按招标文件公告中规定的时间和地点开标，包括打开按本须知第16条递交的修改或撤回通知书。投标人可以委派代表参加开标。

17.2 首先打开标有“撤回”字样的包封并宣读其内容。按本须知第15条已提交了可接收的撤回通知书的投标文件将不予开封。

17.3 开标时招标人将公开宣读开标一览表中的内容及投标文件的修改与撤回、是否提交了投标保证金以及有我公司认为适宜的其他细节。

F 投标文件的审查、评价与比较

18、评标

18.1 招标人将组织主管部门认可的有关物业管理方面的专家组成评委会进行评标。

18.2 为了有助于投标文件的审查、评价和比较，根据需要，评委会可以个别地要求投标人进行澄清其投标文件，澄清的要求与答复均应是书面的，但不得要求或提出改动价格或对投标内容进行实质性修改。

19、投标文件的审查与响应性的确定

19.1 凡有下列情况之一者，投标文件视为未实质上响应招标文件要求，

其投标将被拒绝：

（1）投标截止时间之后送达的投标文件；

（2）未按招标文件要求标志密封的；

（3）未经法定代表人（或正式授权代理人）签字或盖章和未盖法人单位公章的；

（4）未按规定提交投标保证金的；

（5）不满足招标文件所规定的合格性标准，或未按招标文件要求提供资格证明文件并按招标文件要求盖章的；

（6）隐瞒真实情况，弄虚作假的；

（7）投标书字迹潦草、模糊、无法辨认的；

（8）投标书未按规定的格式、内容和要求填写；

（9）投标文件实质性内容填写不完整、字迹模糊不清、难于辨认以及更改后未经法定代表人或法定代表人授权代表签署或加盖本单位书面确认校对章的；

19.2 投标文件中若用文字表示的数值与用数字表示的数值不一致，以文字表示的数值为准，如果投标人不接收对其错误的更正，其投标将被拒绝。

20、对投标文件的评价和比较

20.1 评委会将仅对按照本须知第20款被确认为实质上响应招标文件要求的投标文件进行评价和比较。

20.2 评标办法：

本次评标采用评分制直接定标的办法，根据以下评标标准计算出各评标得分，并按从高到低顺序排列，最高分的投标人推荐为第一中标人，得分次高的

为第二中标人，得分第三高的为第三中标候选人。计分时对评委的评分去掉一个最高分和一个最低分后进行计算。若存在并列最高分的投标人，则依次按以下内容的先后顺序推荐第一中标人：（1）物业管理方案得分最高者；（2）现场答辩得分最高者；（3）投标人综合业绩得分最高者。

评标标准：满分100分，其中：物业管理方案60分，现场答辩20分，投标人综合业绩20分。

（1）物业管理方案60分

①评委会首先根据投标人递交的物业管理方案（副本）进行评分（不公开投标人名称，评分取小数点后1位数），然后核对正本，分别计算各投标人的本项得分（得分取小数点后2位数）。

