专业市场商业分类研究及案例分析
专业市场分类研究及主要案例分析 九洲远景商业管理机构简介 2013年10月
九
洲
远
景
LAND VISION ASSET MANAGEMENT GROUP
商 业 管 理 机 构 九洲遠景商業管理機構
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国内专业市场商业形态的发展历程
第一代 第 代
马路市场 经营形 式 露天为市、沿街为 为市 沿街为 场 ，摆地摊、以 临 时摊位
第二代 第 代
大棚市场 以“大棚”基本设施 大棚”基本设施 加上粗放式的管理
第三代 第 代
独立店铺 手扶梯升堂入室围绕 扶梯升堂 室 绕 某一区域，自然集中 形成独立店面
第四代
大商场式 大型室内市场，完 大型室内市场 完 备设施的商场式环 境和完善服务，统 一管理
第五代
交易中心 构筑产业综合服务平 构筑产业综合 务 台，内部主要以精品 店形式构成，档次、 环境和平台均升级
市场特 点
伴随商品交换活动 产生而产生，是原 始的市场形态
现货交易 投资小 准入门槛低 货品来源及销售都以 城乡集镇为主，辐射 范围小
规模扩大，呈分散化 趋势 物流平台，竞争激烈 产品来源及销售面对 大城市和发达城镇， 辐射范围大 辐射范围
以物业管理为基础， 提供全方位多功能 的物流 信息 技 的物流、信息、技 术、咨询等服务为 竞争手段，通过提 供完善的服务取得 规模效益
以现代主流形式为基 础的综合服务平台， 集产品信息交换 产 集产品信息交换、产 品展示、产品交货和 国内外商贸于一体 依托于电子商务集现 代物流业
专业市场雏形
辐射面较窄
规模、辐射面扩大 规模 辐射面扩大
系统服务 规模效 系统服务、规模效 应
交易、服务平台 交易 服务平台
从建筑形态上来看，专业市场主要分为兵营式、半开敞型、及封闭室内 型，目前新兴的专业市场均以封闭式建筑形态为主
露天开敞或兵营型： 以农产品 工业材料为主的批发市场 如： 以农产品、工业材料为主的批发市场。如： 木材、钢材市场、河海鲜活市场等，这些 市场交易量大，需要空间开阔。但市场形 象差，一般分布在城乡结合部的主要交通 干 旁 干道旁。 半开放型： 一般常见的是钢结构大棚，内部以开敞型 铺位或者摊位经营 比如 集贸市场 肉 铺位或者摊位经营，比如：集贸市场、肉 菜市场等，还有些老的小商品市场也采用 这种形式。
封闭室内型： 又分为多层商场和商业街两种，目前大多 数专业市场均采用这种建筑形态。本项目 3 4层的物业形态，可采用多层商场形式。 3-4 层的物业形态 可采用多层商场形式
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三种不同建筑形态的商业优劣势对比： 大型室内市场＞步行内街＞兵营式商铺
大型室内专业市场
容积率 建筑面积 容积率高，土地利用率高 可建总建面大，建议 建总建面大 建 4层 单铺面积最小可划分到 16平米 得房率在55%左右 总价低 客群大 总价低，客群大 销售总额最高。客户需要 教育 销售速度中等 教育，销售速度中等
街铺（兵营式）商铺
容积率低，土地利用率低 可建总建面少， 建总建面少 2层为主 为 纵向分割， 最小铺位面积80平米 得房率高，90%以上 总价高 投资客群收窄 总价高，投资客群收窄 销售总额最低，但客户接受度 高 销售速度最快 高，销售速度最快
步行内街
容积率及土地利用率低 可建总建面相对少， 建总建面相 少 3层 单铺最小面积可划分到 30 40平米 30-40 得房率高，85%以上 鉴于两者之间，但2楼以上去 化慢 销售总额中等，一层销售速度 快 但2层以上速度慢 快，但
单铺面积 得房率 去化率
销售总额
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成熟地区专业市场租金收益与同区域街铺及购物中心租金对比可以得 出，专业市场经过长期的营运，其租金收益远超周边商业。
商 圈
专业市场名称
专业市场
售价 1F：8-12万 七浦路老兴旺 2F:5-8万 3F：3-6万 上海轻纺市场 —— 租金 周边商业
周边商业
售价 租金
七浦 商圈 曹安 商圈 无锡 广东 惠州 广东 广州
1F：20-50元/㎡/天 2F:10-30元㎡/天 10-15元/㎡/天
餐饮商铺
——
6-12元/㎡/天
中环百联 梅川路
——
9-12元/㎡/天 3-7元/㎡/天 2-4元/㎡/天
无锡城招商 5-10万（1F 门面） 12-19万（1F 门面）
5-10元/㎡/天
无锡中华美食博览 城及周边 餐饮商铺
惠州义乌小商品城
8-15元/㎡/天
3-5元/㎡/天
路德小商品城
8-20元/㎡/天
餐饮、休闲沿街
5-8元/㎡/天
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专业市场发展的区域性特征
产地型市场
销地型市场
中转地市场
存在进入门槛 需具备产业基础 市场表现好
进入门槛低 竞争加剧 辐射范围被挤压
随着物流/电子商务发展 逐步被淘汰 生命力渐弱
本地生产 本地消耗
本地生产 外地消耗
外地生产 本地消耗
外地生产 外地消耗
