出现房产买卖纠纷怎么办
出现房产买卖纠纷怎么办
法帮网：
大家好!欢迎关注本期的《法律大家谈》。今天本期访谈我们邀请到北京市常鸿律师事务所的张勇律师为我们大家解析有关房产买卖方面的一些法律问题。
张勇律师你好，大家好。
法帮网： 房子对于我们国人而言，简直就是我们的命，而广大购房者在买房的过程中，首先面对的是开发商。但是又经常出现开发商延期交房的事情，请问张律师，这种情况买房者该怎么处理最为妥善?
张勇律师 关于延期交房，一般情况下房屋买卖合同中都会约定开发商的违约责任，比较常见的是每逾期一天承担已付房款万分之几的违约金，逾期超过60天的，购房人还有权解除合同。在合同约定的交房日期截至时，如开发商没有通知购房人收房，购房人可以向开发商发出通知函，告知其逾期交房的事实，并保留相应的证据。在维权时，购房人可视自身情况要求解除买卖合同或要求开发商承担相应的违约金。
法帮网： 前一段时间，各新闻媒体也报道了，由于楼盘降价，很多买房人要求退房事件，我们该如何看待这样的事情?
张勇律师 对这件事情，大家一定要用冷静的心态去对待。一般情况下，房屋买卖合同系当事人真实意思表示，一经签署即具有法
律效力，对合同双方均具有约束力。如果合同中约定了楼盘降价可以解除合同的话，毫无疑问，购房者完全有权利要求解除。如果合同中没有此约定，购房者一般无权要求解除合同。除非降价幅度过大，继续履行合同会明显显失公平了，依据民法通则，购房者可以要求人民法院撤销合同。
法帮网： 在和开发商签订房产买卖合同中，要注意哪些情况呢?
张勇律师 在签订房屋买卖合同中，大家一定不要盲目，一定要仔细的阅读合同每一条款，有条件的当事人可以聘请专业律师陪同签署购房合同。具体应当注意开发商是否具有房屋预售资格，购房款如何支付，房屋交付时间、交付应当具备的条件及违约责任，收房时需要缴纳的费用，房屋面积差额的补退、物业费用、产权证的取得时间及违约责任等等。在一些实际楼盘销售过程中，销售人员会口头承诺一些比如花园绿地、健身会所、学校超市等配套设施，但这些内容合同中并未体现。届时可以要求销售人员将其承诺的内容形成书面形式做为合同附件，或者对其进行录音。一旦后期发生纠纷，可以做到有据可查。
法帮网： 对于在房产买卖中，出现的“定金”和“订金”纠纷怎么处理?
张勇律师 依据法律规定，收受定金的一方不履行合同的，定金应当双倍返还，给付定金的一方不履行合同的，无权要求退还定金。
大家注意，此处为“定金”，非“订金”。在合同中最好不要用“订金”二字。否则，不会产生“定金”的法律效果。
法帮网： 在一些房产纠纷的案件中，也会谈及一些关于“优先权”的事情，这个该怎么理解呢?
张勇律师 优先权的问题更准确地说应该是房屋他项权利的问题。购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利，如是否设定了抵押等情况。商品房他项权利主要是指抵押权，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同或补充协议中注明。
法帮网： 在房产买卖纠纷中，适用的法律法规有哪些?
张勇律师 可以适用的法律主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
法帮网： 对于房产买卖这样的经济活动，张律师，您有什么建议呢?
张勇律师 首先，房屋买卖在人的一生中可以算是比较重大的
经济活动，在房价高涨的今天，许多人一生中有可能只面临一次，所以其重要性不言而喻。其次，房屋买卖涉及很多专业的法律问题，一般老百姓也很难搞的明白。现实中很多人本来都是倾其所有，高高兴兴的买房，可到后来却是弄了一推乱摊子，将买房变成了一件烦心的事。综上，律师建议有条件的购房人最好还是能聘请专业的法律人员陪同房屋买卖整个过程，发现问题及早解决，避免不必要的麻烦。 法帮网： 本期访谈，非常感谢张勇律师的分享，如果大家在社会经济活动中遇到关于房产方面的法律咨询，可联系张律师。谢谢张律师今天的分享。
张勇律师不客气。谢谢《法律大家谈》。
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