老年公寓计划书

青岛国际万家老年公寓 项目概述 万家国际养老公寓建在青岛崂山＿＿＿。位于青岛东部的＿＿＿依山傍海，距青岛市中心仅6公里。崂山素有道家圣地之说，历史文化悠久。早在1500年就有“泰山虽云高，不及东海崂”之美誉。历朝文人墨客云集崂山。也是道家方士栖隐休行的世外桃源。

秦皇汉武东巡数次来崂山，观其山品其水，加封建宇，都因崂山巍峨，谷深云绕，山海相拥之气势而感慨。

万家国际养老公寓位于崂山＿＿，年平均气温12℃，冬天寒风不至，夏季海风送爽。崂山茶、崂山矿泉水饮誉中外，有名人诗云：“水秀山高润深仙，云柏青松问何年。君王不采长生药，茶煮崂山第一泉。”具有独特的自然资源和极负盛名的文化低蕴，是不可替代的地理优势和文化优势。是疗养生息的好地方。

万家国际养老公寓占地＿＿亩，建筑面积＿＿平方。投资总额＿＿人民币。

建筑规划有；养老公寓中心医院＿＿平方，养老家居＿＿平方米，公寓＿＿平方米，文化体育馆＿＿平方米，演艺会议中心＿＿平方米，室内泳馆＿＿平方米，老年大学＿＿平方米，大餐厅＿＿平方米，宾馆＿＿平方米，超市＿＿平方米，临街对外门市房＿＿平房米。 其室外配套设施；植物园＿＿，垂钓园＿＿，阳光植物休闲房＿＿平方米，高尔夫练习场＿＿平方米，体育场＿＿平方米，大花园草场＿＿平方米。

万家国际养老公寓设计1500人的护理床位，而面对的是青岛近30万人的客户资源，高端客户达17万之多，由于国内价位低于国外近70％。而环境品质护理服务都高于国外。因此，吸引国外客户来青岛养老是可行的。

由于本项目定位在医疗护理层面上，因此与青岛大学附属医院合作建立养老公寓医疗中心，所有护理产品，医疗诊断网上运行，护理程序，管理机制，市场推广等，都要围绕这一中心展开。为保证这一目标的顺利实施，加强企业核心文化的实现，在与青岛大学合作医疗中心的基础上开办护理培训学校，加强员工的培训。不仅为企业培养员工也为社会输送人才。 建立良好的企业文化和运行机制，即投资到位八个月完成工程量的70％。十二个月完成工程量的85%.十六个月全部竣工。所有员工到位。同时员工在开工的第二月进入全方位培训第六个月市场开始推广。第九个月设备调试，网站运行，第十二个月部分员工进入管理路演，第十六个月员工全部到位接待客户。

根据产品价目和推广方案，（详见产品策划价目表，推广方案分配表。）第一年完成入住率65％，完成产值＿＿人民币。第二年完成入住率80%。完成产值＿＿人民币。第三年完成入住率95％以上。完成产值＿＿人民币。跟据测算，总投资额＿＿人民币，七年可收回成本。（详见财务分析及利润指标）。

项目背景 1，老年人口； 中国是世界老年人口最多的国家，占世界总量的五分之一。

2005年底我国60岁以上老年人口总数为1．44亿。到2010年为1．73亿，到2050

年60岁以上的老年人口将达到4．3亿。

中国老年人口比例2005年为11．1％。预计到2010年老年人口将达到12．7% 2010年以后则将进入快速发展时期。预计从2010年到2032年的22年的时间里，

