住房与民生

住房、房价、国际民生

你如何看待住房问题、房价问题与国际民生的关系？

政府要把解决老百姓住房民生问题放在第一位！住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要责任。一方面，是在向全世界传达中国政府对民生问题的关心和重视；另一方面，也是表达对目前楼市调控现状的关切，督促地方政府及其职能部门坚决贯彻执行楼市调控政策。一是中央在稳定房价、解决老百姓住房问题上的决心不会变，楼市调控政策不会轻易退出；二是地方政府在稳定房价和解决老百姓住房问题上，必须切实承担起责任，履行好职责，并有所作为。讲话是对地方政府的提醒。地方政府要正确处理好经济与民生的关系，把民生问题放在第一位。住房问题既是经济问题，更是影响稳定的重要民生问题。一个“更”字就对住房问题的性质作出了科学定位，那就是住房问题首先是民生问题，然后才是经济问题。地方政府在对待住房问题上，首先必须将住房问题民生化，然后才能将住房问题经济化，首先必须考虑如何让老百姓住得上房、住得起房，然后才能考虑房地产业对经济、对GDP 、对政绩的拉动。否则，就是本末倒置、主次不分。提醒地方政府不要只会打房地产市场的主意，要学会十个指头弹钢琴。从这几年的实际情况来看，地方政府在经济发展和城市建设中，由于过度依赖土地生财、聚财，加速了房价的过快上涨，严重损害了广大人民群众的利益，使住房问题越来越成为影响老百姓生活质量提高的瓶颈。地方政府决不能只会打房地产的主意，不能只会依靠“土地财政”一条

腿走路，而要学会十个指头弹钢琴，把经济发展、城市建设和民生关怀有机结合起来。提醒地方政府要在解决住房问题上有所作为，切实抓好保障房建设。地方政府在住房问题上如何作为，控制房价是一个重要方面。但是，要控制房价，单纯依靠楼市调控政策的作用是不够的，即使可以将房价压下来，也难以持久。最好的办法，就是在保障房建设方面有大的作为和突破。因为，对政府来说，有钱人是不需要为他们考虑住房的，他们完全可以凭借自己的能力从市场取得自己需要的住房。政府需要关心的是中低收入阶层、年轻人和外来人员的住房问题。这就要求地方政府必须在保障建设方面有新的突破和作为，能够舍弃一些眼前利益和政府利益，舍弃一些个人政绩和政治需要，把原打算用于制造政绩的资金、土地等多为普通老百姓建一些普通商品房、经济适用房、廉租房和公租房，能够让老百姓住有所居。如果这样，房价就不会成为老百姓最关注的问题，政府也不需要花九牛二虎之力去解决房价问题。总之，讲话再一次强调了解决老百姓住房问题的重要性，进一步表达了中央解决老百姓住房问题的决心。希望地方政府能够能够将中央的决心转化为自己的行动，用实际行动赢得老百姓的更多信任和支持。

党的改革开放政策，就是要让广大人民群众过上好日子。今后，我们还要确立更高的发展目标，坚定不移地走改革开放之路。希望大家继续发扬当年的创业精神，通过不懈奋斗，让生活更富裕、更文明、更安宁、更幸福。改善民生的担子不轻。要把涉及民生的事情办好办实。千方百计提高农民收入，解决好失地农民的住房、社保、就业等

问题。解决好外来人口子女上学、看病就医、公共住房等问题，逐步实现基本公共服务均等化。发挥政府、工会和企业的作用，努力形成企业和职工利益共享机制，建立和谐劳动关系。要以改善民生为重点，大力发展社会事业，帮助群众切实解决就业、医疗、住房和孩子上学等方面的实际困难，保证人民群众安居乐业。坚持“办事有公心、工作有信心、发展有恒心、为民有爱心、团结有诚心”要把创先争优活动与基层党建工作创新结合起来，与服务群众、改善民生结合起来，确保取得实实在在成效。要全面加强基本公共服务建设，构筑保障居民基本生活的安全网，深化收入分配制度改革，着力提高低收入者收入，使改革发展成果为群众共享。让群众能够就近就医、缓解看病难的问题，是深化医改、健全基层医疗卫生服务体系的一个重要目的。要加强村镇基础设施和公共服务设施建设，努力改善居民生产生活条件，积极探索城乡一体化发展的新路子。城市规划和建设一定要体现以人为本，把最好的景区留给群众。要高标准高质量地规划建设，能一步到位的决不分两步，一步不能到位的也要留出发展空间，让受灾群众逐步住上舒适现代的新居。维护社会稳定关键是要解决好民生问题，要从源头上预防和化解社会矛盾。