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按照商业类别分类
其它的分类方式
全国性 按照辐射范围 区分 （世界性） 专业市场
地域性 专业市场
地方性 专业市场
按照产品形态 区分
生产资料、 原材料及辅 料市场
半成品市场
成品市场
按照销售模式区 分
批发市场
传统 批发市场
零售市场
批零兼营市 场
按照产品行销方式
市场MALL 市场
网络MALL 网络
将20种细分市场从产业优势、开发效益、建筑条件、市场需求空间 等7个角度进行分析,最终得出服装、家具建材、小商品等专业市场 成为本次调研的初步研究对象(1/2)
行业 服装市场 轻纺市场 皮具市场 家居建材市场 电子数码市场 文具图书市场 汽车配件市场 花鸟市场 化工产品市场 珠宝市场 产业优势 开发收益 × × × √ × × × √ × × √ √ √ × √ × √ × × √ 项目开发 目标 √ √ √ √ √ √ √ × × √ 建筑条件 √ √ √ × √ √ √ √ √ √ 市场需求 √ √ × √ × √ √ × × × 销售渠道 √ × √ √ √ × √ √ √ √ 市场竞争 × × √ × √ √ × × × √
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将20种细分市场从产业优势、开发效益、建筑条件、市场需求空间 等6个角度进行分析,最终得出服装、家具建材、小商品、电子数码 等10大专业市场成为本次调研的初步研究对象(2/2)
行业 五金机电市场 家电市场 小商品市场 物流市场 日用品市场 地域产业类市场 水产禽畜市场 农副产品市场 旧货市场 古 古玩玉器市场 市场 产地优 项目开发目 开发收益 势 标 × × × × × √ √ √ × × × √ √ × √ × × × × × √ √ √ × √ × × × × × 建筑条件 × √ √ × √ √ × × √ √ 市场需求 √ √ √ × √ × √ √ × × 销售渠道 √ × √ √ √ √ √ √ √ √ 市场竞争 × × × √ √ √ √ × √ √
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行业可行性预判标准
行业可行性预判评分标准注释：
供应量 经营情况 规模 档次 多样性 价格 租户 可得性 销售 价格 租金
• 供应量直接决定市场是否存在发展空间(供应量越大，市场空间越小，分数越低) • 衡量整个行业的经营现状(经营状况越好，行业发展前景越好，分数越高) • 衡量项目的规模大小(现在规模越大，市场空间越小，分数越低) • 反应行业档次现状，决定项目档次可提升空间(档次越低，可提升空间越大，分数越高) • 衡量整个行业品类的结构需求(多样性需求越大，分数越高) • 价格高低直接影响消费者的接受度，反映行业市场需求(价格越低，需求越大，分数越高) • 反映项目招商情况 (可得性越高，分数越高 可得性越高 分数越高) • 行业类型影响项目的收益 • 影响项目的租金收益(租金越高，收益越大，分数越高)
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将初次筛选的各大行业通过行业可行性再次判断，服装服饰、小商 品、日用品以及轻纺行业存在较高的市场机会。
竞争 行业 供应量 服装、服饰 小商品、日用 小商品 日用 品 轻纺市场 家居建材 汽车配件 文具图书 电子数码 五金机电
6 9 8 6 8 6 6 5
市场需求 规模
8 9 7 7 8 7 6 6
经济效益 平均分 价格
9 8 8 8 6 8 7 6
租户可得 经营情况 性
8 8 7 7 6 7 6 6 8 8 8 6 6 4 4 5
多样化
9 9 8 7 6 5 7 5
去化速度 销售价格
9 9 8 6 6 5 6 5 9 9 8 5 6 5 8 5 8.25 8.63 7.75 6.50 6.50 5.88 6.25 5.50
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现代专业市场并不是单一的市场存在，而是以项目群的形态树立商业形 象。目前主要设置为两大中心，六大功能区
餐饮娱乐功能区 专业市场 商业功能区 信息、培训 服务功能区
展示交易 中心
商务办公 服务功能区
义乌 商贸中心
仓储配送 功能区
服务配套中心
会议、会展 推介功能区
目前很多专业市场是以项目群的形态存在，根据各种商业业态设置不同 的产业交易中心及配套服务，以下是以义乌商贸城为例：
义乌商贸中心 展示交易功能 交 功能 配套服务功能
服装服饰交易中心 儿童用品交易中心 文化办公用品交易中心 休闲用品交易中心 家居用品交易中心 日用品交易中心 食品交易中心 小商品零售中心
产品会展中心（中庭） 会 餐饮休闲中心 仓储配送中心 信息培训中心 金融服务中心 其它 套功能 其它配套功能
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随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列 的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化