中国老年人口将会增加一倍，达到25％以上。

在我国最早进入老龄化的东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地

区。如上海、广州山东青岛。

北方以青岛最为代表性，青岛65岁老年人数2006年已达到115万人，占全市

总人口的百分之15％，到2020年间将超过30％，目前仅市内四区独居老人11万

多人，占四区老年人口42％。

目前青岛市养老服务机构107处，床位9180张，每千名老人有床位32张。 2006年至2007年青岛80岁以上的老年人近20多万人。根据这一发展速度到2010

年，青岛有80岁以上的老年人近30多万人。我国老年人口生活不能自理占8．9%。需要护理总量超过1200万人，根据这一比例青岛到2010年需要护理的老年人将达

到11万多人。因此，极需解决养老护理问题，给青岛市政和社会提出了严峻的挑

战。

2，老年经济；

中国国家统计局于07年9月发布统计报告称：中国经济总量在世界的位次已由

原来的第六位跃居第四位，人均国民总收入步入了中等收入国家行列。

过去的五年，中国在世界经济发展的大舞台上扮演及其重要的角色，“中国速

度” 让世界各国瞩目相看，可谓演绎得淋漓尽致。2003年至2006年，中国经济

连续四年踏上百分之十以上的增长平台，而2007年的上半年中国经济再以百分之

十一点五的速度迅猛发展。

同时中国国内生产总值占世界份额不断提高：2002年为百分之四点四，2006

年为百分之五点五，而2003至2006年中国GDP年均增速较同期世界年均增速高出

五点五个百分点，2006年中国进出口贸易总额居世界第三位，外汇储备居世界第

一位。

过去五年，中国人均国民总收入翻了一番。中国城乡居民人均可支配收入连续

四年均保持在百分之七以上的速度增长。至2006年底，中国城乡居民人民币储蓄

存款余额十六点二万亿元人民币。

据劳动保障部有关负责人就关于养老金问题发布报告称：根据国务院常务会议

的布属，从明年起将连续三年调高企业退休人员基本养老金标准。各级劳动保障部

门将制定落实好工作方案，确保国务院关于调整养老金的政策按时全部落实到位。 据青岛老年经济研究网在工商界企业年会和市经贸委调查报告称：截至2007

年5月末，全市民营经济注册户数为28、9万户，其中私营企业注册户数为27、6

万户，注册资本金1016亿元，同比增长19、6％。而市统计局发布我市去年国民

经济和社会发展统计公告显示，截至到去年末，全市总人口为740、9万人（户籍

人口），根据这个数据计算，青岛现在每27个人中，就有一名企业老板。以此数据

调查企业家和企业管理者的家庭养老问题。28、9万名企业老板家庭中，有75岁

以上的老年人14万人，80岁以上的老年人9万人，在这些老年人当中自有资本的

13万人，100万元以上的11、5万人。

外资企业在青岛仅韩国企业2005年末注册数达到0、8万户，在同样的调查中

显示家庭中有75岁的老年人0、65万人，这些老年人百分之百具有自有资本，人

均合人民币500万元以上。

项目政策背景

国务院在《中国老龄事业发展“十五”计划纲要（2001—2005年）》的通知，

要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构认真贯彻执行。 纲要指出，我国“十五”期间老龄事业的总目标是：加快老龄事业发展步伐，

重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所养、老

有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段。

纲要指出“大力推进老年福利事业社会化、产业化和法治化进程。”并强调“要

充分利用市场机制，动员社会各方面力量广泛参与。计划、财政、工商、税务、物

价、国土、建设和民政等部门要制定优惠扶持政策，鼓励社会团体、民办非企业单

位、私营企业和国内外人士投资养老事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群

体对设施、产品与服务的要求。

青岛市政府积极贯彻“十五”纲要精神，凡在青岛市建设老年养老机构的，符

合青岛市政府要求和经过民政验收的养老机构免除一切税收，用电用水均按居民标

准收取。并为养老机构每张床一次性补贴一千元的优惠政策

项目市场分析 根据项目背景所载数据显示，青岛目前有养老机构107处，床位9180张，据 青岛市民政局提供的资料，目前青岛所有养老机构收养老年人的条件是：1，能够 自理的。2，自身健康无大病不影响正常生活的。3，无传染病的。 根据以上的条件分析，凡是需要护理的老年人都拒之门外了。数据所载青岛至 2007年底有80岁的老年人20多万人，到2010年将达到30多万人，据老年经济 研究网数据表明：青岛到2007年需要护理的老年人将达到17万，是青岛老年人口 数的17％。这一庞大的数字随着基数的放大还要继续增加，这些需要护理的老年 人和高端疗养的老年人将到那里去养老，已是摆在我们面前刻不容缓的重大问题。 青岛养老机构不仅没有特护床位和高端疗养床位，多数也没有生态建设和适合

