沈阳冷库调查报告

沈阳地区信息调查报告

大洋（国际）控股有限公司

2012-10-08

目录

概述 . .................................................. 3

一、区位优势 ............................................. 4

1、沈阳概况........................................... 4

2、港口情况........................................... 4

二、投资环境 ............................................. 5

1、港口岸线利用调查 .................................... 5

2、冷库批发市场调查 .................... 错误！未定义书签。

三、相关政策优惠 .......................................... 5

1、菜篮子工程相关信息 ................................... 5

2、外商投资企业优惠政策 ................................. 6

四、冷库相关介绍 .......................................... 7

1、沈阳副食集团 ....................................... 7

2、其他冷库位置调查分析 ................................ 10

五、海关设置 ............................................ 12

1、机构设置 ......................................... 12

2、联系方式 ......................................... 12

六、地区工业土地参考价格 ................................... 13

1、工业用地选址分析 ................................... 13

2、工业土地价格参考 ................................... 14

七、总结 . .............................................. 14

沈阳冷库调查分析报告

概要 沈阳地区位于辽宁省中北部，是东北地区的核心城市和最大的物资集散中心，并成为辽宁中部城市群中的核心。其所属省市辽宁省共有大连、丹东等六大港口。2011年货物吞吐量达7.8亿吨，沿海港口群以大连东北亚国际航运中心和营口港为主，主要服务于东北三省和内蒙古东部地区。 与此同时，沈阳地区以其有利的地理位置、广阔的市场和便利的交通，逐渐成为东北地区主要核心城市和最大的物资集散中心。

政策方面，沈阳市政府出台政策扶持冷链物流项目，大力规划冷链物流产业园区，积极开展“绿色菜篮子”工程，使蔬菜、肉类等新鲜速冻食品走进社区，满足市民的不用需求。与此同时，政府对外商投资企业更是加大优惠政策，提出适当减免税率征收、免征关税等有利政策，鼓励外商投资。 市场方面，沈阳副食集团旗下的北方肉食城、羊吉水产批发市场、于洪水产市场等大型市场均为东三省内较大的肉类批发市场，市场辐射到东三省、内蒙古以及华北地区，前景广阔。

冷库方面，沈阳副食集团旗下3个大型冷库（羊吉、塔湾、浑南白塔堡冷库）同样占据东北市场的重要位置，逐渐成为辽宁省及东北地区重要大型冷库集群和冻品集散地。除沈阳副食集团以外，一些其他新建企业，以其有利的地理位置、与众多大型企业客户的长期合作基础、以及新式的冷库设备设施等优势也在东三省市场中占有一席之地。

今后的沈阳，将立足东北、服务全国，面向东北亚国家中心城市成为具有国际竞争力的先进物流集散中心。

一、 区位优势

1. 沈阳概况

沈阳地区位于辽宁省中北部，是东北地区的核心城市和最大的物资集散中心，并成为辽宁中部城市群中的核心，对周围城市均可达到1小时车程，并在3小时车程可达到省内各港口。沈阳又是东北地区最大的铁路枢纽，铁路网络密集。沈阳形成了东北地区最大的资金流、信息流、商流、技术流的集聚地和扩散中心。

2. 港口情况

(1) 港口布局状况

辽宁拥有2920公里的海岸线，分布着大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛六大港口。沿海港口群以大连东北亚国际航运中心和营口港为主，主要服务于东北三省和内蒙古东部地区。辽宁沿海以大连港为主布局集装箱干线港，相应布局营口、锦州、丹东等支线或喂给港口。

(2) 港口发展情况

上世纪80年代以来，全省沿海先后扩建或新建了大连港香炉礁港区、和尚岛港区、大窑湾港区，营口港鲅鱼圈港区和丹东港大东港区. 据统计，东北地区85%以上的海运货物和90%以上的外贸货物都通过辽宁沿海港口实现进出。 2011年，辽宁省港口货物吞吐量达到

7.8亿吨，总量居全国沿海省份第四位；其中集装箱吞吐量达到 1200万标准箱，总量居全国沿海省份第五位，增幅位于全国沿海省份前列。

多年来，辽宁港口同世界160多个国家和地区建立了贸易航运往来，承担着东北地区70％以上的海运货物、80％以上的外贸运输、90％以上的集装箱外贸运输，为整个东北经济的快速发展叙写着辉煌的篇章。

