产业园区发展模式及规划方法1

产业园区发展模式及规划方法

在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国，尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。目前，随着产业园区的逐步发展，产业园区的发展越来越承担着社会的责任，产业园区也将更多的符合经济活动的核心规律，也将从一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的竞争，将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。

一、世界科技工业园发展概述

1.世界科技工业园发展历程

世界科技工业园发展历程大体可分为三个发展阶段，具体情况如下：

第一阶段(1951—1980年)：科学工业园区的缓慢发展时期。这一阶段以美国“硅谷”和英国剑桥科学园为代表，是世界科学工业园区的起步、初创阶段。

第二阶段(1980—1990年)：科学园的快速发展时期。这一阶段的主要特征有：科学园发展较快，一些发展中国家和地区开始创办科学园，主要仍分布在发达国家。同时科学园在各国和地区经济发展和产业升级中发挥了极为重要的带动作用。

第三阶段：(1991年至现在)：科学园的稳定发展时期。在这一阶段，科学园在发展中国家和地区蓬勃兴起和发展。

2.世界科技工业园区发展的类型

(1)孵化器(创业中心)。专为企业技术创新优化环境，培育创新型、技术密集型小企业，使其风险降到最小的组织形式。如美国创业中心等；

(2)科学城。初期呈现为科研机构和大学的聚集地，主要从事基础研究和应用研究，而后成为将科研、教学、生产、社会管理与服务结合一体的新型城市。如日本的筑波科学城；

(3)科学园。以大学为核心，通过校园土地出租等多种方式吸引企业进入从事研究开发和中间试验，集科学研究、技术开发和科学知识普及于一体。如美国斯坦福研究园、中国北京中关村高新技术开发区；

(4)科学工业园。通过原有良好的基础设施、优美的环境和高质量的服务来吸引企业和科研机构，以进行工业生产的基地。如法国的格勒诺尔科学工业园和韩国大德研究园地等；

(5)高技术产业带。它是自发或半自发形成的高技术产业及科研机构大规模的集结地，是具有较广地域和高技术研究、开发、生产、销售、服务全功能，集科研、服务、销售机构于一体的地带。如美国的硅谷、英国的M4号公路和加拿大的北硅谷等。

(6)高技术产品出口加工区。它是在出口加工区的基础上，提供优良投资环境和研究环境，以吸引外资、引进先进技术和智力为主，将国外的先进技术转化为本国技术，带动传统产业向高技术产业转化的基地，其高技术产品主要供出口。如新加坡肯特岗科学工业园和英国苏格兰硅谷等；

(7)技术城。它是将产、学、研、住结合在一起的以原有地方城市为母城，充分利用母城的各种有利条件，按全新设想建设的，环境优美的、与母城形成整体城市生活圈的新兴城市。如日本熊本技术城、法国里尔技术城和意大利瓦兰扎诺技术城等。

以上几种形式存在一定的包容关系，孵化器是最基础的一级，是科学园的组成部分，科学园也是科学工业园区、高技术产业带、科学城、技术城的组成部分。

3.世界科技工业园区投融资模式

由于世界可以工业园区的发展水平不同步，世界科技工业园区的投融资的模式并没有按照统一的模式运行，基本是针对不同情况进行的

立体的多层次的投融

资模式。但是，大体的发展规律是，开始靠内在生机和活力，不断地吸引着来自世界各地的淘金者，紧接着风险投资、资本市场、投资银行等的发育和发展，不断给园区注入新的活力，逐步形成了以政府引导、风险投资为主体的模式，具体模式如下。

（1）政府参与投资及政府资助模式。凡是符合园区引进条件的科技工业，厂商可以申请政府参与投资，代表政府投资的机关有科学技术发展基金或其他开发基金，投资者日后可以购回部分或全部股权。同时，政府对工业园区的厂商进行资助，设立园区创新产品奖、研发成效奖及产学合作奖等奖项。为鼓励园区厂商从事创新研究，开发新产品，以提升技术水准，强化产业竞争力，对园区内有自行研发的创新产品的厂商给予较高的现金奖励和政策奖励。同时，不断加大政府的投资力度。

（2）银行低息贷款模式。地方的银行向园区厂商提供利率低于一般银行的中长期贷款，用于购置机器设备或兴建厂房设施，并可依贷款者的需要，允许在贷款后规定的年限内开始偿还。

