房产估价报告模版

课 程 设 计

题 技术报告

教 学 院：土木建筑工程学院 专 业：工程管理（工程造价管理） 学 号： [1**********]7 学生姓名： 张湖兵 指导教师： 张 玘

2015 年 6 月 5 日

目 录

一、成绩评定表 二、课程设计任务书 三、估价技术报告

1 区域因素分析 .................................................................................... 1 2 个别因素分析 .................................................................................... 1 3 市场背景分析 .................................................................................... 1 4 最高最佳使用分析 ............................................................................ 2 5 估价方法选用 .................................................................................... 2 6 估价计算过程 .................................................................................... 2 6.1 市场比较法 ................................................................................. 2 6.2 收益法 ......................................................................................... 5 6.3 最终确定估价对象公开市场价值 ............................................. 6 7 估价结果............................................................................................. 6 8 变现能力分析 .................................................................................... 7 9 附件 . .................................................................................................. 10 四、参考文献.............................................. 14

工程估价 课程设计成绩评定表

指导教师签字：

年 月 日

课程设计任务书

2014～2015 学年第二学期

学生姓名： 张湖兵 专业班级：12级工程管理（工程造价）2班 指导教师： 张 玘 工作部门： 土木建筑工程学院

一、课程设计题目

××房地产抵押价值评估技术报告

二、课程设计内容

1、虚拟一处房地产（eg 房屋建筑面积、户型、大小、所处位置）

评估对象位于黄石市××区××路（估价对象房屋具体位置、用途如表1所示），产权为××独有，评估对象东临DT 路，北临×××，西为××，南面临××，小区内环境状况，周边配套设施情况（商业类型房地产临路状况，周边商服繁华度）。估价对象房地产在××小区内哪一栋，层数，户型，建筑面积居住类型房地产在80～130㎡之间；商业类型房地产建筑面积不受限制。房屋新旧程度可以是新房，也可以是旧房，如果是旧房的话，房屋建成年份至少是在1995年5月份以后，房屋内部装修程度需描述准确、合理。房屋具体在什么小区可由估价人员自己拟定，房型可根据房屋的建筑面积拟定，需合理。（“××”部分可根据调查所得，自己选择填写）

2、搜集有关房地产评估的资料；

（1）居住用途房地产：建筑结构、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层； 交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；同类型房地产交易实例相关资料。 （2）商业用途房地产：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；层高；转租的可能性； 繁华程度；交通条件；周边租售价格；同类型房地产交易实例相关资料。

（3）办公用途房地产：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境。 3、选择价格影响因素、因子并确定权重； 4、选择估价方法；

在报告书中必须详细描述选择估价方法的依据与理由。 5、计算评估结果；

6、撰写房地产估价技术报告。 设计任务编号: 附加说明：设计任务确定方法

（1）学号为两位数（×1～×9）的学生

任务编号为：（学号十位数字）S （学号个位数字）。例如学号为02的任务编号为0；学号为2的任务编号为2，依此类推。

四、基本要求

1、要求一人一题，每个同学的估价对象不能相同。

2、计算正确，估价技术报告的页面设置、页边距（上下各2.54cm ，左右各3.17cm ；行间距为固定行距20磅）。估价报告字体：正文五号宋体，标题宋体小四、加粗，封面标题黑体小一，封面其他文字均为三号黑体。不要页眉、页脚。页码在页脚标注，首页不要页码。 3、估价技术报告各部分应另起页，标题加粗。用表格的，表格应统一编号。 4、纸张应统一A4规格打印出来。

5、成果装订顺序：封面、目录、成绩评定表、课程设计任务书、估价技术报告、参考文献。 6、旷工两天或迟到早退五次以上者，一律不予评定成绩。

坐落于黄石港区武汉路4-112号海澜之家商业

房地产抵押估价技术报告

1 区域因素分析

估价对象坐落于黄石港区武汉路4-112号的房地产。估价对象整块地形呈矩形，宗地无坡度，与周围邻地无高差，实际开发程度为红线内外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气）及红线内“场地平整”。 估价对象整栋楼东邻南京路，南邻颐阳路，西邻湖滨大道，北邻天津路，有2路、3路、5路、16路、18路、26路、101路公交车通过，交通便捷，附近有黄石市第八中学、广场路英才学校、老火车站、汽车运输站、建设银行、工商银行、黄石市中心医院和武商黄石购物中心。该估价对象位于市区，商务繁华，有着便利的供市民日常生活的条件，周边配套设施完善。并且该地方空气清新，环境优美，适合居住。

