第四章 房地产价格评估计算题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米, 折现率10％。 （1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
3000⨯2000⨯6
(1+10%)
2
=29752066(元)
2) 总建筑费用现值为：
1000⨯60%⨯10000
(1+10%)
0.5
+
1000⨯40%⨯10000
(1+10%)
1.5
=9190000(元)
3) 专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)
4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用) ×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280
6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)
（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价
为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。 （3）根据题意：
该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％) ×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)
（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
（4）
被估房地产十年租期内的收益现值=
8
(1+10%)
+
+
8⨯(1+2%)
(1+10%))
54
2
+
8⨯(1+2%)
3
2
(1+10%)
5
+
8⨯(1+2%)
4
3
(1+10%)
5
8⨯(1+2%
(1+10%)
+
15
10%⨯(1+10%
)
⎡1
⎢1-
(1+10%⎢⎣
)
⎤
⎥⎥⎦
=66.75(万元)
（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
1-
P 1=800⨯
115110
⨯100102
⨯106109
⨯1-
1
(1+10%
1
)
45
⨯
50
100101
⨯
100100
=785.4(元/平方米)
(1+10%)
1
1-
P 2=850⨯
115111
⨯100101
⨯106112
⨯1-
(1+10%
1
))))
45
⨯
50
100100
⨯
100101
=812.8(元/平方米)
(1+10%
1
1-
P 3=760⨯
115110
⨯100100
⨯106103
⨯1-
(1+10%
1
45
⨯
40
100100
⨯
10098
=841.53(元/平方米)
(1+10%
1
1-
P 4=780⨯
115110
⨯100100
⨯106100
⨯1-
(1+10%
1
))
45
⨯
45
10099
⨯
10099
=881.93(元/平方米)
(1+10%
4
P =
P 1+P 2+P 3+P 4
4
=
785.4+812.8+841.53+881.93
=830.41(元/平方米)
即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200
平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。
（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动
产总价，利用剩余法求取地价。 1） 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米) ② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元)
③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
④ 不动产总价=1620000×(P/A,8%,47)=19706113(元) 2） 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元）
3） 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m） （7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方
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米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。 （7）1) 该房地产的年租金总收入为： 1×7×12 = 84(万元) 2)该房地产的年出租费用为：
84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为：
64.38 ×(P/A,12%,10) = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元)
（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，
规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。 (8)
1) 完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%） = 8667.8（万元）
2) 建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×5000×4 /（1+10%）= 2891(万元)
3) 有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)
4) 目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元 5) 估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元)
（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来
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3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。 (9)
300×(P/A,9%,3) +p×(1+10%)×(1-6%)×(P/F,9%,3)=p p = 3759.4(万元)
（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。 (11)
1) 建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元) 2) 土地价格:
1100×1000×(P/A,6%,45)/ (P/A,6%,50)=1078638(元) 3) 房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)