开发商延期交房的民事责任

开发商延期交房的民事责任

中伦文德太原律师事务所 张秋峰 韩晓冬

案情摘要

原告：闫某

被告：某房地产开发有限公司

2005年10月20日原被告签订《商品房买卖合同》和合同补充协议，合同约定被告将**项目第*幢*单元*层*号住宅房（此房为期房）出售给原告，应当于2007年6月30日前将验收合格的房屋（经分期综合验收合格，提供合格证明文件）交付原告使用，同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告已依约一次性付清房价款832474元。被告于2007年9月12日向原告发出入伙邀请函，但未提供前述三个书面文件，导致原告无法收房，经原告律师发函催告后，被告仍不按合同约定履行交房义务，于是，原告在2008年2月28日向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同并支付已发生的违约金101561.82元（2007年7月1日至2008年2月29日）。

原告委托我所律师于2008年2月28日向某区法院提起了诉讼。 原告诉称

原告于2005年10月20日与被告签订《商品房买卖合同》和合同补充协议，购买了被告开发的**项目第*幢*单元*层*号住宅房。合同签订后，原告已依约一次性付清房价款832474元。合同第八条约

定，被告应当于2007年6月30日前将符合要求的房屋交付原告使用，但被告至今未履行该义务，已构成违约。合同第九条约定，原告要求继续履行合同的被告应当按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。为了维护原告合法利益，请求判令：1、被告继续履行合同。2、被告向原告支付已发生的违约金101561.82元（2007年7月1日至2008年2月29日）3、被告承担本案诉讼费。

一审代理律师代理意见摘要

一、原告与被告依法签订了《商品房买卖合同》和合同补充协议，具有法律效力，应当严格履行。

2005年10月20日，原被告签订《合同》，购买了被告开发的**项目第*幢*单元*层*号住宅房。《合同》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款832474元人民币。

二、被告未履行交房义务，应当承担违约责任。

《合同》合同第八条约定，被告应当于2007年6月30日前将符合要求的房屋交付原告使用，但被告至今未履行该义务，已构成违约。现原告根据《合同》第九条约定，要求继续履行合同，被告应当按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。

三、被告所辩称的不可抗力事由，依法不能成立。

被告在逾期交房后，曾多次以2007年太原市部分道路改造影响了施工，属于不可抗力为由，拒绝向原告承担违约责任。这一说法不

能成立。被告所辩称的原因不符合不可抗力的法定要件。

依据《民法通则》第一百五十三条的规定：“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2007年太原市部分道路改造，属于常见的社会现象，明显不属于“不可抗力”。

同时，2007年太原市部分道路改造时，交通主管部门并没有封闭进出被告工地的道路，不可能影响被告的施工，被告声称由于道路改造致使相关施工材料等无法运入工地与事实不符。况且，太原市部分道路改造开始时，被告施工应当已经处于最后阶段，即使需要运输相关施工材料等，与前期主体工程施工期间相比，其用量应当有所减少，其用料材质也更加便于运输，对道路条件的要求不应当十分苛刻，否则，就更加说明了被告无法按时交房的事实早已客观存在，这才是被告真正不能避免和克服的客观情况。

四、被告至今不能提交该房屋经相关部门验收合格的证明材料，至今也不符合《合同》约定的交房条件。

《合同》第八条第一款约定，被告应当将经验收合格的商品房交付原告使用。第十一条又约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人负担。

《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格

后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”

被告至今未能提供相关证明材料，证明其开发建设的商品房经过相关部门验收并合格，也未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，可见其违约的客观事实持续存在。因此，原告有充分理由拒绝接收被告的相关房屋，而不承担任何违约责任。并且，原告不放弃继续追究被告后续违约责任和其他违约责任权利。

综上所述，原告依约履行了相关合同义务，被告逾期交房的客观事实存在，且其抗辩理由不能成立，已构成违约并持续至今，请人民法院公正审理，支持原告的诉讼请求。

被告辩称

一、原告诉请第一项无需提出，我方一直在办理交付房屋手续。

二、我方没有违约，未能按时交房为不可抗力所致，并已向原告发出了延期入住通知，不应承担违约金。

某区法院认定事实及判决结果

原、被告于2005年10月20日与被告签订《商品房买卖合同》和合同补充协议，系双方真实意思表示，且符合法律、法规的相关规定。该合同、协议合法有效。原告按合同约定履行了全额支付购房款832474元的义务，被告没有履行将验收合格的房屋在2007年6月30日前交付的义务，属违约行为。现原告诉请被告按合同约定支付2007年7月1日至2008年2月29日的违约金101561.82元。事实清楚，证据确凿，被告应当支付。被告辩称，延期交付房屋是由于市政公司

