解除买卖合同案例

篇一：房屋买卖合同解除权纠纷案例

合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同

作者：北京市正海律师事务所涛

房屋买卖合同解除权纠纷案例

【案情介绍】

2009年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合

同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室

房屋一套。房屋总价款人民币108万元。

同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：姜卓以商业

贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于

房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万

元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款

期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日

前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜

卓。

协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购

房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款

32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。

此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理

商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措

资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升，

张升表示同意。2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但

张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009

年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以

姜卓延期付款为由再次提出解除合同。

鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正

海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件

提交

【仲裁庭意见】

仲裁庭经过审理，认为：

1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009

年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。

但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。

2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第

九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。

【裁决结果】

1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送

达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，

姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手

续。

2、姜卓向张升支付违约金4800元。

3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。

【法律分析】一、《合同法》对于合同解除的规定

本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否

成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：

所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方

的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系

归于消灭的行为。

《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：

（一）约定解除，它包括两种情况：

1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付

一定数额的违约金作为合同解除的条件。

2、在合同签订后，经双方协商解除合同。

（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情

况：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的

行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实

现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合

同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据

《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方

解除权。

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：

1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；

2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；

3、经另一方催告；

4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。

当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段

合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主

要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合

同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。

本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向

姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符

合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除

权的条件，故张升不享有合同解除权。

三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。

姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及

时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜

诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方 当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：

（一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人

在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

（二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务

抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维

护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。篇二：合同解除权案例

买卖合同解除权

某等与上海强士投资管理股份有限公司等股权转让纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2010)沪二中民四(商)终字第532号

上诉人(原审原告)徐某。

委托代理人唐某。

上诉人(原审原告)沈某某。

委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。

上述两上诉人的共同委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海强士投资管理股份有限公司。

法定代表人吴甲，该公司总经理。

委托代理人蔡岚，上海市申达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)吴乙。

委托代理人吴甲，上海强士投资管理股份有限公司总经理。

上诉人徐某、沈某某因与被上诉人上海强士投资管理股份有限公司(下称强士公司)、吴乙股权转让纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民二(商)初字第1849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人徐某委托代理人唐某、上诉人沈某某委托代理人干建根、上述两上诉人共同委托代理人刘晓岚、被上诉人强士公司法定代表人吴甲及委托代理人蔡岚、被上诉人吴乙及其原委托代理人李庆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：

一、2007年11月9日，徐某、沈某某与强士公司、吴乙签订《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》一份，约定由徐某、沈某某将其持有的顺康公司全部股权有偿转让给强士公司、吴乙，转让价格为3,850万元，其中强士公司受让70%，吴乙受让30%。合同第五条股权转让价款的支付及转让步骤约定为：1、受让方已于2007年10月19日向转让方指定的上海宝正拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)支付了首期款800万元；2、本合同签署生效后8个工作日内(即为11月21日)，转让方负责与受让方共同到工商局办理股权转让工商变更登记，工商受理后8个工作日内，受让方向转让方再支付1,800万元；3、前述2,600万元转让方应优先用于清偿顺康公司债务，受让方有权予以定向监管，其中：(1)600万元用于清偿建行上海杨浦支行的贷款；(2)965万元用于清偿工行上海嘉定支行的贷款；(3)350万元用于支付本院(2007)青民二(商)初字第155号执行案件的欠款；(4)500万元用于归还上海天赐福投资管理有限公司(下称天赐福公司)的其他债务；4、转让方收到前述2,600万元后15个工作日内解除顺康公司资产抵押、查封，且完成税务、银行等所有变更手续；5、待所有手续完毕后8个工作日内，受让方向转让方支付850万元(即累计付款达3,450万元)，转让方将公司所有印章、文件及材料，包括但不限于公章、合同专用章、财务专用章、法定代表人印章、营业执照以及全部合同、批文、文件等一并交付给受让方；6、转让方应于2009年4月底前，将