老年人的空间建设，在养老服务质量和人性化管理方面都显的非常不足，尤为突出

的是没有医疗机构的在位服务。软硬件都存在重大缺陷。充分看到青岛的养老机构

缺乏科学的理论指导。

中国的养老市场迎来了养老产业发展的历史机遇。中国经济的高速发展，老年人收逐 年提高，老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求自己养老生活。

由于经济的发展和文化的提高，传统家庭观念开始动摇，在上层经济和文化领域产生根 本的转变，传统道德开始回归。社会承担养老是大“孝”，的表现，是社会道德的重要基础。儿女把父母送进养老公寓是敬老的表现，是社会的新时尚，是儿女的骄傲。

项目定位分析

根据青岛养老市场状况，显而易见，市场急需要解决的是医疗护理和疗养护理的高端老年人群。这部份老年人青岛有17万之多，大部份是成功人士家庭的和外资企业家庭成员，他们人数众多，养老资金雄厚。据老年经济研究网的调查报告显示：在这部份老年人中，要

求入住高端老年公寓的占67、2％。喜欢在家以后去养老公寓的占17、3％。不能确定的占15、5％。

调查对养老机构有何要求时，96、6％的老年人要求有较高的医疗护理服务。

养老资金的调查中，可用自己的资金养老的占74％，其他是家庭儿女出资的占26％。 调查中男性占51、4％，女性占48、6％。平均年龄为76、4岁，其中 70岁至89岁年龄占84、6％。

希望到养老公寓养老的因果关系调研中，我们找出如下原因：

1，家庭成员及儿女都忙于工作，大多数时间不在老年人身边，得不到及时照顾，有时又难于电话沟通，多数老年人患有耳病或耳背，听不清来电。如身体不适就必须去医院。

2，顾用保姆没有专业的护理知识，老年人有症状无法判断，有时无顾打电话给家人，等家人儿女回来时又无大碍，耽误了很重要的工作。

3，老年人平时经常去医院，从家到医院有时一天往返几次一个人又不能成行，需要家人两个以上护理，上下车及为不便。这样计算起来，费时费力费财。有的家庭顾用两个保姆，也只能打理卫生，专业服务知识一点不具备。其费用开支每月得6千元还多。又达不到要求的护理水平。

4，老年人及家庭成员对养老公寓有极高的要求，尤其对医疗护理服务的要求极为重视。如果老年公寓是高水准的，有医疗护理的，环境很优美的，大部分家庭及老年人都表示愿意选择这样的养老公寓养老。

基于以上调查数据和论证结果，本项目定位建立高端的以医疗护理和疗养为中心的国际养老公寓。并引进高端知名的国际管理品牌。服务对象是以中国、青岛成功企业家庭老年人、科技工作者、政府高干外资企业老年人为基本客户群。并向日本韩国发展连锁机构开发国外客户群体。（另附调研表）

本项目市场依托需要护理的客户群；至2007年底为20多万人，至2010年为30多万人。

急需护理的高端客户群；至2010年为17——20万人。（均为成功人士及中

外企业家庭人士）。

本项目确定服务客户为；1500人。（第一期工程）

项目环境优势 本项目建在青岛中外著名的文化风景旅游圣地——崂山。 崂山是中国乃是世界的文化风光旅游圣地，历史文化悠久，早在1500多年前，就有“泰山虽云高，不及东海崂”之美誉。崂山地处黄海之滨，属暖温带季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑。常年平均气温在12、6℃。因其三面环山，一面环海，冬天寒风不至，夏季海风送爽。有名人称其为：山深能生百草药，地暖能发南国花。

崂山历来就是道教的圣地，更是先秦两汉方仙道的活动中心。地处齐东海疆的崂山，以其山势巍峨，谷深云绕，山海相拥，云光离合的奇特景观，被人们视为神仙窟宅。成为道家方士栖隐修行的世外桃源。秦皇汉武东巡数次，名人墨客挥洒泼墨，历史故事不胜枚举。 崂山道教建筑丰富，宫观、寺庙、书院遍布崂山，青砖灰瓦掩映在翠林幽谷之间，优雅谧静，

更为著名的崂山茶和崂山矿泉水，饮誉中外。有名人诗云：“水秀山高润神仙，云柏青松问何年，君王不采长生药，茶煮崂山第一泉。”