②评分标准：

1、分析本物业管理项目的管理特点

2、拟定质量管理目标和采用的管理方式

3、拟定管理服务内容

4、物质装备计划

5、管理人员配备

6、管理规章制度

7、档案建立与管理的设立

8、经费收支预算

9、提出经营、管理、服务的新思路

以上评分标准参考附件10物业管理方案说明，由评委会根据投标人编写的内容符合招标文件要求的程度分别予以评分。

③以上各小项如有明显错误该小项得0分。

（2）现场陈述、答辩20分

①由投标企业经理或受其委托的副经理进行投标陈述，陈述时间不能超过10分钟，光盘资料陈述5—10分钟，陈述总体时间不超过30分钟。

②现场答辩由投标企业经理或副经理和拟定项目管理处主任回答评委提出的问题。

③评分标准

1、投标企业经理介绍企业架构、人员组成情况、标书重点、管理设想、承诺等

2、投标企业拟定管理处主任或企业经理回答评委提问

a 、标书内容及管理事项；

b 、物业管理法规知识；

c 、物业管理发生实际问题的处理措施。

（3）投标人综合业绩20分

投标人：

①在管项目获奖情况：

②在管项目规模：

③在管高层项目：

④其他：

注：

①以上业绩均要提供合同书复印件，合同中未能完整标明物业管理范围的建筑面积，其业绩无效。

②获得物业管理优秀或示范项目称号的项目，除了上述要求的合同书外，还要提供物业管理优秀或示范项目称号的证书复制文件。

③投标人承担的物业管理业绩是指目前还在管理的项目。

④以上涉及的有关证书、文件、合同、证明材料等，投标人应在投标文件中如实附上复印件（加盖本单位公章）。无复印件不计分。所有复印件的原件在开标时携带备查。

G 授予合同

21、合同授予标准

21.1 招标人将把合同授予其投标文件实质上响应招标文件要求而且根据本须知第22条规定确定的中标人。

22、中标通知

22.1 自招标人确认中标人后3天内发中标通知书。

22.2 招标人在中标人签署合同后3天内通知其他落选的投标人。

22.3 中标通知书将作为签订合同的依据。

22.4 一旦中标人未按招标文件规定签订合同，其中标资格将被取消，投标保证金将被没收，同时经行业主管部门确认后招标人将中标通知授予递补单位。（递补单位指按本章第20.2款评标办法计算出的评标得分从高到低的顺序排列）。

23、签订合同

23.1 中标人须按中标通知书指定的时间、地点与招标人商签合同。商签

合同的时间应在投标有效期间。

H 其 他

24、履约保证金

在签署了合同后15天内，中标人应以现金或履约保证金保函的形式向招标人提交叁万元的履约保证金。

25、驻场人员

合同签署后，招标人将与中标人商定进驻现场的人员及时间等事宜。

第三章 物业管理内容及要求

一、项目概况 : 该项目位于临湘市富临家园住宅小区于2005年9月8日开工建设，于_2013_年 9 月_8日竣工。建设用地_48324_平方米，绿地面积 12040.3平方米。共建住宅楼57栋，总住户559户， 91360.3平方米。（架空层8000多平方米，商业面积4000多平方米）

二、物业管理范围、内容及要求

（一）综合管理

范围：规划红线范围内，涉及共用设施设备和公共事务的管理。

(1) 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

(2) 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行认真查验，验收手续齐全；

(3) 协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作；

(4) 管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善；

(5) 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费进行管理；

(6) 全体员工统一着装，持证上岗，行为规范 ，服务主动、热情；

(7) 设有服务接待中心，公示服务电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%；急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；

(8) 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；

(9) 每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率 80% 以上。

（二）房屋管理

(1) 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

(2) 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；

(3) 每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

(4) 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约 ( 业主临时公约 )要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与装修人签订住宅装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，有日常巡查记录，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。装修垃圾及时清运，集中堆放时间不超过一天；

(5) 对违反规划私搭滥建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

(6) 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元 ( 门 ) 、户和公共配套设施、场地有明显标志；

(7) 房屋外观 ( 包括屋面、露台 ) 完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；

(8 ) 外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；

(9) 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整洁有序；

(10) 空调安装位置统一有序；

(11) 阳台封闭符合规定，规格色调一致，不超出外墙面。

（三）共用设施、设备维修养护

(1) 对共用设施设备进行日常管理和维修养护 ( 依法应由专业部门负责的除外 ) ；

(2) 建立共用设施设备档案 ( 设备台帐 ), 设施设备的运行、检查、保养等记录齐全；

(3) 设施设备标志齐全、规范、责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

(4) 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

(5) 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；

(6) 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

(7) 小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

(8) 庭院灯、楼道灯完好率不低于 95%，按规定时间定时开关；

(9) 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

(10) 在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（四）保洁服务

(1) 负责物业管理区域内共用场所、绿地、主次干道、房屋共用部位的保洁；

(2) 垃圾袋装； 收集垃圾，每天 2 次；

(3) 设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清；

(4) 保洁人员配置合理，有明确的分工和责任范围；

(5) 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次；楼道每日清扫 1 次 , 每周拖洗 1 次； 标识、宣传栏、信报箱每周清洁1 次，及时清除道路积水、积雪、烟花爆屑；

(6) 共用雨水、污水管道每年疏通 1 次；雨水、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏；

⑺ 按有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

(8) 饲养宠物符合有关规定，对违法者进行劝告， 并报有关部门进行处理。

（五）绿化管养

(1) 有专业人员实施绿化养护管理；

(2) 草坪生长良好、及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；

(3) 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；

(4) 适时组织浇灌、施肥和松士，做好防涝、防冻；

(5) 适时喷洒药物，预防病虫害；

(6) 园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；

(7) 绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（六）协助维护公共秩序

(1) 门岗室美观整洁，人员统一着装，小区主要路口、通道 24 小时防卫执勤，业主、住户凭证出入，来访来客做好登记记录；

(2) 对重点区域、重点部位每 90 分钟至少巡查 1 次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；落实安全防范岗位责任制，实行24 小时安全防范巡视；