2 个别因素分析

估价对象位于南京西路大上海广场东面一栋3层钢混商铺的第1层，建筑面积90㎡，证载用途商业，实际用途商业。估价对象承重构件基本完好，非承重墙基本坚固，地基基础有足够的承载能力，无不均匀沉降，楼地面较平整。上下水管道基本通畅；电器设备线路、各种照明装置较完整，无老化现象，其他设备使用基本正常。外墙马赛克饰面，内墙墙纸裱糊墙面，铝合金窗, 厨、卫防滑地砖地面，墙砖饰面到顶，大理石案板，整体维护保养较好。

3 市场背景分析

2014-2015年，在全国房地产市场出现下行压力的背景下，黄石市房地产市场呈现了小幅调整，总体平稳的发展态势。

上半年，我市城区共计销售商品房58.52万平方米，同比小幅回落0.43%，销售套数5017套，同比增长6.41%。其中，商品住房销售48.92万平方米，同比下降5.29%，占销售总量的83.17%，占比与去年同期相比下降4.71个百分点；商业营业用房销售8.02万元，同比增长19.7%，占销售总量的13.7%，占比与去年同期相比增长2.3个百分点。可以看出，今年以来，我市商品房销售结构发生了一些微妙变化：首先是成交面积与成交套数的“不匹配”，归结于公寓式办公等小户型投资房源的入市成交；其次是商品住房占销售总量的比重缩小，商业营业用房扩大，反映出住房市场观望氛围转浓，投资市场活力则更加活跃。上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%、商品住房销售面积下降7.8%，同期我市城区商品房销售下降0.43%、商品住房下降5.29%，销售形势与全国基本一致。由此可见，受国家宏观经济形势和市场调控政策影响，我市房地产市场运行压力开始显现，或将进入新一轮调整转型期。

受近期部分城市不断传出降价消息、银行信贷政策和公积金政策收紧等因素影响，我市房地产市场出现一定程度滞涨现象，房企压力山大。

4 最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。

黄石港区作为黄石市的经济发达地带，且由于估价对象自身的特性：如楼层分布，空间布置等条件的限制，本估价报告认为保持其商业房地产的现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。

5 估价方法选用

经估价人员实地勘察后，认真分析提供的资料，根据估价目的及估价对象的特点和实际状况，因估价对象为商业用房，该类似房地产交易有一定的可比实例，故采用市场比较法主要的估价方法，且因该类用房出租较多，故采用收益法对其评估，综合两种评估方法的结果，评估得出该房地产的抵押价值。

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

6 估价计算过程 6.1 市场比较法

1）交易实例选择

估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的三宗房地产交易实例作为比较实例，比较实例资料如表6.1所示.

表6.1 因素条件说明表

2）编制比较因素条件指数表

交易日期、交易情况以估价对象房地产为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。因所选交易实例均为正常市场情况下的交易并且交易时间距估价时点较近，在这一段时间，该类房地产市场发展比较平衡，波动甚微，故交易情况和交易日期不做修正。估价人员通过调查分析黄石市购买住宅用房最看重的区域因素和个别因素的各个因子对房地产价格的影响程度，通过分析市场资料，并结合估价经验，选取以下几种因子作为比较基础，根据估价对象未来房地产与比较实例区域因素和个别因素的具体差别进行区域因素和个别因素修正，以估价对象各因素为基础，相应指数为100，具体见表6.2。

表6.2 比较因素条件指数表

3）因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、区域因素和个别修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表如表6.3所示。

表6.3 比较因素修正系数表

6.2 收益法

1）估算出租年总收益

估价对象为商业用房，据调查，黄石市与估价对象同一供求圈内类似的房地产出租租金一般为每平方米120元/月。因估价对象所处商圈经营状况良好，故取空置率为5%，由此计算得到出租客观总收益为：年总收益=120×12×(1-5%)×90=123120元 2）确定出租年总费用

①年管理费：是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两个部分，一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的工资支出。通常按照年出租总收益的2%-5%计算，根据实际情况结合地方惯例，本次评估按出租客观总收益的3%计算。

年管理费=123120×3%=3694元

②年税金及附加：是指房产所有人按有关规定向国家缴纳的房产税及营业税等。包括：房产税(税率12%)、营业税(税率5%)及在营业税基础上征收的城市维护建设费(费率7%)、教育费附加(费率5%)，合计税率17.5%，税金按租金收入计征。

年税金及附加=123120×17.5%=21546元

③年维修费：是指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。通常按房屋现值的1.5%-2%计算。根据实际情况结合地方惯例，本次评估按房屋现值的2%计算。