本项目建在崂山，具有独特的自然资源和极负盛名的文化底蕴，是不可替代的地理优势和文化优势。周边城市功能齐全。距青岛市中心仅六公里，交通极为便利。是疗养生息的好地方。（另附地理气象表及地理位置图）。

项目优势分析

据青岛民政资料显示；青岛有养老院107家，民办养老占70％，100张床以下的竟高达78％。这些养老院特点是：没有企业文化，不具备现代管理机制，员工不进行专业培训，在市内的小巷里空间狭小，老年人没有外部活动场所。没有一家建立医疗中心的，服务人员没有受过专门的培训，都是从远郊的农村招来的妇女，无法达到护理要求，所以这些养老院不敢接收特护老年人和疗养的高端客户是可以理解的。

目前青岛最大的南山养老院仅拥有400余张床位，占地20来亩，投资近6018万元。仍然没有护理服务和医疗中心。只是床位多了一点，其他条件和以上的养老院是一致的。 这就是青岛养老院的基本状况。

本项目针对中国和世界的养老形势，经过深入的研究和理论指导，确立了五大原则：

1、以医疗为中心的特别护理原则；

2、以数字网络为平台的管理原则；

3、以环保生态空间为建设原则；

4、以人性化个性化的专业服务原则；

5、员工学校专业培训原则；

6、建设极具特色的老年大学。

万家国际养老机构与青岛大学附属医院建立老年人专业医疗护理中心，本中心不仅对内执行医疗护理工作，也承担崂山所辖四区的20、77万人民的医疗工作，这不仅创造了经济效益，也解决这一地区就医难的问题，同时也承担起社会责任。

医疗护理中心采用最为先进的网络管理技术，将所有医疗护理的老年人身体状况纳入网络数据平台，这样可以将身体状况数据指标在网上更加广泛征询专家，讨论医疗护理方案。使你足不出户得到全国乃至世界的专家会诊和医治。为制定个性化的护理养生及保健方案提供科学以据。（网站功能说明书）

在养老公寓内建立全方位的网络管理系统，老年人足不出户就可进行身体的各项指标的采集，呼叫，视频观察。中心的在户外的老年人也可进行移动跟踪采集心脏、血压等各项指标。全息的智能管理。使儿女和家人在世界各地通过网络查看父母的身体壮况，医治方案。可通过视频电话可以直接和医生、护理人员及父母交流。（医疗护理细则）

网络人事管理，工作量考核，绩效考核，统计汇总，财务管理，结算报表等机制均采用数据库管理。

万家机构和青大附医（青岛护士专修学校）联合办学，为本公司培养专业人才也为社会培养人才。（另附办学协议，方案。）

根据护理特点和网上分区管理，建立护理档案，制定个性化护理方案，如：治疗区、保健区、心理咨询区、基本建康区、食疗养生区等。

充分发挥崂山的地理风光资源，全面建设以环保生态为原则的养老园区，建筑材料全面采用环保节能建材及公共设施智能化。（祥见设计方案）

生态园建设包括：

1， 适合老年人的园林步道，一定距离的休息靠椅，设施符合老年人的遮雨遮阳亭，各部

位扶手梯阶要符合要求。

2， 园区内有植物园，开辟可作的园地，各种花草树木合理安排。

3， 园区内有封闭式植物园适合冬季种植，并配有活动空间。

4， 高尔夫训练场。及符合老年活动的体育场所。

5， 室内泳馆和室外泳馆。

6， 大型室内活动厅并直接连室外玻璃阳光房，并有生态植物设置。

7， 园区各部位都设置呼叫麦克和视频。

（生态园建设祥见园区规划表）

建设老年大学，（开办科目详见办学方案，课程教材，并有民族风格，宗教信仰，

个性要求。）

另，依托公寓的完全服务系统，建设家居养老社区，家居养老具有居家环境，但不

是自己照顾自己，而是由社区为老年人提供的如同机构在日常生活照料方面提供的廉价、优质的全方位服务。这种新型的依托社区的居家养老方式集中了传统家庭养老和机构养老的两方面优点。这样的建筑产品要适合社区服务功能。强化社区服务

在居家养老中的作用。（其建筑功能见设计图、效果图。）

运营保障体系及企业文化 《中国青岛万家国际老年公寓管理有限公司》 公司宗旨；把美好、健康、幸福奉献给社会！ 团队精神；忠于职守，敬业图强。团结协作，共同进步！ 管理理念；以人为本，行为规范。优化服务，科学创新！ 服务理念；为你快乐，所以我快乐！

