到银行超市直接买房子

　　有一个梦幻超市：房贷产品部是它的分部，琳琅满目的商品是各个楼盘和各种按揭方式，买房人是它的顾客，自由挑选自己喜爱的产品；买房人和房产中介是它的供应商和渠道商。这个梦想在不久的将来能否成为现实?也许能，因为有直客式房贷作为载体 　　 　　在国内当前，间客式房贷占据绝对主导。然而在中国香港地区及海外，直客式房贷是国际惯例，这一模式为购房者简化了手续，降低了成本。所谓直客式房贷又称超前按揭，通俗一点说，就是买房先找银行，整个按揭业务围绕银行来做。在一手房市场，银行直接贷款给买房人，买房人拿着全额款项给卖方。在二手房市场，则往往不经过房产中介，银行包办了买和卖的主要环节。 　　 　　不对等游戏 　　 　　在这其中最为尴尬的是房产中介，因为不得不面临着角色定位的转换，甚至有丢掉饭碗的危险。 　　放两个蛋糕，分别写着一手房和二手房，如果只能二选一，房产中介必定毫不犹豫选择二手房，因为这块蛋糕更大更美。数据在那儿明摆着，以北京市为例，2003年二手房成交比2002年翻了一倍，为2.1万套，然而仅2009年9月的单月成交量就达2.75万套。 　　某房产经纪公司总经理的话听起来却颇为无奈： 　　“不是不想，在一手房市场除了做一些售房代理吃一点儿汤水外，我们还能做什么呢?” 　　诚然如此。在一手房市场，无论是直客式还是间客式房贷，主要是银行和开发商这对利益对立统一体在拼着力，基本上没有旁产中介什么事儿。 　　焦点集中在了二手房市场。 　　有人的地方就有江湖，有利益的地方就有博弈。在二手房这个江湖中，买房人和卖房人既是当事人也是旁观客，真正的选手是银行和房产中介。 　　然而这对选手天生就不对等。你见过灌木藤萝和乔木竞争阳光雨露么?在乔木幼小的时候，灌木的存在有利于优化土壤，保护水土，然而当乔木长成大树，许多灌木便消失了，只剩下藤萝依附在上面顽强生长。 　　做藤萝还是做灌木，这是个问题。然而市场的脚步并不容许追随者有太多的考虑。 　　 　　藤萝压乔木? 　　 　　多年来，得益于房产市场的快速发展，同时也得益于各银行之间的激烈竞争，中国的房产中介发展迅速。在二手房市场，它们的收入来源主要有两个，一是在买卖撮合过程中收取中间手续费，通常占房屋成交价的3％，以及向买房人收取的按揭服务费，约占按揭总额的1％，二是由于给银行拉来按揭业务而获得的佣金费用，往往返点可达按揭总额的7‰～14‰。 　　这种两边通吃的做法一度引起了广泛不满，但又无可奈何。对交易双方来说，房产中介的存在，确实大大提高了交易效率，以金钱换时间，依然合算。对银行来说，江湖各大派之间也明争暗斗，信息就是金钱，渠道就是效率，一步先步步先，自己不做就会落在竞争对手后面。 　　这口气憋着总有释放的一天。2009年8月24日，在出色完成全年房贷任务的情况下，中国房贷业内的执龙头者――建行宣布暂停与中介在二手房市场的合作，理由是中介收费(返点)过高。 　　 　　庄家有话说 　　 　　这绝不是银行的第一次主动出击。早在数年前，银行已对房产中介展开了布局，武器就是直客式房贷，通过直客式房贷直接牵手交易双方，把房产中介置于银行主导的体系之内，甚至有使其边缘化的可能。 　　中行是最早推出直客式房贷的银行之一。早在2004年前后，就在各地推出了安居宝(面向二手房)和易居宝业务(面向一手房)。其后各银行纷纷跟进，以北京地区为例，目前可以办理直客式二手房贷业务的银行有招行、中行、交行、浦发、深发展、建行、农行、中信和民生银行等。这些业务或多或少都绕过了若干中介环节，减少了相关费用，但大都仍是二手房直客式房贷业务的不完整版。比如民生银行规定，通过房产中介成交的业务也在申请范围之内，于是买卖中间手续的免除就无从谈起；浦发银行则指定了专门的担保公司为购房人贷款提供担保，自然就要收取相应的担保费用。 　　其中中信银行起步较晚，却走得最远。 　　中信银行于2008年8月推出二手房买卖直通车业务，与其他银行的业务存在细微差别。经过一段时间的运营之后，该行实现创新，将带客看房等一系列二手房直通车涉及的房地产经纪业务，通过服务外包的方式交给专业房产中介公司来做。 　　“对银行来说，这比与中介公司合作这一传统渠道要省钱，同时又比自己的客户经理来做省力。对购房者来说，不仅仍然是全程零费用，还能享受更专业的房地产经纪服务。”中信银行总行营业部零售资产业务部相关负责人在接受采访时表示。 　　据该负责人介绍，中信银行与该房产中介共同开发了无忧购房网，实行专人维护，实时更新。目前该网站共有房源3500套，日平均咨询量达20人次，最高时可达70人次。 　　数据显示，自6月10日正式签约运营以来，该行通过这一渠道已经为100多对买卖双方提供了服务，3个月签约成交贷款金额达到7000多万元。 　　全程无费用是中信银行新的二手房买卖直通车业务的最大亮点。除了法定意义上的契税、营业税和个税外，包括中介手续费、按揭服务费等，所有中间环节的交易费用均已免除，节省的费用最多可达房价的5％。以按揭总额100万元计，可节省3万～5万元。 　　然而其中最大的玄机往往受到了业界的忽视，它创新了银行与房产中介合作的新模式。 　　 　　梦想或可实现 　　 　　某房产经纪公司总经理在接受采访时否认了银行针对房产中介的“支配说”和“阴谋论”，他乐观地认为，直客式房贷不会对房产中介带来根本冲击。银行具有金融服务优势，房产中介具有专业交易优势，两者优势互补，合作而又竞争。 　　他认为，银行不是专业的房产经营机构，二手房按揭过程中涉及到房屋评估、担保等是复杂的过程，这和银行的一般性业务有很大区别，需要专人专办。银行受营销渠道的限制，中介机构有房源和需要贷款的客户，银行通过专门的机构能获得更多的客户。贷款涉及到评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等多个环节，由银行自己来做将耗费大量的时间和精力。最后，专门机构的代理可以降低银行风险。 　　但他承认，当前的二手房市场竞争非常激烈，他所管理的公司也正积极加强与银行等各个方面的合作，在尽可能减免一切不必要的中间费用的同时，为交易双方提供更优质的服务。 　　中信银行总行营业部零售资产业务部相关负责人也指出，越是高度发达的金融市场，越离不开中介服务机构的支持。新的二手房买卖直通车业务是与房产中介尝试加强合作的新型模式。消费者减免了交易费用，银行降低了经营成本，同时，银行以契约(服务外包)的形式加强了与房产中介的联系，并促使其经营模式发生变化，比如以网络信息平台建设代替了传统上的门面扩张。 　　这是否意味着房产中介的角色将发生根本变化，意味着一个全新的时代已经到来?该负责人没有做出明确解答。 　　直客式房贷能走多远?能否在不久的将来实现真正的银行超市梦想?我们拭目以待。