做好限价房和保障性住房的重要意义？

（一）概念

限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。

政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

（二）基本介绍

简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。

保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起，就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。

（三）经济适用房和限价房的区别

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适 用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。

限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平。

限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。 （四）天津市民申购限价房须有四条件

近日，市民集中咨询申购限价商品房相关问题，市国土资源和房屋管理局有关部门给予详细解答。

据介绍，在本市申请购买限价商品住房的家庭须同时符合四大条件：申请人具有本市市内六区、环城四区及滨海新区范围内非农业户籍；家庭上年人均收入低于3万元；家庭住房建筑面积不超过60平方米；家庭人口原则上在2人（含）以上。对于不能以家庭为单位申请限价商品住房的购房者，也可以单人申请，但必须符合以下条件：即男超过25岁、女超过23岁的未婚人员或离异、丧偶人员，如果符合申请须具备的户籍、收入和住房条件的，也可作为单人户申请限价商品住房。另外，申请人配偶或子女为本市以外户籍或农业户籍的，也可作为其家庭成员共同申请限价商品住房。符合条件的申请人到户籍所在地的区房管局提出申请。申请人需携带四大证明材料：申请人本人身份证、家庭成员户口簿、家庭住房有关证明材料、家庭成员收入证明材料。有特殊情况的，需按受理申请部门要求，提供其它相关证明材料。

针对市民广泛咨询的本市集体户口是否可以申请，主管部门明确表示，因就业在本市市内六区、环城四区、滨海新区范围内的单位落户的城镇户籍集体户口可以申请，不包括因上学、服兵役在津落户的集体户口。此外，符合条件的申请人申请限价商品住房购房证满一年，未购买限价商品住房的，不可延期也不可重新申请限价商品住房购房证，主管部门提醒应慎重选择申请时间。

（五）天津一季度将开售1万套限价房 5个保障房项目上市

从市国土房管局获悉，本市今年进一步加快完善多层次住房保障体系，让不同层面的住房困难家庭享受多种形式的住房保障。目前全市在建的限价商品房项目共有两万套、150万平方米，今年一季度将有浯水道项目二期、天房美域豪庭项目、泰宁道项目等5个项目上市，为本市中低收入群众提供住房约一万套。

在“十二五”开局之年，改善中低收入群众住房条件再次成为20项民心工程首要任务。2011年，本市将建设公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房三种保障性住房1200万平方米、总计19万套。其中，公共租赁住房建设485万平方米、10万套；经济适用住房建设290万平方米、3.8万套；限价商品住房425万平方米、5.2万套。同时，全年累计向8.5万户中低收入住房困难家庭提供不同层次的租房补贴。拆迁危陋房屋200万平方米。维修直管公房340万平方米，使7.5万户居民直接受益。完成大板楼居住建筑隔热保温改造30万平方米。

（六）重要意义

首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效

应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。 （七）国外借鉴

中国经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山认为，保障房政策我国可以借鉴国外的经验，但由于各个国家国情不同，因此不能全盘照搬。最重要的是针对不同收入档次的人，设立不同的政策。 “借鉴经验没有问题，但我们面临的约束条件不同，主要体现在整体收入水平差异较大。 ”刘正山分析。比如日本，土地资源比我国更紧缺，房价比我国更高，但其居民收入水平也远远高于我国。 “这就是说政策基础是不同的，在日本廉租房建设达到5%就可以解决问题，但我国需要达到20%。 ”

刘正山认为，一个国家的保障性住房政策最主要应该有两个层面：一是适用于低收入人群的廉租房政策，二是适用于中低收入人群的限价房政策。如果这两个方面都做好了，基本保障房政策就比较完善了。如果用量值做比较，全国保障性住房的比值应该达到20%左右。按照

