日本公共住房政策及其对中国的启示

日本公共住房政策及其对中国的启示

———以高速增长时期的住房政策为中心

赵光瑞

（南京财经大学经济学院，江苏南京210046）

摘要：日本高速增长时期的公共住房政策适应城市化快速发展的需要，以住房金融公库、公营住房、公团住房、公社住房为主要基础，建立了一个面向中等收入、低收入群体的多方位的住房建设与供应保障体系，满足了日本国民的居住需求。其公平优先的原则以及自建、购买、租用相结合的住房供应体系对我国今后的住房政策改革具有借鉴意义。

关键词：城市化；公共住房政策；公平中图分类号：F299

文献标识码：A

6049（2011）05-0092-06文章编号：1672-

住房是现代社会生活的必需品和生活水准高

低的重要标志，解决居住福利始终是政府首要的政策目标之一。中国经济发展的辉煌始终无法掩盖一个尴尬的现实：国民居住问题仍很严峻，货币成为“国富民化的住房政策改革也以失败告终，穷”的例证。日本经济曾在1955年至1973年实现高速增长，一举奠定了作为经济大国的基础。在此期间，日本的城市人口比重由1950年的38%上升至1970年的72．2%。在居住方面，到1968

1973年全国普遍年全国住房数量超过户籍数量，

达到每户一宅，实现居者有其屋。日本尽管国土

狭小且平原较少（山地占68%），人口密度大（338

22人/km ，中国为138人/km ），但国民的住房条件（居住面积、人居环境等）在西方发达国家仍处于中游地位。对此日本的公共住房政策发挥了至

一、公共住房政策：公平与效率、供给与需求

居住权利是公民的基本权利，住房是公民生活的基本需求，住房政策就是政府的基本政策。

所谓公共市场住房政策是指政府通过公权力来调整与解决住房公共利益的过程与行为准则（易宪容，2009）。公共住房政策是一个国家的经济社会政策的重要组成部分。一方面居住是国民生活基本的消费品，其需求始终是存在的。住房面积的大小、功能的完备程度以及居住的周边环境等成为衡量国民生活水平的重要指标；另一方面作为生产住房的房地产业也是带动国民经济发展、扩大就业、增加财政收入的重要产业。国民的住房需求根据收入水平可以划分为保障性需求与改善性需求。基本性需求指仅仅满足居住要求的需求。基本需求存在于经济发展水平较低时期或收入较低的群体中。二次世界大战后世界各国在经济复兴时期首先都面临

关重要的作用。本文将对日本经济高速增长时期的住房政策进行分析，探究对我国房地产政策改革的可借鉴之处。

03-25收稿日期：2011-作者简介：赵光瑞（1966—济学在应用经济学领域的拓展。

），男，黑龙江宾县人，南京财经大学经济学院副教授，研究方向为日本经济、区域经济一体化、政治经

住房量绝对不足问题，政府的首要目标就是解决居住问题。改善性居住指收入达到一定水平后对住房这一消费品的要求提高，如更大的面积、过多的功能、更好的居住环境等。20世纪60年代中期后西方发达国家的住房消费就开始进入这一阶段，表现为大规模的旧房改造与新住房建设、狭小住房空置率上升等。

经济学把住房政策按功能归结为两方面：收入分配功能与资源配置功能。收入水平的限制与特殊群体的存在要求政府首先必须确保国民的居住权，提供最低水准的居住条件，这就是调具体包括提供廉价乃节收入再分配的住房政策，至无偿住房、提供租房补贴等，这就是保障性住房政策；另一方面住房作为一种商品一大部分是由私人部门生产的，在市场经济中，同其他商品一样也会存在供求失衡带来的效率损失，所以需要政府的政策介入对供求进行调节。同时房地产业作为一个重要的产业，其直接与间接的关联效应很大。例如对住房产业的金融政策、相关的房地产税收政策调整等。

由此，政府的公共住房政策可以划分为住房供给政策和住房需求政策。供给政策表现为中央或地方政府以财政支出直接进行公共住房建设，再以较低的价格出售或出租给低收入的国民，其中后者占主体。战后西欧国家就大量建设了公共其表现就是在出租房市场住房提供给国民居住，

