关于昆山房产的分析.昆山经济看法.昆山本地上市公司分析

关于昆山房产的分析、昆山经济看法、昆山本地上市

公司分析

1．交通规划

淀山湖规划地铁S2b线，大家慢慢等，也许是10年、20年以后的事，千万不要急。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

昆山:规划建设4条轨道交通线 共136.6公里，6条BRT线 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

今年5月，国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》，旨在促进长三角地区一体化，建立世界级城市群。昨日，毗邻上海的昆山市有关人士认为，目前，江苏与上海的交通连接有高速公路、铁路、高铁、省道、国道等众多通道，如果实现与上海轻轨的无缝对接，将对实现长三角地区一体化有重大的促进作用。为此，昆山也将从高速公路时代迈向轻轨时代。

根据昆山新一轮的城市总体规划，昆山提出“大城市、现代化、可持续”的发展模式。目前已完成180公里的快速道路网络、136.6公里的轨道交通网络、153公里的大容量快速公交网络规划，形成了在京沪高速铁路和沪宁城际铁路等区域轨道交通线网下的昆山城市快速交通体系。其中，昆山规划建设4条轻轨线路，有1条对接上海11号线和苏州市区3号线轻轨，实现三地轻轨无缝对接，便利换乘。此外，还将建设6条快速公交（BRT）。昆山有望成为全国第一个规划建设轻轨的县级市。

规划

轻轨 将连通苏州和上海

据记者了解，根据《昆山市轨道交通系统规划》，昆山市域轨道交通网络初步方案由4条线路组成，分别为S1线、S3、S2b线和K1线。S1线将连通苏州市区和上海轻轨。

S1线：自苏州工业园区引出，在昆山境内沿沪宁铁路南侧路向东，经过沪宁城际铁路阳澄湖站后，沿前进路向东经过西部新城核心区，体育文化艺术中心、玉山广场、昆山市政府，至东部新城核心区后向南，沿夏东路进入陆家镇，并与沪宁城际铁路花桥站进行换乘，向南至花桥国际商务城服务外包区后，沿光明路向东与上海轨道交通11号线在墨玉路站实现对接或换乘，总长度约41.1km，设站28座，平均站间距为1.47km，主要服务对象为阳澄湖公园、科技教育园、西部新城、体育中心、老城区、开发区、东部新城、夏驾河沿线、陆家镇、花桥国际商务城，并与城际铁路阳澄湖站及花桥站换乘。其中上海轨道交通11号线向昆山延伸段为昆山城市轨道交通网络S1线的组成部分，延伸段长度为5.76km，共设车站三座。

S3线：由昆山新客运中心出发，沿黄山路往北，经高铁城铁新昆山站、既有铁路昆山站后，沿人民路向北，在玉山广场处与S1线换乘，向北经北门路后向东，沿萧林路至太仓，总长度约19.4km，设站12座，平均站间距1.76km。主要服务对象为新客运中心、人才市场、高铁城铁新昆山站、既有铁路昆山站、老城区和城北组团，并与新客运中心、高铁城铁新昆山站、既有铁路昆山站、轨道交通S1线形成换乘。远期规划S3线向南延伸与S2b线换乘。

S2b线：自昆山同里引出，经过昆山市周庄镇、锦溪镇和淀山湖镇，最后与上海轨道交通20号线对接，形成一条独特的旅游景观线，拉动昆山市南部水乡片区旅游和经济发展。

K1线：北起昆山市巴城，向南在城际铁路阳澄湖站与轨道交通S1线换乘，进入吴淞工业园区后在张浦镇线路沿港浦路进入张浦副中心，在与S3线的延伸线换乘后向东至花桥国际商务城，并与S1线换乘，K1线路总长约32.3km。

BRT 6条线路网络布局 昆山市规划部门有关人士介绍，《昆山市快速公交系统规划》中，快速公交系统（BRT）初步方案由6条线路组成。

一号线：连接城市北部副中心和南部副中心，其间经过高铁城铁昆山站、铁路昆山站、中心城区，规划近期将首先规划实施从客运中心至客运北站部分；

二号线：从城铁阳澄湖站向东经过西部新城、中心城区、东部新城后至城铁花桥站止；

三号线：联系城铁花桥站与花桥国际商务城行政中心、核心区与先导区，其间经过规划的花桥客运站及绿地21城生活社区；

四号线：规划为环线，联系高铁城铁昆山站、西部新城、北部商业区等；

五号线：联系巴城软件园、昆山科技教育园区、西部新城与中心城区；

六号线：联系中心城区、城铁花桥站与千灯地区。

快速路 一环一横八放射

快速道路系统方面，《昆山市快速道路系统平面与关键节点规划》初步方案在充分考虑了昆山与上海、苏州和太仓等周边城市之间，昆山境内10个高速公路互通之间，以及昆山城市各组团之间，特别是花桥国际商务城与昆山市中心城区的联系基础上，提出了“一环一横八放射”的市域快速路网布局。“一环”为昆山城北大道-东城大道-312国道-古城路，“一横”为机场路，“八放射”为昆山长江北路、S339复线、昆嘉路、312国道、兴浦路、长江南路—周同路、古城南路、震川路。并还提出了“一横两纵”的中心城区快速路布局，既考虑了快速路与高速铁路、城际铁路站点的联系，又加强了昆山市西部新城、中心城区和东部新城的快速联系。

