超大型绿色建筑项目管理的难点与对策

Project Management

项目管理和代建制

2009

年第5期(总第119期)

超大型绿色建筑项目管理的难点与对策

刘康萱

(上海泰宇房地产(集团)有限公司， 上海 200071)

摘 要：针对超大型绿色建筑在项目管理实施中的难点进行分析研究，提出了虚拟的Partnering 模式的组织策划方

法、LCA 的方案策划方法以及目标和过程相结合的控制手段，最后经实证研究，提出的管理方法具有一定的实用价值，可为以后的类似工程提供参考。

关键词：超大型绿色建筑；项目管理；虚拟Partnering ；LCA

中图分类号：F407.9 文献标识码：B 文章编号：1007-4104(2009)05-0015-04

1 概述

近年来，随着全国范围内科学发展观和可持续发展理念的不断推广和深入，人们越来越多地认识到在经济社会发展的同时保证其可持续性的重要性。绿色建筑作为建筑业一项重要的可持续发展手段，已经为众多的业内人士所了解。为了能够满足绿色建筑的条件，除了技术进步手段之外，项目实施过程的管理方法和手段也应当进行相应调整，由此也会带来一些项目管理方面的难点。笔者主要针对超大型绿色建筑的工程特点，对超大型绿色建筑在项目管理实施中的难点进行分析研究，提出了虚拟的Partnering 模式的组织策划方法、LCA 的方案策划方法以及目标和过程相结合的控制手段，并结合某超大型绿色建筑项目进行实证研究。文章提出的一些管理方法和思路具有一定的实用价值，可为以后类似工程提供参考依据。2 超大型绿色建筑的特点

当今世界推动建筑向节能、环保、智能化方向发展是建筑业实践可持续发展理念的必然趋势。绿色建筑的特点是以人、建筑和自然环境的协调发展为目标，在利用天然条件和人工手段创造良好、健康的居住、办公环境的同时，尽可能地控制和减少对自然环境的负面影响。

值得注意的是，绿色建筑的含义已经从原来狭义的一般建筑物概念发展到广义的包括市政、电力、铁路等工程项目在内的绿色建设工程项目的概念。在这样的背景下，许多大型甚至超大型项目都开始了绿色建筑的探索之路，例如大型交通枢纽、城市中心规划和超高层建筑等工程。超大型绿色建筑项目主要具有如下特点：(1)项目自身规模大。超大型项目往往具有投资金额巨大、时间跨度长、参建单位多、协调面广等特点，涉及很多不同的行业和不同的管理部门，是一项极其复杂的系统工程。仅在技术方面，工程项目的建设就涉及设计、施工技术、环境技术、节能技术、设备制造技术等方面，在对外协调方面涉及规划、绿化、用地、征地、拆迁等部门，以及相关政府监管部门。

(2)需要满足绿色建筑特殊要求。目前国内外针对绿色建筑有多种评价认证体系，像美国的LEED 认证、我国的绿色建筑评价指标等。这些评价认证体系中对建筑项目的很多关键指标方面有相应要求，例如建筑综合节能率、非传统水资源利用率、可再生能源利用率等。为了满足这一系列要求，势必给本来已经很复杂的项目管理增添了新的难度。3 超大型绿色建筑项目管理难点

3.1 建筑功能定位与经济性能定位平衡难

由于受到我国绿色建筑技术和理念的发展阶段所限，目前绿色建筑项目的实施主要遇到的问题是其建筑功能定位与经济性能定位的平衡问题。主要体现在绿色建筑涉及的许多技术，虽然能够很好地达到绿色建筑要求，但由于技术成熟度不足等原因，造成技术实施的费用大于其能够带来的效应。这是影响绿色建筑项目实现的重要因素之一。3.2 多主体参与的组织管理问题

超大型项目时间跨度大、参与方多、牵涉面广的特点使得这类项目具有很强的时间和空间复杂性。不同于传统的组织理论所强调的任务分工明确和层级划分严密，超大型绿色项目中，由于存在专业咨询顾问

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单位和绿色施工涉及的专业分包单位等特殊项目参与方，项目的组织与协调工作具有了不同的特点。采用这种模式往往会导致组织规模庞大、管理层次增多。这样的复杂组织结构中会产生的组织管理问题有：工程界面增多、沟通协调困难；管理层对实施层的监督难度加大，项目组织关系紧张；参与各方间的横向联系繁琐，不利于统一调度指挥。3.3 跨长周期的过程割裂问题

这一问题主要是由超大型绿色建筑项目的时间复杂性所导致的。建设项目的全寿命周期由决策、设计、施工和运营等阶段构成，传统管理模式按照全寿命期的不同阶段来划分，各阶段都由不同的项目参与方来完成。对于绿色建筑的项目，强调的是各阶段都能够体现绿色建筑的特色，这就要求项目实施的各个过程具有很好的整体性、连续性。项目的各个阶段之间具有紧密的联系：在项目的规划设计阶段采用能够体现绿色建筑特点的设计方案；施工阶段除了完成设计方案的内容之外，还应当体现施工过程的绿色要求；使用阶段能否达到预定绿色建筑的要求，更是设计和施工阶段效果的综合体现。3.4 跨专业协作的技术融合问题

