案例精析丨无过错不动产买受人物权期待权的保护条件

裁判要旨

买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。

案情

2009年8月3日，姜霞与金富源房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：姜霞购买金富源房地产公司开发建设的位于海口市海甸岛东部开发区第八区（海景路86号海景花园）E型公寓第1幢20层2002号房（以下简称涉案房屋）。

签订合同的当天，姜霞向金富源房地产公司支付了全部购房款20万元和税费，金富源房地产公司将涉案房屋交付给姜霞使用，姜霞亦向物业公司交付了水电周转金、管道燃气开通费、物业费等相关费用。金富源房地产公司未为姜霞办理过户登记。

海南省第一中级人民法院于2014年9月11日作出（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书确认：捷联公司欠兆南公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息，金富源房地产公司对捷联公司的债务承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因捷联公司及承担连带清偿责任的金富源房地产公司均未履行还款义务，2014年12月5日，海南省第一中级人民法院查封了登记于金富源房地产公司名下的涉案房屋。

裁判

海南省第一中级人民法院经审理认为，作为商品房买卖合同中的买受人姜霞支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。

兆南公司与捷联公司、金富源房地产公司借款纠纷为其他债权，不能优先于已支付全额房款的姜霞的物权期待权受偿。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是姜霞是合法占有房屋的，其所享有的占有权亦应受法律保护，兆南公司基于其与金富源公司的债权不能排斥姜霞的合法占有权。

因此，姜霞基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。姜霞请求停止对涉案房屋的执行，理由充分。一审宣判后，兆南公司不服，向海南省高级人民法院上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

评析

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现行体制下，不动产买受人签订买卖合同后，不能及时进行登记的情况较多，买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权合意。若不赋予无过错不动产买受人物权期待权，其将面临其他金钱债权人就买卖不动产另行变价的风险。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》认为，建筑工程 价款的受偿权优先于抵押权和其它债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。本案所涉的兆南公司与捷联公司、金富源房地产公司借款纠纷为其他债权，即通过人民法院强制执行，实现以给付一定数额金钱为目的的债权，而姜霞享有的是物权期待权，姜霞对涉案房屋所享有的权利在效力上优先于申请执行人兆南公司的债权，故作为执行案件的申请执行人兆南公司如申请执行涉案房屋，将妨害案外人姜霞对涉案房屋享有的实体权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条规定，在未办理过户登记的情况下，只有第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，且对未办理登记手续没有过错，人民法院才不得查封。本案中，姜霞支付了全部房款和税费，已经实际对涉案房屋占有、使用、收益，姜霞对未办理过户登记并无过错，因此法院不得查封。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉及的是金钱债权的执行异议之诉，金富源房地产公司于2009年8月3日与姜霞签订《商品房买卖合同》，海南省第一中级人民法院于2014年12月5日查封了登记于金富源房地产公司的涉案房屋，姜霞与金富源房地产公司在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同；姜霞于签订合同的当天已向金富源房地产公司支付了全部购房款，金富源房地产公司于签订合同的当天将涉案房屋交付给姜霞使用，姜霞已合法占有涉案房屋，并向物业公司交付了相关费用，姜霞自2009年8月3日接收涉案房屋至今，通过长期、公开、合法占有形式公示了其对涉案房屋的所有权；根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，作为涉案房屋的开发商，金富源房地产公司负有为姜霞办理过户登记的合同义务，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人姜霞自身原因所致。故法院判决停止执行涉案房屋，是正确的。

来源丨中国法院网

作者丨刘鑫

我们只做最专业的「地产与工程法律」知识分享，欢迎探讨交流和惠赐稿件：

电话：0755-22661566