写字楼投资分析

写字楼的投资分析

房地产投资一直是投资者热衷的“钱生钱”项目。以前住宅投资一直优于商业地产因为投资回报慢、流通难等问题曾一度令商业地产备受冷落但新政之下投资第二套住宅已不具备利率优势。

一、稀缺资源成就投资热点 上饶写字楼前景看好

首先我们从房地产行业发展趋势分析，细心的人们一定会发现，当一线城市楼市住宅成交出现低迷的状态后，一些敏感的开发商则迅速对自己房地产开发的项目进行了调整。一直以来以住宅建设开发见长的万科开始进军商业地产，而且合生地产、保利地产、绿地集团也已经开始运营商业地产。如此众多的开发商扎堆转向商业地产，一是因为商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间。二是现在住宅投资的门槛被提高之后，同区域价格更低的商铺和写字楼自然会引起更多消费者的关注。众地产商都希望能从商业地产热销的大好形势下拿下一块自己的蛋糕。嗅觉灵敏的大庆地产开发商当然也嗅到了商铺这块奶酪的香甜纷纷转向商业地产。

其次，我们从住宅与写字楼投资成本回报分析：新政之前住宅首付仅需2—3成，投资成本低，回报率高。而新政公布之后规定二套住宅首付不得低于50%，且贷款利率上浮1.1倍。换言之就是用购买商用物业的首付比例，购买住宅类公寓，投资住宅和商业地产的起点拉平了。在此条件下，以投资一套总价100万的不动产为例，住宅投资在首付相同、还款周期长的前提下，写字楼投资回报率却是住宅的5-6倍。地段好、项目优的稀缺高端写字楼月租金甚至大于月还款几倍。 写字楼保值率高 保价增值才是投资硬道理

第三，我们从住宅投资与写字楼投资的保值性分析：投资者投资的首要不是看升值率，而是要看保值性。住宅与写字楼在相同地段下，普通的公寓住宅在几年以后就将面临一个房子折旧的问题。而写字楼就不必担心折旧。写字楼投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，只要它地段好，人气旺，哪怕写字楼本身破旧，依然会随着商圈的发展成熟不断升值。

最后我们再对比一下同是商业地产的商服与写字楼的优劣：商服投资的特点是“投资大，收益低，稳定性”。 一套商服投资年平均回报率可能达到10%到12%。但也需要高付出，让胡路区投资一套商服需要二三百万，新村投资商服价格更高。东安市场商服需要四五百万元，万达广场一套商服的价格则需五六百万元。这样大的资金量，如果不是自有投资，依靠贷款的话是十分不现实的。依靠租金归还贷款压力也会非常大。毅腾商都下面的商服当时开盘的价格最高达一万左右一平方米，大部分商服总价都在一百万元以上。但当时很多投资者都是闲置了一年多才租出去。如果投资者是贷款的话，商服长期租不出去，还款的巨大压力是可想而知的。同时高回报率也意味着高风险，商圈不完善，周边商服品牌差等因素都可能导致您的商服今天的“黄金屋”，明天就变成赔钱房。写字楼投资相对来说则有投资金额小，收益稳定，投资风险低的优势。一间万达60平左右写字楼成本基本在30万左右而写字楼的收益一般则在6%-8%，整层出租则可达到8%-12%。选择投资写字楼的方法也比商服要简单：

一 看地段，二看商圈种类，三则是“傍大款”。

所谓的“傍大款”就是在著名连锁店、百货店或强势品牌店的附近投资。这样不

仅可省去考察市场的时间和精力还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。而这三个条件也基本都是开发商考虑的问题。单体投资者则考虑较少只需要进行对比即可。比如昆仑唐人，地理位置属于让胡路区商业中心，投资方则是由上海唐人与油公司合作，主要入驻的则是原商厦单位及麦凯乐等知名度较高的商家，完全可以带动周边的商业氛围。而新村方向的大庆万达广场，地处新玛特和香榭丽商圈交汇点，投资潜力力巨大，同时作为万达大庆唯一项目，万达商业中心活动众多，客流密集，万达广场写字楼是商务办公首选。

买住宅不如买商服，买商服不如买写字楼。所以广大投资者只有做好投资分析才能真的让钱“生”钱。

我们不能给您最低的价格，只能给您最高的品质！我们宁可为价格解释一辈子，也不愿意为品质道歉一辈子！

房子的价格不仅在于房子的本身。还包括窗户外面情况的改善。如市政基础设施的完善、道路交通、教育资源，就业、办公的方便性，生活便利性，项目自身的品质、周边的配套等等。这些都是影响定价的综合因素。