公司所有业务处理完毕(包括将现有租赁关系全部解除并完成承租方、转租方、使用方等清场)，待该等事务处理完毕后，受让方将余款400万元支付给转让方；7、自2008年1月1日起，顺康公司的租金归受让方所有；第六条：合同双方在本合同签署时共同封存顺康公司的公章、合同专用章、财务专用章等重要文件物品，封存至双方认可的共管保险箱；

第七条：拍卖公司为转让方的全部责任义务提供连带责任保证，转让方指定该行代为收取股权转让款；第八条：受让方强士公司和吴乙按照70%和30%比例向转让方徐某、沈某某支付本合同约定的各期股权转让款；第九条违约责任：如任一受让方不能按期支付股权转让款，每逾期一天，应向转让方支付逾期部分转让款的万分之五的违约金。逾期超过30日，转让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让款25%的违约金。

二、合同签订后，强士公司于同年12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元(含当年10月19日支付的800万元，合计支付2,400万元)。至2008年3月，吴乙支付了200万元，至2009年6月9日，吴乙又支付了233万元。

三、2007年11月23日，合同双方向工商部门申请办理顺康公司股权变更登记手续，同月29日完成股东变更登记手续。2008年2月22日，顺康公司完成税务变更登记手续。

四、徐某、沈某某认为强士公司、吴乙未按期支付股权转让款，曾委托代理人在2009年1月至同年4月多次致函强士公司、吴乙要求其按照合同第五条第5项之约定付满至3,450万元，强士公司、吴乙认为自己已履约，系徐某、沈某某未履行对租金收益、厂房清场和对公章等物品封存共管义务，不同意徐某、沈某某的请求。至同年7月31日，徐某、沈某某致函强士公司、吴乙要求解除涉案合同。

原审法院经审理后认为：系争双方于2007年11月9日签订的《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》系双方当事人通过平等协商后签订，如实反映了双方当事人的真实意思，应确认为合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。顺康公司的股权转让款为3,850万元，根据合同第五条第2项之规定，强士公司、吴乙应在工商受理后的8个工作日内支付1,800万元。连同徐某、沈某某已收取的800万元，徐某、沈某某应优先用于清偿顺康公司债务。根据庭审已查明的事实，合同双方向工商部门申请办理股东变更登记手续的日期为2007年11月23日，则强士公司、吴乙应在同年12月5日支付转让款1,800万元。然强士公司、吴乙实际于12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元，至2008年3月才付清此款。虽然强士公司、吴乙已逾期，合同中也规定了徐某、沈某某可解除合同，但鉴于强士公司、吴乙迟延付款超过30日的金额200万元只占到期应付款的较小部分，且此后强士公司、吴乙又支付了233万元，故强士公司、吴乙的此逾期付款行为尚未对合同履行构成威胁，徐某、沈某某不能仅此为由要求解除合同，否则不利于鼓励交易，维护市场经济秩序的稳定。强士公司、吴乙付满至2,600万元后，徐某、沈某某未优先清偿天赐福公司债务、也未在约定的期间内完成对顺康公司的银行开户信息的变更登记、通知强士公司、吴乙封存公章等方面的义务，故徐某、沈某某无权要求强士公司、吴乙支付合同第五条第5项项下的850万元转让款。至于强士公司、吴乙的逾期付款行为是否给徐某、沈某某造成经济损失，对此徐某、沈某某可向强士公司、吴乙另行主张。原审法院据此作出判决：驳回徐某、沈某某的所有诉讼请求。

原审判决后，上诉人徐某、沈某某不服，向本院提起上诉称：1、系争股权转让合同第9条第2项明确约定：“„„逾期超过30日，出让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让价25%的违约金„„”，而被上诉人截止2008年3月7日才支付的200万元已逾期3个多月，上诉人有权依据合同约定行使解除权。2、合同签订以后，上诉人依约完成了该股权转让合同的主要义务——按期办理了股权转让工商变更登记手续，股权顺利变更至被上诉人名下。而被上诉人却屡屡违约，未按时向上诉人支付相应股权转让款，约定的第二期1,800万元股权转让款延迟三个多月才付清，后期850万元转让款在持续一年多的时间里仅

