投资性房地产准则研究

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１０ １　

《 现

代经》 济 ２００ ７ 第年 卷 ６９期（ 第第总６ ） ３ 期

　资投Ｉ房地 准则研究产　生 王 小

　星（

海证监南 ，海局海南 口０ ２５） ７ １５

摘 要 　： ６０财年部发布政 了 ２０ ３９企业会计项 则 准，建 起立 套一顺国际应 同趋中国的业企会准则计 系体。为有 应对新效则下准证　

券

场会计监市管 新挑战的。本 文比 较了投资性房产准地与现则行规之 间定及 国与准际则差的 ， 异析新准则分行过执程中可 能遇的问　 到及其题证 券市对会场监计管影响的 并， 出相应的对策提建议。 和　

键关词： 投资性房地产 ；公价值允模；式 会计管　 监着 随民经济的国展和中国房发产地的业断规范不 ，越越来多 的企　 出业于投 资的持有目类房地产各。 于投由性资地房产投其　

一

资４

准新规则定了 公允价模值的式体具计量法。方、 现 规定行　 于由未弓 入允公值模价式， ｌ 故涉不公及价值模式允的计量方法新。　准则 规定， 业企“ 用采公价允值式模行计 进的 量 ，对不投资性房地　产计提 折或旧进行摊 销 当，资以产负债 表投日性房地资产的 公 应　允价值 基础调为其整面账值价， 公 允价与值账面价值 的原额差计　入

当损益”期　

。般额金 、大 周期 、 流长性较差 动 ，备具 高险风高 收益存 并的　

特

， 如性果将其作为 一 般固定的产资待 ，看往 往 能不映反其 实价真　 值。鉴此于持有性房类 产地价巨值 大 会对企， 业的信息成造 巨大 影　响， 财政 颁部布新准的体则系 中新一增具体 准项 则，以规　 在 用

范

类资产此 的确认 、量计和相关信息 的露披。文将本我对 的新国　准

与现则规行定及国际 会准计进行比则 ，较 透并过准执行则 中　

可能到遇 问的 ， 题分析准对证券则场市监产生 的影管响 ， 监出　 提管建议。 　

一

新５准关则于 转 换的处较现理行定规复。 、 现行规定要求各　杂 资产项均采成本用式模计 量 ，以于投 资关房性地产转为其他换　 资产所或将其他资 者产换为投资转房性产地的处 方式理不复并杂， 　 仅涉 核算及科目 转的 换 ，金额保持且变。不新则准结合不 同的后 　计续量模式对换转 处的理法作方了出同 不规的， 采定用本成模　

式

、

新则与现行准规定及国际会计则的准较　

比（

） 一 新则与现行规准的定比。较我国行规现 定中， 未单独　 提出“ 投性资地房”产的 概 念 对，于 取租赚金者或本增资值而 有持的

　计

的投量性房地产资转 换的理与现处行做法基一致 ，本 是在采　但

用允公 值模式计 量投价性房

资地产情况的下， 自 用地产房或存　当 转货换为 资投房性产地时， “ 应按照 转 换当日 公允价值的计价， 转 　换 当日 的允公价小于值原面账值价的 其差额计， 当入损益期， 转　换 当日 公允价值大于原账的价面值的 ， 其额差入所有计者益权” 　 当投；资房性地产换转 为自用 房地 时产，以其 转 当换 的公允　日 “应价 值作为 用房地产的自账价值 面，公允价值 原账与价面的值额差　计 入 期损当 益　 ”。

