2011年房地产调控政策汇总整理

2011年房地产调控政策简介

一、 房地产市场调控的角度：

针对商品住房市场的价格问题，自2005年5月国务院七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》开始，无论是抑制房价上涨，或是在2008年金融危机之后刺激楼市的消费，房地产市场的宏观调控政策主要包含了以下几方面的内容：

（一） 供应：

1、 土地供应力度；

2、 住房供应结构（普通商品住房及保障型住房供应、房屋套型限制等）

3、 地产商融资渠道（开发贷、信托）

（二） 需求：

1、 住房转让环节的税收；

2、 个人住房抵押贷款政策；

3、 直接限购

（三） 辅助措施：

1、 市场监测与信息披露；

2、 落实责任与加强问责。

二、 本轮调控政策的演变：

本轮的房价调控政策开始的标志是：2009年12月14日国务院常务会议明确提出的“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的四条意见（史称“国四条”）。随后，国务院办公厅于2010年1月10日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）（史称“国十一条”）。但“国十一条”中除了要求二套房贷款首付比例不得低于40%之外，未就其他的调控事项给出具体的数据要求，只是原则性的要求与说明。

2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）（史称“国十条”）。此份文件中，除了以具体的数字明确了传统的调控措施的实施要求之外，还第一次提出了“限购”的调控方案。虽然约有16个城市顺应“国十条”的要求陆续出台了限购政策，但调控效果仍不明显。2011年1月26日，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）（史称“新八条”），对“国十条”的相关措施进行了严格细化，尤其是“限购”政策的落实时间及城市提出了更为明确的要求。

三、“新八条”解读（与“国十条”对比）

四、 各地限购政策统计汇总：

（一）总体限购原则：

本次限购措施同时控制家庭住房的保有数量及新购数量，“新八条”中总原则可以概括

为：本地居民家庭限购2套，外地居民家庭限购1套，包括新建商品住房及二手住房。而各地的政策落实的主要区别在于对外地居民家庭的资格限制上。

（二）限购城市：

根据“新八条”的规定：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的

城市”，必须根据“新八条”所规定的原则，“在2月中旬之前，出台住房限购实施细则”。因此，除其他“房价过高、上涨过快的城市”名单尚不确定之外，至少有以下36个城市需要出台限购政策：

直辖市：北京、上海、天津、重庆

计划单列市：大连、青岛、厦门、深圳、宁波

省会城市：石家庄、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、

济南、郑州、武汉、长沙、广州、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、拉萨、南宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐

截止到2011年3月15日，上述36城市中，西宁、拉萨、呼和浩特及重庆四城市尚未

出台 “限购令”。而深圳、济南与合肥三城市现行有效的“限购令”均是根据“国十条”的原则自行制定，“新八条”出台之后未进行调整。综上，目前已根据“新八条”原则出台“限购令”的城市共29个。

（三）各地限购政策情况比较：

在深圳、济南与合肥三个旧版“限购令”中，深圳的限购原则与“新八条”原则完全一

致，亦无须调整。但济南与合肥的限购内容是：无论是否本地居民一律限新购一套，但未对家庭的整体保有数量进行限制，且济南的限购仅针对新建商品房，不包括二手房。

在已根据“新八条”原则出台“限购令”的29个城市中：

1、 对外地居民购房资格的限制区别：

（1） 一般政策：提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明（16个城市）；

（2） 最严政策：

北京——持有本市有效暂住证且连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税；

兰州——提供前2年在本市连续2年纳税或社保缴纳证明

（3） 缓和政策：

上海、宁波、厦门、杭州——提供自购房之日起算前2年内累计1年以上本市纳税证明

或社保缴纳证明；

南宁、天津——提供累计1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明；

（4） 最松政策：

成都、银川、乌鲁木齐、长沙——未对此予以要求。

2、 明确“限购令”实施期限的城市（7个）：济南、青岛、贵阳、长春、石家庄、厦

门及南宁。除南宁的实施期限为2012年2月29日（即政策发布之日起一年），其余城市均限定至2011年12月31日。其余城市未明确“限购令”实施期限。

3、 限制限购令实施区域的城市（13个）：济南、青岛、成都、贵阳、哈尔滨、南京、

太原、石家庄、沈阳、昆明、福州、南宁及长沙。前述城市的“限购令”未波及全部行政区域，只是限制各地认为“房价过高、上涨过快的区域”，如市辖区、市区一环内等。其余城市的限购范围均为本市行政区域。

4、 对“新八条”原则的彻底突破：

长沙——限购仅针对市辖五区内90平米以下新建商品住房，不包括二手房；“本地户籍”

包括“环长株潭户籍家庭”；未对外地家庭的资格进行限制。

五、 房产税试点

（一） 房产税出台历程

现行法律法规中，针对房产税征收事宜的最高法律效力的法律文件是1986年由国务院

颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。该条例规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税，房产税主要是对生产经营性房产征税。

2007年《物权法》出台之后，学术界开始就国家开征“物业税”事宜展开了较为热烈

的讨论。普遍认为，《物权法》为物业税的开征奠定了产权基础，但大多数学者认为目前房地产领域税费负担已较重，不宜再增加新的税种，若针对个人住房开征物业税或房产税将增加百姓的负担，除非以物业税或房产税取代现行的各种税费。

2009年5月25日，国务院转发了国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的

意见》，其中提到：“财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税”，首次将物业税改革事宜提到政府议事日程上来。