团队口号：万家人为万家！｛有形象标识｝

企业标识；大树，篱笆。｛英文缩写｝

规范与风范；企业礼仪、（规范行为，用语等）公司徽标、公司服饰。集体公约誓词。 企业颜色；墨绿

企业机构；总经理{负责公司的全面工作}

副 总{向总经理负责报告工作，负责公司日常运营工作。}

总经办{负责经理秘书，日常运营工作。} 行政办{负责人力资源，公司内部运营成本及机制运营管理，向副总 报告工作。} 财务部{负责公司财务工作，向经理报告工作} 后勤办{房产管理，车辆，食堂，维修，物资，仓库，安全保安，向行政办 报告工作。} 业务部{负责护理，医疗，保健，客户日常活动等运营工作。向经理报告工 作。} 网站部（负责日常更新，编辑栏目提供技术保障，向业务部报告工作。） 培训部{职工培训，员工日常考核，向行政人力资源报告工作。} 服务部{各服务项目日常工作，向业务部报告工作。}

保洁部{负责公司全面保洁工作，向后勤报告工作，}

文管部{负责各文艺活动，公司内外新闻、宣传活动，对外联络及日常运营工作。向总经办报告工作。}

市场部{市场调研与推广，策划销售。向经理报告工作。}

公共关系部{负责公司对外关系。向总经办报告工作。}

团队公约 我们要建立高尚、平等的共同信念。我们愿意集合在这个信念之下而努力工作！ 我们以诚信客观和公正态度处理业务。努力帮助自己的同伴和面对需要帮助的人。 我们精诚团结，彼此信任和尊重。 我们愿携手创造，把工作环境变为乐园，让顾客和我们快乐的生活！

万家人的信念 万家人把顾客视为自己的亲人，把我们的服务和爱奉献给您，让您走进万家，享受万家的温暖和快乐！

人力资源理念 我们全力吸引，培养具有高尚品格和卓越才能的员工。

我们要求员工努力学习，力求上进并为员工提供训练和发展机会。 我们要期望每位员工以工作为乐，敢于肩负重任，处处主动，全力以赴并立志于

和公司一起成长。 我们力争让每位员工得到应得的报酬，并对其成就感到自豪。 我们让每位员工在一个平等和谐的大家庭里块乐的工作和学习。

市场战略 市场就是战场，公司号召全体员工，坚守企业信念、目标不动摇。根据公司产品定位，市场策划方案；以医疗、保健、养生为基本原则。公司的一切活动、理论宣传、市场推广都要以这一原则为切入点。

市场方案

第一阶段：设计；1，设计在市场中的整体公司形象。（公司标识，颜色，文字。见企业设计方案。）2，市场中的服务形象设计。（有亲和形象的女护士，有活力形象的老医生，景园、生活区、文体活动。）3，市场中的产品图文设计。（养生部分有图文的药膳品种图册、具有针对性的、个性化的食疗方案，详细介绍每个食疗品种的功能配伍材料及做法。太极养生有意念心理活动的教材、视听材料、太极养生操、太极水疗、太极穴位按摩操、床上太极八法、太极纳气法、太极心眼法。太极松身、太极轻身法。医疗部分；展示先进的检测设备图文，医疗治理方案，专家网上会诊图文说明，医疗护理程序图文说明。）4，集合相关专家制作各产品及产品执行方案。（建立产品数据库，建立产品制作程序，建立产品执行程序。）5，学习与培训。（重点培训市场工作人员，制定教材与培训计划，掌握所推销的产品的特性、功能、服务要点，重点突出公司制定的基本原则。学习考核，包括所推销的产品、行为准则、宣传用语、现场调研记录、信息反馈整理、改进意见、客户档案。祥见学习培训教材）。

第二阶段；公关。公寓属于政府扶持项目，在建设中经常性的向市府相关部门报告工作。（在建设中公司经理办公室要经常性的向市府老年办公室，老年协会，市民政局，区民

政局，老年大学，青岛老年报，市长办公室，青岛电视台老年节目部，青岛晚报编辑部老年专栏，半岛报编辑部老年专栏，发文报告工作，进展，支持老年各种联谊会，各种活动，赞助老年活动等，企业家年会活动。以此为基点爭取媒体新闻报道，爭取民政发文宣传归属民政工作政绩。）

