开发项目经理工作流程
房产开发项目经理工作流程及执行方案
一、前期准备阶段 获取土地使用权：
1、办理土地使用证 2、办理用地规划许可证
3、工程规划许可证
4、施工许可证
5、预售许可证
二、征地拆迁工作，并申办取得《房屋拆迁许可证》（净地出让除外）
三、建设项目报建登记：申请招标施工单位及内容谈判，协议签定。
四、工程建设前期阶段
1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要。
2、施工场地平整，达到施工条件。
3、施工道路，满足施工运输条件。
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备及安排
6、临时用地或临时占道手续的办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场校验。
9、组织图纸会审，设计交底
10、编织工程进度计划书
11、设计、施工、监理、政府执能部门的协调工作。
12、制定各部门管理规章制度及奖惩办法。
五、工程建设中期阶段
1、每星期按照工程进度组织相关人员开例会，安排落实进度工作及安全防范。
2、每星期必须定时组织相关人员了解，沟通工作遗留问题，并衔接，协调处理。
3、每星期必须检查，跟踪当星期工作进度及安全落实情况或指定专人监督执行。
4、每个月召开一次员工会，运用有效的领导方法，激励部门员工的士气，充分发挥员工的工作能力及积极性，从而提高工作效率。
5、加强部门之间的沟通协调与合作。
6、耐心听取部门或员工及施工方的诉求和汇报并及时落实处理。
7、热心协助施工方，发掘问题，解决问题、达到安全、高效的完成施工进度。
8、决心接触到一个新的问题时，要下定决心，做到不拖延，争取第一时间协调处理好，以保障施工方的工程进度。
9、追踪或监控，安排处理的问题，密集式的追踪，常可以高效解决问题。
六、工程末期阶段
1、制定工程进度倒计时计划方案，并监督执行。
2、制定各种设施、设备安装调试计划方案，并监督执行。
3、制定水电气谈判、安装、调试方案，并监督执行。
4、制定竣工验收方案，及各种资料存档，并取得《建筑工程竣工验收备案证》
5、制定移交物业服务方案。
七、项目销售阶段
1、申办《销售许可证》《预售》
2、商品房按揭及销售办理
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
4、广告战略
5、广告范围
6、广告实施阶段
7、试销阶段
8、扩销阶段
9、强销阶段
10、尾销阶段
注：具体方案由销售团队制定
八、交付使用阶段
1、负责物业公司交接房屋协调处理工作
2、监督执行物业公司上报开发建设项目的保修范围内的责