图表 1 2012年8月辽宁省各港口货物吞吐量统计表

二、 投资环境

1. 港口岸线利用调查

从沿海各地市的情况看，我省沿海岸线资源的分布很不均衡，全省大陆海岸线的60%以及几乎全部的基岩海岸都集中在大连市，其他地市多以砂砾质海岸和淤泥质海岸为主。不同类型岸线资源基本情况如下：

三、 相关政策优惠

1. 菜篮子工程相关信息

(1) 政府方面

沈阳市政府出台政策大力扶持冷链物流项目。包括在沈阳市20个农业经济区内新建农产品冷藏保鲜等冷链物流项目，按当年固定资产投资数的不同有相应的补助等。今年更是规划了农产品冷库群（冷链物流）产业园区建设项目。据介绍，该项目总投资30亿元，计划建设200平方米至300平方米冷库1万个，包括冷冻库、冷藏库、速冻库、加工车间，其中一期建设冷库1920个。产业园还将配套进出口大厦、冷链物流协会大厦、运输车辆设备市场等。

(2) 副食局方面

为了缓解沈阳副食品供应偏紧的矛盾，沈阳市畜牧副食局开始实施“绿色菜篮子”工程。启动“农超对接”模式、进行“社区菜篮子”试点、开始“免征蔬菜流通环节增值税”及目前正在运行的“蔬菜直通车”和“蔬菜直营店”等等。让“菜篮子”工程真正走进社区。

(3) 集团投资方面

2012年6月，沈阳副食集团投资1亿6千万元的5万吨冷库正式开工。冷库建成后，将使沈阳水产批发市场达到11万吨冷藏容量，将让沈阳副食集团跻身全国同行业前三强。从而实现肉类、禽类等新鲜速冻食品数量的大幅增长，以满足城乡居民不断增长的消费需求。据了解，沈阳市现有冷库近35万吨，其中公用冷库20万余吨，副食集团占12万吨。5万吨冷库将于2013年底竣工投产。

2. 外商投资企业优惠政策

（1） 对生产性外商投资企业，减按15%的税率征收企业所得税。对非生产性外商

投资企业，按国家规定征收的企业所得税，由开发区财政给予补贴。

（2） 产品出口企业按规定减免所得税期满后，凡企业出口产品产值达到当年企业

产品产值70%以上的，减按10%的税率征收企业所得税。先进技术企业减免所得税期满后，延长3年减按10%的税率征收企业所得税。

（3） 产品出口企业和先进技术企业，免征地方所得税，其他外商投资企业。从纳

税年度起免征地方所得税5年，其后减半征收3年。

（4） 外商从投资企业获得的利润，再投资于本企业或开发区的其他企业，经营期

在5年以上的，经批准，可退还再投资部分已缴纳企业所得税的40%。

（5） 外商从企业税后分得的利润汇出中国境外时，免征汇出额的所得税。

（6） 外商投资企业使用中国境内半成品、料件到区内经实质性加工，并增值在

20%以上出口的，可视为外商投资企业的出口商品免征关税。

（7） 对暂不具务在开发区生产经营条件的外商投资企业，可在开发区注册和纳税，

在区外生产经营，享受开发区的有关优惠待遇。

四、 冷库相关介绍

沈阳市主要冷库：

羊吉冷库、塔湾冷库、浑南白塔堡冷库（均为沈阳副食集团旗下冷库设施，集仓储市场、生产加工、批发零售、物流配送为一体、沈阳市政府菜篮子工程的重要载体企业。）

诚大冷库、海吉星物流园区大型冷库（属于一般冷库设施由于其地理位置的交通优势，市场前景同样十分广阔。）

1. 沈阳副食集团

(1) 沈阳副食集团概况

沈阳副食集团是沈阳市国资委出资的大型国有商业流通企业集团。总资产20亿元。是辽宁省及东北地区最大的冷库集群和冻品集散地。国家农业产业化国家重点龙头企业，冷库储藏加工能力位居全国第5名。

(2) 集团公司构架

集团公司下属4个大型专业（综合）批发市场（羊吉、塔湾、十二线、张士）。基础产业冷仓包括羊吉冷库（7万吨）、塔湾冷库（3万吨）、浑南白塔堡冷库（2万吨），总计12万吨。主要储存冷冻水产品、肉类产品、速食产品、冷饮等。浑南冷库被列为市政府储备肉基地。

(3) 集团公司冷库设施及批发市场

① 公司冷库设施

羊吉冷库：地处经济技术开发区的水产

批发市场院内，紧邻二环快速路、京沈

高速、沈大高速和地铁一号线，是东北

地区乃至河北、山东、内蒙经营水产、

食品批发商户首选的经营场所。冷库采用全新的管理模式，为客户提供货物仓储保管、理货分拣、装卸搬运、物流配送等一站式服务。适合海鲜、肉类、速冻食品、冷饮、乳制品等物流配送，是沈阳第一家现代冷链物流企业。