第三阶段；重点推广，点面结合。（首先公司建立客户网络交流平台，直通客户应答要求，发送公司宣传资料，登记客户基本信息。做好电话应答宣传，登记客户地址电话，以上工作做好档案并转交市场部一份跟踪接待。根据工商企业登记表，定点推广直邮发放资料，重点社区老年活动站，居委会，区内宣传版，重点企业工会退离休办公室，国家机关科研院所老年办，离退休办公室，老干部活动中心，外资企业协会。祥见量化工作要素表）。 外地市场如：上海、北京、济南以重点社区为推广点。委托推广为原则。（另见激励规划方案计算表及各地客户入住分配方案。）。

国外客户的推广以连锁为原则，互通有无，互惠互利。（通过国家对外文化联络机构，对外友协等单位协办。这些单位已与我公司在其它领域有着广泛的联系，有着良好的人缘关系。由于我公寓具有优质的服务和良好的自然资源，得天独厚的地理位置，其功能要素均高于国外，而价格却低于韩国、日本、台湾、香港70％。优势明显。目前我市南山养老院就已有日本韩国的老年人来居住，从市场的角度来看已发现这样的趋势，现已与国外某机构定立协议。）。

市场激励机制 尊照公司的企业文化，和人力资源理念：“我们力争让每位员工得到应得的报酬，并对其成就感到自豪。”以此设计员工薪酬。根据市场战略方案，发挥市场工作的优势，以量化考核为标准，实行奖励政策。优化薪酬系统。执行青岛市劳动部门规定的最低工资标高出40％为基本工资，各部门的职位族分为三级职员。制定考核量化标准，执行高额奖金制度。 市场推广人员执行公司基本薪酬原则外，均按工作业绩考核，计量工作要素，计算奖金额。（详见考核计件表）。

机构连锁和委托推广，均按协议规定的执行，（执行协议书）

根据入住率设计系数，以此为基本计算标准，考核全公司的各级人员的工作要素，计算工作量，决定奖金额。（详见考核表）。

设计月奖要素，季度奖要素，年终奖要素。（每个阶段的工作量化表，工作要素表及对应的奖金额度）。

万家项目规模

万家国际老年公寓，位于崂山＿＿＿，占地＿＿＿亩。建筑面积＿＿＿平

米，养老床位＿＿＿张，其中；医疗中心治疗床位＿＿＿张，接待中心床位＿

＿＿张。老年家居床位＿＿＿张。公寓护理床位＿＿＿张。

员工总数＿＿＿人。

总投资额为＿＿＿人民币。其中土地为＿＿＿人民币。每亩为＿＿＿人民

币，建筑安装为＿＿＿人民币，每平方为＿＿＿人民币，园区景观附属建筑设

施为＿＿＿人民币，每平方为＿＿＿人民币，办公费用为＿＿＿人民币。

建设项目规划

（需要具体的所在地的周边描述，如；交通，社区功能等。）

本项目建在青岛崂山区＿＿＿＿（项位置图）。总用地面积＿＿＿亩，每

亩＿＿＿元人民币。（详见土地协议书。）

老年公寓建筑面积＿＿＿＿平方米，每平米预算＿＿＿＿元人民币。

其中包括；医院＿＿＿＿平方米。

文化体育馆＿＿＿平方米。

演出会议中心＿＿＿平方米。 室内游泳馆＿＿＿＿平方米。 老年大学＿＿＿平方米。 食堂饭厅＿＿＿平方米。 公寓式招待所＿＿＿平方米。 超市＿＿＿平方米。 办公室＿＿＿平方米。 临街对外门头房＿＿＿平方米。 家居养老住宅＿＿＿平方米。 老年公寓主体＿＿＿平方米。

