物业管理知识培训

业管理相关基础知识

培训内容一、物业的概念和知识 二、不同的物业分类 三、物业管理 四、物业服务内容 五、物业公司与业主 六、物业服务合同与管理规约| Page 2

物业管理行业发展情况物业管理行业在国内目前正处于规范调整阶段，它 是一个极具发展潜力的行业。我们有理由相信在未来 几年内物业管理会成为房地产行业的重要组成部分。 每个从事物业管理行业的人，应对这个行业有个基本 的认识。| Page 3

物业管理行业发展历程行业扩展阶段 行业起步 阶 段 快速扩展 阶段 规范调整阶段l外销高档项目l 住房制度改革基本l2003年6月《物业管理完成l 房地产开发热潮条例》 l2007年10月1日《物权 法》实施1990年| Page 41997年2003年……年

物业管理行业发展历程产 品 市场环境专业化程度不高，问题 前一时期 较多房地产投资开发、商品 房市场规模高速增长l 开发模式成熟； l 开发流程专业化细分； l 新技术、新材料的大量应用； l 大规模、大体量的开发项目；风险与机遇并存现阶段| Page 5

物业管理的概念一、物业管理由物业而产生的 二、物业的概念:l “物业”一词源于港澳及东南亚一带的地区和国家，英语为Estate或Property其含义为财产、资产、拥有物、不动产等。l 完整的物业包含：已建成投入使用的各类建筑物、构筑物/ 相关配套设备、设 施和场地| Page 6

物业管理的概念§物业包括以下类别:1 . 住宅 2 . 写字楼 3 . 商场 4 . 酒店旅馆 5 . 工业厂房 6 . 停车场、车站和码头 7 . 文化馆、影剧院及体育场 8 . 其它类（如医院/ 学校等）| Page 7

物业管理的概念物业按使用性质分类为 :a . 商业物业（如综合楼、写字楼、酒店等） b . 居住物业（如住宅小区、公寓、别墅等） c . 工业物业（如工业厂房、仓库） d . 特殊用途物业（如车站、机构、医院等）| Page 8

物业管理的概念物业按存在形式分类为：a . 建筑群 b . 单体建筑 c . 单元| Page 9

二、物业管理的含义l 《物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律， 界定了建筑物区分所有权的三个权利；即区分所有建筑物专有部 分的专有权，共有部分的共有权以及建筑物所有权人的管理权 。 l 《物业管理条例》中物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域 内的环境卫生和相关秩序的活动。 l 物业服务企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主 和承租人、用户提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大 的经济价值和使用价值。| Page 10

物业管理中的几个名词与概念

(1)物业管理的这个物业是指在建或已投入使用的物业，即建筑物及附属设备/设施。

(2)物业管理的。

(3)物业管理的物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其达到保值、增值的作用。

(4功能的管理，融

(5)物业管理的是既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。

(6)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

(7)就而言，物业管理是通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。

物业管理的概念

三、物业管理是物业发展的延续和后继服务。

专业化的物业管理将对物业发展的前期设计及施工用料提出专业建议，以利日后物业使用。

物业管理作为桥梁，系统公正地向发展商和住户反映物业的情况。

专业化的物业管理可以积极配合物业的租售工作。

物业管理的起源与发展最早物业管理现代意义物业管理

起源于19世纪产生于19世纪末

60年代的英国美国,建筑机械的发展，

Octavia Hill 高层楼宇出现，

(奥克维娅.希尔)对专业性的需求多。

专业物业管理组织1908年，在美国芝加哥诞生

香港及国内物业管理起源

香港物业管理20世纪60年代后，香港政府实施公共房房屋计划。

80年代初期沿海开放城市，房地产业的发展，物业管理首先在涉外商品房区引入，而后进入北京、上海等大

中城市高等项目。

香港及国内物业管理起源

国内首家物业管理公司---于1981年3月10日成立了深圳市物业管理公司。

国内首家物业管理协会---于1993年6月30日，在深圳成立。据物业管理商会统计:目前北京市大概有2300多家物业管理企业.