塔湾冷库：地处皇姑区名廉街8号，紧邻一环，依托沈阳肉类市场，各项设施完善，既是供应市内五区副食品的主要基地，又是辐射周边城市的周转冷库。

白塔堡冷库：地处浑南新区，紧邻沈阳三环

高速出口，沈营。沈苏公路前后通过，地理

位置优越，交通四通八达。是周边市区副食

品供应的集散地，是衔接外围和市区冷库的

重要枢纽。

② 公司旗下批发市场

沈阳副食集团下属批发市场主要包括沈阳羊吉水产农产批发中心、塔湾（肉类）农产品物流中心、张士物流园区等七大大型批发市场。如今沈阳副食集团已成为服务东北、辐射全国的农产品物流中心。

羊吉水产批发市场

羊吉水产批发市场位于沈阳市经济技术开发区，占地面积12万平方米，冷库容量70,000吨，精品交易大厅2，7000平方米，交易大棚13,000平方米。主营冷冻水产品、速冻面食制品、分割肉产品等，是东北地区乃至河北、山东、内蒙经营水产、食品批发商户首选的经营场所。

塔湾农产品物流中心

塔湾农产品物流中心位于沈阳市皇姑区，占地面积16万平方米，冷库容量30,000吨，由副食品交易市场、鲜活海鲜市场、北方肉食城等市场及农产品配送中心组成。主营肉类产品、速冻产品、熟食制品、冷饮等。2008年市场交易额46亿元，交易量90万吨。先后被评为“全国首批定点鲜活农副产品批发市场”、全国“双百市场”、全国专业批发市场20强。十二线蔬菜市场2008年被评为全国专业市场百强市场。

张士物流园区

张士物流园区位于沈阳市于洪区，毗邻三环，地处京沈、沈大高速公路相交处，建筑面积30万平方米，库房使用面积20万平方米。由淡水鱼市场、冷冻食品市场、禽类副产品等市场、货运市场组成。2008年社会物流总值实现60亿元，市场交易额20亿元，是沈阳四大物流园区之一，沈阳市批发市场转型升级试点单位，全国物流园区协作联盟成员单位，2008年被评为全国综合批发市场百强市场。

十二线蔬菜批发市场

主营蔬菜、副食品、肉类海鲜品、粮油等。市场具有较强的辐射面和带动力，商品购销辐射全国20多个省市。

北方肉食城

北方肉食城位于沈阳皇姑区塔湾街，是东三省最大肉类批发市场，主营各种肉类冻品。共300家左右商户，主要做对外大宗批发生意，或者商户自己供给市内终端，普通居民购买较少。对外批发的生意多是在门店里谈成之后，直接到冷库提货。

沈阳水产批发市场(以下简称于洪水产市场)

于洪水产市场位于沈阳的西开发区，基本上没有交通限制，紧邻沈阳二环快速路、京沈高速、沈大高速和沈阳地铁一号线。于洪水产市场主营各种冷冻水产。很多速冻食品企业的东北分公司或者东三省的一级经销商都盘踞在这里，海壹食品、

国联水产等企业都在这里设有运筹东北市场的据点。市场辐射到东三省、内蒙古以及河北的部分市场。此外，副食集团新建的3.6万吨冷库，是沈阳经济区域内最大的单体冷藏库，是沈阳市菜篮子工程重点建设项目。从根本上解决了水产市场多年来冷冻设施不足、仓储费用过高的问题。新冷库还设有5万平方米以上的停车场，且东西南北贯通，非常有利于批发商户交易后的货物及车辆流通。

新北行农贸市场

该市场也是沈阳副食集团旗下的市场之一，2010年由北行农贸市场升级改造建设而成，设备较新，并且老农贸市场的业户也全部搬入，并且都扩大了经营面积。新北行农贸市场上下两层交易大厅，共1200多个档口，一层为鲜活和冰鲜两大系列海产品，二层为肉蛋蔬菜等。同时，农贸市场还同步实施电脑宽带、电话线入档口，业户可随时进行远程监控和网上交易。