各类房地产算 核 ，分别不 由的准同则、 业企会计度制 、补充 规 有关

定进　行范。规如 对，企业于 出土地使用租权出租固定和产的资　会

计

理 处 ，业会企准则—计—无形产资 》企 会计 准业则——　由 《和 《

赁 租》 规定 出；作 对房 地产开发业出企租 行自开发房产 地的 会　

计理 处 关 ，执于＜行 由《 业会计制企度＞ 和关会计相则准关有 问题解　

答 》财会（￣４ｏ ３下简称以解“四答 ） 四）（ ２》ｏ３ 号， 《进行”范规 　。

准则新与现规定行 的较如下 ：比　 １新准 明确则投资了房地产性 定的及义范围。 、 与 现规定行　 相， 新比则准确明了 资投性地产房的定义及 范 ，围投性资房产是地　 “ 指为赚取金或资本增值租 ，或 者两有兼而持有的 地房产”包括 已 ， 　出的租地使土用、 持有权并 准备值后增 转让 的土地使用 权以 已　 及出租建筑物的 ， 含 不自房地产用作为和存 货房地产。的 ２　新 准统一则投资性房了地产的示列方式 。、 现 行定规 出租将　 的定资产和 固出 租土的地用使权别分纳入 固定 产 和无资形产资　

６新准

则一步加强信息披进的露求 。信息披露方 要，面、 行　现规 定 仅中 《由 解 答》四对房 产地开发 业企租开出产品发行为提　

的出明确 的披要露求， 在 计会 报表附 中披露注出租地产房的 成　 “ 应本 租赁、合 同要条主等 款内容”新准 对则运 用 不模式进行计量　 同

。的

资投性地房产 、发生转 换房的地产 、被置 的处资性投地产等　 房均提 出信息披 的露具体要求 。 　（

）二准新与国则际计准会的比较 。国际会则计 则准员会　委

２

００ ０年次颁布首 《 际会国准则第 ４ 计——投 号性资房 地＞产 　０ ２。 ，０际会国计则准理事会对 该则准的 部分内容行重进新修　０４

订年。 从体总心核容内看 ，上 准新与国际会则准则的计定规趋同。比 　如 许采允公允用值模式计价量 运用公；价值模式允后续计量时 ， 　

核

算， 对于 房产企业地意图售出而时暂出的租开产发 品和以出租　 为

目的的租出开发品产分作别“ 存货为 其”他期长

资产”和 列示“ 。　 准新则各项将资性投房 地统一在“ 投资产房性地产 ”下目示列 科。　 ３ 新、则准准在允一条定件下使公用允价模式值进行后计　 量续 在。认确和始初计量面 方， 新则准现与行规定本相基同。 在续　 计量方后面 ， 行规现和定新准均则以 成本模作 为基式准量模式计　 提计 折旧或销 以及计摊 提值准减。 备新准但在运用成则本式模行进

　后计量续的 时 ，同弓 公入价允值模 式 还 ， 规定 ｌ满 足当允 公值模　价

以产负资债 日表允价公与值原账面值之 价间差额的计 人期损当 　益 ；处投置性资地产时房以处 净收入 和账 置价面值间之差的额　计入

期损当益等。等但在具是规体定 ， 新准上则在某方面不 些如国　

际会

计 则规准定详尽 ，得部分 事项 处 的方理还式在存差异， 具体 　比较

如 ： 　

下式

使用条时 件 ，企业可既以择选允价值公式也可 以选择模成模本 式， 而　不足满件条时业企能选只成择本模式 。准企业在允定 条　一件 选下公用 价允值模式 进后行计量是新续则准现与规行定差　异

较 大 的地方 。 　

１在规范范 围面。 方 、国际会准计则定规 投，性资房地产 ，指为　 赚 租取或为资本金增值， 或者两兼 而持有有的房 产地含义与新　。 则准本一致基， 际国会计准指则出 ， 但资性投 房 产地示的例包括　尚未确定 来未用的途土地， 以及准 备在项一或项经营多赁下租租

　

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o 《现代济》经 ２ ０ ０７ 第年６卷 第 ９期 总（ ６第期 ） ３ 　出空的闲筑物建。 而国《我资 房地性》 投 产则准 对只已出租 土的地　 使权 、 持有并用 准备增值后 转 让的土使用权 地 、已出 租建的筑物　进

