住房和城乡建设部房
上海房地资源信息化工作情况介绍
上海市房屋土地资源信息中心 宋唯
2008年8月27日
各位领导,各位同行:
大家好!
很高兴来到大连,参加住宅和城乡建设部召集的全国房地产市场监测分析和信息系统建设培训会。也非常荣幸就上海市房地产市场信息系统建设工作与大家一起交流和探讨。在后面的议程,我的几位同事会对《房地产市场信息系统技术规范》进行较为详细的解读。至于上海市房地产市场信息系统具体建设情况,我们也准备了案例材料下发给大家,材料中对系统的总体架构以及各子系统情况都有介绍。我认为,房地产市场信息系统建设不仅仅是就系统言系统,就信息化言信息化,而隐含在系统支撑后面的管理思路才是最重要的。下面我重点给大家介绍一下上海市房地资源信息化工作总体情况。
一、 上海房地产市场信息系统建设基本情况
上海市房地产信息系统建设工作起步比较早,基础也相对好些。长期以来一直得到住宅和城乡建设部的悉心指导和大力帮助,同时也不断加强了与兄弟城市的交流沟通和共同提高。近年
来,上海按照《房地产市场信息系统建设工作纲要》和《房地产
市场信息系统技术规范》的要求,立足长远,统筹规划,注重实效,开拓创新,在房地产信息系统建设方面又取得新进展。
1、 房地产市场信息系统建设的发展脉络
回顾上海市房地产市场信息系统建设的发展历程,大致可以分为三个阶段:
第一阶段:开头起步阶段。时间跨度为1999年至2003年。主要标志性工作是基于楼盘表组织形式的数据整理。1999年下半年起,上海开始在19个区县推行基于“楼盘表”的数据采集和整理程序,要求各区县对新建和存量的楼盘数据按楼盘表的组织形式进行建立,从此开始了针对数据的规范化管理工作。2002年3月至2003年,上海对原有的“权籍清理信息系统”、“权籍管理信息系统”(中德项目)、“交易登记和楼盘表系统”的数据进行了整合(三库合一),建立了覆盖全市的房地产集中式数据平台,同时建立了“房地产登记系统”和“测绘及成果管理系统”。上述数据的整理、系统的建立、数据库的集中为房地产市场信息系统建设夯实了基础。
第二阶段:加快发展阶段。时间跨度从2004年至2005年底。标志性工作为商品房网上备案系统的建立和实施。为配合2003年《上海市房地产登记条例》的实施, 2004年3月上海推出了“新建商品房预/销售合同网上备案”系统,建立了覆盖全市的、集中式的、动态的、多用途的房地产交易平台,实现了对全市房地产项目开盘前、后和销售过程实行监控和信息实时发布。2004年9-11月住宅和城乡建设部在上海举办房地产市场信息系统和预警预报体系建设会,在全国大中型城市推广上海的经验。2005年,上海开始“存量房服务体系”建设。同年3月起,上海根据
实践经验,按照住宅和城乡建设部统一标准、统一规范的要求,在多次听取成都、南京、杭州等相关城市意见的基础上,开始《房地产市场信息系统技术规范》编写工作,经住宅和城乡建设部悉心指导,历时两年,于2007年2月完成编写。这一阶段,上海通过房地产信息系统建设,创新了房地产管理体制,规范了操作流程,提高了工作效率,降低了房地产交易风险,取得了良好的社会效益。
第三阶段:整合提高阶段。时间跨度为2006年初至今。标志性工作主要有:一是完成了房地产基础数据的整合。为更好地贯彻落实住宅和城乡建设部基础数据采集 “四个覆盖”的要求,上海自2006年2月份起,历时一年多,完成了全市的土地清查和房屋调查,基本摸清了全市房屋土地的家底,建立起“地—楼—房”基础数据库。二是逐步打通各个管理环节的信息壁垒,加强了房地资源的全生命周期管理。2007年9月起,开始房地产项目新开工登记上线工作,打通土地批后—住宅建设—市场交易之间的管理环节。2008年2月起,在土地管理板块上线了一系列应用系统,打通了土地批前—批中—批后的各个管理环节。三是启动全覆盖、全过程的监测监管工作。2007年6月8日,上海房地资源行业指挥监测中心接牌,2008年2月开始在线监测实际运作,主要就是利用现有的信息技术手段和网络平台,对覆盖全市房地资源行业的行业动态和行政行为进行监控和管理。通过建立和完善“及时发现→逐级报告→分类处置→结果反馈”的运作机制,开展“行业动态监测”和“行政事项监测”。四是基于信息系统支撑开展房地产市场深度分析和辅助决策研究。目前