（3）风险投资模式。园区建成后因没有资金而陷入困境，企业需要风险投资的扶持，国外的风险投资特点有：对于创业投资公司和资本提供者的税收优惠；为了鼓励民间投资的介入，政府逐步加大了对民间投资的引导力度；对创业投资公司采取多种组织形态进行管理：一是自设基金管理公司进行管理；二是委托专门的基金管理公司进行管理；三是委托其他创业投资公司设立的基金管理公司进行管理。

同时，对广泛介入资金的来源，通过各种途径为园区融资。在资金的推出上，除了公开上市，上柜以及并购之外，在非上市股票的“灰市交易”以及在合同中订有“强制赎回”条款等可供选择的退出途径，使得风险基金所扶持的企业可以随时通过场外交易实现股权流通。另外，从各投资阶段的投资额占累计总投资额来看，扩充期投资比例最高，其次为成熟期与创建期。

二、对产业园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的

聚集方式和空间特征，这里我们把产业园区的发展定义为四个阶段，并对不同阶段的模式分别进行分析。

第一个阶段：生产要素聚集

此阶段融资模式

园区可采取的企业融资模式

（1）依靠政府特殊支持融资

园区通过引入地方政府大力提倡发展的产业项目，可申请特殊政策资金支持，用于相关产业的配套基础设施建设等。了解并掌握中央和地方政府的资金投向和扶持重点，有利于起步型园区争取更多的政府专项拨款。

（2）通过银行贷款融资

银行贷款是较普遍的融资方式，但会令园区背上债务负担。起步型园区的各项土地手续多在办理之中，银行贷款融资具有一定难度，但是园区仍需与各银行一起探索融资的新渠道，如可以市政基础设施建设为贷款渠道，由政府担保申请贷款，手续相对简便。

（3）社会资金

社会资金包括其他企业的资金及闲散的社会资金。园区可以公司名义发行企业债券、申请发行融资券、吸收社会资金入股甚至上市，也可将营利性项目委托给其他企业特许经营，或实行公私合营，作为吸收社会资金的有效手段。

另外，园区还可采取租赁融资、抵押(或质押)贷款、商业信用贷款等其他方式进行融资。

园区可采取的项目融资模式

（1）特许经营（BOT模式）

对于部分大型的营利性基础设施项目，如电厂、高速公路、污水处理厂等，可由政府与私人投资者签订特许协议，由私人投资者组建项目公司，实施项目建设，并在运营一定期限之后再移交政府，又称为BOT模式。这种方式的优点在于节约财政资金，减轻政府负担，并分散政府风险。

（2）公私合营（如PPP模式）

由开发区与私人企业共同投资建设，或私人投资，政府提供配套条件的建设模式，称为PPP模式。这类方式也能有效地减轻园区的资金压力。

（3）施工承包商垫资，并交付履约保证金

目前，垫资承包已逐步获得国内建筑业的认可，成为一种有效的融资手段。由承包商预先垫付资金，并交付履约保证金，也是一种减轻园区资金压力的方法。但必须选择真正具备垫付资金实力的施工单位，否则会导致拖欠工程款等社会问题。

（4）使用者预付费

对于一些服务型设施的建设，如供水、供暖等，如有可能，可向用户预收一部分费用作为建设资金，这也是园区融资的一种方式。

目前，国内园区运作还是以政府的政策性补助运作模式为主，企业融资、项目融资的各种方式在开发区融资中得到的应用还十分有限。随着园区运作逐步规范，未来园区的融资模式也将逐步实现以市场融资为主。园区应有效利用各种市场融资手段筹集建设资金，明确各类项目的性质，以企业融资为主，以项目融资为辅，并通过合理经营收益来偿还。

第二个阶段：产业主导特征

此阶段融资模式

（1）建立企业信用平台

此阶段发展起来的企业，多以中小企业为主。为了解决园区企业担保难、融资难问题，园区需要成立相应的担保公司和信用机构。通过“以信用促融资”和“政策引导、信用评级、第三方担保、银行贷款”等模式，建立起由担保公司、企业信用促进会、商业银行、企业、中介机构和相关政府部门合作的企业信贷融资促进平台，通过信用评级、融资担保、政府贴息、中介服务支持等措施，整合信用资源，培育信用基础，促进企业信贷融资。针对不同群体建立了各具特色的绿色通道等。上述措施将企业信用评价、信用激励和约束机制同担保贷款业务有机地结合起来，通过政府的引导和推动，构建高效、低成本的担保贷款通道，形成了多方共赢的机制。政府通过贴息和补贴帮助园区企业担保贷款，财政资金的引导、放大效果明显。

