一季度生产经营会议汇报材料

物业公司二○一三年一季度生产经营情况

及完成全年任务的措施

二○一三年三月三十一日

物业公司二○一三年一季度生产经营情况

及完成全年任务的措施

2013年集团奋斗目标：完成产值200亿，实现“奋战五年再翻番”。物业公司在集团领导的关心、支持和帮助下，以规范物业服务和加快发展园林绿化为推手，从服务业主、收费管理、水电维修、安全护卫、保洁绿化、园林绿化施工等方面入手，积极完善内部管理，着力强化企业市场竞争力，不断提高物业管理服务、园林绿化施工质量和水平，争取较好的社会效益和经济效益，现将有关情况汇报如下：

一、经营工作完成情况

（一）以“加快企业发展年”活动为契机，加快企业发展规模，夯实基础，全力打造天元物业服务品牌

今年集团党委号召大力开展“加快企业发展年”活动，物业公司积极响应集团党委的号召，年初组建了品质开发部，在搞好现有物业项目的基础上，开拓市场。现有项目中，三和里社区、威特〃天元广场、御山河、天元名筑小区是我公司管理的重点样板小区，以这几个小区为物业品牌依托，就得拿出我们的拳头产品，为开拓物业管理市场、提升物业管理服务水平、树立天元物业公司良好的社会形象奠定坚实基础。

1、从基础做起，规范操作，严格监督。物业公司的各项服务管理有一定的管理基础，基本功比较扎实，但也存在管理粗放的缺点。因此，我们组织学习《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》，根据不同的小区情况执行相应的星级标准，并在基础方面如：档案整理、人员着装、维修服务、保洁护卫等做出相应的要求，定期检查。品质开发部根据不同小区的特点，实施不同的检查办法，发现问题以整改通知书的形式下

发给项目部，要求项目部限期整改，并与项目部主任工资挂钩，规定期限内整改不彻底直接影响项目部主任的工资收入，以此提高员工的工作积极性。

2、从细处着手，让业主感受到物业服务的存在。1月初的一场大雪，下了整整一夜，地上的积雪有十几厘米厚，行走很不方便。物业公司全体人员在没有提前通知的情况下，主动赶到小区，清理积雪，很多同志五六点钟就到了，等天亮以后，业主发现房前屋后已经清理出可供出行的道路，看着忙碌的我们，他们用微笑表达着他们的满意，而我们用行动让业主感到我们的付出。扫雪是一件微不足道的小事，但我们就是要从这些小事做起，一点点积累，让业主觉得随时随地都有物业公司的服务。为了维修屋面我们走街串户搞调查，收取费用；为了保障高峰供电，我们日夜在变电室值班；为了业主的安全，我们365天，夜夜巡查。只要将这些小事都做好了，那就是我们的成功。

3、从重点小区突破，树立天元物业服务品牌。天元名筑建成时间较长，且附近有很多本地知名的小区，与它们相比，管理方面我们有很大的差距。近几年，我们在该小区投入大量的人力物力：管理人员配备了正常服务一倍的人数，在预算紧张的情况下，大幅度提高护卫队员工资，请专业保洁公司进行保洁指导。通过这些，旨在全面提升服务水平。为了使日常工作制度化、规范化、常态化，公司派一名分管领导蹲点监督，协调处理各方面的事物。针对天元名筑车辆乱停乱放的现象，年初公司抽调人员协助天元名筑项目部对小区内车辆停放进行规范，经过四十多天的努力，终于使小区内车辆乱停乱放的状况有所改观。下一步我们将继续对小区停车严格控制，使其达到统一管理。做好这些，就是为了争创天元名筑小区为“国家城市物业管理优秀住宅小区”，展现我公司物业服务水平，树立天元物业服务品牌。