根据黄石市工程造价管理站文件及黄石市同类结构建筑物的工程造价的一般水平，估算估价对象房屋在估价时点的现行造价在为1000元/㎡左右。因估价对象房屋为钢混结构，残值率为0，经济耐用年限为50年，房屋于2011年竣工，则房屋的尚可使用年限为46年，年维修费为：

年维修费=1000×[1-(1-0)×4/50]×2%×90=1656元

④年保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。我国的保险费率是按房屋现值的0.15%-0.2%计。本次评估按0.15%计算。

年保险费=1000×[1-(1-0)×4/50]×0.15%×90=124元 ⑤年总费用=①＋②＋③＋④=3694+21546+1656+124

=27020元

3）计算年净收益a

年净收益a=年总收益-年总费用=102600-22813=96100元 4）选用适当的资本化率r

资本化率实质上是一种投资的收益。本次评估采用累加法来求取，即以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。根据2015年5月中国人民银行公布最新的一年期存款利率2.25%及一年期贷款利率5.1%，再估算投资风险、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠等因素，来确定本次评估的资本化率。根据本次估价对象的用途和房屋成新分析，本次评估取风险调整值为1.5%。

故资本化率r=5.1%+1.5%=6.6%。 5）确定收益年限n

本次评估中，估价对象房屋为钢混结构，经济耐用年限为50年，房屋于2011年竣工，则房屋的尚可使用年限为46年。另根据估价对象《土地使用权证》确定其土地终止日期为2042年，其土地剩余使用年限为33年。

故估价对象的收益年限n=33年。 6）计算房地产的收益价值V 根据公式

V=(a/r)×[1-1/(1+r)] =96100/6.6%×[1-1/(1+6.6%)] =1279378元

估价对象价格：1279378÷90=14215(元/平方米）

-33

-n

6.3 最终估价结果

经测算两种估价结果有一定的差异，因目前房地产市场处于上升通道，租售比过高，投资房地产，特别是商业地产，投资者看重的是预期房价上涨带来的增值收益，而采用租金收入测算的收益法结果较不能全面客观的反映商业房地产的市场价格，故收益法权重取40%。

平均单价=24999×60%+14215×40%=20686元/㎡（取整值）

7 估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，经过测算，最终确定估价对象在估价时点2015年5月25日未设定优先受偿款权利下的市场价值为1861740元，人民币大写壹佰捌拾陆万壹仟柒佰肆拾元整(取整值) ，单价为20686元/平方米。未发现估价师知悉的法定优先受偿款，因此在估价时点2015年5月25日估价对象（建筑面积90㎡）的房地产抵押价值为1861740元，人民币大写壹佰捌拾陆万壹仟柒佰肆拾元整(取整值) ，单价为20686元/平方米。

8 变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。房地产的变现能力与宏观经济环境、该房地产的区域房地产价格走势、房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。

本次抵押的房地产用途为商业，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对商品房需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好。 1）估价对象的变现能力分析 （1）通用性

估价对象土地登记用途为商业用地，房屋登记用途为商业，建筑形式符合商业需要，通用性一般。 （2）独立使用性

估价对象为临街的门面，其使用不受其他房地产的影响，故独立使用性较强。 （3）可分割转让性

根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让性较弱，但作为商业房地产而言，对评估价值影响不大。 （4）变现能力

估价对象已通过房产测绘部门确定了房屋的建筑面积、结构和区位，并且取得了《国有土地使用证》《房屋所有权证》，权属清晰，可以合法买卖，而且黄石市与估价对象类似的商业房地产交易较活跃，估价对象所处区位较好，商业较繁华，商业氛围较浓厚，人流量大，所以变现能力较强。 2）变现费用如表8.1。

3）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、契税及部分手续费。

4）若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度，该类房地产市场有一定需求，加上整体价值不大，处置时间较一般正常交易时间短；其他不可预见因素及拍卖、过户、变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其抵押价值的 80%左右，详见表8.2.

表8.2 房地产抵押价值这间率表

5）清偿顺序

根据《城市房地产抵押管理办法》[建设部令第56号]第四十七条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

①支付处分抵押房地产的费用； ②扣除抵押房地产应缴纳的税款； ③偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；

④赔偿由债务人违反违反合同而对抵押权人造成的损害； ⑤剩余部分金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人向债务人追索不足部分。

9 附件

1）价对象概貌性图片 2）估价对象区位示意图 3）估价对象调查表

估 价 对 象 概 貌 性 图 片(产权人)

估价对象区位示意图 (产权人

)