超大型绿色建筑项目的实施涉及许多不同的专业，专业之间跨度大、差异也大。专业之间技术内容的不同直接导致各专业在项目中考虑问题的角度不同，这就给项目整体的实施带来了难题。例如，绿色建筑中的风力发电技术，既涉及到通风专业、电气专业，也涉及土建结果等专业的安全度问题等许多方面的内容。而且，绿色建筑正处于刚刚起步的摸索阶段，大量新技术成熟度方面尚有欠缺，因此在绿色建筑项目管理实施过程中，各专业协作过程中的跨学科技术融合问题是影响绿色建筑实施效果的关键。3.5 超大型项目的信息管理问题

信息管理问题是超大型工程项目管理的特点和关键因素之一，同时也是其它项目管理问题的综合表现形式。超大型项目实施过程中会有大量多于往常项目的信息产生，特别是需要进行绿色建筑认证的项目，实施过程中出现的信息需要由项目参与各方共同收集、传递与共享。一方面，项目的参与各方众多，导致信息在组织中传递容易延误或是出现偏差，影响沟通的效果。另一方面，不同的参与方有不同的信息分类和整理方式，项目信息的标准化管理方面存在不足。参与各方之间信息形式的不同不仅影响沟通速度，增加沟通成本，更严重的有可能导致信息传递失真。

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4 超大型绿色建筑项目管理对策

针对以上提出的超大型绿色建筑项目管理中存在的种种难点，笔者从组织模式确定、绿色建筑方案策划、全过程目标管理的控制手段等方面提出一些对策。

4.1 采用虚拟的Partnering模式

组织策划是项目管理的重要内容，确定了项目的组织结构和责任体系，是项目管理取得成效的前提和保障。

Partnering 模式是项目参与各方从共同利益出发，在项目实施过程中建立共同的工作和组织关系，设定共同的目标，共同解决问题，实现各方利益最大化。这种模式目前已经在许多项目中得以实践。本文在Partnering 模式的基础上，增加了虚拟组织的概念，即提出虚拟的Partnering 模式。项目参建各方除了要成立共同协作的工作小组之外，相互之间还应当通过各种方式形成完善的信息网络组织，实现相互之间资源和信息共享。该组织结构建立的具体方法如下：

(1)建立项目法人的管理组织。建设单位成立项目法人形式的组织机构，进行包括项目总体决策、选定项目其它参与各方、项目总体协调在内的各项组织与管理工作。这样的法人机构不仅是项目实施过程的管理者。更是项目完成后的运营者和使用者。这种集多种任务为一身的管理角色，可以很好地保证超大型绿色建筑项目建设和运营、使用目标的一致性。

(2)建立虚拟的Partnering 工作组。以建设单位为总牵头，参建各方建立一个虚拟的Partnering 工作小组，其中成员应该包括建设单位、专业咨询单位、总承包商、设计单位、供货单位、监理单位和专业分包商等各方的代表。工作组中参建各方代表一般由各单位的项目负责人、绿色建筑实施的专项负责人和主要实施人员担任。

(3)建立项目协调人制度。虚拟Partnering 工作小组除了承担一个项目协调机构的作用之外，更重要的是可以作为项目参与各方信息交流和沟通的平台。在项目管理过程中，Partnering 工作小组中的成员既是项目参与各方代表，更是进行信息传递和沟通的项目协调人。参建各方以各自项目协调人为联系的纽带，在工作小组内实现相互间信息的共享。具体的组织结构如图1所示。

采用这种组织模式一个显著的优点是，参建各方有效地利用项目参与各方的资源。例如，在项目设计阶段，参建各方可以充分发挥这一信息平台的优势，对项目初步设计方案进行优化和及早的设计改善，共

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同进行技术和工艺上的认证、优化等大量试验研究工作，以充分满足方案设计的构思和设想。这样的做法对工程项目的设计、投资费用，施工总进度和工程质量都会产生巨大的影响。在实现项目目标的同时，项目参与各方的利益和目标也得到了保证。特别对于需要进行认证的绿色建筑项目，在项目实施过程中参建各方通过该模式及时进行交流，对项目目标的评定有图1 虚拟的Partnering组织结构

4.2 运用LCA方案策划功能地位

建设工程项目的全寿命周期评价法LCA (Life-cycle Assessment)，是指对产品系统在整个生命周期中的能量和物质的输入和输出以及潜在环境影响的汇总和评价。

工程项目的生命周期包括项目的启动与策划、项目的规划设计、项目施工、项目验收、项目运营与维护以及项目最后的报废、拆除和再利用。其中每个阶段都应该贯彻和体现工程项目的绿色建筑要求。绿色建筑项目管理的工作要点应该围绕工程的生命周期进行分解，不同阶段绿色建筑管理的工作要点如下：