建立了一些房地产市场分析模型,初步建立了房地产市场评价指标并不断在优化,开始房地产市场辅助决策研究。
2、 房地产市场信息系统建设的组织体系
上海市房地资源局党政领导高度重视房地产市场信息系统建设工作,对借助先进的信息技术手段,更好地适应未来发展的需求有着非常深刻的认识和坚定的理念,明确提出:一是要“以信息化有效带动管理方式转变”。即以市局、区县局为主的“两级管理体制”向市局、区县局、房地办(土地所)“三级管理体制”转变;以“部门为主”向“系统考虑、整体协同”转变;以“定性为主”向“定量分析、精细管理”转变。二是要“以信息化有力推动公共服务政府建设”。一方面,聚焦“转变职能、理顺关系、明确职责、再造流程”,建设规范、透明、高效、便民的房地资源阳光审批体系。另一方面,聚焦广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题,提升为民服务水平,着力拓展为民服务渠道。三是要“以信息化有效增强工作前瞻性、提高执政能力”。加强前瞻性研究,加强执政能力建设,很重要的一条“见势要早”,通过加强信息资源的综合利用,准确把握行业动态,科学预测发展趋势,从而为我们有针对性地完善各项具体措施打好基础。 为适应形势任务需要,上海房地资源局在机构设置方面,调整了信息化领导小组,由局长亲自任组长,其他副局长与部分处室的负责人都是这一小组的成员;强化了局信息办职能,提高了信息办在信息化建设中统筹协调的能级;整合了全局的信息资源、人才资源和技术资源,组成新的信息中心,增挂了房地产测绘成果管理办公室牌子,全面承担局信息化建设的运作,促进信息化统一管理。同时按照 “三级管理体制”要求,在已建成的
市——区县二级网络的基础上,通过网络的扩容改造,增加市局与土地所、房地办的网络线路,搭建“市-区县-乡镇”三级网络体系,组建了市局、19个区县局、245个房地办(土地所)协同办公的组织体系。
3、 房地资源信息化建设的发展框架
经过多年的不懈努力,上海以房地产市场信息系统建设为抓手,规范了房地产网上合同备案、测绘管理、登记和二手房网上挂牌、交易等行为,实现了房地产交易信息的透明和实时化,加大了房地产交易的监管,为政府引导和调控房地产市场发挥了积极作用。
为进一步推动房地资源信息化工作,根据住宅和城乡建设部和上海市委、市政府的总体部署,上海房地资源局以信息化带动管理现代化为指导,以“房屋土地全生命周期管理”为主线,确立了“统一规划、统一标准、统一管理、资源共享”的建设原则,通过“一个平台、三条主线、三个层面、两个要素”,为政府职能转变到经济调节、市场监管、社会管理和公共服务提供保障。
一个平台主要是指建设和应用“全市统一的房地资源数据底版”。三条主线主要是在全行业构筑“管理、办理、监测”三大主线,各部门和单位都应按“管理、办理、监测”的要求,深入研究工作标准、办事流程和监测指标。三个层面是市局、区县局、房产办事处(土地管理所)在统一信息平台工作的基础上,明确各自的职责范围、管理权限、具体应用等内容,理顺各自的工作流程并逐步固化下来,提高工作的质量和效率。两个要素是指所有的数据信息必须是落地的、必须是有配套长效管理机制,能够实现动态更新的。
目前,市局已经按照“管理、办理、监测”三条主线,对部门设置和职能定位进行了改革。管理方面,各业务处室的工作重心正由一桩一件的事务性审批转向宏观管理,工作角色由以往既制定规则,又负责审批,转为主要负责制定政策和和业务指导。办理方面,按照“管办分离” 的要求, 成立了房地资源行政业务办理中心,加快行政审批项目和审批流程梳理,全面建设集行政审批、事务办理、信息采集和行政终端为一体、
二、 房地产市场信息系统建设主要成效
