[涨知识]国外3大产业地产开发模式

“丰田技术城”模式

顾名思义，丰田的技术城模式最早的应用者是日本丰田公司。

从20世纪50年代中期到70年代初期，是日本工业发展的顶峰阶段，同时也是日本城市化进展最快的时期。日本政府颁布了《国土综合开发法》，对国土的开发利用进行全面规划，以提高土地资源的利用效率和合理安排产业布局，保障工业化与城市化的有序、高效进行。此时丰田总部与爱知县的举目市签订了成立技术城的合作协议，并共同负责规划、发展、兴建、销售及管理项目。这种做法同时又吸引了一大批配套企业乃至产业的诞生和一些相关产业的迁入，使得丰田公司的汽车产量从1950年的1.1万多台增长到1961年的21万多台，10年间增长了近20万台。

1959年，举目市更名为丰田市。如今的丰田市约30平方公里，人口约38万，家家门口停靠的都是丰田汽车，只有丰田员工才可以在该城买房；丰田技术已经与这个片区、这个城市融合成一体，成为世界知名的汽车技术城。

这种模式可以在一定范围的土地上吸引尖端高科技产业、研究机构的人才定居而形成的城区，不单纯以追求高科技企业和研究机构的集中为目的，而是追求高科技机构的高科技人才长期定居，从而形成长久的人才聚居效应。

点评：对正在大力推进城镇化的中国来说，这种模式的借鉴意义不言而喻，当城镇化速度越来越快，大量人口涌入城镇，直接带来的就是就业和经济增长等一系列难题。如果能够借鉴丰田技术城的模式，将这些新型城镇进行统一规划和开发，其经济意义、社会意义将是巨大的。

“地产+金融”模式

“地产+金融”模式需要有强大的金融杠杆支撑，开发商能够通过境外资产打包、REITs（房地产信托投资基金）等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题，确保公司拥有充裕的资金，以支撑快速的布局和发展。

如果稍微狭隘一点说，这个模式甚至可以成为“美国模式”，因为最广泛、也是最成功应用这种模式的公司大多为美国公司——普洛斯、大众仓储等公司均来自美国，而像丰树（新加坡）、嘉民集团（澳大利亚）等公司，不论从规模、布局还是资金上，都与前面两家美国公司相去甚远。

比如声名赫赫的普洛斯，他们早在1999年就成立了第一只私募基金——Prologis European \nFund(普洛斯欧洲基金)，从19位机构投资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。

收购之后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。在推出物流基金后，普洛斯的全球版图开始逐步从北美，欧洲拓展到亚洲，呈几何基数地完成了资产增值，并保持着每年近40倍的资产膨胀节奏。

普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，盈利收益则主要来自地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理等三大业务部门：地产开发部门对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方获取溢价，或交付地产管理部门用于出租；地产运营管理部门则将“物流地产开发业务”部门开发建成的“物流地产”出租，从而取得租赁收入；地产基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产和设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。另一方面，普洛斯地产基金则主要是通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。（发现没？这是个闭环）

点评：对中国的房地产企业来说，资金和土地价格一直是重中之重。特别是前者更为重要，高资产负债率已经让一些中国房企不堪重负，而对于产业地产开放商来说，由于建设期长、运营难度大，使得他们与住宅地产开发商相比，对资金的需求更为迫切，如何盘活资产？如何保障充足的现金流以便支撑更快速的发展？这些都是产业地产开发商绕不过的问题。不过，显而易见的是，“地产+金融”的模式的确是一剂良药，只不过在中国仍需政策、制度方面的支持。

九州的加工区模式

这种模式比较适合那些面临旧工业区改造、传统产业升级转型的城市。

作为日本四大工业区之一的北九州工业区，曾有“钢铁工业支柱、军事工业基础”之称，起着日本现代工业基地的作用。第一次世界大战期间，这里已开始形成以钢铁、煤炭、化学、矿山机械等为主的北九州工业区的轮廓，并逐步成为日本四大工业地带之一。

第二次世界大战后，由于太平洋沿岸工业地带的迅速发展，北九州在全国的工业地位有所下降。60年代，在临海地区填海造陆，扩建工业用地，开发了新临海工业区。但不论如何扩展，北九州的支柱产业仍以传统工业为主，经济增速放缓、严重的污染不断困扰着这个“老工业基地”。

80年代开始，日本政府先后采取了一系列工业地产政策和相关产业配套措施，加快了对九州老工业基地的改造。经过20余年的改造，九州老工业基地发生了明显变化，经济成功转型;特别是九州产业结构实现了从重化工业为中心到以加工工业为中心的转换，也就是其研究机构和开发部门仍集中在东京、大阪等大城市，并成为日本高科技产业、新兴工业的主要基地，经济重新焕发活力，产业正逐步恢复到以前的地位。

点评：在那些日渐衰落的传统产业园区不进行科研开发工作，而是通过集中本地以及周边地区的优势加工企业，或利用既成的外来高新技术成果，生产高新技术产品，从而形成新型的加工产业园区，这就是日本的“九州加工区模式”。

对中国来说，这种开发模式也颇具示范效应——中国作为“世界工厂”，拥有各种各样的“生产基地”，这些生产基地的产业形态大多集中在传统产业领域，旧工业区改造、从低端的加工贸易型向高附加值产业升级等问题困扰着地方政府和企业，如果能够科学地运用“九州加工区模式”，必然会对旧工业区改造、振兴老工业基地等工作带来积极的影响。（来源/浙大房地产总裁班）