进展

轻轨何时开工建设？

要等人口规模达标！ 日前，有网友发帖称，昆山将建设两条轻轨，其中一条连通上海11号线花桥站和苏州2号线阳澄湖站，有望于2015年开通。对此，昆山市规划部门有关人士称，这是误解，上海11号线延伸到昆山花桥段今年年底前方可动工，延伸段长5.76公里。“2015年有望开通的，应该是上海11号线延伸段。”

那么，昆山轻轨的建设何时开工建设？据该人士介绍，目前，昆山轻轨只是在规划阶段，尚不能申报审批，主要是轻轨建设的三大要求中有个条件没达标

“按照国家规定，轨道交通建设申报的条件是人口不能少于300万，GDP达1000亿元，财政一般预算收入达100亿元。后两个方面，昆山已达到要求，人口却有一定差距。”

“人口要求很严格，不能包括流动人口。”该人士告诉记者，轻轨建设报批要求是户籍人口达300万，而昆山目前户籍人口仅有70万左右。根据有关规划，昆山在2030年户籍人口约在330万左右。

快速公交何时开工？

三号线开始招投标！

根据规划，昆山市BRT首期线路由一号、二号、三号线构成。昆山市规划部门有关人士说，目前，昆山市政府已确定先期建设市政府联系上海轨道交通11号线的快速公交先行段，也就是快速公交三号线。“快速公交三号线已开始招投标，即将开工建设，为其他快速公交线路的实施积累经验。该线路预计在明年春节前可通车。”此外，昆山两条快速路也已在建设中。

影响

推动昆山融入长三角

昆山市规划部门有关人士解释，从功能定位来看，轨道交通主要为客流服务，快速路主要为车流服务。轨道交通穿越城市密集区，联系主要客流集散地和换乘枢纽，以得到最大的客流量，体现最大价值，实现最大服务水平，而快速路主要从外围通过，尽量减少过境交通对城市交通的影响，通过绕行穿越城市中心区。轨道交通沿线采用TOD模式（轨道交通引导城市开发），促进土地集约利用，提高交通运输效率，减少道路、给排水、电力电信等基础实施投入，创造和谐生活环境，而快速路沿线主要为工业和低密度建筑，并设有分隔带。

昆山市规划部门有关人士告诉记者，昆山市快速交通体系的三种快速交通方式各有分工，在功能上互为补充，融入长三角区域交通一体化发展。该人士认为，对于昆山城市而言，近期应该加快发展BRT等公交系统，提升城市公共交通体系的竞争力，为实现远期公共交通发展目标打好基础。而远期昆山城市的公共交通以轨道交通为主轴，辅以BRT和常规公交。 “城市轨道交通，是在城市区划范围内独立运营的，将来上海轻轨和昆山轻轨实现互通换乘，这就打破了城市轨道交通的行政区划范围，是交通一体化的最好体现。”该人士告诉记者，如今，昆山不少市民改变了到上海的出行习惯，驾车到花桥乘上海轻轨。“未来轻轨连通，来往苏沪两地的轻轨连通，票价自然会比城铁便宜，没出行时间要求的市民或游客，将会选择乘坐轻轨。”

催生昆山楼盘新概念

昆山一楼盘在网上宣传称，昆山城市规划未来昆山地铁自上海11号轻轨线引进花桥经环城东路沿前进路一直向西连接苏州地铁，次线路为昆山一号线路地铁优先实施，预计2015年前开通。在本小区北门国际展览中心设有一站，这也是仅隔一路之差的中航城为什么售价超8000元的原因；此外，震川路洞庭湖路处的绿地21新城售价也超过8000元。和兴东城规模不及这两小区，但区位优势要优于这两小区，性价比极高，“故建议持有房源者继续保有，预计2013年左右本小区房价应该还会有大的增值空间。”

昆山一位房地产商说，如果苏州和上海轨道贯通，对昆山房产市场轻轨沿线的楼盘无疑多了丰富的营销内容。近几年，随着上海房价不断高升，不少上海人跑到昆山、太仓，甚至是苏州市区购房，一方面是价格便宜，另一方面是交通便捷。“随着沪宁高铁„公交化‟的运营方式，再加上轻轨能连通的话，将会催生更多„铁的‟一族，工作在上海而居住在苏州。因为有人乘轻轨上班，可以避免驾私家车或乘公交在路上拥堵现象，说不定比住在上海城区的人能节省不少上下班时间。”

“以花桥的花桥国际商务城为例，因上海11号轻轨延伸到花桥的墨玉路站。该区域的开发商为了吸引购房者的眼球，很多楼盘包括地铁沿线2公里范围内甚至更远的楼盘，都在销售中打出了„地铁牌‟。”该房地产商说，从前段时间的花桥连续两月蝉联昆山房产销量冠军不难看出，轨道交通给该区域所带来楼盘价格节节攀升的巨大影响不容低估。