陆续支付了233万元，构成了根本违约。3、被上诉人关于我方未履行公章共管、天赐福公司债务的清偿及涉案场地清场义务的抗辩，并不能成为其不支付后续股权转让款的理由，也不影响我方行使合同解除权。关于公章共管问题，在涉案合同签订至2009年5月长达两年的时间里，被上诉人从未就公章共管问题提出任何异议，此后提出仅是为其无力继续履约的行为寻找托辞。关于天赐福公司债务的清偿问题，基于上诉人与天赐福公司就还款问题一直处在协商过程中，最终还款数额及方案在2010年3月方才确定，还款期限为2010年10月31日，目前根本未到还款期。且该笔债务在股权转让变更登记之后即归属于上诉人，上诉人尚未清偿天赐福公司债务的行为根本不影响涉案股权转让合同的履约，更不影响被上诉人的任何权益。关于清场问题，被上诉人未按期支付第二期1,800万元转让款及第三期850万元转让款，导致上诉人清场费用紧张，清场工作无法继续开展。关于银行开户信息的变更登记手续，2008年11月我方亦依照约定配合被上诉人完成变更，被上诉人拥有对顺康公司的实际控制权。4、被上诉人从2008年4月15日开始支付转让款850万元，至2009年5月21日彻底停止支付的13个月里，分十一笔才支付233万元，平均每笔不到20万元，最小一笔为5万元，其支付能力已基本丧失。故原审法院对违约事实、被上诉人的履约能力、履约意愿等事实的认定是错误的，请求二审法院：撤销原审判决，发回重审或依法改判。

被上诉人上海强士投资管理股份有限公司、吴乙答辩称：上诉人无权单方解除合同，理由是：

1、第二期1,800万元股权转让款中有80万元系1月8日支付，120万元系3月7日支付，合计200万元迟延支付不能作为上诉人解除合同的理由。该笔款项在整个转让款中占10%都不到，由于客观原因发生迟延的时间也是很短的，即使违反合同约定也是轻微违约，不应导致合同解除。同时，该笔款项应当依照约定偿还天赐福公司的债务，但上诉人无偿占用至今。况且，我方支付略有迟延之后，上诉人也是配合我方履行合同的，现上诉人以当时的这一瑕疵要求解除合同，理由不能成立。2、关于第三期850万元股权转让款迟延支付的问题，顺康公司的债务是否得到清偿对我方而言很重要，在合同约定的天赐福公司债务没有得到清偿之前，按照股权转让步骤，850万元还没有到付款时间，转让人应该按照合同约定履行完对天赐福公司债务的清偿义务，然后才能请求我方履行850万元的付款义务。同时，如果天赐福公司与顺康公司500万元的债务清偿方案发生调整，亦要经得我方同意。况且，上诉人也未依照合同约定完成系争场地的清场义务。同时，自2008年1月1日起系争场地的租金亦应归我方，而我方至今未收到过。所以，上诉人违约在先，我方有权不再支付第三期850万元股权转让款。3、合同约定在合同签署时就应该共同封存公司的共管物品，但我方多次提出共管要求，上诉人都不配合。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明以下事实：1、2008年11月顺康公司银行开户信息完成变更登记。2、2008年7月上海市工商行政管理局完成对“上海顺康乳业发展有限公司”名称变更为“上海顺康实业有限公司”的预先核准。2008年12月系争股权所涉土地的权属进行变更登记。3、徐某、沈某某曾于2008年1月对租赁系争场地的上海子发工贸有限公司进行了清退工作，该公司于2009年3月发函要求徐某、沈某某及时支付清退补偿款。4、2010年3月3日，天赐福公司致函顺康公司原股东徐某、沈某某确认相互间债务的数额、还款方式，并明确最后还款期限为2010年10月31日。以上事实，有徐某、沈某某一审提供的《开户许可证》、二审开庭前提交的工商部门核发的企业名称变更预先核准通知书及青浦区房地产交易中心出具的缴款书、上海子发工贸有限公司2009年3月发给上诉人的函件、天赐福公司2010年3月发给上诉人的函件为证。