(1)前期策划阶段。在绿色建筑前期策划阶段，为了使项目能够达到绿色建筑的要求，必须从整体角度充分考虑各方面的绿色建筑需求。例如，必须要保证项目建设不破坏当地的文物、自然水系、既有设施等；建筑场地选址无洪涝、泥石流等灾害；建筑场地安全范围内无危险源；住区内部无排放超标的污染源等。建设单位和项目管理人员应当充分了解这些控制要求，视项目实际情况合理进行建设。

(2)规划设计阶段。为了使项目能够达到绿色建筑的要求，需要各个不同的专业在设计阶段进行配合，包括城市设计、居住区规划与设计、建筑设计、结构设计、设备设计等不同层次。各专业的设计人员应将绿色建筑的理念融入各自的设计方案中，并通过有效沟通进行设计的集成，使项目整体达到绿色建筑要求。

(3)施工阶段。在施工阶段必须保证能够将规划

和设计阶段制定的目标和方案完成，并且保证施工过程中的环境保护措施。建筑材料的选定应考虑材料中有害物质的含量、生产地距离项目现场的距离、材料的循环使用特性等方面要素。同时在施工过程中应该注意对现场环境的保护，并进行施工工艺和程序的优化，尽量考虑土建与装饰工程一体化设计和施工等方面内容。

(4)运营管理阶段。在运营管理阶段必须制定适应项目自身要求的节能、节水、节材以及环境保护制度。项目的物业管理部门应当对绿色建筑的维护和运营方法有足够的了解，并通过ISO 14001环境管理认证体系。

从以上项目各阶段实施的工作任务可以看出，不同阶段的绿色建筑项目管理工作要点各不相同，但又是紧密联系的。项目各阶段的实施人员一方面应当从自身工作角度出发，完成所属阶段的项目实施任务；另一方面又必须对项目整体的绿色建筑要求以及其他各阶段的管理工作内容有足够的了解。4.3 采用全过程目标管理的控制手段

项目实施过程的实质就是根据绿色建筑的要求设立目标，对项目过程进行控制并达到项目目标的过程。项目实施的控制手段应当采取目标控制和过程控制相结合的手段。4.3.1 目标控制

在建设项目具体进行过程中发生的变化，都会对绿色建筑既有目标的完成产生干扰。为了保证目标的实现，应对整个项目实施过程进行目标控制。具体步骤如下：

(1)将绿色建筑的整体目标进行分解。将其贯穿到前期策划、规划设计、施工、设计和运营等各阶段的管理和监督之中。

(2)项目实施过程中的目标控制采用的是动态控制的原理。将绿色建筑目标从粗到细分为不同的层次，以施工阶段的动态控制为例，包括绿色施工方案设计、绿色施工技术设计、绿色施工控制要点以及现场施工过程等(图2)。动态控制的过程就是将这些粗细程度不同的目标依次在相邻层次之间进行比较的过程。

(3)动态控制的具体方法是在项目过程中对项目目标进行跟踪和控制。收集各个阶段控制要点的实测数据，定期将实测数据与目标值进行比较。当发现实施过程中的实际情况与计划目标发生偏离时，应分析偏离的原因，确定纠正措施，采取纠正行动。在工程建设项目实施中如此循环，直至目标实现为止。

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580m .项目地上部分功能主要为办公、高级酒店、大型国际级会议中心及文化、商业、娱乐、观光休闲等配套设施。该项目在确保安全的前提下，力求成为城市高层建筑可持续开发的典范，成为国际绿色建筑的新标杆，将努力达到两个目标：获得美国LEED 金奖认证和中国绿色建筑三星认证。5.2 绿色建筑项目管理手段5.2.1 组织策划

该项目为了能够满足绿色建筑的要求，聘请了两家专业咨询顾问单位承担绿色建筑实施的咨询工作。以建设单位为核心，参建各方一起成立了绿色建筑专项协调小组，由建设单位、设计、施工、监理、专业咨询等各方共同组成。5.2.2 方案策划

该项目从项目整体规划到设计方案，都包含了不少绿色建筑的要素。例如，该超高层建筑外墙采用反射率较低的玻璃幕墙；主楼顶层计划布置风力发电设备以为自身提供部分能源；对大楼冷却塔进行围护以降低噪音以及绿化率将达到30%等。5.2.3 过程控制

该项目的绿色建筑专项协调小组在过程控制方面起到了很好的作用。协调小组设立了每周专题例会制度，对过程中的绿色建筑相关问题及时沟通解决。项目设计方案中的绿色建筑方案在施工过程中得到了全面的落实，并且很好地达到了两个认证指标的要求。6 结束语

综上所述，对于超大型绿色建筑项目的管理过程，可以采用虚拟的Partnering 模式以促进沟通，采用LCA 的方法进行项目方案的功能定位策划，在实施过程中采用全过程目标管理的手段进行管理。通过对上海某超大型绿色建筑实施过程进行实证研究，这一管理方法具有一定的实用价值，可为以后类似超大型项目的管理提供参考。

收稿日期：2009-01-16

作者简介和通信地址：刘康萱(1961-)，本科学历，公司总工程师兼工程部经理，主要从事结构工程、项目管理、房地产开发等方面的研究；通信地址：上海市宝源路301弄 上海泰宇房地产(集团) 有限公司 E-mail:[email protected]