行规范。 　

（允价公的不值确认同期将加周重企的操业成本 。作 ）四采用　 公允值模式 价， 企业资产在负债表 必日持续须得公允取值价 公。 　允值价的确 认周是期每月 季、度 年还、是一 年有没给出 明 确的 半 　定 ，规公允 值 价认 周确较期 长造会成公允价 值准确 ，不频繁地 确 认　公 允价值又会企业给 操作带来困难 ， 时加同企重业的操作 　成

。 　本

两者在规范围上存范在明 显差异， 国我会计准规则范范 围要　 小 于际国计会则准 。　２ 投资在房地性与其他资产相产互转换面 。方、 国 会计准际　 规则定， 于将存货转 对成换按公允 值价价计的 投性 房地产资， 转换 　 日之房地 产的允公价值 与先 的账 面原金额之间 的任 何 额差均应 在 　期净当损 益中认。 而新确则准规转换 当定日 公允价值小于原账 面价　值 的 ， 额差

记人 期损当 益 转；换当 日允 公价值 大原于账面　 价的值 其差额记，所有人权者益 。比 较见可， 从国际会 计准对则于　存货转 换 投为性房地产资的 增减部分 值，采取 了 一同会计处理方 　 式，而国 则内区别 对 ， 注待重健 性原则 稳，体 出现“ 只损任失， 认　

收不益” 的原 则。 　

（ ）团 之间出的租地房核产算问 题 。 五集集 团部内出租 的 地　 产， 房针对个报表来单看 ，属于投资 房性地 ，产 果如为集作合团整并

　体看 来 又，属 于用 ， 这部 分自地产房在 实操作务上如何 算还有　

待 核明　

（ ）确六 不的同地房 产型类计模 量可式不能 。 同准则 新明中对确　投 资房地性 产的量计式 一模确定 经 不，随意得变更， 但是 没有 提 　及 是否所的有资性房投地 产必 都须 采同一种用后计续量法方， 如　 果 企业有分房地部 产不 满公允足价 能值续持可靠得的取条 ， 是件 否可 以　部采分 公允价用值计 量，分 用成采模本计量 ， 部式如 果可

　于对自 房用地转换为产按 允价值计价 公的投性房地产资 的， 　际国会 计则规定 准，按改变 之日该项 房产地的公允 价 值 于，　 产对生 房地的 账 面金产 额减的 额 ， 在少当净期益损中进 行确认 ，但如　

以则相在关财务信的息较比和露披上会在难度存。 　（ ）

法相关中算 的核接 衔题 问 。七 与税新 准针则对资投性房　地产 与般固一资产定、无形 产 资存货和 同的持不有 目的和质 性， 将　 单独其认 ，确 与了有资产不关的计量、 规同定核算和披露 方法 。 企 　业如果

用采公价值模允式计量， 不对 投 性房资地计产提折 或旧进　 摊行。消而税法 投资将性地产房作为固定资 产无 形资或处理 产 　， 应相地－ ￣折旧或 进摊行消。 ｔｌ － 　 新 准则实施与后法 税的接衔程过中可 会面临下能 列问 题 ：

