房地产中介机构常见违法违规行为解析

违法行为一（合同欺诈）：

中介公司工作人员签约时，没有如实告知租户其委托代理出租房屋的真实租金价格，这一价格在租户与其签约时曾经询问过，但中介公司的人员声称“多少钱租来肯定也是多少钱转给您，您放心，只挣佣金”。在租户与之签订租赁合同时，中介公司并未向房屋产权人以书面协商，或者以其他任何形式告知产权人租金价格的调整和实际签约的情况，在委托方和承租方都不知情的情况下私自提高了租金标准，归为己有，赚取租金差价。

在中介公司与委托方（房屋产权人）签订的格式合同中，第六条“1、租金标准为„„出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下条款：1.2、如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。”中介公司企图以此条约定来规避“私自收取租金差价”的法律责任。

中介公司在提高租金标准前，不会以书面或其他任何形式通知委托方，所以未得到委托方书面或其他形式的认可表示委托人对“书面约定”弃权的意思说明。而是越过了“书面约定”的程序，直接采用了“调整租金标准”的条款，这一行为已经构成了主观故意隐瞒实情的事实，并导致了承租误认为该租金就是房主的租金标准而签约。

中介公司的上述行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）项“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；”和第（三）项“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；”之规定，采用向委托方隐瞒真实交易信息的方式来牟取暴利，并向租户隐瞒、欺诈的手段诱骗交易，以达到其低价收进高价出租房屋，赚取差价的目的。构成了合同欺诈行为。

同时也违反了《经纪人管理办法》第二条“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”之规定，超出了“收取佣金”的执业范畴。

同时还违反了《经纪人管理办法》第十七条第（三）项“将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人；”之规定，未将真实交易情况告知委托人；

并违反了《经纪人管理办法》第十八条第(六) 项 “利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；”之规定向租户提供虚假的价格信息；第（七）项：“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；”之规定，采取了欺诈手段损害租户和房屋产权人的利益；第（九）项“对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；”之规定，以不尽告知义务的隐性行为，造成了承租人误认为租金标准就是产权人定立的印象，致使承租人按照这个被其“私自提高”以后的价格签约的事实。

同时违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条第一款“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”之规定，没有如实向租户提供服务的真实信息。

解析一：

（1）因中介公司实施合同欺诈行为在先，而且是对合同中最重要的价格条款实施的欺诈。所以，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；”之规定，中介公司是以“合法订立合同的形式”掩盖其“侵吞租金差价的非法目的”该合同自始无效。

可申辩要求：解除该欺诈合同。

（2）根据第《中华人民共和国消费者权益保护法》四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”之规定，

可申辩要求：消费者投诉处理部门帮助租户索要服务总费用双倍的赔偿。

（3）根据《房地产经纪管理办法》第三十四条“违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。”之规定，

可申辩要求：价格主管部门对其依法查处。

（4）根据《房地产经纪管理办法》第三十七条“违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第

（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”之规定，

可申辩要求：建设（房地产）主管部门依法对其查处。

（5）根据《经纪人管理办法》第二十二条“经纪人违反本办法第十八条第(一) 、(二) 、(五) 、(七) 、(九) 、(十) 项规定，由工商行政管理机关按照有关法律法规及行政规章予以处罚。 ”之规定，

和第二十三条“经纪人违反本办法第十八条第(三) 、(四) 、(六) 、(八) 项规定，由工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告、处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”之规定，

可申辩要求：工商行政管理机关对其违法行为予以查处。

(6)并依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十条第一款“经营者有下列情形之一，《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，没有违法所得的处以一万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：”和第（六）项“对商

品或者服务作引人误解的虚假宣传的；”之规定，

可申辩要求：工商行政管理机关对其违法行为予以查处。

涉嫌违法行为二（违规签约）：

中介公司工作人员工作人员，经查证，此人并未取得相应的房地产经纪人资格。

在中介公司与租户签订的《承租房屋租赁合同》第5页的签字盖章处，“经纪人：”一栏写明“***”。但是，从签订合同之日起一直到最后，***其人始终未曾出现，而是事先在合同上签了名字，然后就拿一份已经签好名字的合同来与租户签约，实际签约人为工作人员。

租户与***其人从未谋面，素不相识。

解析二：

中介公司让非房地产经纪人签约的行为，违法了《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”之规定，未由具备资格的房地产经纪人与租户签订合同。

根据《房地产经纪管理办法》第三十三条第一款“违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款： ”及其第（三）项：“房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；”之规定。