(3) 对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐；

(4) 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；

(5) 看管公共财产 , 包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、小品、花草、树木等；

(6) 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（七）消防管理

(1) 建立消防防范组织 , 制定消防预案；

(2) 向业主、住户开展消防知识宣传；

(3) 保证消防疏散标志醒目、齐全、完好。

（八）车辆管理

(1) 车辆实行登记制度；

(2) 道路、行车标识牌醒目、齐全、完好；

(3) 车辆停放有序；

(4) 对实行保管的车辆、保证车辆安全。

（九）空置房管理

(1) 加强空置房管理，保证空置房各项设施完好无损；

(2) 做好空置房室内外的卫生保洁；

(3) 配合售房需要，提供各种方便。

（十）辖区文化及特色服务

(1) 有计划、有人员、有制度地落实辖区文化；

(2) 定期开展健康有益的宣传和文体活动；

(3) 积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作；

(4) 积极配合与商业、邮电、银行等部门开展便民服务；

(5) 适应社区的发展需要、适时提供新的服务项目，如社区商务中心、家政服务中心、 24 小时特约有偿服务等。

（十一）财务管理

(1) 财务管理工作模式、制度、预算、决算方式、内容；

(2) 物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法；

(3) 专项资金管理及使用；

(4) 各投标人在测算物业管理费标准时，应分别计算出多层住宅、高层住宅、商铺各自的物业管理费，包括公共区域的能耗费标准；

(5) 请各投标人针对临湘市当地市场能源费单独收取的现状，在投标文件中说明收缴办法及收费依据。

（十二）对业主及使用人的服务和管理

(1) 业主档案、业主投诉的管理模式；

(2) 业主入住手续的办理；

(3) 针对其他服务对业主的管理制度。

三、物业管理的目标

对于中标的物业管理企业，在符合参评条件的情况下，二年内达到省级物业管理示范住宅小区标准，招标人将积极协助并创造必要条件，若中标物业管理企业因自身管理不善，达不到管理目标的，则承担违约责任。

四、物业管理其他问题的说明

1、中标人根据有关物业管理法规与招标人签订《前期物业服务合同》。对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、委托管理中的共用部位、共用设施设备维修按政府有关规定执行。

3、鉴于委托管理的物业性质特殊性以及财务价值较高，因此在投标文件中应明确承诺除提交履约保证金之外，一旦出现物业管理公司人为因素造成设备设施损坏时，以何种形式保证承担偿还能力，投标人应予说明。

4、中标人应向招标人交纳叁万元人民币为履约保证金，如在管理期限内不能完成投标中承诺的物业管理目标，履约保证金不予返还。

5、物业管理费用标准在市政府现行定价内确定。

6、空置房物业管理服务费的标准按国家有关规定执行，按住宅房70%收取。

7、未正式进驻管理前，中标人所需前期资金及费用设备由中标人自行解决。

8、中标人在投标文件中应将委托管理期限内物业管理收入包括物业管理服务费、停车位管理费等单独列出。

9、本物业项目的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施。

第四章 合同格式

1、合同格式、条款按照国家建设部、国家工商行政管理局制定的《物业管理服务合同》。

2、合同格式条款中尚未规定的条款，均在具体合同签订时双方协商确定。

第五章 投标文件格式

项目名称：临湘市_富临小区_居住区

投 标 人：

日 期：

说明：

一、投标文件部分（除物业管理方案外）组成及编制顺序

1、目录；

2、投标保函；

3、投标保证金单据复印件；

4、资格等证明文件；

5、法定代表人资格证明书、授权委托书；

6、业绩材料。

（1）投标人物业管理项目业绩表；

（2）以上业绩的证明材料（合同、证书及其它相关证明材料）。

7、招标文件要求提供的其他文件和资料。

二、物业管理方案编制说明

1、应另册提供；

2、编制内容及顺序详见附件10；

3、密封与标志详见第二章第 13.2 款。

附件1

投 标 保 函

致临湘市富临小区业主委员会:

1、我方将接受并遵守招标文件所规定的各项条款。

2、一旦我方中标，我方保证从项目目标出发，进行全方位的有效管理，使项目管理目标得以实现。

3、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知和本投标文件构成将构成约束我们双方签订的合同。

4、我方的金额为人民币 叁万 元（以文字表述）的投标保证金与本投标函同时递交。

投标人名称： （全称并加盖公章） 投标人法定代表人（或授权代理人）： （签字或盖章） 投标人代表： （签字）

地 址：

电 话：

传 真：

日 期： 年 月 日

资格证明文件（由投标人出具的有关证明文件）

（1）经年检合格的营业执照复印件、经年检合格的物业管理资质等级证书（副本）复印件。

（2）其他证明文件：所承担的物业管理的项目合同或获得物业管理优秀或示范项目称号的证书复印件；物业管理人员的学历证书、技术职称证书（如有的话）、岗位证书等招标文件要求提供的复印件。