2. 其他冷库位置调查分析

(1) 诚大冷库

仓储总量55000吨，第三方低温冷藏仓储库，地处沈阳西出口北李官高速口，于洪区张士物流园内，周边拥有通往各地的物流企业，距于洪水产10分钟，一冷市场20分钟。与众多大型低温食品生产企业客户建立了长期稳定的合作，地区市场占有率36%。目前，公司正在积极筹建四期6万吨冷库、交易市场建设。建成集低温冷藏仓储、常温仓储、专业批发交易市场、大型停车场等于一体的冷藏物流交易中心。

(2) 海吉星物流园区

地处沈北新区蒲河新城农产品物流产业园内，距离市中心20公里，直通102国 道、203国道和京哈高速公路，紧邻蒲河高速口和朱尔屯高速口，对于进出沈阳市区和出行东北各区域交通便利，区位优势明显。目前，该物流园12000吨低温冷库已经建成并投入使用，20000平方米干货库项目也即将竣工。

3. 冷库批发市场分析

根据于洪市场相关调查分析，沈阳地区耳片、背皮、连肝肉等猪副产品在不同季节都十分热销。猪鼻、猪肚、口条等猪副在于洪市场较为少见。猪副的主要消费特点有：

①. 腰子：即猪肾。由于不是主流产品，所以基本各地都不认可大包装和散包货，

小包装比较受欢迎，价格稍高。开春以后需求量会相对提高，销售旺季主要在天气转暖转热的时候，主要消耗在饭店、烧烤业等。

②. 耳朵/耳片：适销时间为耳朵基本上属于大上大落的产品，一般夏天比较热销，

大概在6-9月左右。年底价位也比较不错。

③. 背皮：四方形。主要可以用来做皮冻，另外就是加工厂将煮过的猪皮晾干，再

将干了的背皮下油锅炸，一般超市都会有，由于超市要求美观，所以对背皮的要求较高，需求量也很大。适销时间：主要销售季节在冬季，如临近春节的时候，市场上对背皮的需求量会逐渐加大，等天气变暖，就会转入销售淡季。 ④. 连肝肉：连肝肉主要用于饭店，连肝肉的客户群大多是手里有饭店的商贩。由

于产量很小，所以在国产缺乏的时候利润较高。 ⑤. 颈骨：是指猪脖子到胸骨以上的部分。

适销时间：一年四季有售，尤其国产脊骨行情高的时候，各个市场小贩拿颈骨当替代品，使国内颈骨的需求量大了很多。

⑥. 月亮骨（或称月牙骨）：很有市场，但是价位比较高，基本靠零售，月亮骨做

的好的客户到旺季一个月可以要2-3柜， 但是月亮骨产量不大，所以属高价值产品。适销时间：天气转热的时候就会进入月亮骨的销售旺季，主要用于烧烤，烧烤用它做骨肉相连。

五、 海关设置

1. 机构设置

2. 联系方式

六、 地区工业土地参考价格

1. 工业用地选址分析

虽然皇姑区一环内建有东三省最大的肉类批发市场—北方肉食城，但是如果选址在二环、一环以内，可能导致一些大型车辆无法进入，会限制一些大批量的货物运输，交通不是很便利。如果在102国道附近选址，从地图上看，交通较便利，紧靠沈阳四大物流园区之一张士物流园区和沈阳水产批发市场，货物流通力较强，并且附近的水产市场较大型，市场广阔，辐射到东三省、内蒙古以及河北的部分市场。尤其是沈阳水产批发市场，新冷库设有5万平方米以上的停车场，且东西南北贯通，非常有利于批发商户交易后的货物及车辆流通。如果有需要，也可向北方肉食城进行货物的交易运输。

如果选址在101国道，地处海吉星物流园区和张士物流园区中间位置，并且海吉星物流园区，直通102国道、203国道和京哈高速公路，紧邻蒲河高速口和朱尔屯高速口，对于进出沈阳市区和出行东北各区域交通便利，区位优势明显。

2. 工业土地价格参考

七、 总结

为了加快经济建设和社会发展，全面振兴辽宁老工业基地，实现沈阳经济的快速腾飞，沈阳市提出“十一五”期间将发展成为东北区域性物流城市的目标，确定了在城市周边区域建立大型物流园区、物流中心，积极发展第三方物流企业等任务。目前，物流企业快速成长，已经逐步形成了由多种所有制、多种经营规模和多种服务模式共同构成的各具特色的物流企业群体。

今后的沈阳，将坚持走新型工业化道路，集约发展、合理布局，把沈阳建设成为立足东北、服务全国、面向东北亚的国家中心城市，成为具有国际竞争力的先进物流集散基地，向经济开放、文化包容的东北亚国际大都市迈进。