（2）建立创业投资引导基金

引导基金是由政府设立并按市场化方式运作的政策性基金，主要通过扶持创业投资企业发展，引导社会资金进入创业投资领域。引导基金本身不直接从事创业投资业务。

引导基金的宗旨是发挥财政资金的杠杆放大效应，增加创业投资资本的供给，克服单纯通过市场配置创业投资资本的市场失灵问题。特别是通过鼓励创业投资

企业投资处于种子期、起步期等创业早期的企业，弥补一般创业投资企业主要投资于成长期、成熟期和重建企业的不足。

（3）用风险投资支持企业发展

园区要高度重视创业投资机构的引进、培育和风险投资机制的建立、完善。通过合理的政策激励，鼓励风险投资投资行业的中小企业的龙头企业，通过龙头企业带动整个行业的发展。

（4）用股权、债权融资模式融资

此阶段的企业发展规模较小，企业可以通过出让部分股权，以筹集企业需要的资金。出让股权后，企业的股权结构、管理权、发展战略和企业受益等方面将发生变化，但是，通过这种方式可以在企业有效的管理下迅速发展企业的规模，使企业能迅速的成长。

另外，企业也可以通过债券的形式进行融资，但是由于中小企业固有资产的不足，使得债券融资相对较难，但是也是其资金的重要解决途径。

第三个阶段：创新突破阶段

此阶段融资模式

（1）建立多层次资本市场发展体系

园区政府主管部门要积极引导、帮助企业充分利用多层次资本市场，通过筛选了优良企业进入拟上市企业后备库，建立改制上市重点企业库，对于不能进入主板市场的企业瞄准中小板、创业板和海外市场等等。并明确规定对进入上市后备队伍的企业，从改制到完成上市，要分阶段给予高额奖励和补助，鼓励企业进行融资。同时，在发展的不同阶段，鼓励近期通过各种方式进行债券及其他方式的融资。

（2）建立园区产业投资基金

产业投资基金是对企业进行直接股权投资，由基金管理人管理，基金持有人按出资份额分享投资收益、承担投资风险。通过产业基金，对园区企业的有效集合起到了巨大的推动作用。

2006年12月30日，我国第一只经国家批准设立的契约型产业投资基金——渤海产业投资基金成立，同日基金管理公司挂牌。渤海产业投资基金由全体出资人以契约方式发起设立，总规模200亿元人民币，首期募集60.8亿元。

（3）资产证券化

这是近年来出现的一种新的基础设施融资方式，其基本形式是以项目资产为基础并以项目资产的未来收益为保证，通过在国内外资本市场发行成本较低的债券进行筹融资。规范的ABS融资通常需要组建一个特别用途公司；原始权益人(即拥有项目未来现金流量所有权的企业)以合同方式将其所拥有的项目资产的未来现金收入的权利转让给SPC，实现原始权益人本身的风险与项目资产的风险隔断；然后通过信用担保，SPC同其它机构组织债券发行，将发债募集的资金用于项目建设，并以项目的未来收益清偿债券本息。

园区发行园区管理增值基金，为园区企业提供专业的增值服务，对科技、基础设施开发建设、金融、房地产业、物流业、酒店等资产进行投资，将符合证券化条件的物业资产组合成资产池，发行基金，拓宽园区融资渠道。

第四个阶段：现代科技都市

三、我国园区管理模式比较及成功经验

1.我国高科技园区各类管理模式优缺点对比

2.国内高科技园区成功经验

四、产业园区发展的几个趋势

随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容：

趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。

趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

五、产业园区的规划方法和新的规划理念

我们看到的和正在进行的园区规划，都是因为产业活动的总量增加促进的城市扩张，推动了城市化和全球化的过程，也推动了城市功能的提升；因此，我们将要进行的是以空间规划手段、构建功能性城市区域，引导和推动城市的产业经济活动能力。

新的产业园区规划，首先要倡导以核心资源聚集为主要目标，空间规划是围绕核心资源的服务需求而进行的。

另外，我们看到目前的产业园区的开发是处于第二阶段和第三阶段之间，与未来所需要的第四阶段有着本质的不同，需要进行一些规划上的预判和修正，以保证在未来的规划实施中，有着更具备成长弹性的空间设定。