果重估盈　中包余括了该项 房地产 的估重金额， 减少则 的金应额冲

　重估减盈余对。产生的账 面金额 于增的加额 ， 加增 中相当于额　转回 前该项以房地的产减值失部损分 ，应在 当 净损期益中确认 。增

加　 的额余部分剩直接作 应为估重余贷盈记权益 。从 较可 比以　

看出 国，际会准计充则 考虑分 前期 会计了理处的 果 ， 于以结前年　对

度

对固 定 产 、资 形 无产资提 计减 值的备准， 在 换转日 许允在净 损 　 中益行进现（体收益 ）对 于扣除计提原值减准 因素后备的增 额值　 ，才

加增权益。而新会计 则则是 准“ 刀切一不 管”前是以否计 提　 有，

１、如公果司采用 公允价值计量 涉及， 税调整 的金额会纳较　大

，可能致 资产负导表债上 出较大现的 延税递款数额 相关的差

　异。 　

减值准

备，增值 额 部全记 所人有者 益权， 新 会了准则修 改　计体 现的项主一要目 的 ，无 资产形 即、 “固定产 资计等提的减 准备 值不　

得转回”　 。、二 准则新行执 可能遇中到问的　题

２ 司公采用公价值允计量 ，时 、 投对资 房性产 的地值增分部所　形 的成企业利润， 造成企业税 赋加增 ，但 部分此增值 并是不企　 实业际经所营来 的收带 益，按行现税 规法要定 交所纳得 税否合　是

。 　理

新

计会则执行 准中可遇到 能的题主要包问 ：括　

（ ） 一资投性地产房的 界定。特殊行 业如馆、 旅吧酒、 饭 、 办店 　楼 等公业持有 企用的 出租 的于地房是否产作 “ 为性资房 产”地 投　核算 。

　 外另对特殊针务 ：业出租 分部房产情况地下房地产性 质的划 　 分 一，部分 用自， 如 另 一 部对外 出分 ，租如 出租部 果分单能 计独　

企业３投资性房 产地， 在成本、模 下 式， 计 提的 折可 以税旧前 列　 。而支采用允公值价量 计，不 再计提折 ，旧造 利成润升 ， 上增　

了加业税 企赋， 这部 分增 加收益的样同没现有金流 ，人 但 纳在时税　是否

以作可为税纳整递减项调列示 。　

４ 租出类地房物业如产果 依据 房余值计产房缴产税， 、要按　

房地 需物产原值 的业定 一例比缴纳房地 产税。实行在会新 准计　则

量，

则该项房 产地否是需 要割分核 算 ；有持并准增备值 转让后的 　土地

用 使 ， 取权得用时途作为 值增后让 转 在， 如果做但好 划规后 　主开自发和让转要需随市情况场整 ，调该 土地项用使权按存是货 　是按还投资性地产核算。房　 （ －公 允价 值取的得方和式道在渠作操有上度难。 －） 果后续如 计量采用 公　 价值允 式 ， 模业在资产企负债表 必日持续须得取允　公 值价 除，非该项房产被处置或地途转用为 自用换而 目前。房 地　

产

后，如 果采用公价 允值算 核， 计税在 数基是采用上账 面本 还成　是公

允价值纳税对来公 会司很有 大的 影。响　

（算模核式现金流对量分红和策政的影。响八 ） 果如投行房　资地产采

用允公值核价 算， 在投资性房地升产的值情况 给公下司 带　来

收益的对公司 利润 影的 程响会较度 大 ，这但部分 益收不带来会　 任现何的金人流 在。定分制政红策 ， 如果时上述 益收参分与 会红

市　场并不规 的范前提下 ，允 价值公 的断判 、得 方式渠道和都存 　 取

较在的难大度。 　

导 致公 现司金 流下的 ， 降果如不参与分红 又，导会公 致司分红

比 　例 的下

。降　 三 、准则新对证市券监管的影场响及策　对

三）（公对价允的值同判断会导不致业企务信息数财据的　 大差异较企业确。公允定值的价方和法依的据息信来不同， 判源　

新会计断准的则亮点之一 是引公入价值允计量式 ， 如何模判断

　公 将成 　果结其可及性可靠将截然不同能 如，分别据依业内部企估报评　告公允价值 的确 认法方否恰 是当， 允 值价的确定 是否合理， 和 依据独立 价评值报估 告，确 定的公允价值金额 能可大为不将　 投 为性资房产后续计量地是 否理 合关的。而键如何 规范估市评　