公共住房出租占比不断提高。如在英国1947年到1980年住房结构中公共出租住房的比率由13%提高到32%，私人出租住房的比率则由61%降至13%（自由住房的比率由26%提高到55%）。需求政策包括金融贷款、税收优惠等。

二、日本公共住房政策体系1．战后初期的过渡性措施：“房租管制令”“租房租地法”和

战后初期，为防止土地价格、房租高涨，日本政府于1946年颁布房租管制令，重点对房东的出租房屋价格进行限制；租房租地法可以追溯到战前的1921年，主要是优先确保租借人的权利。“租房租地法”规定在房屋出租期满后若租赁人希望更改合同时，无正当理由出租人不得拒绝。

“租房租地法”因此虽然在一定程度上减轻了租房者经济负担，但也导致房主不轻易出租住房，出租房源反而减少。

2．住房金融公库：以金融政策支持个人与企业自建住房

拥有自己的住房是居民的普遍愿望。1950

，年日本制定并颁布《住房金融公库法》主要对难以从民间金融企业融资的个人与企业购买或

建设用于自己居住的住房提供优惠贷款。住房金融公库由国家财政出资，亏损则由国家财政予以资助。其贷款利率低于银行，贷款条件优惠。同时住房金融公库在经济萧条时期客观上还被作为刺激对策之一，以扩大住房需求进而扩大内需。在公库成立初期，每年提供的贷款为8万套住房左右，此后规模不断扩大，到1970年达25万套。住房金融公库极大地支撑了日本中等收入家庭的住房建设，日本自有住房比率目前能够维持西方发达国家的中等水平离不开政府的强有力支持。只是进入20世纪90年代后由于日住房金融公库本中央银行长期奉行低利率政策，

的利率优势开始消失。到2003年共支出180万亿日元，资助住房建设1909万户。

3．公营住房：为低收入家庭提供廉租房为低收入家庭提供住房的做法最早始于战前20年代的东京、大阪等地区。1951年日本制定并《公营住房法》，颁布规定由中央政府向地方政府

用于修建出租房，其出租对象为所有阶提供补助，

层，后来演变为仅向低收入阶层提供廉租房。目

前规定为处于最低25%收入阶层的国民，而且收入提高后要搬出，同时对照附近的住房情况提高房租。公营住房一般采用抽签方式在符合条件的但对于住房贫困度特别高申请者中选取入住者，

者、收入低的老人家庭、母子家庭、残疾人家庭等——1960年期间给予特别照顾。公营住房1951—

1961———1970年间为33．4万户，共建设4万户，

1971———1980年间为70．9万户。

4．公团住房：为大城市工薪阶层提供商品

租赁房房、

1955年日本制定颁布《日本住房公团法》，

——日本住房公团，由国家出资成立特殊法人—在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住

房，面向大城市工薪阶层供给住房租赁、商品房、住房土地。公团的性质为政府全额出资的特殊法人。其中中央政府出资约占75%，大城市地区的地方政府出资约占25%。公团住房中有出租住房（53%）和商品住房（21%），以及公团建

设后出让给土地所有者，以便其经营出租住房业

“民营出租用特定出让住房”（26%）。1981务的

年日本住房公团与宅地开发公团合并为住房都

1999年改为都市基盘整备公团，市整备公团，

2004年成为现在的都市再生机构。

5．地方住房供给公社：为地方建设公积金政府、住房管理

1965年，为进一步解决各地方工薪阶层的住房不足问题，日本政府颁布《地方住房供给公，——地方住房供给公社，社法》设立法人—主要从

事公积金商品房的建设，同时还进行租赁住房建设以及住房相关设施的开发建设和对公共住房

的委托管理等。其资金来源为住房金融公库的融资，规定设立的城市标准为人口规模50万以上，共成立57家。地方住房供给公社对解决日本各地方的居住难发挥了很大作用，对缓解人口向三大都市圈的过度集中有积极影响。只是近年来由于地方财政的压力与经营问题导致部分地区的公社陷入困境，已有青森县、岩手县等6家住房公社宣布解散