A 、可申辩要求：建设（房地产）主管部门对其经纪机构及相关人员依法查处。

B 、可申辩要求：解除非法签订的租赁合同。

涉嫌违法行为三（格式合同不平等条款）：

中介公司利用自行制定的格式合同，对租户作出不公平、不合理的规定，在其合同的第十二条“合同的解除”内，对于甲方（经纪人）只给定了第3款的3项解除条件，却在第4款里约定了乙方（承租方）的7项“被甲方单方解除合同”的条款，显失公平。

在其租赁合同的第十三条“违约责任”里，只约定了第1款是甲方责任，而其余5项都是乙方责任。而且，其合同内容里有利用合同条款企图侵吞承租人财产之嫌。如第十三条第4项“„„甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视乙方放弃屋内所留物品，所造成后果由乙方承担„„”

根据《中华人民共和国物权法》之有关规定，“本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”；“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 。又有：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”

然而该公司所谓的“合同”里规定，可以单方强行进入房屋，并“视乙方放．

弃屋内所留物品”的规定，明显有利用合同条款非法侵占他人财物的意图。这是一种“披着合法的外衣，行违法之事”的行为。

中介公司的上述行为违法了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条第一款“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”之规定。

同时也有违反治安及刑事关于意图侵占公私财产的相关法律规定之嫌。

解析三：

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条第二款“格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”之规定，

可申辩要求：相关部门判定该合同为无效合同，并解除之。

可申辩要求：公安机关依法调查其行为是否违反治安及刑事法规相关规定。

涉嫌违法行为四（偷税漏税）：

前述的中介公司“吃差价“行为，一方面损害了租户和房屋产权人的合法权益，另一方面，中介公司收取租户钱款不向租户出具任何发票（采取被动不履行义务的手法）；且收取房租未经过该公司的帐号划转，而是通过其负责人的个人银行卡帐号收取租金。据几次交租金时对方的工作人员称，他们大部分租户的租金都是从这个个人帐号上收取的。

解析四：

做为企业经营，这种不开发票、不走公司帐号的情况是不符合法律规定的，也不符合常规，这些帐目是否如实向税务机关申报和纳税无法控制。有很大偷漏税的嫌疑。

而且根据初步了解的情况推断，中介公司的这种“帐外收款”行为绝非仅在租户一户身上发生。

可申辩要求：税务机关依法对其进行检查。

涉嫌违法行为五（威胁人身财产安全，强买强卖，实施诈骗）：

中介公司工作人员声称“有的是人！你们的人我帮你们请出去！你的东西的．

人帮你搬！天天在你家门口守着！„„”，严重威胁了租户及家人的人身安全和．

财产安全，是一种赤裸裸的威胁，是一种近乎强盗的行径。

尽管租户会多次向中介公司表明，家中有老人和儿童，要求中介公司行事克制。公司工作人员也表示知道租户家中的人员情况，但仍不断以“强制收房”和“有的是人”等话语相威胁。

有理由认为，他们是在利用租户家人的人身安全和财产安全为手段实施威胁。

中介公司及其工作人员，利用格式合同实施对租户和房屋产权人的不公平约束，并均多次表示“你不可能与别人签约”，欲强行迫使租户房屋产权人双方与之续约。在租户有向产权人购买此房屋意向的意思表示时，声称“你们买房也必须通过！你们无权私自成交！”

在房屋产权人向其索要房屋钥匙时强行拒绝交纳房屋钥匙，并欲强行占有房屋的支配权。

这是一种典型的强买强卖行为，同时也是一种威胁他人生命及财产安全的行为。

中介公司及其工作人员上述行为已经构成了《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十二条第一款及第（一）项：“有下列行为之一的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）写恐吓信或者以其他方法威胁他人人身安全的；”所指行为。

同时也违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十六条“强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。”之规定。

中介公司以“低价进高价出（租）”的形式开展代理活动、以格式合同的方式制定不平等条款，实施了合同欺诈行为。一般数额较大，且不会只对某一户实施这种行为。这已经构成了：以非法占有租户和房屋产权人的财产为目的，用隐瞒真相的方法，骗取款额较大的公私财物的诈骗行为。

且数额可能会达到《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中第一条“诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。”规定的“数额较大”的标准。

根据中介公司工作人员声称的“这种事处理的多了！”的情况，有理由推断，该公司实施这种类似的欺诈行为已经是轻车熟路，受害人很可能不只有租户一户。

解析五：

可申辩要求：公安部门依法检查其行为是否已构成治安违法或者犯罪行为，并对其进行查处。