买二手房先小人后君子 7个签约细节不可忽略
买二手房先小人后君子 7个签约细节不可忽略
本期堂主：何师奶
人物简介：
何师奶，年轻时候的老本行在某房地产公司里做财务，精明干练，对数字有天生的敏感。这几年和老公一起经营一家物流公司，晋升“老板娘”。经过了摸爬滚打几年，目前公司业务稳定，何师奶又手痒想起老本行。何师奶说，家里的数套物业基本上都是她敲定购买的，老公这个话事人只是个“摆设”，只在签约时出现。
何师奶购房经历颇为丰富，但她非市区房不买，因此多在二手地铺中淘房。何师奶说，购买二手房是伤神的活儿，事多且琐碎，因此在购买二手房时，一定要“先小人后君子”、“有口齿不如写落纸”（粤语，大意是口头协议不如书面协议稳妥），什么都要明明白白写在合同里。
不是教你诈，中介费要分批分笔给
由于何师奶多在二手地铺中购房，因此接触的中介经纪实在不少。何师奶感叹，虽然不能一竿子打死一船人，但是一些毛头小子还真是不靠谱。所以，何师奶建议去中介揾楼的买家，在接触中介经纪的时候，要多留一个心眼，尤其是中介费，千万不能一次付清。
“到签合同的时候，很多中介经纪会要求你一次性交齐全部中介费，还说这是公司的规定，如果不交中介费自己会扣提成。”何师奶说，这时千万不要同情心发作，假如你的中介费付清了，我不敢说是全部经纪，但胆敢说大部分地产经纪的态度就会立刻转变，之前的态度是：“你是爷”，之后的态度是：“你是谁？”“我们不用别人把咱当爷，但是，要知道，交完定金，签完合同，只意味着中介公司需要配合你的事情才刚刚开始，而不是结束，何师奶说。
她建议，分期分笔交中介费是最合理的。第一笔款能尽量少给就尽量少给，“我建议‘警戒线’不要超过50%。因为后面未支付中介费的多少，就决定着他们能有多少服务提供给你”。每次一笔中介费时，一定要中介公司出具盖了财务章的收据。每笔费用最好刷卡，不要给现金。
签约无难事，7个细节不忽略
如果剧情毫无悬念地发展下去，你可能会看中一套房子，接着就会敲定购买—恭喜你，你将要进入购买二手房的关键一步：“签约”。到了这里，也许中介经纪会告诉你说，网签合同是政府管理部门负责起草的范本，不能修改。那超级无敌的何师奶在这里就要告诉大家，网签合同凡是有选项的地方，都会有个“其他”项。在这一项中，买卖双方是可以发挥各自的想象力，尽情补充和约定各项事宜，“有口齿”不如“写落纸”，不要因为看着卖方看上去顺眼、跟自己投缘，就糊里糊涂将就着签约，尤其是有一些关键细节，一定要“白纸黑字”写清楚。
在这里，何师奶总结了七个小细节，她认为，这些都是不可忽略的地方，一定要在合同有详尽的约定：
1、写清楚每个程序办理阶段的时间点，例如哪天之前办完赎契、哪天之前办完贷款、哪天之前完成过户手续，避免交易被无限期拖长；
2、买学位房特别要注意，必须在合同里写上：在过户前由卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用—这一点很重要，一定要在过户之前查实，不然后面的手续就会很麻烦（这在后面会再详细说明）；
3、在违约赔偿一栏，要求违约一方赔偿房屋总价的10%，这样卖方就不好随便返价了；
4、写清楚付款的时间点，而且，首期付多少、过户时付多少，收楼时付多少。这里需要注意的是，一定要至少预留1万-2万元尾款，等到顺利收楼之后才付清，而不是过户当天付清，中介费也一定要预留一部分在顺利收楼之后才付清—地产经纪当然会用行规来反复要求你过户当天就要付清，但预留尾款这一条一定要坚持，避免收楼时出现不愉快的状况；
5、物业维修基金卡可以看情况跟卖方协商，如果对方有，必须过户后交给你；如果没有，就要看看这个物业的维修基金卖方有没有交，如果没交，是否需要你承担，具体金额是多少？这些一定都要问清楚，因为很多人都不了解，比较容易忽视；
6、如果是带租约买的房子，要跟卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理？最好能在过户之前就跟租客联系一下，多方面了解房屋的问题、租约的押金是多少。这一点很多买家都会忽略。何师奶说，有一次她就是买之前和租客接触、联系了一下，无意中从租客口中获知房子其实是有很多问题存在的；
7、所有手续都办完了，过户也办好了，按约定时间收楼，此时要查清楚水电、煤气、电视费、管理费有没有欠费；带租约买的，还要查清楚卖方有没有扣留租客的押金。