对南内环街的改造，是合同约定的不可抗力因素造成，工程可据实予以延期，被告没有违约。对被告的辩称理由，本院认为，合同法所称不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。太原市南内环街的改造虽是客观存在的事实，但并不是法律规定的不能预见不能克服的范畴，因而被告辩称理由不属于不可抗力的范畴，该辩称理由本院不予采信。鉴于太原市南内环街和滨河东路的改造是客观存在的，客观上对被告的施工影响了工程进度。根据公平原则，可酌情延长二个月，被告实应按日万分之五支付原告2007年9月1日至2008年2月29日共计180天已付房款832474元的违约金计74922元。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：被告某房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告闫某合同违约金七万四千九百二十二元，双方合同继续履行。

案件受理费二千四百三十一元，被告负担二千元，原告负担四百三十一元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

后续审裁结果

被告不服，向某中级人民法院提出上诉。二审法院以原审判决事实不清，证据不足为由。撤销了某区法院的判决，发回重审。

某区法院于2009年9月28日进行了重审，原告继续委托我所律

师进行诉讼。经过审理，某区法院依旧做出了与原审一致的判决，充分肯定了代理律师的代理意见，维护了原告的合法权益。

被告依旧不服，再次向某中级人民法院提起上诉，之后又撤诉，从而某区法院的重审判决成为生效判决。

审裁结果评析

我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

本案原被告双方所签订房屋买卖合同及协议，权利义务关系明确，双方意思表示真实，内容没有违反法律规定，应当认定是合法、有效成立的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的当事人应诚实信用，严格按照合同的约定履行自己的义务，否则就应承担违约责任。

法院对该案的判决体现了法律对依法履行合同者合法权益的有力保障，同时也暗含了对诚信观念的确认与维护。

在本案中，首先合同约定按时交付验收合格的房屋，被告就应该履行此义务，这也是有效合同的法律约束力的体现。

其次合同约定交房时提供相关验收手续及文件，且法律法规规定工程竣工必须通过验收并办理相关手续，交房时必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，那么被告就应该严格按照合同约定及法律法规规定履行义务，而不是简单的交房屋的钥匙。

第三，即使发生了“不可抗力”事件，被告也有义务取证予以证明，同时按照合同约定在规定时间内通知购房者，以便原告能够采取应对措施。

被告依仗房地产开发商的强势地位对以上应尽的义务置之不理，试图以滥用诉权的方式拖垮原告，但经过原告代理律师对案件细致的分析、对法律关系准确的把握、对案件进展的有效把控，虽然经过了一审、二审、重一审、重二审，历时两年多，但法律最终还给了原告一个公正的裁判结果，有效的维护了原告的合法权益。

纠纷成因分析及避免纠纷的方法

本案纠纷的产生与我国房地产产业蓬勃发展、竞争激烈、房价不断上涨，而购房者处于弱势地位密切相关。作为房地产开发企业，虽然确实处于强势地位，但一旦签订合同，就应该严格按合同履行，绝对不能没有合同意识、没有法律意识，不是强势地位就能解决所有问题。房地产开发企业应正视自己的地位，从长远利益出发瞄准市场做大做强，毕竟每个企业都是为了更大的盈利才去运作，对于企业的声誉及品牌的价值应该更加重视。律师建议：一、房地产企业要加强法制教育，增强法律意识，特别是企业领导层更应首当其冲，甚至应该

聘请法律顾问，请律师对企业运作的法律问题进行把关。二、慎重签订合同，签订合同时一定要明确己方的权利义务，对合同履行中风险要点有所把控。三、严格履行合同，既然合同签订是双方真实意思表示，就应该诚信应对。四、即使发生了无法履行合同义务的情形，也应该及时补救，减少损失，必要时可以寻求律师帮助。五、律师为当事人服务也应该从有利于当事人的角度考虑问题，本案经过多次审理，对双方都带来了诉累，得不偿失。

综上，希望房地产开发企业及消费者都能够严格履约，遵守合同约定及法律法规规定，这样才能达到共赢。

北京中伦文德太原律师事务所

张秋峰 韩晓冬

2011-4-13

附：韩晓冬律师照片