竞争挑战 A 电商 企业门户网站等电子商务 A、电商、企业门户网站等电子商务 B、各种展会、广交会等 C、大型超市对传统商品的冲击 D、 苏宁、国美等家电连锁、电商（京东、 苏宁易购等）
家电、通讯、食品行业 专业市场死亡 各种专业MALL 的建立及电商市 场的冲击 汽车市场给4S 店让路 专业MALL的崛起（运营者 专业 的 起 运营者 加强对市场的管理、注重品 牌、走向连锁、与品牌供应 商结成联盟）
专 业 市 场 面 临 的 挑 战
品牌的集中及企业对营销终端的控制 专业MALL出现：红星美凯龙 吉盛 专业MALL出现：红星美凯龙、吉盛 伟邦、奥特莱斯
消费力的提高，从对价格的注重到对品 消费力的提高 从对价格的注 到对 质及消费体验的注重，专业市场的“脏 乱差”不适应新的环境
强者愈强的专 业市场
以物流能力为核心 竞争力的专业市场 （华南城）
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案例研究
义乌小商品市场
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案例研究：义乌中国小商品城发展成具有先进市场体系的国际化专业市 场
义乌中国小商品城： 市场由中国义乌国际商贸城 区 宾王市场 篁园市场三个 区、宾王市场、篁园市场三个 市场簇群组成, 经营面积达150万平米，商 铺5万余个，拥有34个行业、 1502个大类、32万种商品，年 交易额高达266亿元 义乌积极推进市场交易方式 创新大力发展电子商务，形成 网上展示交易、奇谈、连锁配 送 等现代化经营方式 送、等现代化经营方式
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义乌中国小商品城的发展历程
集市阶段 集贸市场阶段
1982年义乌县委召开 了常委扩大会议，出 台了“四个允许”、 “五项扶持” ，此后 义乌迅速地完成了经 营业态的更替，从流 动经营演变成坐地经 营
批发市场阶段
1986年义乌第三代市场竣工，标志着全国最大的 小商品专业批发市场成立 1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品 出口，提升小商品制造业，促进区域经济发展发 挥了积极的推动作用
展贸市场阶段
义乌的集市贸易是农 民历来“鸡毛换糖” 之地，但流动性很大
在政府的大力 扶持下，至 1986年低个体 户达14259户 ，市场成交额 达2321万元
1994年6月，摊位 数增至23000个， 1995年成交额达 到152亿元
目前义乌总建筑 面积达260万平米 ，商铺5万余个， 从业人员达16万 余人，市场直接 交易额高达266亿 元
从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为 由国家商务部参与主办的国际性展会，并改 名为中国义乌国际小商品博览会 目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽谈 、接单和电子商务为一体的现代批发市场， 并建立了网上中国小商品数字城的信息服务 和交易平台功能，实现交易方式的国际化。 尤其是2002年建成使用的国际商贸城，将义 年建成使用的国际商贸城 将义 乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化 层次
70年代末
1982年
1986年
2002年
2008年
形成期
成长期
高速发展期
国际化发展期
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内外贸易市场功能区分、同类产品集聚的市场功能与分区
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中国小商品城在推进专业市场国际化的6大路径
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产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展，带动会展、博览、旅 游、酒店等相关配套服务的发展
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重视信息化及电子商务平台的建设，形成强大的电子交易平台，促进交 易
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义乌国际商贸城一区（A、B、C、D、E区）
市场于2001年10月奠基，2002年9月28日试营业，2002年 10月22日正式投入营运。 建筑面积33万平方米，工程投资6.6亿元，市场主要分为 主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心 、餐饮中心五大经营区，共有商位9000余个，经营户 10000余个。被省工商局授予全省首个“五星级市场”称 号
义乌国际商贸城二区（F、G区）