两会结束了。没再高调调控房价。更注重棚户区的改造和分类对待。更注重增加供应和市场化。刚刚谈到了市场化，市场化并不是降价，而是，政府对于保障性住宅供给量的持续

房价本就不应是由政府和官员决定的，应由市场的供求双方决定。但政府土地资源的垄断，土地成本、税费、审批等让房价的增长速度，快于了居民收入增长的速度。也让市场中供求双方的主体缺少了竞争的平等地位。开发商被困在政府调控政策的战车上，成了土地价格不断攀升的＂帮凶＂。也承担着政策变化的风险。当价格信号失灵时，开发商无法决定供应增加的数量与市场的需求匹配，价格在一些地区就会暴涨，在另外一些地区就可能不涨或降。充分的市场化才能让价格发挥信号与调节的作用。最可怕的是不相信市场的规律而只相信权力。

中国房价，为何不降，理由如下：

一，土地财政，地价比房价长的还凶。

二，成本上涨，钢材、水泥等建材价格上涨。

三，保值增值，非房子莫属也，当下，利率疲软、股市低迷、金价下降，唯独房子是最佳理财产品。

四，丈母娘惹的祸，女子无房不嫁，是压在中国男人身上的第一座大山。 五，政府对于房地产的调控，睁一眼闭一眼，有天然的免疫力，吃了抗生素也不起作用。

六，改善需求，犹如欲望的虫子，痒痒的，享乐主义蔓延。

七，十个贪官九个是房叔或者房姐，腐败，是高房价的催化剂。

八，有房才有家，租房没尊严，房奴也幸福，如此无房不是家的传统观念，助推了房价。

九，房价是市场说了算，而不是市长说了算，在中国，当下的房价是总经理大于总理。

十，城市化或城镇化的大蛋糕或历史化进程，让房价上扬有了后台。

十一，有房族，不希望财产缩水、房价下跌。

十二，地方媒体为了广告费，妖魔高房价，鼓吹房价不降的N 个理由。 十三，大量拆迁，让百姓被动买房，助涨房价。

十四，中国GDP 的提速发展，离不开房地产，房地产对于财税的贡献，是大大的有，房地产想不是支柱产业都难，况且还拉动几十个关联产业。

十五，没有房地产，地方政府恐怕活不下去，因为有的地方收入，有半壁江山是靠房地产来支撑。

十六，房子在中国，不仅是居住品，更是投资品，且是财富的象征。 十七，通胀预期加大，买房是抗通胀的首选。

十八，中央和地方的文件，从来没有降房价的字眼，房价下降，是百姓的期盼，不是政府的诉求，最多是房价的涨幅趋缓罢了。

十九，专家学者玩不过任大炮，强哥力挺房价上涨若干年，已成无可争辩的事实，信任志强买房，暂时没的错。

二十，房价也是价格，供大于求，价格下降；供小于求，价格上涨。旺盛的住房需求，怎能浇灭房价上涨的熊熊火焰呢！

上饶新城在哪里？ 星河国际等着你。上饶

王总，这两天我在做 写字楼、LOFT 投资分析的时候，有些新的灵感 想和您分享一下。不一定正确，但希望能起到抛砖引玉的作用：

万力时代广告语：万力代表的是一个时代；改变的是您的生活；让财富变本加力。

那么星河国际到底是什么？是一个什么样的产品？

我觉得是一座城的概念，是上饶的一座时尚星城， 能够满足你所有的想象。所有需求。 商务办公（1#写字楼）、休闲娱乐：吃、喝、玩、乐、购。（2.4万方购物中心、酒吧、餐饮风情街），居住：LOFT （公寓）。

可以做一个广告片，或者是汽车电台里能听到的（录音）。非常娇嫩的 类似林志玲的声音： 早上8点在星立方的第一缕阳光中苏醒，8点30在楼下的星巴克喝着热牛奶和全麦火腿芝士三明治。9点在星河国际12楼开始忙碌的一天工作，中午12点JIM 约我在楼下新开的西餐厅用餐，下午3点和伙伴们在XX 喝着下午茶八卦谈天说地，„„ 晚上21点我在星宫（酒吧）等着你，23点回到我的LOFT ，喝着啤酒吃着炸鸡尽想属于我的纯私人空间； 我在星河国际，你在哪里？

来自星星的你，家在这里，星河国际： 星立方。

前期应该描绘蓝图！而不仅仅是传统的推盘方式、1、是写字楼、2、是LOFT 公寓、3、购物中心；那样会很累的，又要重新告知蓄客；为什么我们不做整体推广？

要让上饶起到一个爆炸性的效应。你还不知道？不会吧？新市政府对面，新建了一座城，是由市政府打造的商业重点项目，投资、自主经营绝佳的好去处。„„听说那里在有写字楼、

LOFT 公寓，还没开盘就被关系户定的差不多了。再不去就真没有了。 还等什么 赶快去看看吧