。

图1日本公共住房政策体系

三、日本住房建设情况

日本的住房建设可划分为三个阶段：

1．1945———1954年：经济复兴时期，以解决居住为核心，政府重点进行出租房建设

二战期间美国的轰炸使日本三分之二的房屋倒塌，战后解决居住与饥饿成为政府的首要课题。但1946年颁布的“房租管制令”和“租房租地法”不但没有缓解住房难问题，而且在某些方面还带来了适得其反的效果。但自从1950年住房金融公库的成立和1951年颁布《公营住房，法》再加上经济的恢复与收入水平的提高，日本的民间住房和公营住房建设开始恢复。1951至

1955年期间受惠于政府的金融支持，每年自有住房的建设都在15万套以上，租赁住房每年的供应量从2万多套增至1955年的5万套以上。1954年日本政府发布的经济白皮书就认为1953年的住房增长的主要原因在于财政贷款，公营住房、公务员住房增长最快。2．1955———1965年：高速增长前期（产业复兴时期），主要建设面向产业工薪阶层的住房1955年日本经济的各项指标均超过战前，从此造船、钢铁、有色金属、纺织服装等产业迅速发展，大量农村劳动力开始涌入城市。作为城市劳动力的第二、第三产业的就业人数从1953年

1960年的2354万人增至1955年的2554万人，

1964年为3400万人。如此大规超过3000万人，

居住成为首要的需求。据模的劳动力涌入城市，

1955年日本住房不足达284万户，统计，期间每

①而且住房质量年新增需求在25万户左右。差，居民的居住支出占家庭收入比重尽管已从战

国民收入年平均增长速度为6．9%。政府和居民

收入的增加成为住房建设的经济基础。

3．1966———1975年：正式高速增长时期，为增加自有住房比率，重点建设独栋住房和租赁住房

日本自1965年起开始实施“住房建设五年

。住房建设计划为包括民间建设在内的全计划”

部住房建设计划，但支柱仍是政府的政策性住房，重点是公共租赁住房的建设，为低收入家庭提供基本的居住条件。第一个五年计划（1965———1970）的目标就是解决住房难，一家一套、一人一室。住房建设的标志为住房投资的增加。据统计，从1965年至1970年日本GNP 的年实际增长率为8．6%，而同期住房投资的增长率达到9．9%，到1973年调查证实，在全国所有都道府县住房数量均超过居民户数，显示出日本国

②民的居住问题得到彻底解决。

（单位：千户）

[***********]7

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[***********]5

——16%降至4%———5%，前的15%—但在用于

租房方面的铺底金、押金的支出大幅度增加。

1955年住房公团的建立，标志着日本公共住房政策的三大支柱终于形成，政府直接出资建设

政府为居民和企业提供住房建设优惠贷款住房、

——1962年每年新的一揽子政策体系形成。1955—

增住房数量从30万套增至近60万套，其中租赁住房的数量比重由27．3%提高到近50%。值得

1960年日本新上台的首相池田勇人宣注意的是，

“国民收入倍增计划”：国民生布启动为期10年的

产总值和国民收入年平均增长速度为7．8%，人均

1

建设户数公共资金公营公库公团

[***********]

[***********]4

[***********]3

日本住房建设计划实施情况

，“転換期にある住宅政策”，《レファレンス》2006年1月。资料来源：八木寿朗

四、日本公共住房政策的评价及其对中国的启示

1．日本的公共住房政策在确保国民居住福利方面是成功的

日本作为政府主导型的市场经济体制的代不仅有传统资本主义国家的财政金融政策，表，

还有产业政策、发展计划等独特的政策以及富有“行政指导”争议的以及政府管制措施等。公共住房政策则是其中的组成部分。总体而言，日本的公共住房政策在确保国民的居住福利方面是

日本的居住条件有诸多成功的。就国际比较看，

不尽如人意之处，如拥挤、狭小、价格过高等，但

部分指标却居领先地位。如自有住房的居住面积仅次于美国居发达国家第二位，住房自有率处

于中游水平。

另外，日本国民的居住福利水准大致平等，差异并不大。如独栋独户住房占总量的一半以上。

2．中国公共住房政策存在的问题

终于在2010中国经济经过60余年的发展，

③但中国人年超过日本成为世界第二经济大国，

均GDP 只有日本的1/10，位居世界100名之外。

特别是城市化与工业化发展严重脱节，大量的产业工人游离于城市、乡村之间，导致运输成本不断上升和运力的紧张。这也是城市居住问题恶化与政府住房政策失败的最重要表现。从经济社会发展的趋势看，产业工人必须进入城市居住、生活，中国解决基本居住之路任重道远。目

