房地产市场分析报告的基本组成及常见格式

房地产市场分析报告的基本组成及常见格式

房地产市场分析报告是通过对房地产市场信息的搜集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

一、 房地产市场分析报告的基本组成

一份完整的房地产分析报告通常包括五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一步的政策建议及主要措施，各部分通常需阐明的内容如下：

市场现状分析.这一部分是整篇报告的核心内容，通常包括八个方面：（1）报告期社会经济发展情况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民课支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反应市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3）报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格与其等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房地产市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需

求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房地产市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。

近期主要采取的政策措施。这一部分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。

市场存在的主要问题及原因。这一部分应关注一下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现的异常变化指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。而是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市

场中出现的新情况、新问题、以及出现这些新情况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。

市场形势预测。这一部分主要采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可根据当地市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势是有利与不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各地统计指标的时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量借个等核心指标进行定量测算。

下一步的政策建议及措施。这一部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地采取的主要措施。

二、 房地产市场分析报告的常见格式

文无定法。房地产市场分析报告亦如此。

=上述五个基本组成部分在房地产市场分析报告中并非缺一不可，具体内容也并非‘一成不变‘。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以2008年部分省市房地产市场分析报告的纲目为例，列举如下，供广大同仁参考。

（一） 单写‘市场现状分析‘型

如题为《2008广州市房地产开发和销售情况分析》一文

的纲目为：一、房地产开发投资发展现状和特点

（一） 房地产开发投资增速平稳回落；（二）住宅投资

结构优化、商业营业用房投资快速增长。

房地产开发企业资金到位情况。三、商品房销售情

况：（一）销售形势整体低迷，年底销售量有所回

升；（二）房地产销售价格同比涨幅回落，环比价

格继续走低；（三）商品房空置面积持续增加。四、

限价房和保障性住房建设情况。五、2008年广州市

土地拍卖情况。

（二）、‘市场现状分析‘+’市场形势预测‘型

如题为《2008年西安市房地产市场运行报告》一文纲目为：

一、房地产开发投资额高速增长但增幅逐步回落。二、房屋施工面积、新开工面积继续增长，但增速逐渐回落。三、商品房销售面积持续下降。四、房屋销售价格冲高回落，涨幅高于上年。五、房地产类贷款增速总体趋缓。六、土地价格年末有所回落。七、房地产企业景气指数高位回落。八、对2009年的展望。该文前七个部分实为‘市场现状分析‘，最后一部分为’市场形势预测‘。

（三）‘市场现状分析‘+“存在问题”型

如题为《2008年成都市房地产市场监测运行情况报告》一文纲目为：一、运行情况及主要特征：（一）开发投资增长停滞，全年仅增长3%；（二）商品房施工面积继续扩大，但增幅放缓，新开工面积和竣工面积双双下降；（三）商品房销售面积和销售

额大幅下降，市场形势严峻；（四）空置面积不断增加，1~3年住宅空置尤为突出；（五）购地面积大幅下降，低价不断走低，待开发面积大幅增长。

三、 运行中的主要问题：（一）商品房施工规模不断扩大，市场供需

矛盾更加突出；（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出；（三）开发资金压力不断加大，中小房地产企业面临生存困难；（四）市场销售持续低迷，商品房空置面积不断增加。（四）‘市场现状分析’+“存在问题”+“建议”型

如题为《2008年天津市房地产市场回顾》一文纲目为：一、房地产市场运行特点：（一）房地产业增加值与上年基本持平，各季发展速度上下波动；（二）房地产开发投资实现较快增长，增速高于京沪渝，（三）商品房建设规模继续扩大，竣工面积增加；

（四）（五）略

二、当前全市房地产市场面临的主要问题：（一）商品房成交量持续下降；（二）房地产开发资金逐步趋紧；（三）房地产增加值持续下降；（四）房地产开发投资后劲已显不足。

三、几点建议：（一）保持滨海新区房地产投资快速增长；（二）加快示范小城镇建设力度与进度；（三）稳定‘新家园’经济适用房建设规模（四）积极鼓励居民住房消费；（五）完善项目基础设施建设，提高基础设施建设，提高综合配套服务。

五、‘政策措施’+‘市场现状分析+“市场形势预测”型

’如题为《2008年重庆市房地产市场报告》一文纲目为：一、年末‘救市’政策回顾：（一）国家政策（二）地方政策

二、全市房地产开发市场运行情况：（一）开发投资与土地 购置情况（二）（三）略

三、三大因素决定2009年重庆市