4、夯实基础，开拓市场，加快发展。2013年1月12日，临沂市房产和住房保障系统召开2012年度工作总结表彰大会，物业公司荣获“优秀物业服务企业”称号。1月28日，物业公司被中国物业服务行业协会授予“2012年度中国物业管理十佳诚信品牌企业”称号。这些荣誉是对物业公司之前工作的一种认可，也是对物业公司今后工作的一种鞭策。过去，我们取得了一定的成绩，实现了管理规模的突破，服务面积超过130万平方米。但就物业公司现有的规模，离集团公司“九大支柱产业”的要求相去甚远。为了紧跟集团党委要求，结合公司现有的资源，我们计划在2013年服务面积达到160万平方米。并在条件成熟的情况下，拓展业务范围，朝风险较小的物业顾问方向发展。

（二）抓住《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》的实施时机，强化内部管理，搞好经营

众所周知，物业为微利行业，经营管理就成了物业行业的重头戏。近几年，人工费增长迅速，给物业企业带来了很大成本压力。为了生存，物业公司在压缩开支的情况下，积极寻找新的经济增长点。借《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》实施的有利时机，积极与业主协商交流，提高物业服务费。继去年与业主协商将西苑、兴隆小区物业费提高后，今年，我们又通过与业主代表交流，将家属院物业费提高。以此来缓解人工成本增加对我们产生的冲击。当然，我们不能只是提高物业费，相应的服务标准也应该提高。为加强管理，更好的为广大业主服务，我公司组织各部室分别召开管理人员会议，集中学习《临沂市住宅物业收费管理办法》、《临沂市物业服务等级标准》等文件，加深对新规定的理解和认识。为使大家都了解临沂市物业服务星级标准要求，明确其工作职责和工作范围，严格执行物业服务标准，物业公司各管理部又对护卫队和保洁队伍进行分项督导和培训。并将《临沂市住宅物业服务收费管理实施办

法》、《山东省物业管理条例》和《天元文化手册》等整理成题库，分期分批对各级人员进行考试，督促大家继续学习，进一步规范物业服务，提高物业服务水平。进一步完善财务管理、水电维修、材料核算、保安、保洁等一系列的管理规定和管理细则。在财务管理方面，继去年与建设银行合作，在家属院、城市四季、城市绿洲开设了银行代收物业费等办法，今年，我们在新开的小区也施行了同样的办法，并计划在全公司范围内推广。进一步完善了收费员管理办法，从费用收取，到报账，每一个步骤都有着严格的规定，降低了风险，堵塞了漏洞，减少不必要的损失。在水电费核算上，经过近几年的加强管理，通过不定时检查自来水管道和供电线路，严查偷水、窃电的行为，水电亏损现象得到有效控制。针对绿化施工工程情况，财务核算严格按照集团公司要求进行单项工程核算。在材料核算方面，在材料购入、领用等环节进一步规范管理，严格按照集团公司材料管理办法进行核算，杜绝任何漏洞的出现。各部门实行每日工作书面汇报制度，及时沟通各部门的情况，促进了企业内部管理的持续提升。

（三）继续深化实施月度综合绩效考核，充分调动员工工作积极性 为进一步调动广大员工的工作积极性和树立主人翁意识，做到奖勤罚懒、优胜劣汰，提高服务质量和水平。今年在全体员工中，继续实行月综合绩效考核奖惩制度，考核结果与员工的工资、奖金分配、升降级、试用、续聘和辞退等直接挂钩。为了使考核更科学，更实用，健全公司管理制度，完善公司考核体系，我们在原有的考核标准的基础上，进一步细化，使之不仅是衡量员工工作的尺度，也是指导员工朝着公司预期目标发展的标准。公司向各部门、各科室下发《关于实施品质检查、绩效考核的通知》。自2013年4月起，由开发、品质部，管理部经理和安全保卫科每月分别对物业各项目进行绩效考核，考核指标分为“项目部综合品

质检查考核得分”、“项目部主任考核得分”、“项目部安全防范、消防安全考核得分”三项，所占比重分别为45%、40%和15%。每月考核成绩与工资挂钩，月度考核结果将作为公司年度“最佳部室”评选的主要指标。通过对中层领导的考核管理、确保项目部工作能够正常有序的开展，不断提高员工自身综合素质和公司管理水平。在护卫队员和保洁员中继续实行月最佳保洁、护卫队员评选，评选出的月最佳保洁员、最佳护卫队员，给予相应的资金奖励，激励大家干好工作，对连续评选末位人员进行处罚或辞退。