同，从 导致财务数而据映反的息会信存在大差异较。　

场 ，

止上市防司公利 用允公值进价 行润利 操纵 ，转第 １下页）０ ０（　

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ｏ １０　

《 现代

经》 济０２０ 年 第７６ 卷 ９期第 （第 总 ６ ３）期 　配 置和优其他化资源。 此 因， 提高企业内素在 ， 说到底质还是提　要 人高的素质 ， 业规企模 、境环、 装备 平以及水产 品次档和量的质　 在差 异内， 实质反映的是人 的在内质差异素民。企营必须要形业　成科学 、合 理企的 领导体制和业组制织 ， 建度一套有效激的和　 励构约 束机制 ， 真正做到 营者经能能下 ， 上人员能能 进出 收入能增，　 减能 ， 分挖人掘力资源潜的 力， 大度限地激励调和员工动积　的充 最

性 。极　

与此

同时 民营企业， 于由先 天的其因原 ，低 较员的工质素制约也

　

企了技业术新更速的度。 　

二、 发 展民经营的济策对

１建　立现代业企理管模 ， 式 减、家少式族理模管 的式响影 家　 族。管式理模缺乏式学科有 的管理效 制 机， 容易导致业企 战决策略　

的失；误业企发展到一 定规后所产生模专的和制权化集 倾向 ，无　

法适

企业对人才的应 高要更。求民营 企业真要建立正起新现的代 　企管业理模 ， 式先首须进行必所有改制造民营企。 业的展发 趋势 　就 是控化和集约股 ， 充分化发家挥式管理长式的灵模高活效 的　

优５

靠科依技进 步 、 调整，优化产业和构。结营企业民多 传以　

统产为主业， 政应府该过政策和经通 济的杠杆 ， 引那导些科含量技

　势，

还可借鉴先的管理经进验 ， 自的身况情， 结合 逐渐立起建现　

代业制企。中度民营国企的制度转换业、 管模理式更的依替赖民　 营企业于家素质和人格的 提和完升善 。　２ 正挑视 战 、 实，政府管理体现制真转正。充变分识认民 企营　 发展 业临面的挑 ， 解放思想战 树立， 民营企与 发业展 趋相势适　 应新的观 ，念 现实政府理管体

制 由管制监控向的真 转变。正 ３ 健　法律全度 ，制 为、民营业企发保展驾航护场市经是济法　制 经济， 民营 企 的产业需要 权制来法 保 障， 民企营业经的营为需　

行要制法来规。范加立强法 ， 建议有关部及门 时理阻清 碍民营业企

　

高 、市场前景好、 管 水理平的高业率先企发 高展技科产。 民营业 　

对业企 自来身 ，说在科学技术 迅猛展发的 天今， 必须加技大开发　 术投入 ，的究开研发具有 主知自产识的核心技术权主和导产品， 　

增加

术技备 ，装 为技术新和创开发入投及 广推 主的 体 成；应 行实多　种

式 的形、产 联、合， 研 学与高 院校 等、科 研院所 立建起开 的放稳 　 定的合 作系 ，关吸 消收 国际化上先进的科技 成 果， 成形自 的己　 术技势优 特别。我是国加世入组织贸后， 营企民业更应更新念观 尽，　 快树 立际化国营与竞争的经意识 ， 市以为导场 向 ，科技以进 为　步 动力，依靠 科 技步进与创新来现实术发技的跨展越 。 　继６续挥政发在发展府民 企业营中 的用作， 、 营造有于民营利　企 快业健康发展速的良 环好。 目境 ， 民营前业企面临着正结调　构整 问题的 在，这个过程中 ， 政府 的“ 观宏济经调控 依然”影 响民是

　发的展规法 。 时 ，同紧 定保制 民营企护业条例的 ，抓 出台引和导　约束 民营企 经营行业的为件文严。执法格 。确执明法门部保 护和 　 要持 支民企业的责营 ， 任向民企营 业诈勒敲索 、收费、 对 乱 罚 乱、 款　强 强卖买破及坏 营民业企产经 生秩营 的人和序 ，事须必及时　