基于未来园区的发展或现有园区升级的需要，我们在园区规划中，除了关注产业集聚的途径特征外，还需要注意以下问题：

1.园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标。

园区规划的宗旨是围绕建设一个产业平台或者产业服务平台为核心的，这就要求在规划的初始，就着重分析和判定，这些平台构建的实际需求和发展途径，围绕一个产业技术构建的平台，核心能力是研发或技术交易能力，就需要围绕这个能力去建立一个创新科技服务平台。

2.要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造。

当前一轮的全球产业分工，实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚的过程，以成本和规模取胜的时代即将结束，通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的破灭，开始新的重构过程。我们需要在新的一轮产业板块及分工中，尽量取得高端战略的实现，也需要在园区的规划与发展中做到空间和服务平台的适应性。

一个重要的观点：打造一个“吸引力中心”和宜居宜业的空间环境同样是产业园区发展的重要基础。

3.不仅仅需要考虑园区自身的利益，也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育。

园区的服务是园区发展的核心关键。但是，大部分园区仍然更加重视仅仅是“招商引资”的初始过程，在园区内部企业的发展服务方面做的很不到位，也是园区发展、甚至在规划过程中需要更多关注的问题。我们根据企业的成长需要，提供这样一个服务平台和功能是必要的，按照不同发展阶段的企业提供不同的关键服务：

（1）按照企业成长路线，提升创新创业综合服务能力和服务品质规划构建国际高科技企业孵化器，引进国际孵化项目，

与基地产业形成互动设立大学科技

园、留学生创业园建立为高成长企业服务的加速器，建立孵化器和加速器的对接机制,形成从孵化器到加速器的企业成长服务体系搭建投融资服务平台；联合银行、证券公司和中小企业创业板等帮助企业上市；

（2）设立基地创业投资专项基金；

（3）与国内外知名的风险投资机构成员建立联系、开展合作，积极引入国际专业风险投资机构；

（4）开展投融资担保业务：借助国家中小企业转贷款平台，在基地设立中小企业贷款信用担保业务窗口。

六、产业园区的金融服务业务模式

1.嘉华融通金融服务介绍

嘉华融通在产业并购服务的业务模式主要有以下三种：

股权并购：股权并购指并购方通过协议购买目标企业的股权或以增资方式认购目标企业股权，成为目标企业股东，进而达到参与、控制目标企业的目的。主要分为直接并购股权和曲线并购股权。

债券并购：并购方以承担债务的形式并购目标企业，大多数情况下为零价格收购，以现金偿债。

资产并购：资产并购是指收购公司为了取得目标公司的经营控制权而收购目标公司的主要资产、重大资产、全部资产或实质性的全部资产的投资行为。按支付手段不同，

具体分为以现金为对价受让目标公司的资产和以股份为对价受让目

标公司资产两种资产并购形式。资产并购能有效规避与原目标公司相联系的法律纠纷。

嘉华融通可以整合在金融市场上的各种资源和渠道，如民间资本、海外资本、各种债券、信托、融资租赁等，针对企业的实际情况，帮助企业进行资本融资。通过嘉华融通的金融服务，实现园区从传统向创新的变化。

2.嘉华融通对园区的金融服务模式

（1）园区规划设计

有些园区尽管已经存续十几年了，但仍然发展缓慢，其根本原因在于缺乏对园区的整体规划设计。嘉华融通将在深入研究园区产业优势、区域优势、资源特色、人力资源、土地成本、政府效率的基础上，与其他类似园区进行对比研究，提出园区规划设计的整体方案。

（2）园区融资方案设计

园区及区内企业融资难不是单靠某种融资方式就能解决的，需要一个长期性系统性的解决方案。为此，嘉华融通提出用资源+政策换资金+服务的总体思路，通过促进园区产业集群的形成，携手打造技术和服务平台，

强化担保体系的建设，

加快园区企业成长，再配合嘉华融通中小企业金融服务方案，全力解决园区及区内企业融资问题。

（3）合作招商

对于初建的园区，嘉华融通可利用与50多家上市公司的良好合作关系，与行业协会的信息沟通，帮助园区引进投资规模大、低碳环保、技术先进、有助于产业集群形成的企业。

嘉华融通对园区的金融服务模式