（四）积极参与文明城市复查工作，不断提升企业社会形象

2013年，物业公司仍将按照集团和上级部门的有关要求，以全国卫生城市、文明城市复查为抓手，认真贯彻落实各项工作部署，继续积极开展高质量、变化大的环境集中整治活动。加大清理小区内的私搭乱建，乱堆乱放，提高保洁管理标准，对院落、楼梯、扶手、玻璃等公共部位严格按照有关的要求清理保洁，为业主营造一个洁净的生活环境。物业公司作为窗口行业，标准高、要求严、责任大，根据临沂市2011年创城“网格化”管理的要求，对各小区服务人员、物业服务费进行公示，并严格要求工作人员规范着装、挂牌服务、礼貌用语、注意形象。通过积极参与文明城市复查活动，提升我们的管理水平，同时也能提高我们企业的社会知名度，不断提升企业的社会形象。

二、完成全年经营工作的计划和措施

2013年是集团公司各项事业快速发展的关键之年。新的一年，物业公司将依托天元品牌，外抓市场开拓，内强基础管理，继续完善各项管理制度，促进企业实现健康、持续、快速发展。

（一）以发展园林绿化为杠杆，撬动物业提升；以物业服务为切入点，努力做好天元物业品牌

物业管理是微利行业，要打响天元物业品牌，必须有一批高素质的人员做支撑，高素质人员需要发展机会和待遇来吸引。因此，大力发展园林绿化，以业养业，才是搞好物业服务的前提。近几年物业公司在园林绿化方面，没有实现大的突破，没有带动物业发展。今年，我们计划园林绿化产值完成600万元。主要措施是：要深入调查研究园林绿化市场动态、发动广大员工广泛捕捉园林绿化市场信息、积极研究运作对策，创造条件，积极参与招投标、不断熟练招投标步骤，提高投标能力，想方设法提高中标率、树立有利就为的思想，积极采取各种经营方式，不断扩大经营规模。要加强经营管理，搞好单项工程核算与承包，与项目经理签订《单项工程承包合同》并严格兑现，以此来激励和调动项目经理的工作积极性，不断提高施工质量和经济效益。要加强专业培训，持证上岗，不断提高园林绿化专业水平，继续完善相关资料，力争年内完成园林绿化资质的升级工作。要大力盘活花卉基地，以绿化苗木为重点，努力做好种植、管理和销售等工作，为绿化工程打下坚实的苗木基础。物业公司晋升物业管理一级资质，为公司的发展，不断迈向物业服务的新领域、新市场奠定了良好的基础和条件。以开发公司为依托，在搞好现有的小区物业管理的基础上，物业公司将面向社会积极开拓物业管理的新市场，不断扩大物业管理的规模和领域，大力开拓物业管理市场，全面提高各项目部服务水平，树立良好的天元形象。进一步加强物业服务、财务、水电、保安、保洁、车辆等的管理，完善和细化各项管理制度、管理措施、考核机制和监督机制，提高物业公司的服务质量和服务水平。我们的目标是：依托天元名筑、威特〃天元广场、三和里社区、御山河等项目，高标准管理，打响天元物业品牌，进一步使物业管理制度化、规范化、现代化，为继续开拓物业管理市场奠定基

础。

（二）以内部管理为关键点，不断提升企业运营效益

今年，要在搞好日常物业服务的同时，重点抓好经营成本控制，通过挖潜降耗，精细化管理，保持公司平稳较快的发展，计划在成本费用方面比去年降低10%，其措施是：

——加强项目部耗材使用控制。建立耗材使用控制系统，对维修工具登记造册，由使用人签字领用并保管，责任到人，避免重复购买造成浪费。保洁耗材统一购买，定时领用，签字登记，以旧换新。护卫服装一直是物业公司一项不菲的开支，且浪费严重。今年，我们实施公司统一购买，登记发放，未在规定时间内离职的，在工资内扣除服装成本，服装归护卫队员所有，扣除的工资用以购买新的护卫服装，改变了过去那种旧衣服没人穿，继续购置新衣的做法，减少浪费。

