基于协整模型的房地产价格与货币供应量的关系研究

　　【摘要】自2011年以来，国家出台了相关房地产市场的调控政策以显示中央政府全面调控房地产市场的决心。另一方面，地方政府仍时不时出台相关救市政策，中国人民银行的货币政策也从2011年的紧缩货币政策向宽容货币政策发展。这些因素都造成了房地产市场的不稳定性。文章通过协整检验与格兰杰因果检验，利用中国1999年1月至2012年4月房地产价格与货币供应量的相关数据，探讨这些因素对房地产价格的影响效应。 　　【关键词】货币供应量；协整检验；格兰杰因果检验 　　中图分类号：F81 　　文献标识码：A 　　文章编号：1006-0278（2013）03-058-01 　　一、前言 　　回顾中国房地产的发展历程，主要还是从1978年我国实行改革开放。改革开放以来，房地产行业有了长足的发展。特别是1998年以后，中央深化住房改革使得中国房地产市场进入了快车道。目前它已成为我国主要的支柱产业并带动相关产业的发展。 　　房地产价格之所以引起社会各个阶层的广泛关注，主要原因在于房地产价格的波动直接影响到居民企业的财富，从而影响到居民企业对未来消费投资等一系列决策。房地产是居民和企业最重要的抵押物，它的价格波动又直接影响到银行信贷的规模，从而影响到实体经济。从我国房地产发展历程来看，房价与货币政策有着复杂与密切的关系。 　　2011年数据显示，个人按揭贷款为8360亿元，同比下降12.3%。个人住房贷款比年初增加了8321亿元，同比少增8321亿元，增长速度明显放缓。去年，国家出台了一些列的调控政策。行政上，去年1月初，国家出台了“新国八条”。这是国家第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。7月12号国务院常务会议上，再次强调房价的合理回归。最近一次召开的国务院常务会议中也提到稳定和严格实施房地产市场调控政策。货币政策上，2011年国家上调存款准备金率6次，上调一年期存贷款利率3次，实行从紧的货币政策。这些政策都将抑制房地产价格的上涨。2012年初，由于通胀压力的减少，实体经济困难，国家为了保增长，中央人民银行在2月份下调存款准备金率，另外地方政府不断出台相关的就是政策，这对2012年房价的走势都有很大的影响。为了了解货币政策对房地产价格的影响，文章利用协整模型进行实证分析。 　　二、模型介绍 　　协整理论及其方法是1987年由Engle和Granger提出的。协整理论是处理非平稳序列。其基本思想两个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的，则两个变量之间便存在长期稳定关系。协整关系存在的条件：只有当两个变量的时间序列式同阶单系列是，才可能存在协整关系。所以在进行协整关系检验之前，应先检验时间序列的非平稳性以及单整阶数。文章采用ADF对变量进行单位根检验及AIC的值确定之后阶数。 　　协整性检验的方法：EG两步法检验： 　　第一步：若Xt与Yt是一阶单整序列，用OLS对其进行回归方程估计，从而得到残差序列Et。 　　第二步检验Et的平稳性。若Et是平稳的，则Xt与Yt是协整的，反之就不是协整的。 　　三、变量设置、样本选择及数据来源 　　文章选取1999年1月至2012年4月的月度时间序列数据。之所以选择从1999年1月以后的数据，主要是因为98年初全国停止各单位的实物分房，可以说从1999年开始，房地产的市场化程度才逐步提高。 　　文章采用的数据全部来自中宏产业库、中经网统计数据库。文章所采用的变量及其处理如下： 　　（1）货币供应量。文章选用广义货币供应量（M2）与狭义货币供应量（M1）。 　　（2）房地产价格。文章收集了每月商品房销售面积和销售总额，将这些原始数据换算成房地产平均价格。用HP表示。 　　四、实证结果 　　通过以上实证分析，我们可以得到以下结论： 　　货币供应量与房地产价格水平之间既存在格兰杰因果关系又存在协整关系，说明货币供应量是影响价格的长期重要因素。另外根据实证结果我们可以看到M1比M2更影响房地产价格水平。所以对于房地产价格的控制，中国人民银行更多的需要关注M1。 　　另外我们从M1、M2的回归方程可以看到M1对Hp的影响系数更大，对于每增加一个单位M1，hp就会上涨单位。 　　由于2008年美国次贷危机的影响，房地产进入低谷。但是随着我国出台4万亿救市政策，房地产再次猛涨，且比危机之前更盛。此次房地产价格调控从2010年开始，延续至今。这次调控力度空前，不近出台了限购政策，还开征房产税，并且实行了差别化房贷政策，这些都或多或少的抑制房地产价格的上涨。展望2012年，年初中国人民银行下调存款准备金率，这也向外界或多或少的释放宽松货币政策的信号。另外地方政府也出台相关救市政策，虽然都被中央政府勒令禁止，但或多或少也反映出了地方政府对房地产行业的依赖。 　　对于调控房地产，根据文章的结果需要加强对货币供应量的监控，尤其是M1。目前在实体经济比较脆弱的情况下，可以管理新增贷款的流向，新增贷款更多的流入新兴产业，流向中小型企业。如此一来可以更好的扶住我国相关新兴产业的发展，同时也可以有力抑制房价过快上涨。 　　由于中国刚性需求旺盛，一旦放松必将会引起房地产行业的反弹。另外中央政府也应该帮助地方政府减少对房地产行业的依赖，进一步放宽地方政府发债的规模。同时扩大房产税的试点范围，这样依赖，此次房地产调控才能取得真正的实效。