中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，建筑面 积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。 市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城 发展历史陈列馆。东辅楼为配套设施和服务机构。市场配 套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开 通环线观光旅游车。
义乌国际商贸城三区（H、L区）
中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至 三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有 80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销 中心。 汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车 场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以 及住宿 餐饮 娱乐等服务功能配套齐全 及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全。
义乌国际商贸城四区
中国义乌国际商贸城四区于 中国义乌国际商贸城四区于2008年10月21日正式开业，市场 年 月 日正式开业 市场 建筑面积达108万平方米，拥有商位16000余个, 市场还拥有4D动感影院、旅游购物等特色商业服务。 整个四区市场借鉴运用当前国际大型商业中心先进的设 计理念，融多项高科技于一体，市场内设有中央空调、大型 电子信息屏、宽带网络及平行扶梯等先进的高科技硬件设施 ，是目前国内科技含量最高、国际化水平最高发交易市场。
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义乌国际商贸城五区
国际商贸城五区市场坐落于义乌市诚信大道以南 、银海路以北、东临37省道，西与国际商贸城四区相 接 交通便捷 区位优势得天独厚 市场占地266 2亩 接，交通便捷，区位优势得天独厚。市场占地266.2亩 ，建筑面积64万平方米，总投资14.2亿元，分地上五 层、地下两层，拥有商位7000余个，主营进口商品、 床上用品 纺织品 针织原材料 汽车用品及配件等 床上用品、纺织品、针织原材料、汽车用品及配件等 行业。
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义乌小商品城是本项目借鉴和学习的重点。除经营业态外，配套、 服务、软硬件设备等均是本项目努力发展的方向
义乌小商品城&本项目
• 业态选择：参考其业态的划分和布局，借鉴某些业种对位置、展示面的需 求，便于本项目的楼层业种规划 • 从定位上来看，高、中、低档全模式，全业态覆盖，抢占全城客户 从定位上来看 高 中 低档全模式 全业态覆盖 抢占全城客户 • 从服务及配套看，从食、住、行、经营、收发货、线上线下经营一站式搞 定，解决业主的经营顾虑
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案例研究
北京大红门商圈
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经过20多年的发展，大红门已经形成了以批发流通为主，带动产销 的商品流通市场体系，构成了知名的大红门商圈，而大红门服装城 成为商圈中最大的亮点
• 北京丰台区南苑区域以果园村为核心的大红门 商圈中聚集了大红门服装城市场、福成服装大 厦等39家专业市场，总体量约100万平方米，年
北京大红门服装商贸城
额 交易额超过300亿元，是北方重要的服装批发中 心的核心区域，占北京市纺织品、服装、鞋帽 市场年交易额的一半以上
大红门服装商业圈
80年代末，自然形 80年代末 自然形 成的服装摊一条街 ，以经营价格低廉 的服装为主
90年代末，以大红门 90年代末 以大红门 服装市场为代表的商 业项目相继建成，原 先集贸市场的销售形 式也逐步升级成为现 代商业
通过服装商贸带动产业 链升级，数十家专业市 场落地。大红门已经成 为闻名中外的服装批发 商圈
随着大红门多个 大型商业项目的 签订和建设，未 来将成为北京 CBC
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北京大红门是以经营高、中、低档各类服装、鞋帽和小百货等为主 的大型专业批发兼零售市场，是华北地区最大的服装集散市场
北京大红门服装批发市场概况 开发公司： 项目位置： • • • 北京鑫福海商贸集团 丰台区南苑路15号 一、二、三期总用地面积达9.58公 顷，总建筑面积23万平方米，服装 服饰类营业面积约为114000㎡ 基本情况： • 共有服饰、纺织品、鞋帽等综合市 场24家，现拥有摊位7580个，共就 业人员40000人 • 开业时间： • 年总交易额300亿元人民币 1998年2月