：《1955年度经济报告》，1956年。http ：//www5cao go jp /keizai3/keizaiwp/wp－je55/wp-je55－0000i1．html 。①日本原经济企划厅

②1973年全国住宅户数为3106万户，最拥挤的东京圈为797万户。③2010年日本政府公布国内生产总值为54742亿美元，低于中国1月公布的58786亿美元。

前中国的城市化比率在50%，若考虑到2亿以上的农民工，实际上在30%左右。如果以60%作至少还有3亿以上的人口需要进入为基本目标，

城市居住。与高速增长时期的日本极其相似。而且两国的人口密度大致相同，面临的问题相似，日本的做法对中国有借鉴意义。中国的公共住房供给政策由三部分组成：一是政府廉租房，指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房实物配租和租金减的分配形式以租金补贴为主，

免为辅；二是经济适用房，指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房；三是公共租赁房，是由政府或公共机构所有，供应对象确定为中低收入住房困难家庭，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭、其他住房困难家庭，以及刚毕业的大学生和外来务工人员。

关于公共住房的需求政策多为间接发挥作用的政策，包括住房公积金政策、税收政策等。

目前中国公共住房政策的问题主要在于：一是过多关注房地产业发展的效率大小，对住房的民生问题明显重视不够，公共住房政策的目标从解决公民的居住公平问题向提高政府和房地产资本的效率目标转移。地方政府出重视住宅产业发展于自身利益最大化的考量，

带来的直接经济收益：扩大就业、增加税收、提高政府掌控的土地资源价格、带动地方经济发展甚至寻租，等等。这从地方财政对土地出让金的迷恋（土地财政）

①以及对中央政府调控住

年至2009年，北京、上海、重庆、成都等22个城市没有按规定从土地出让净收益中提取至少

10%作为廉租住房保障资金，两年内共计少提取146．23亿元。经济适用房更因为分配的严重不公成为众矢之的。在公众看来，目前经济适用房最大的问题是“供应量太少”和“很多经

。济适用房都卖给了收入较高的人”

二是政策主体权责模糊，随意性大。对于保

证性住房的建设尽管有宏伟的规划，但资金被随意挪用、资源任意分配、数量和质量都达不到基

结果都是不了了本标准等严重问题没有问责制，

之。同时在住房市场出现波动时出于政绩考虑

违反市场经济的基本原则，任意提高税收乃至强制限购。尽管从短期看抑制了住房价格的上涨，但负面效应更大，如限制正常的消费需求、助涨投机行为和不当牟利等。更重要的是侵害了公民的基本权利，如居住权、流动权等，实际上与推进改革开放背道而驰。

三是公共住房政策成为少数城市人的专有福利，严重缺乏社会公正。无论是廉租房还是经济适用房，同其他经济社会政策一样，公共住房政策也基本以户籍为界限，仅仅提供给本市市民居住或购买，而大量的、城市发展的重要贡献

——农民工被排除在外。农民工除了没有户者—

在城市经济发展与建设口这一认为的身份之外，

的贡献方面与市民没有差异，把他们排除在外是不公平的。

3．日本公共住房政策对中国的启示第一，在经济发展水平有限、温饱问题尚未解决的情况下，市场无法解决大部分人的居住问政府的公共住房供给政策应该发挥主导作题，

用。因为住房在基本消费品中价格最高，在收入水平有限的情况下只能靠政府供给。战后面对

日本政府也曾经对房租乃至土地国民的住房难，

价格进行限制，但收效甚微。因此从1950年起

就把政策目标置于各层面的住房供给：金融支持自建住房、提供优惠的商品房、出租房等。我国现阶段仍是发展中国家，大部分居民刚刚解决温饱问题，贫困人口（若以年收入1500元标准衡量）仍有1亿人之多。何况还有2．42亿农民工

