在建工程(含预售房)抵押操作手册讲诉
第三章 在建工程(含预售房)抵押篇
一、业务定义及基本要求
(一)产品定义
抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程(见名词解释16)的投入资产或已取得预售证的房产网签于我方名下,抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的业务。
(二)积极支持的目标市场
湖南区域范围内各房地产开发公司建设的楼盘、各园区工业企业建设当中的厂房、办公楼、综合楼等。
(三)严禁支持对象 1、管理机制差的企业; 2、同业名声较差的企业;
3、市场经营者(或管理者)有不良记录的; 4、其他
二、业务受理的基本条件及所需提供资料
(一)业务受理的基本条件
1、 依法取得《建设用地规划许可证》(见名词解释17)。 2、 依法取得《建设工程规划许可证》。 (见名词解释18) 3、 依法取得《建筑工程施工许可证》。 (见名词解释19) 4、 依法取得《国有土地使用权证》。
5、 企业已投入资金占工程总造价的25%以上,并确定明确的施工 进度和竣工时间。
6、 提交该土地的《土地出让合同》。 7、 提交该项目的《建筑施工承包合同》。
8、 建设单位、施工单位联合签署的出具自愿放弃应得未得的工程 价款优先受偿权的书面承诺。
9、 提交该抵押项目的设计图纸、效果图、户型图。 10、 提交该抵押项目的《评估报告》。 11、 提交该抵押项目的《测绘报告》。 12、 其他材料参照我公司企业贷款所需材料。
13、 追加借款企业法定代表人、各股东个人做不可撤消保证。
三、办理在建工程(含预售房)抵押贷款应注意的事项
1、在建工程抵押的贷款资金用途受限制,抵押合同中应明确载明贷款用途为“支持原XX 项目继续建造”,避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。 2、在办理抵押登记手续时须注意将本项目土地和在建工程一并抵押。 3、在项目竣工后督促企业重新办理房地产抵押登记。
4、办理抵押登记手续时需将债权数额设定为借款金额的1. 5-2倍,以充分保证我公司在 实现债权时产生的利息、复息、诉讼费、律师费、执行费用等其他费用。 5、在建工程抵押贷款办理只限于出让土地。划拨地、集体土地不予受理。
6、查询其公司预售系统,如有多套房产网签(见名词解释20)于同一个或多个人名下, 需注意该项目其他民间资金借贷情况(借款期限、金额、费用)。 7、了解该楼盘的真实的销售情况,确保还本付息来源。
三、业务操作流程图
(一)在建工程抵押业务总图
(二)收集信息流程图
(三) 审批流程图
(四)相关文件合同的办理和签订流程图
(五)贷后管理流程图
(六)延期处理流程图
四、流程要点说明