2015年第1期

案例分析及风险警示

谨慎对待买卖合同中的验收及违约条款

2015年第1期

法务与资产管理部2015年第1期案例分析为《谨慎对待买卖合同中验收及违约条款》，共由五部分组成：

一 、案例背景

二 、案件争议焦点

三 、法院裁判

四 、以案释法

1、为何交货期为2012年8月30日，法院却判决2014年8月30日为应付款之日？

2、为何买方主张卖方逾期交货违约金，法院不予处理？

五、风险警示

1、明确验收期限，举一反三示例；

2、应约定适当的逾期付款违约金；

3、处理案件时应注意各项权利行使时间；

4、普通民商事案件中的常用期限归纳整理。

一、案例背景

2012年7月23日中船重工鹏力（南京）新能源科技有限公司（以下简称中船公司，卖方）与中电电气（南京）太阳能研究院有限公司（以下简称中电公司，买方）签订一份买卖合同，合同主要条款约定：

第一条：合同总金额424650元；

第二条：卖方应在2012年8月5日前交付货物至攀枝花学院项目现场；

第三条：货到验收合格发票入账后三个月付全款90%，质保金10%在货到验收合格一年内支付；

第五条：若延迟交货，一天罚款人民币一万元整。

第七条：本产品将应用于买方生产的变压器或其他电力设备产品，最终验收地点在用户现场，以用户验收合格为准。

合同附则第五条：质量保证期约定为验收合格2年；

合同附则第八条第一项：如卖方不能按期交货，应向买方偿付合同总额或当批订单总额1%/天的违约金。卖方在接到买方所索赔通知后7日内将违约金汇付买方或者由买方在卖方的应付款中直接核减； 合同附则第八条第五项：买方逾期付款，应向卖方承担逾期付款部分的同期银行存款利息。

合同签订后中船公司分别于2012年8月9日将光伏汇流箱49台，于2012年8月30日直流配电柜2台和交流配电柜17台送至四川攀枝花市。自货物交付后至本案起诉时中电公司一直未组织验收。 2012年10月9日中船公司开具金额总计424650元的发票，并交付中电公司。 中电公司以没有验收未到付款期限为由迟迟未支付任何货款，并要求追究中船公司逾期交货的违约责任。2014年9月中船公司将其诉至法院，要求中电公司支付货款及违约金。

二、案件争议焦点

1、中电公司未组织验收，付款条件是否成就？

2、中船公司逾期交货，是否直接在货款中扣除违约金？

三、法院裁判结果

2014年9月9日，法院下发判决书，判决如下：

1、自判决生效后十日内中电公司应支付中船公司货款382185元及违约金（违约金自2014年8月31日开始计算，按银行同期同类存款基准利率标准计算至实际付清之日止）。

2、中电公司主张中船公司逾期交货的违约金，由中电公司另案起诉，本案不予受理。

四、以案释法

1、为何交货期为2012年8月30日，法院却判决2014年8月30日为应付款之日，违约金自

2014年8月31日期计算？

案件中货到中电公司一直未组织验收，也不能确定何时验收，根据法律规定，“买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人验收的，视为标的物的数量或者质量符合约定。” 中船公司2012年8月30日交货完毕，期间未提质量异议，2014年8月30日视为验收完毕。根据合同第三条：“货到验收合格发票入账后三个月付全款90%，”故法院判决支付中船公司货款382185元，违约金自2014年8月31日开始计算。质保金10%在货到验收合格1

年内支付；质保金支付时间为2015年8月31日前。

涉案法条：--------《合同法》第158条： 2015年第1期

“ 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”

2、为何中电公司主张中船公司逾期交货违约金，法院不予处理？ 中电公司主张根据合同约定，中船公司逾期交货的违约金在从货款中直接扣减，但根据法律规定，买受人主张出卖人应支付违约金的，应当提起反诉，本案中电公司未在规定时间内提出反诉，则本案不予处理。 涉案法条-----《买卖合同解释》第四十四条

“ 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：

（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；

（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。”

五、风险警示

1、付款节点中明确验收期限

原因:根据法律规定，双方未约定验收期，法律默认2年后视为