景园生态活动区建筑 景园生态非建筑区面积＿＿＿平方米。每平米＿＿＿元人民币。（需绿化，

景观，休闲建筑物。）

室外活动区建筑；室外游泳池＿＿＿平方米。

植物园＿＿＿平方米。

垂钓园＿＿＿平方米。 玻璃阳光植物房＿＿＿平方米。

高尔夫练习场＿＿＿平方米。

体育练习场＿＿＿平方米。

花园小厅步道＿＿＿平方米。

门球场＿＿＿平方米。

棒球场＿＿＿平方米。

项目投资构成

1， 土地合约；2，房产建设；3园林建设；4，城市行政收费；5，办公行政管理。 2， ？

主要流动资金构成

建设项目预算表

1？

财务分析

投资回收期，投资利润率，收入明细表，成本费用表，固定资产明细表，资产负债表，利润及利润分配表，现金流量表，薪金水平明细表。

成本分析

1， 建设开发成本；2，融资成本；3，机会成本；4，管理成本；5，营销成本。

效益平估

1， 老年家居共计＿＿＿平米，每平米＿＿＿元，产值＿＿＿元，存利＿＿＿元。 2， 沿街门头房共计＿＿＿平米，每平米售＿＿＿元，产值＿＿＿元，存利＿＿元。每

米租＿＿＿元。（或租或售均产值，利润。）

3， 不动产增值预期收入。土地安每年增值率＿＿％计，其每平米增＿＿元，利润＿＿

元。

4， 床位共计＿＿张，每床均价＿＿元，产值＿＿元，利润＿＿元。

5， 服务费每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。

6， 医疗费每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。

7， 宾馆每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。

8， 体育设施对外收入＿＿元。（如；泳馆，场地，运动室，瑜伽馆，接待训练队，会

议等。）

9， 超市＿＿平米，每平米售价＿＿元。租每平米＿＿元，利润＿＿元。（或租或售均

产值，利润。）

资金使用风险

将91％的融资用于固定设施和不动产建设上。

资金风险担保

第一期以土地合约、土地证书担保。 第二期以在建项目为担保；（根据工程进度拨款）。

第三期以固定资产持有人为法定合法人。 据此分析资金使用无风险。

政策风险

根据中国人口发展趋势，2005年60岁以上的老年人口为1．4亿，到2010年为1．73亿，到2050年将达到4．3亿。

国务院在《中国老年事业发展“十一”计划钢要（2001—2005）》的通知；要求各级政府贯彻执行。

纲要指出：“大力推进老年福利事业社会化、产业化和法制进程”，并强调：“各级政府制定优惠政策”。

青岛市已制定了优惠政策；凡符合市政府民政验收的养老公寓，免除一切税收。水电费均按居民标准收取，并给每张床一次性补贴一千元人民币的优惠政策。

根据以上人口发展背景和政府政策，其优惠政策只少30年不变。因此政策无风险。

市场竞争风险

由于目前市场资源丰富，本项目定位的客户资源还没有竞争对手，这个服务产品在市场中是空白，在近30多万人的需求中，本项目只能完成1500人的服务产品，远不能控制市场的资源，因此有更大机构进入的可能性非常大，竞争将不期而遇。

自然资源也存在着竞争风险，在本项目进行当中，崂山难得的不可替代的自然资源也很难说不被大机构所占领。

管理风险

本项目极具地理优势和自然资源优势，并伴有地产概念，在分析类比地产行业中，资产同比质量很高，这一点不具有市场风险和威胁。在青岛的107家老年公寓中床位不到100张就占78％，最高的仅400张床，由于管理分散，没有凝聚力，难以形成一个统一的优势力量，并且都在低端服务市场争夺，与本项目的客户群体不在一个层面上。

这些养老公寓大多数在市区的建筑群里，受地理和空间的约束很严重，难以改变现有状况。这与本项目建在崂山风景区是不具有可比性的。短期内很难形成竞争优势。

由于市场资源丰厚，容易引来大机构的进入，无可争辩，风险将来自更大的竞争者和自身的管理。孟子曰：“天时不如地利，地利不如人和。”最后的竞争是人的竞争，是团对的竞争。因此，为规避后来的风险，在与青岛大学合作医疗的基础上开办护理培训学校，为公司培养医疗护理人才，同时坚持企业既定目标，坚持管理创新，坚持服务品质的提高和掌控市场的能力，增强企业的竞争力，是考验本项目的关键所在。

融资方式 股权持有融资、债权融资。

投资退出机制 股权上市、股权转让、股权回购。