至2010年，开征房产税事宜已日益明朗，先以市场传言的方式出现。4月8日，上海

市房管局率先在其网站声明：“有关部门正在进行房产税开征研究是完全正常的,但具体征收经国家层面决定”。该声明开启了又一场关于房产税开征的激辩。

2010年5月31日，国务院批转了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工

作意见》，该意见明确提出了“逐步推进房产税改革”，市场对开征房产税事宜的传言逐步得到证实，以下是2010年关于房产税出台前的媒体的报道内容演变。

2011年1月27日，重庆及上海分别公布了《关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，出台了两个不同版本的试点方案。

（二） 重庆与上海房地产试点方案比较：

六、 调控政策所引发的法律问题：

（一）“限购令”对于房屋买卖合同的影响：

由于“限购令”限制了居民家庭购房的套数，且多数城市的“限购令”均以网签或备案时间为准，这将可能导致部分在当地“限购令”出台前已预订的房屋无法继续签约，已签约但尚未办理网签或备案登记手续的合同无法继续履行。如何处理？

1、 相关法律法规：

《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

2、 情事变更与不可抗力的区别：

（1）事由不同：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，情事变更是指不可抗力之外的无法预见的且不属于商业风险的重大变化。

（2）导致的结果不同：不可抗力一般将导致合同无法继续履行；而情势变更的情况下是可以履行，但继续履行对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的。

（3）法律关系的处理结果：不可抗力造成合同无法继续履行的，可以解除合同；而情势变更的后果是法院根据公平原则及案件实际情况确定是否变更或者解除。

3、 案例：“国十条”后首例退房案：

海淀法院在2010年7月29日判决审结一起房贷新政引发的买房纠纷，判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。据悉，这是“新国十条”颁布后，本市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。

海淀法院法官认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。本案中，张先生与宋女士签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。对合同第四条B商业贷款付款交易流程第4项中关于银行贷款未获批准的理解，应结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。

根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张先生家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张先生要求宋女士返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，应予以支持。

（二）为规避调控政策而引发的法律问题：

1、挂靠单位补缴社保：

（1）案例：刘某和洪某是好友，刘某想要贷款买套房可苦于自己不是京籍，也不符合在北京工作缴纳社会保险或纳税5年以上的要求。出于朋友交情，洪某同意让刘某去社保部门举报自己开办的公司，未在工作期间为刘某缴纳社会保险，然后再由洪某公司按照社保部门的要求为刘某进行补缴，从而获得相关证明，满足贷款条件。

谁知，事后不久，刘某和洪某发生了矛盾，而洪某公司为刘某开具的工资证明、补缴社保证明等恰恰成为了刘某起诉洪某索要工资和补偿的证据。最终，洪某因为无法举证否认刘某的起诉而败诉。

（2）风险：

用人单位方面：据海淀法院民一庭法官陈昶屹介绍，当前的劳动纠纷中，公司未为员工缴纳社会保险的现象并不少见，而通过公司为员工补缴社保的方法取得缴纳一年以上社保的证明，从法律程序上没有破绽，成本也不高。由于缴纳社保证明往往是证明劳资双方存在劳动关系的重要依据，而且未签订劳动合同及工资支付事项均由用人单位负责举证，在用人单位无法证明的情况下，必然要面临败诉的风险。

2、“假离婚”；

该方案确实可以规避家庭保有套数的限制，且税收、费用的成本也较低，但必须承担一个最大的风险——即“弄假成真”、婚姻破裂的风险。一旦出现婚姻危机，则涉及到财产分割、子女抚养等一系列其他问题。

3、购买商住项目：

由于“新八条”的限购明确针对“住房”，一般认为，若规划为商业用途的房屋，确实不在本次限购的范围内。但在购买前一定要审查项目的规划，避免未按规划建设的情况，如规划为住宅，但实际修建为商用。

4、 赠与：

本次“限购令”限制的是对房屋的买卖，但房屋产权的取得方式除了买卖之外，还包括赠与和继承。于是，赠与即成为人们规避政策的可选方案之一。但此种规避的方案成本较高，要以赠与的方式完成过户，须先行支付房地产价值评估费用、房产评估价值的2％的赠与公证费（《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》、契税、0.05%的印花税。而受赠获得的房产若要再次出售，须按交易所得全额的20%交纳个人所得税。

七、 房地产企业的注意事项：

就房地产企业而言，“新八条”中并没有直接规定房地产企业在本次调控过程中的法律责任。只是原则地提出“引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造”，并要求政府在土地出让时“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。”

但在地方性的调控政策中，有的城市为落实限购政策，也粗略得规定了房地产企业的责任。如北京、大连等地明确：“对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。”成都的调控政策中规定：“房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。”福州的调控政策中则明确：“建立商品房销售监督检查机制，市住房保障和房产管理、建设、物价、工商、房地产交易等部门建立日常

现场巡查机制，对在建楼盘进行巡查抽查，对销售价格异常的商品房项目，应及时约谈企业法人，责令其限期整改，直至采取暂停网上签约备案等行政措施。”等等。

综合分析以上各地政策，对于企业的要求主要包括以下几个方面：

1、 对购房人资格的审查义务；

2、 签订商品住房销售合同的诚信义务；

3、 不得采取捂盘和各种违规炒作行为囤积房源、哄抬房价；

4、 积极参与保障型住房建设，并在兴建商品房时尽量配建公租房。

以上的地方性政策中虽然有原则性的倡导，但大多并未明确具体的法律后果。可能在未来会出台地方性法规或地方性规章予以进一步的明确与细化。即需要各地企业进一步关注当地的后续政策。而针对“限购”政策中企业的审查义务，为避免企业承担过重的审查责任，可在商品房销售时要求购房人就其提材料的真实性做出书面说明，并在补充协议的条款中声明在购房人承诺真实性的情况下企业的免责。