二八规律，如果能解决百分之二十底层群体的住房问题，全社会的住房方面也就不会出现大问题。

部分国家保障房政策

今年全国两会期间，温家宝总理在政府工作报告中提出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。之后，全国各地一系列保障性住房和平抑房价的政策应声而出，老百姓好评不断。

其实，老百姓住房难不仅仅是中国独有的现象，在如何实现“人人享有适当住房”的道路上，一些外国政府推出了各种各样的保障房政策。近日，中国经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山针对世界上部分国家实施的廉租房和保障房政策，结合中国实际进行了点评，本刊整理归纳后以飨读者。

法国：“低租金住房”，两成国人不用买房

自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房”制度以来，法国租房市场的主流就被廉租房所占据。按照该制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。据统计，目前法国近一万个市镇中，仅有七百多个未达到该指标。由于廉租房的租金通常只有市场价的三分之一，最低的仅为六分之一，使得很多低收入居民首先选择租房而不是买房。此举降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起到了一定的作用。

业内人士分析指出，法国的房价得到有效控制，得益于其完备的社会福利制度和税收制度。其中，廉租房制度是法国政府调控房价的

有效手段。值得一提的是，廉租房租金虽然便宜，但法国廉租房的质量却是上乘的。在电力配套方面，廉租房标准要高于社会普通住房；在二氧化碳排放以及节水方面，廉租房也均优于社会普通住房，有40%的廉租房还被评为 “环境优秀住房”。

专家点评：廉租房主要是保障较低或最低收入家庭的住房问题。通过政府强制规定城镇廉租房建设比例，有利于制度的落实。一般情况下，较低收入以下群体大约占社会全体比重的20%左右。所以，如果当地的廉租房建设比重能够达到20%，基本上就能满足全部较低收入阶层的住房要求。

英国：“共有产权”模式已被江苏淮安效仿

据国内有关媒体报道，江苏淮安近日推出的“共有产权”住房模式引起全国各地的关注。淮安的做法是政府出资50%或30%，和符合条件的人“凑份子”买房，买好后交给个人居住，政府和个人按出资比例拥有对应的产权。 5至8年后，买房者只要将政府出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。在我国，共有产权房制度可能还是一个新鲜事物，但在英国，这种模式已经相当成熟。英国政府于2005年推出“新居者有其屋”计划，其中就包括提供共享产权住宅。

专家点评：共享产权模式的前提为房价收入比相对适中，在政府支付50%左右的情况下，居民家庭能够承受得起剩余部分，且不会让家庭背负沉重负担，不会降低居民的幸福指数。目前在我国一线或二线城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或许仍然难以负担剩余部分。所以，此举比较适合三线城市或者中等收入家庭。

韩国：10年内完成“百万户国民廉租房建设”

早在1998年，韩国政府就开始实施促进廉租房的政策，现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。韩国的廉租房分成两类，一是永久性出租房，二是可出售的出租房。廉租房的租金仅为市场价的60%至85%，最长租赁期为30年。

专家点评：韩国的这种方式是按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措。一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌和炒房行为。

日本：政府建金融公库并提供超低息贷款

日本是一个典型的人多地少国家，住房历来紧张，其住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭购房提供融资方面。为了向建造和购买住宅的人提供长期、低息贷款，日本政府构造了独特的“住宅金融公库”，向居民提供长期低息贷款。公库贷款年利率通常为4。5%左右，比商业银行贷款低30%，利息差额由财政部承担。另一方面，日本各级政府还建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公营住宅，这种公营住宅类似于“廉租房”。

专家点评：区分不同收入群体，提供不同的住房解决方案，是一种理想的思路，但政策执行中容易出现道德风险。而且，廉租房比重4%左右，或许难以满足低收入阶层的要求。

新加坡：组屋和廉租房“双效保障”

新加坡政府在集镇中心建立附属设施完备的组屋区，符合配房条件的住户可以向当局申请优惠按揭贷款，排队等候政府分配住房。组屋每套价格从15万新加坡元到25万新加坡元不等。据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。另外，对于没钱买房的低收入人群，新加坡政府还会提供价格更低的廉租房。

专家点评：对于土地资源非常稀缺的中国而言，此举很有启发意义。因为它能够保障土地资源的有效利用。可是，主要房屋由政府来解决，成本很大。对于中国这样人口众多，尚处于经济起飞阶段的国家而言，执行起来比较困难。