1、夯实基础管理,不断完善了“地—楼—房”地理信息数据仓库
上海房地产市场信息系统从创建伊始,就立足按照“地-楼-房”模式,按照“纵向到底、横向到边”的要求,建设一个全覆盖的集中式数据库。
目前,大机系统中,房地产市场的交易登记业务系统已经覆盖了全市19个区县所有一、二手商品房的交易登记信息,包括了住宅和非住宅等各类商品房的权籍变更信息,及其他项权利登记、异议登记、文件备案、其他登记等信息,覆盖了包括住宅、
商业、办公、厂房、车库及其他等物业类型。2006年上海开展了房屋调查,重点完善了公房数据,并按照“依托应用系统、实施调查修测、开展综合巡查”的思路,探索建立长效更新机制。除此之外,还建立有建设用地、开发区、基本农田、历史违法用地、闲置土地、网上楼盘、公房数据以及地面沉降与地质空间等相关专题数据库。全面、准确、现势的基础数据为上海加强房地产市场信息系统建设和应用奠定了坚实的基础。
2、完善系统功能,继续推进房地产交易登记、新建商品房、存量房网上备案工作
上海新建商品房预(销)售合同网上备案系统于2004年4月正式全面推行,全市的所有新建商品房预(销)售合同均实现了网上备案。目前,全市2000多个售楼处通过该系统进行所有合同的签订,并实现数据实时发布;截至的2008年7月底,网上共计完成商品房预(销)售合同备案95.1万个,10547万平方米。前后共有5940个项目在网上预(销)售。
从2005年2月1日开始,尝试建立覆盖全市的二手房服务体系,经过两年的试运作,从2007年1月1日开始,全市二手房交易全面实行网上备案。2008年8月中旬,二手房网上备案系统挂牌数13万套,面积1600万平方米。整个二手房备案信息,从2006年10月份试运行以来,共成交了16.5 万套,1532 万平方米。
另外,市区两级近 2000名房地产登记和测绘工作人员在线完成相关工作。平均每天新增登记案例4000个左右,变更测绘项目150多个。系统为各金融服务机构提供实时在线查询,大大降低了金融风险;为百姓提供网上房地产信息平台,发布信息,
提供查询,引导消费。采取措施,设立门槛,对开发商违规操作进行处罚。网上合同备案制度的实施,规范了市场秩序,净化了市场环境,促进市场健康发展。
3、加强综合应用,不断强化房地产全生命周期管理
按照住宅和城乡建设部关于联通规划、土地、财税等关联信息,提高房地产市场信息系统建设水平的要求,上海在统一基础数据、统一流程引擎、统一用户平台、统一图形接口等大量技术工作基础上,遵循“强化应用,讲求实效”的原则,按照互联互通、数据共享的要求,进行原有应用系统整合衔接和新的应用系统的开发建设,对加强房屋土地全生命周期管理进行了有益的尝试。
在土地管理板块,以土地业务网上运行为契机,按照数据共享、信息互通,业务贯穿的要求,建成并投入使用一批覆盖土地管理主要业务的信息系统,如土地现状、土地权籍、土地计划、土地整理、土地征收、土地审批、土地交易、土地执法等等,加强土地批前的计划管理、储备管理,批中的交易管理、地价管理,以及批后的合同管理等要求,将土地管理所有流程串联起来,将最严格的土地管理制度落到实处。
在商品房建设板块,开展新开工登记,加强在建项目管理,打通从土地批后管理到项目建成预售诸多环节的鸿沟壁垒。通过设置必要的门槛和便捷的申报渠道,要求开发商如实、按期地上报在建项目各类信息,辅之以房地产开发项目的全过程主动监测,改房地产开发项目的“事后办理”为“事前监管”,实现对房地产开发项目的类型结构、建设进度、供应数量等信息的有效掌控。
4、开展深度分析,努力为宏观调控政策的贯彻落实保驾护航
住宅和城乡建设部下发《关于开展“城房指数”编制工作的通知》以来,上海积极开展城房指数上报工作,实现常态运行,同时按时保质地完成数据月报和市场监测报告上报工作。实际上,上海从1997年开始,就对外发布房地产市场季报。2004年开始执行房地产市场的月度简报和分析报告制度。从2005年4月份开始,执行房地产市场的日报和周报制度。