——加强园林项目成本费用控制。在绿化工程材料、人工成本控制上，建立完善的采购验收与付款控制程序。加强外包工程人工费考核及合同签订，严格按照预算部门提供的单项工程材料各分项成本和人工费对成本进行控制，并及时进行成本两算对比。对实际成本达到预算成本要进行分析核查，实际成本超出预算成本的单项工程要立即终止承包合同进行清算。严格收入及工程结算管理，及时收取履约保证金及与单项工程承包人签订的各项费用、税金等。工程完工及时督促单项工程承包人与甲方结算和工程账款回收，避免或减少坏账损失。

——加强机关办公成本费用控制。对办公用品类、日常用耗材类、保安服装类等制定领用标准，各管理部专人领取，领用后实行物资专人管理制。2013年，将继续推行无纸化办公，大力提高各部门对网络办公的操作能力，除下发的文件必要存档，物业公司停止使用打印文件进行传阅，采用共享传阅和邮件发送；同时废止以往填写考核表的方式考评员工，而是

采用电子邮件的形式对员工进行考核，大大节约了办公纸张，提高了了办公效率。

（三）打造立体式管理模式，不断提高管理水平

年初，集团公司为了促进物业公司加快发展，补充了物业公司领导班子。为了最大限度的发挥班子成员作用，在班子分工时，我们继续去年领导班子成员分工的做法，安排两名副经理每人负责一个管理部，并安排一名副经理对管理部的质量品质检查，要求公司领导班子成员深入一线检查监督，横向联系各个项目部，纵向检查监督管理部各项工作的进展，形成立体式管理。这样，收可以垂直管理任何一项具体的事务，放可以宏观管理公司中层，使每一项工作都能有人去监督，每一个细节都能尽在掌握，发现不足以限期整改通知单的形式下发管理部，督促各管理部马上就办，不拖不误，在限期时间内，还要对整改通知单的内容进行复查，以便了解整改情况，切实提高服务水平。

（四）重视人才，爱惜人才，留住人才，突破缺人才的发展瓶颈 因为物业服务市场的不规范，物业服务行业本身的劣势，物业公司的发展受制于人才的引进。近几年，物业公司的人才培养出现断档，集团公司领导也认识到了这个问题，每年都招聘新的大学生到我公司，因物业服务是个微利行业，虽然集团公司每年都对物业公司进行补贴，仍无法满足他们的薪金要求，工作一段时间就离开公司。去年，我公司为了留住人才，提高工资待遇，基本上留住了招聘来的大学生。积极创造成才的条件，努力为他们营造成才的环境。安排有经验的同志作为他们的师傅，在思想上引导，生活上关心、工作上支持，使他们得到家庭般的温暖，从而尽快适应这个工作环境。通过我们的努力，有几名同志成长很快，并被提拔为管理主管，为物业公司今后的发展打下了坚实的人才基础。

今年，我们加大宣传鼓励员工持证力度，向各项目部、各科室下发《关于鼓励员工参加执业资格考试的通知》。凡通过工程、管理、经济、财务等中级以上职称者和注册物业管理师者每月给予相应补贴。为了留住一些素质较高，技术过硬的维修工人，我们鼓励他们努力学习，报考“金蓝领”，通过这些措施，为公司培养适合公司发展的有用人才。今后我们将继续重视人才、爱惜人才、留住人才，为下一步打造天元物业品牌形象和开拓市场做好人才储备，突破人才与发展的瓶颈。

物业公司将在集团公司的正确领导下，深入贯彻落实张董事长的“一个主题，两个转变，三个提高，四个创新，五个牢记，六个增强”的要求，进一步增强全体员工的凝聚力、向心力，在各自的工作岗位上努力做到思想到位、责任到位、工作到位、尽职尽责圆满完成集团交办的各项任务。进一步提高服务水平，提升服务质量，积极开拓园林绿化的新市场，力争在社会效益和经济效益上再创佳绩。

山东天元物业管理有限公司

二〇一三年三月三十一日