物业服务企业资质划分

物业服务企业资质等级分为一（2004年

5月1日）、二、三级30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

在青岛物业服务企业中

l一级资质的企业有6家

青岛中房物业管理有限公司

青岛城市建设集团物业管理有限公司

青岛海信物业经营有限公司

青岛天泰爱家物业管理有限公司

青岛广和物业有限公司

青岛新时代物业服务有限公司

l二级资质的企业有41家

l大多数企业是三级资质或暂定三级资质

l业务定位以母公司的开发项目为主l管理规模容易受母公司的开发进展限制，

资质通常在一、二级

l由于母公司对物业管理配合销售的工作要

求和母公司开发项目的市场影响力，少数公司具有一定的品牌形象（万科、金地、中海等），其他多数企业或缺乏品牌形象或存在负面的品牌形象

l业务定位以公有住房、机关单位办公楼为主，

管理规模较大，资质较高

l业务内容局限于物业实质管理服务l品牌形象主要面对普通住宅的客户

l具有高档、专业、国际化的品牌形象

l业务定位以外销高档写字楼、公寓、别墅等项目为主资质通常在一、二级，

l业务内容涵盖顾问服务、全委托管理

世邦魏理仕\仲量联行\戴德梁行\第一太平\

高力国际

l业务定位涉及中高档住宅、写字楼、别墅、商业等多种物业类型

l集团或股东的专业背景和特定背景是他们先天的优势l管理规模中等，只有较少的几家有一、二级资质，多数为三级资质

l业务内容最为全面：涉及了物业委托管理、物业顾问、车场会所管理、商业经营、物业内经纪等多个领域

l具有严格意义上的社会化、专业化的品牌形象

均豪物业\国贸物业\金网络物业\赛特物业\银达物业

业主与物业管理的关系

认识和明确业主与物业服务公司之间的和真正做好物业管理工作

l业主是物业的所有者、使用者、委托人

l物业服务公司则是物业的受委托人、提供专业的管理和服务内容

者

我们可以把业主比喻成企业的股东，拥有企业资产的所有权和股份；而物业服务公司好比是企业的经理，他们受雇于全体股东，对企业的经营负责，拥有一定范围的管理和决策权

在经济关系上，物业服务公司还需要获得经营管理的收益并承担职业风险

物业管理所涉及的三种服务

l指全体业主都接受的，且不可分割的，不在另行收取费用的服务项目（如园区内的保安、公共区域内的保洁、公共区域维修等）

l指大多数业主都接受的，具有普遍意义的，并另行收取费用的服务项目（如能源费代收代缴）

l指个别业主所需要，双方商议价格的服务项目（如入室维修、家政服务等）

物业管理的工作范围

和共用设施设备、涉及全体业主的公共事项

l公共设备、设施的运行、维修、保养

l物业公共秩序的维护

l物业环境的清洁、绿化养护、垃圾清运、消杀防疫

l物业保险事项

l物业管理的公共关系处理

l物业管理的财务处理工作

l对物业使用人的客户服务工作

l物业的档案及资产管理工作

l其它专项管理工作

物业管理所涉及的专业知识

l法律知识

l财务知识l工程知识l公共关系知识l环保知识l园艺知识l信息技术l心理学l……

物业管理各阶段的主要工作内容

l前期介入阶段

如：规划设计阶段；销售、施工阶段；竣工验收（参与）等

l筹备期阶段

如：组织架构建立；人员招聘培训；费用测算与确定；运营费用测算等

l运营期阶段

如：完善客户档案；客户入住；物业日常管理等

业主、物业公司关系图

业主物业服务合同物业服务企业

物业

业主

业主：

指物业的所有权人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。

业主的权利

l业主对建筑物内的住宅、经营性用房等；对专

有部分以外的l业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；专

有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

l建筑区划内的道路/绿地，属于业主共有，但属于城镇公共部分

（明示属于个人）的除外。l占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主

共有。

l业主享有选聘/监督物业服务企业的权力

l业主可以设立业主大会，选举业主委员会/提出制定和修改管理规

约、业主大会议事规则的建议

l法律法规规定的其它权力

业主的义务l 遵守管理规约、业主大会议事规则 l 遵守建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩 序和环境卫生的维护等方面的规章制度 l 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 l 按照国家有关规定交纳专项维修资金 l 按时交纳物业服务费用 l 法律、法规规定的其他义务| Page 31

业主大会成立条件同一个物业管理区域内，应当有物业所在地的区、县房地产行政 管理部门或街道办理处、乡镇人民政府的指导下成立为主委大会，并 选举产生业主委员会；只有一个业主或业主人数较小，且经业主一致 授权同意，决定不成业主委员会，由业主共同履行业主大会、业主委 员会职责。（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上； （二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上； （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。满足以上条件之一即可成立业主委员会。| Page 32

物业服务企业指从事物业管理业务的、具有独立法人资格的企业或组 织。 专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独 立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业 服务公司，具有专业性、商业性、独立性。| Page 33

物业服务公司的权利物业服务公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定管 理办法； 依照物业服务合同和物业管理办法对物业实施管理； 依照物业服务合同和有关规定收取管理费用； 有权制止物业管理范围内违反规章制度的行为； 有权要求业委会协助管理； 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项 管理业务； 可以实行多种经营，其收益主要补充于专项维修基金。ll l l l ll| Page 34

物业服务公司的义务l l l l履行物业管理合同，依法经营； 接受业主或业主委员会的监督； 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可； 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区 所在地人民政府的监督指导| Page 35

《管理规约》管理规约（临时管理规约）： 管理规约是业主使用、维护和管理物业的重要文件，是实 现业主自律的重要基础。明确业主、物业使用人的权利义务， 作为《商品房预售合同》的附件，由物业买受人签字确认。 通常自物业项目第一买受人签字时发生效力，对此后的物业 买受人及物业使用人均有约束力。主要明确业主在物业使用、维护和管理过程中的权利义务，并对房 屋装修、车辆停放、物业服务费用交纳以及专有部分和共有部分的 使用等方面做出了必要的提示和引导| Page 36

管理规约（临时管理规约）主要内容：第一部分：物业的基本情况物业名称、位置、类型、建筑面积、物业区域（4 至）；物业服务用房位 置、面积；物业服务企业基本情况第二部分：物业的使用、维修和管理业主的权利与义务；业主应按项目规划用途使用物业；业主对专有部分使 用时的约束；业主对物业进行维修时程序；公共设备/ 设施使用；本物业区域 内管理条例与制度等第三部分：物业服务费用物业服务费用的分摊比例；出租/ 承租物业时费用交纳；专项资金的交存 / 使用/ 管理及续筹等第四部分：附则及承诺书| Page 37

物业管理合同是物业服务企业与委托人签定的，物业服务企业接受委托提供物业管 理服务，委托人支付管理费用的民事合同。物业管理合同又称物业管理 服务合同、物业管理委托合同。 物业管理合同主要内容（范本）：Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ第一部分：物业项目基本情况 第二部分：物业服务内容（物业交接/ 服务内容） 第三部分：物业服务的标准《住宅物业服务等级规范（一级）试行》 第四部分：物业服务期限 第五部分：物业服务相关费用 第六部分：共用部位、共用设施收益及分配 第七部分：双方的权利与义务 第八部分：合同终止 第九部分：违约责任/ 争议解决 第十部分：附则| Page 38