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北京大红门服装批发市场位于北京南中轴线上，北起南三环木樨园 ，南至凉水河北岸，具有良好的展示性，并且四周交通便利
•
永 定 门 外 大 街 南二环 1 0 4 国 道
北京大红门服装商贸城位于北京中轴线上 ，东靠南苑路，也是104国道，道路等级 为双向8车道，具有较强的交通承载能力
•
项目四周道路通达，具有强大的交通流量 ，对外交通组织相对清晰，有效减轻物流 运输的压力
南三环
北京大红门服装商贸城
南 苑 路
北京大红门服装商贸城
南四环
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北京大红门服装商贸城共由三期建设而成，项目整体设多处入口保 证项目通达性以及便利性
人行入口
平面布局图
西 门
消防 通道 人行入口
西 南 门 人行入口 入口
商业入口
入口
入口
餐饮 娱乐 入口
南 门 主入口一
主入口二
南
苑
路
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北京大红门服装商贸城地下两层，底商六层，主要经营品类为女装 、男装、童装、内衣、小商品等
楼层 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1F B2F 经营品类 童装、男装、女装、混合装、美食广场 女装80%、混合装20% 男裤、女裤、运动系列、精品服饰 女裤50%、男裤30%、混合裤20% 女装100% 男装70%、女装 女装+内衣2%、羽绒服 羽绒服8%、衬衣 衬衣2%、休闲夹克 休闲夹克20% 男装20%、女装70%、混合装10% 内衣29%、鞋31%、小商品20%、皮具2%、床上用品1%、童装17%
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北京大红门服装商贸城经营品类中以女装为主，部分为厂家直营店 以及品牌代理店，商贸城也引进了数家知名品牌
经营各品类占比
代表品牌： 安慧子 恒源祥 上海申花 红豆 波斯登 杉杉 安慧子、恒源祥、上海申花、红豆、波斯登、杉杉、 月亮街、开开、联邦登喜路、皇家圣保罗、乔顿、三 枪、卡丹璐、玛莲露、雅琪
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北京大红门服装商贸城设置了商务办公、餐饮、物流、会议等方面 的配套服务
餐厅 银行 物流园 多功能厅
语音系统
监控系统 写字楼 客服中心
配套设施与服务
停车场
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北京大红门服装商贸城作为华北地区最具影响力的服装集散地，其 业务网络覆盖全国甚至国外
•
得益于北京的城市影响力，拥有很强大 的交通网络
•
处于华北地区较为核心的位置，拥有明 显的地缘优势，成为华北地区最大的服 装集散市场
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目前大红门服装城经营铺面约有7580家，以个体经营类型为主，大 部分货源来自广东、江浙等地区厂家，部分为产地批发市场
个体自营店 广东、江 浙沪、湖 北、北京 、天津 …… 北京周边 城市零售 厂家直营店 东北、华 北、西北 区域批发 下级城市 或市场 消费者 消费者
品牌代理商
•大部分为厂家直 接供货，少部分 为具有产地优势 的一级批发市场 ；牛仔系列均来 自广东
•价格优势明显 ，款式较落后 •大多以批发为 主营业务，兼顾 零售 •少部分精品服 饰以零售为主， 批发为辅
• 下游市场主要覆盖东北、华北 以及西北三大区域的零售商、 批发商： ―北京市区以及周边城市零售 商、网店商，交通成本较低， ―品牌代理商直接发往各专卖 店网点 ―三大区域的批发商 ―部分辐射范围全国甚至国外
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大红门服装批发市场每天货物吞吐量较大，多则数百件，进货、出 货都以通过物流公司配送方式为主
厂家配送 少部分厂家有自己的货运配送系统，供 货采用自身物流配送
进货 厂家直接供货，货量很大，都通过物流 公司配送，但主要是租户自行承担费用
物流 物流配 送方式 大巴车带货
北京至其他地区的客运大巴或者旅游大 巴，大部分为走量较少的老客户，多以 零售为主 由商城物流中心统一发货，这部分多为 老客户。存在一定信任基础
出货
物流
自提
多为周边客户或者新客户
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大红门商圈作为区域级专业批零中心，借鉴其交通动线及各模块之 间的互动，保证经营无死角，并解决各种物流配送问题
大红门商圈&本项目
• 楼层分布可作为本项目各楼层业态落位的参考，并且在各业态的基础上进 行品类的细化； • 中庭举办各种展览促销，增加商户与消费者的互动 中庭举办各种展览促销 增加商户与消费者的互动 • 设置多入口，保证项目的通达性和商铺的均好性 • 各种相关配套服务的落实与管理
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