3.1 法定代表人资格证明书

单位名称 : 地址 :

姓名 : 性别: 年龄: 职务： 系 的法定代表人。 投标人：（全称并加盖单位公章）

日期： 年 月 日

3.2 授权委托书

本授权委托书声明 : 我系

的法定代表人，现授权委托 (单位名称) 的 为我公司代理人 , 以本公司的名义参加 （招标单位）的 前期物业管理项目的投标活动。代理人在投标、开标、评标、合同谈判、签署合同过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务, 我均予以承认。代理人无转委权。特此委托。 代理人 ： （签字或盖章） 性别： 年龄：

单位 : 部门 : 职务 : 投标人：（全称并加盖单位公章） 法定代表人：（签字或盖章）

日期：年月

物业管理业绩表

投标人承担的住宅小区物业管理项目清单

法定代表人或授权代表签字 :______________________

注：业绩中应指明所承接项目的物业管理方式、建筑面积等必要的数据, 例：项目属居住类物业或收益类物业等，本次招标人可能会对其中项目进行现场考察。

物业管理优秀或示范项目业绩表

所承接物业管理项目获得称号 ( 获奖 ) 情况

注：应附上称号（奖励）证书或文件的复印件（加盖企业公章），方予认可。

附件6

投标企业资产负债情况表

注：货币单位为人民币万元。

法定代表人或授权代表签字 :___________________

附件 7

投标企业组织机构方框图

法定代表或授权代表签字

附件8

拟定管理处主任

投标人认为需要提供的材料

投标人可根据自身情况填写认为必要的内容。

物 业 管 理 方 案

（另册提供）

说明

物业管理方案不得体现投标人名称、管理人员姓名和物业管理项目名称等，其内容包括但不限于以下内容：

1. 分析本物业管理项目的管理特点

通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析，综合其布局、功能上的特点 , 列出管理上的难点 , 提出相应的管理措施。

2. 拟定质量管理目标和采用的管理方式

质量管理目标, 是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效率、经济效率、环境效率、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。

管理方式, 是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式，如实行“一体化管理”、“以区养区”、推行 ISO9000 质量体系规范化运作等方式。

3. 拟定管理服务内容

包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务、实质运行期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容 , 大体分为房屋管理、安全防范、

清洁、维修、绿化、社区文化活动等项服务 , 内容力求周详。

4. 物质装备计划

本着合理配置、保障使用的原则, 对员工住房、办公用房以及各类设备和用具, 拟出一个周密的计划, 计划中应确切列出所需住房具体标准、入住人员、物品分类单价及金额。

5. 管理人员配备

根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员，力求精简高效，在管理

层、操作层人员的年龄、学历、职称（技术人员）、用工类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。

注：其内容应与附表 3 有关内容相对应, 但不得体现具体人名和公司、项目名称。

6. 管理规章制度

包括管理单位员工内部制度和约束各方的外部制度，各项制度均要以法律为准绳, 以地方政府相关法律为依据, 结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性, 也才能产生约束力。

7. 档案建立与管理的设立

应按标准化、电脑化建立档案管理流程, 系统收集资料、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进入电脑储存, 以备检查利用。

8. 经费收支预算

根据招标文件中提供的数据, 以及实地考察了解到的情况进行测算, 制定经费收支测算表。

9. 提出经营、管理、服务的新思路

为提高管理水平，投标者可实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺等诸方面提出既务实又能体现创新的思路, 以确保管理目标的实现。

注：本物业管理方案由投标人自行组织编写。但必须针对“第三章物业管理具体内容及要求”中的“二、物业管理范围、内容及要求”, 提出可行的方案，以保证若中标，该项目能按招标文件要求得以实施。

物业管理方案

注：用于物业管理方案外层包封面。

物业管理方案 （正本）

注：用于物业管理方案（正本）外层包封面。

物业管理方案 （正本）

注：用于物业管理方案（正本）封面。

物业管理方案

（副本）

注：用于物业管理方案（副本）外层包封面。

物业管理方案 （副本）

注：用于物业管理方案（副本）封面。