罚。 　

处营企

业的 最主要的环 因境素 政。如府何握 把经济展发整的格　体局，

变弱 化调控管的理职为能高 效服的务职。政能府须扮必演　好 个角色 ，两 领即导者服和务。政者必须府予制给度持支 、术支　技

以提高４ 的人素质 突为 口， 破、全面提升企业 素 质未来企。业　

的竞争 ，更重要的 是依靠要高质的素劳动者我国。营企民还存业

在着　模小规、 员 素质工低的现 象， 能不现 以实为资人源势优来　

还持、

息支信 持、金 支融。 持

—

—

　＋

一＋＊ 一 —一 ＋　

上（第 接１１ ）页是新会则准则计来带的 管难题监。 此 对 ， 笔者　

建议如１下：　

非经

性常损益， 使 项剔 除各非常经损益后 性指标能够更加 的观直　 的反映司 公的正常生经产成果营， 以防 公止司利 公允用价值的可　 操纵进性行润调利节 同时。 在公，司实再施融及资股激励计权 、划 　交 易所 对公股票交司易行进别处理特 等项 中 以剔除事经非性常 　 损前后 益

的指标低者较 为参作考 ，将这 对监工作产管有利影　生响。

　

１、强 化信息披露 。由公于价值的允取存在获一定专的性业， 　

并 涉且公及司 会及 师计等专业人 的员判断 ，监 管部 门可不进行能　

直干接预 因，， 监管部此门应 当从提 信息披露质高的量 场立发出 ，　 强化司公公允在值模式计价下量的信披露息， 如 求要采用允公　价值模

的公司式不仅年在 报中露投 资披性地产的相房情关况 ，且　而以 独公告单的方式 披较年报露 中加更详 细信的息 ， 包投括性资房　

地的产明 细 地、位置 、 初始理本等成， 帮助 表报使 者获用充分必得　

企业新会准则体计 系的建 立 了，投资者为社和公会众提 强　

化供决 有用会计信息策 新的理念 ， 实现了与 际惯例国的趋 ， 同次　首 建构了 比完整较的有 统机体一 ，系实现 我了国企业 计会准 则建　 新设的跨越 突和 破。时新会 计同准 则的布也颁来带 企业财了管　

务

要的息信 ，同时市场能够让公司对披的信露息进监行。 督 　同 时， 监管从角 出度 ， 建议发求公要 在司采 用公价允模式　值

理、 会计算核与业企营者经新的战 。挑为 保证新准则的利顺实施， 　必须事先好做关相策的配套工政 ，作包括首次行执中 的衔 、接 与 　其相关税收 、 他商理 管 工、 行规定业协的调、 特 殊 业特行殊务的　业 相关 指等 引 以，接迎众多变动因素 带所 来在业的 步务骤、 企 系业　

计量

，时 由事董对会否符合相关是件条以及用采允公值价模 式的　 合性作 出承理或诺者表意见。发

２　 公允价将变 动损值作 益为“、 非 经性常损益 由”于地产房市　 。司的财 务状 况 、营果成受 宏观政策 、到经 市 波场动 、投资 资 、 消金 费　心者等理诸多等因素 的响影可产能较大幅度的波生动。 虽然 公　允 值模价能够 比式较实真的映公反 司财的务况状， 是但可会能　 报使表 用使无法正者确理解或难 以者理公解司的 常正产生 营经成　

场是一个具

有较风险的行高 ，业 在公采用公司价允值式模下 公　 ， 统人和方面的员挑。 战　参 考文

献

　

］ ［１ 企业计会准 ． 经则科济 出版社 。学０６ ２ 　

０

［ ２］国 会计 准则 ，际０　 ２ ３ ０

果，

至产生甚导误。 因 此 建，监议部管 将公允门价值变动损益 作　为