上海还综合利用房地产市场信息,开展深度分析,增强房地产市场调控措施的针对性和有效性。我国房地产市场历史不长,呈现出发展不平衡、信息不对称、周期不明显等特点。不同的市场背景,往往需要不同的调控方式和调控手段,对应着不同的调控目标和调控效果。上海根据对本市历年来房地产市场发展态势和市场信息变化规律的潜心研究,按照“谋一年、看二年、想三年”的指导原则,提出了消化周期、首季销售率、年度供求比、住房换手率、施工面积与新开工面积比、新增可建面积与第三年预测批准预售比、房地产投资开发占比、个贷增长率、个贷与开发贷比率、楼盘中位价等10大市场监测指标,确立了指标合理变动区间,对全市已批土地、在建项目和网上销售楼盘进行全程跟踪,对本市当前、近期和远期的市场供求情况进行监测,对房市交易容易发生的多套购房、捂房惜售、哄抬房价、虚假销售等异常情况进行重点监测。按照其对市场的影响程度不同,分别标注为红、黄和绿三种颜色,进行分类处置,开启房市辅助决策和房市动态预警预报的尝试工作。
三、 房地产市场信息系统建设下一步工作安排
为进一步发挥房地产市场信息系统建设作用,更好地为管理服务,为决策服务,为社会服务,上海将借助先进的信息技术手段,进一步发挥信息资源对市场调控、领导决策和社会需求的作用。重点为:
一是加强房地产交易资金的监管。根据住宅与城乡建设部对资金监管的最新精神和上海房地产市场管理的客观需要,建设一套以房地局信息化建设统一规划为技术框架,以“多方存管”为具体监管模式,面向市场和广大互联网用户的存量房交易资金监管平台。保障“多方存管”,存管分离,账务与出纳分家。通过建立存量房交易资金监管平台,为管理部门提供机构认证及业务管理的信息化手段,给监管服务机构提供协议签订平台及划款指令处理平台,让结算公司能够通过系统的相关数据交换进行划款的处理,同时给银行等机构提供相关查询功能,为业务风险的屏蔽提供系统化的手段。
二是进一步加强公安、房地的数据交换、信息共享和跨部门合作。综合利用公安的户籍数据,结合房地产权籍登记数据和公房数据,以家庭为单位,开展全市居民个人拥有住房面积的情况和本市低收入家庭住房情况的调查。通过数据比对,推进全市城市家庭人均居住面积情况、比例结构、地区分布等统计分析工作。确立住房困难家庭认定标准及认定标准的动态调整机制,为制定和完善上海市的住房保障体系提供了数据支撑。
同时进一步完善双方数据交换的内容、方式和机制;加强数据的密级管理、专题应用、专人保管等约定;建立数据成果的确认、返还和长效机制建设,为行业间的协同多做有益尝试。
三是积极做好住房保障工作。开发建设面向社会公众和住房保障申请家庭提供住房保障公共信息服务的窗口;提供与住房保障相关的咨询和服务;开发建设面向住房保障机构和管理部门的业务网上办理的工作平台,支撑廉租住房、经济适用住房等保障性住房的申请审核、房源管理、统计分析等工作,提升全市住房保障管理和服务水平。
同时,上海还将推进以下工作:
一是加强基础数据采集、维护和应用工作,优化测绘成果规范化业务流程和操作模式;二是依托于全局统一用户管理平台,及现有房地产市场信息系统,推进房屋租赁平台建设;三是推进962121物业管理呼叫平台、物业企业招投标市场、公房长效管理等既定的应用系统建设任务。四是聚焦政府管理创新,在深化房地资源行业监测方面取得突破性进展。
各位领导,各位同行,上述就是上海信息化工作的总体情况。我们清醒地认识到,上海的工作离住房和城乡建设部关于房地产市场信息系统建设和房地产市场监管的最新要求还有相当的差距,我们也知道许多兄弟城市都有各自好的经验和做法。今后,上海愿意在住房和城乡建设部的关心指导下,与兄弟城市一道,以科学发展观为统领,严格遵循《房地产市场信息系统技术规范》,紧紧围绕下阶段的任务目标,在取得成果的基础上,继续大胆创新,奋发有为,努力争创房地产市场信息系统建设和发展的新业绩。
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