物业管理企业上市分析

物业管理企业上市分析

一、物业管理企业的上市模式

模式一：物业管理业务依托房地产开发业务，上市主体为房地产公司，物业管理业务并未拆分上市。

目前在国内上市的企业中，没有专营物业管理的企业，物业管理都是作为房地产企业业务的一部分，例如万科和深物业。

案例1：以下摘自万科2013年年度报告

万科的物业管理业务依托于万科在全国范围内的房地产开发项目，优势明显。 2013 年管理回顾

近年来，公司启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过 2 年的调整，万科物业统一了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。

报告期内，万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013 年中国物业管理综合实力 TOP200 企业”第一名，并被中国指数研究院评选为“2013 中国物业服务领先品牌企业”， 2013 中国物业服务百强企业第一名。同时，根据客户需求，万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度实现经营利润 3,523 万元，家居家装代购服务年度实现经营利润 2,636 万元。 ……

2.公司经营情况

（1）主营业务的范围及其经营状况

A.按行业划分

公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2013 年公司销售面积 1489.9 万平方米,销售金额1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%。2013 年全国商品房销售总额为 81,428.3 亿元。按此口径计算，2013 年公司在全国的市场占有率为2.09%。

报告期内，公司房地产项目结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%，结算收入 1327.9 亿元，同比增长 30.7%，结算成本 915.3亿元，同比增加 41.8%；房地产业务的营业利润率为 22.31%，比上年减少 3.53个百分点。

……

四、公司主要会计政策、会计估计和前期差错

21 维修基金

本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

26 收入 (续)

(b) 物业出租

物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。 (c) 提供劳务收入

本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

案例2：以下摘自深物业2013年年度报告

二、主营业务分析

1、概述

本报告期公司实现营业收入161,922.73万元，实现营业利润42,358.63万元，实现利润总额为42,293.45万元，实现净利润为30,084.06万元，完成了年度经营计划。

本公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入为158,339.69万元，主营业务成本为73,808.76万元，主营业务毛利为84,530.93万元。

3、成本

三、主营业务构成情况

模式二：物业管理企业单独上市。

彩生活服务集团有限公司是在香港上市的专营物业管理服务的企业，其主营业务为物业管理服务、工程服务、社区租赁、销售及其他服务。物业管理服务中又分包干制和酬金制。

以下摘自彩生活全球2014年的全球发售书：

业务概览

我们是中国领先的物业管理公司之一。按于2012年12月31日所管理的住宅单位数目计，我们于2013年获中国指数研究院评定为中国最大社区服务运营商。我们拥有三个主要业务分部：

• 物业管理服务，主要包括：(i)为住宅社区（即附有住宅单位及商业或办公室单位等非住宅性质配套设施的综合用途物业）提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等服务；及(ii)为物业发展商提供的预售服务，包括预售示范单位的清洁、保安及保养；

• 工程服务，主要包括：(i)设备安装服务；(ii)维修及保养服务；及(iii)透过我们的设备租赁计划提供的自动化及其他设备升级服务；

• 社区租赁、销售及其他服务，主要包括：(i)公共空间租赁协助；(ii)购物协助；及(iii)住宅及零售单位租赁及销售协助。 下表载列于所示期间按持续经营业务各业务分部主要产品线划分的收益明细：

我们的物业管理服务

就我们的物业管理服务而言，我们专注实施标准化、集约化及自动化策略，旨在提升服务质素、建立集约化管理及提高成本效益。我们的主要客户大部分是

我们所管理的住宅社区的物业发展商（根据初步物业管理合约（于被业主协会的物业管理合约替换前））及业主协会（根据其后与业主协会订立的合约）。于2013年12月31日，我们已进驻中国60个城市，当中我们订约管理436个住宅社区或提供顾问服务予179个住宅社区。

我们按酬金制或包干制计算物业管理费。倘我们按酬金制获委聘，我们主要担当业主代理的角色。我们有权首先保留业主按相关地方机关规定须支付的物业管理费的预定百分比（一般为10%）作为收益，余下的管理费则预留作为营运资金，以补足与物业管理工作有关的开支。与履行服务相关的成本一般由业主透过社区管理处承担，因此我们一般不产生任何直接成本。我们可能须动用我们的财务资源补足社区层面的任何营运资金的不足额，而在该情况下，我们于资产负债表中确认代表住户付款。

当我们按包干制获委聘时，我们有权全额保留已收取的物业管理费作为收益。我们自该等费用中支付与物业管理服务相关的开支，而我们将该等开支确认为成本。倘我们收取的物业管理费不足以补足所有产生的开支，我们无权要求业主支付不足额。此外，我们于物业发展商的预售活动中向彼等提供预售服务（如预售示范单位的清洁、保安及维修等）及向物业管理公司提供顾问服务而产生收益。

2011年、2012年及2013年12月31日，按酬金制收取费用的住宅社区分别占我们总合约管理建筑面积的95.6%、94.5%及68.7%。于2011年、2012年及2013年12月31日，按包干制收取费用的住宅社区分别佔我们总合约管理建筑面积的0.8%、0.5%及0.4%。于同日，我们提供顾问服务的社区分别佔我们住宅社区总合约管理建筑面积的3.6%、5.0%及30.9%。于往绩记录期内，我们的扩展主要依赖透过取得新服务委聘达致的内涵式增长。为加快扩展进程，我们打算更著重于选择性寻求收购地区物业管理公司的机会。我们计划选择性评估经济发达地区中人口稠密城市的机会。例如，我们计划于2015年底前进一步扩展华东（如上海、南京及苏州）、华南（如深圳、惠州及东莞）、中国西北（如西安）及中国西南（如成都）等城市的业务。

二、物业管理企业上市需关注的事项

1、物业管理费无法收回

物业管理公司在选择服务小区时，可以根据小区过往的物业管理费缴纳情况，有条件的筛选服务社区。

2、受房地产市场影响较大

3、客户存在一定的不稳定性 由于业主大会有解聘物业公司的权利，因此，已签订的物业管理合同是否会提前中止，合同到期是否会续签都存在很大的不确定性。

4、对第三方分包商履行某些物业管理及工程服务的依赖

主要包括清洁、园艺、维修及养护服务，且该部分支出在成本中所占比例颇高，第三方违约会对企业造成影响。

5、行业竞争激烈，不同资质企业可以承接的房地产项目差异大

根据物业管理企业资质办法，物业管理企业的资质应分为一级、二级及三级。就各个不同等级的资质，物业管理企业资质办法已为各等级定立特定的准则。申请者需符合以下方面的详细规定：(i)其注册资本；(ii)其专业人员的数目；(iii)其管理的物业类型；及(iv)其管理的不同类型物业的面积。国务院建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的一级资质证书；各省及自治区人民政府建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的二级资质证书，而直辖市人民政府建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的二级及三级资质证书。设区的市的人民政府建设主管部门负责颁发及管理物业管理企业的三级资质证书。

拥有一级资质的物业管理企业获许承接任何房地产管理项目。拥有二级资质的物业管理企业获许承接少于300,000平方米的住宅项目及少于80,000平方米的非住宅项目的房地产管理。拥有三级资质的物业管理企业获许承接少于200,000平方米的住宅项目及少于50,000平方米的非住宅项目的房地产物业管理。物业管理企业须进行每年审查，以保持资质。

6、业务拓展存在困难