房价格的消极态度就可见一斑。同时对廉租房、经济适用房的建设缺乏积极性，导致在住房政府退居次要地位。目前市场资本成为主角，

各地廉租房资金普遍不足，住房质量和居住环境也难尽如人意。1998年至2006年全国累计

2007用于廉租房建设的资金仅为70．8亿元，年1月至11月全国投入资金也仅为83．2亿

元，远远没有满足“十一五”期间每年近500亿

2007元的廉租房资金需求。另据审计署查证，

“十一五”2010年全国土地出让成交总价款2．7万亿元，①期间，全国土地出让金总额为7万多亿元，占全国财政收入比重高

达33．75%。卖地成为部分地方政府最重要的生财之道。

需要进城居住。这就决定了政府的公共住房政策在解决基本居住方面的重要性。

第二，公共住房政策应首先以调节收入分配为首要和主要目标，正确处理住房政策与房地产业之间的关系。国民的福祉为住房政策的最重要目标，因此具有收入分配功能的公共住房政策必不可少，单纯重视效率肯定不能解决住房问题。日本的公共住房政策的首要目标就是解决国民的居住问题。特别是在20世纪70年代中期前，经济发展与收入水平有限的情况下，确保满足国民基本的居住成为首要目住房量的供应，

标。只有在满足基本的居住条件后，再寻求质量的改善。即便遇到土地价格上涨的情况，政府也必须为居民住房特别是公共住房提供土地。反观我国，自从1998年计划经济时代传统的福利住房政策结束后，尽管也声称要保证低收入群体的住房需要，但实际上由于财政资金拨付的少之又少乃至被普遍挪用、分配的严重不公平，解决低收入群体的住房成为一句空话。而且在经济利益的驱动下住房政策本末倒置：效率优先，把房地产作为带动地方经济发展、解决就业的主要手段，出卖土地成为财政收入的主要来源，即所谓土地财政。

第三，公共住房政策的主体责任必须明确，有法律依据，严格执行计划。日本公共住房政策的主体为中央政府，由其制定政策法律，明确中规央与地方政府的权利义务。如《公营住房法》定由中央政府向地方政府修建的租赁用住房提供补助。住房公团由中央政府出资约占75%，大城市地区的地方政府出资约占25%。住房金

融公库的资金来自中央财政支持。地方住房供给公社则完全由地方政府负责。

第四，住房政策目标明确，确保公平性与公共性。应具有分享经济特点，惠及全体国民甚至企业。作为公共政策，其特点就在于“公

，共性”否则就没有意义。日本的公共住房政策的公共性表现在三方面：一是廉租住房惠及所有低收入群体；二是对中低收入阶层自建住房提供优惠政策；三是对企业的职工住房和单身宿舍建设提供支持。

第五，辨证看待自有住房问题。日本的住房自有率战后一直呈下降趋势，其主要原因在于土地价格的飞涨带来的建设成本提高、失业率上升、新一代年轻人储蓄积极性下降等，近年来甚至出现中等收入家庭买房难。衡量住房福祉在各时期、各阶层、不同的文化背景下是有差异的，但住房自有率下降的同时应该是租住环境的改善。

参考文献：参考文献：

［1］日本经济企划厅．年度经济报告（1954—1978）

［EB /OL］．http ：//www5．cao．go．jp /keizai3/keizai-wp /index．html#hakusho．

［2］［日本］竹内一雄．住宅·土地統計調査（速報）にみ

る住宅と居住状況の変化［J ］．不動産投資レポート，2009（9）：1-9．

［3］易宪容．论中国住房公共政策的基本原则与框架

［J ］．管理世界，2009（10）：69-78．

（责任编辑：曲

辰）

The Enlightenment of Japanese Public Housing Policy to China

———Centering on the High Grow th Period of Housing Policy

Zhao GuangRui

（School of Economics ，Nanjing University of Finance and Economics ，Nanjing 210046，China ）

Abstract ：The Japanese public housing policy during the period of rapid growth has adapted to the need of the fast devel-opment of urbanization．It bases on the housing finance corporation ，public housing ，corporation housing and community hous-ing and has established a housing construction and security of supply system which for the middle income and low-income．This system has satisfied the national living demand of Japan．The principal of fairness is preferential and the housing supply system which combine self construction ，purchase with rental has referable significance to the reform of our housing policy in the fu-ture．

Key words ：urbanization ；public housing policy ；fairness