寄语春天--关于楼市新政重压下的猜想

寄语春天

“庚寅远去辛卯至，辞旧迎新又一春”

回顾2010，对于中国房地产市场可谓“跌宕起伏”，从一季度市场承袭2009年余波一路“高歌猛进”，到经历“国十一条”“国十条”的二季度“大幅调整”，再到“9.29”新政重挫下的三季度“低位回调”，直至四季度的“分化加剧”。具体体现如下方面：

政策环境：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前。为遏制房价过快上涨，2010年国家密集出台了一系列调控措施，通过诸如提高首付比例、提高二套房贷、停止第三套房贷等差别化信贷税收政策；部分城市限制家庭购房套数、限制外地人贷款购房、问责省政府和力促地方政府及各部委出台配套措施等行政干预措施；以此达到加大综合调控力度。这些对地方政府、开发企业、商业银行、购房者等主体行为均产生了显著影响。

土地市场：上半年供应量增长显著，下半年增速显著下行，地价水平高位震荡。2010年1-11月全国120个城市住宅用地累计上市量同比增长43%，成交量同比增长40%。由于受政策调控和成交结构的影响，楼面地价波动频繁，7月之后呈震荡上行之势。

房产市场：全国供应类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，部分重点城市需求下降显著，但房价整体仍呈上涨趋势。2010年1-11月全国房地产开发投资额同比增长36.5%，处于历史高位。全国商品房销售面积同比增长9.8%。房价全年高位运行，6-8月平稳，9月以来小幅上涨。国内贷款增速为25.0%，个人按揭贷款下滑最为严重。

继往开来。寄望2011年，春天的气息近了，中国的楼市寒冬却依然持续。“十二五”规划出台、“1.26新国八条”大棒、连续“加息”、房产税试点、“限购”“限价”“限贷”„„一波接一波的“寒流”向热火朝天的房地产市场袭来，在“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，房地产市场将面临更为严厉的政策环境。

调控政策不会放松，限购限贷只会从紧。“统一按销售收入全额征税”、“ 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率

的1.1倍。”、“从严制定和执行住房限购措施。”、“房产税试点推广”等措施无一不对市场产生巨大影响。政府更是限期各地方政府出台相关配套细则，并制定问责约谈机制。可谓“没有最严，只有更严”。

继续加大保障性住房建设力度，公租房成新的着力点。住建部明确了2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套，并加强保障性住房管理，健全准入退出机制，把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

土地供应力度继续加大，土地监管从严。增加土地有效供应，“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。”“在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地”，“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”，依法查处非法转让土地使用权行为和闲置土地企业。

同致行（中国）作为一家资深的房地产服务机构，在与行业合作伙伴携手走过硕果累累的2010年后，站在2011年“春天里”，审时度势，寄语2011年的房地产市场：

政策调控密集出台，旨在“打压”，而非“打死”。我们可以看到虽然楼市新政瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控和“限制”。但政府的出发点是打压房价过快上涨，遏制投机炒房，实现房地产健康稳定发展，而非抛弃房地产市场。

对于楼市而言短期内是利空的，但长期来看应是利好。政策针对的是地方政府和投机者，限购、加息、提高信贷利率等只能是阶段性调控行为，可以预见短期内买卖市场双方将会进入观望僵持状态，量价都会有一定下挫，三月“两会”召开将是全年风向标；而楼市的刚性需求、消费人口基数、中国城市化进程以及房产天然的保值增值功能、市场规律决定了楼市必然欣欣向荣，经过调控能形成健康稳定发展的市场，是最大利好消息！

开发企业面临新一轮行业大洗牌。2010年以来的一系列楼市政策调控和国家“十二五”规划等也明确预示房地产行业将进入一个较长期的调结构理性发展阶段，以前的“挖个坑就能赚钱”的暴利时代一去不返；房企将面临新一轮行业洗牌，走品牌化、集约化、精品化路线是必然出路；低碳、环保、绿色等成为未

来产业发展的新方向，这也给房企在物业设计、材料应用和居住理念等方面提供了巨大的创新空间和发展机遇！

房地产服务企业也会受到影响，对术业专攻要求更严更细。作为为开放商服务的代理企业，必然也会因新政受到影响，但作为地产行业的“军师”、“参谋”，应该能看到巨大的挑战也意味着无限的机遇；代理企业也将面临行业大洗牌，企业自身要沉淀的同时也要强化专业品牌，与开发企业同进退，更要早其一步，在市场趋势、产品创新、客户把握等方面提供有价值的研究建议；“不挣穷鬼（中低收入）的钱，要挣就挣有钱人的钱（高收入）”，大型房企需要“参谋”，大量中小型房企更需要“诸葛军师以救汉室”，这就是代理行业巨大发展空间；

正所谓“寒冬来临暖春近，用心耕耘来年丰”。

同致行（中国）丰硕2010，信心2011！！！

顾问部知识管理中心

2011年2月18日