无锡某项目前期调研报告

无锡某项目前期调研报告

中瑞市场研究有限公司

一、地理人文环境

地理位置突出，环境优美

无锡位于江苏省东南部，东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。所以地理位置十分突出，交通便利。

无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里，其中市区1659平方公里，（建成区面积188.14平方公里，占市区面积11%）。山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%，山清水秀，自然环境优美。

图1 无锡地理位置图

资料来源：中瑞市场研究有限公司

吴文化发祥地之一，历史悠久，人才辈出

无锡拥有良好的自然环境，有利于科学技术的发展。西汉时，无锡已经建县，拥有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术，这一切都促进了无锡成为吴文化的发祥地之一。

经过唐宋等朝代一千多年的发展，无锡成为了苏南重要的经济发达地区，并且在高科技、

轻工业等方面成就杰出。

在二千多年历史中，无锡培养了许多各方面的人才，东晋大画家顾恺之、明朝地理学家与旅行家徐霞客、荣氏企业的创始人荣宗敬、国学兼文学家钱钟书等一个个响亮的名字是无锡在环境优美之外，增加了几分人文色彩。

二、投资环境分析

2.1相关社会指标分析

全市总人口近450万，市区人口占50%，且快于全市人口增长速率

2004年统计无锡全市总人口达447.19万人，而市区的人口有223.57万，接近全市总人口的50%。

从统计可以看出，无锡全市总人口1990年以来保持平稳，增长不大。而市区人口在1998年至2002年间却有一次较大的快速增长，原因在于无锡市区所辖范围的扩大，造成了市区人口增长速率大于全市人口增长速率。

图2 无锡总人口

数据来源：无锡统计年鉴2005

城市人口向多核迁移，新区发展顺利，人口引入较快

目前无锡市各区中人口总量较大是锡山区、惠山区和湖滨区，总人口均超过35万人。相比而言传统市区概念的崇安区人口不到20万，这说明市区住宅开发空间有限，另一方面人口在不断向外转移。

从人口密度来看作为传统的商业、行政和居住中心的崇安区、南长区、北塘区三个区，人口密度远远高于周边的区域，说明人口的转移需要一个较长的时间。

在4个人口密度较低的区域中，我们可以发现新区的人口密度是最高的，达到了1416人/平方公里。这说明短短十年左右，新区人口引入成功，发展顺利，已成为了一个对无锡人较有吸引力的区域。

图 3各区人口总量及密度

数据来源：无锡统计年鉴2005

人均可支配收入已近14000元，仅次于苏州，且近几年保持二位数高速增长

无锡人均可支配收入从1990年以来一直保持了快速的增长，人均可支配收入从1990年的1883元到2004年的13588元，增长了721.61%。

人均可支配收入在九十年代中期出现了超过50%的增长速度，而在2002年以来的几年，无锡的人均可支配收入更是以每年超过16%的速度递增，正在创造新的一轮高速增长。

图 4人均可支配收入及增长情况

无锡国内旅游人数超过一亿人次，旅客来源呈现国际化趋势，国际游客滞留天数保持

在2.5天/人左右

无锡凭借优美的自然环境和近年来新建“三国城”、“唐城”等现代旅游设施，每年吸引国内游客超过一亿人次。同时无锡的国际旅游人数正在以每年超过20%的速率增加，年接待国际游客已超过50万人。

无锡境外旅游正在呈现一种国际化趋势，港澳台地区的游客比例从2001年的超过42%，逐步下降到2004年的35%左右。国际游客的平均滞留天数平稳保持在2.5天/人左右。

图5 国际游客数量和港澳台游客比例

数据来源：无锡统计年鉴2005 图6 国际游客平均滞留时间

小结

¾ 无锡城市人口稳步增长，伴随着人口向新城的迁移，城市正在向多核方向发展。 ¾ 城市居民可支配收入已近14000元，仅次于苏州，并以每年超过16%的速度增加。 ¾ 依托自身优势，年接待国内旅游人口一亿人次，国际旅客超过50万人。国际旅游

人数年增长保持在20%以上。

2.2相关经济发展环境分析

GDP达到2350亿元，连续4年保持以二位数增长，目前城市正进入新一轮增长期

无锡市一直保持着稳步而高速的增长，2004年已达到2350亿元，成为了江苏省两个GDP超过2000亿元的地区之一。2000年以来无锡市又进入新一轮高速增长，GDP的增长速度从5%跃升至23%，显示着这座城市正经历着一个新的高速发展期。

图 7无锡GDP及增长情况

数据来源：无锡统计年鉴2005

GDP总量在长三角仅次于上海、杭州和苏州

从最新的统计我们可以看出，无锡市GDP在长三角主要城市的对比中名列前茅，仅次于

GDP略高于2500亿元的杭州，远远高于除苏州外江苏其他城市，显示着无锡经济的活力十分强劲。

图 8长三角重要城市GDP情况

数据来源：无锡统计年鉴2005

无锡二、三产业发展稳定；三产比重位居长三角省级城市之后，发展潜力较大

无锡市目前的第一产业比重已经接近2%，比重微乎其微。第二产业和第三产业分别占到近60%和40%左右，处在工业发展的中级阶段，未来还有一段快速发展的时期。

从第三产业的比重，我们发现，无锡市第三产业占到GDP总量超过40%，仅次于上海、杭州和南京三个省级城市，说明无锡在发展第三产业上拥有可与这些城市相媲美的独特优势，如果继续合理利用，发展潜力较大。

图 9无锡产业发展情况

数据来源：无锡统计年鉴2005

图 10长三角主要城市三产比重

数据来源：无锡统计年鉴2005

2002后房地产发展速度加快，开发比重翻番

2002年以前无锡的房地产投资比重占到GDP不足4%，但是自2002年以来，随着全国房地产投资热潮后，无锡的房地产投资进入了一个新的发展时期，到2004年无锡房地产开发占到GDP的8.32%，较2002年翻番。

图 11无锡房地产开发占GDP比重

数据来源：无锡统计年鉴2005

外资对无锡投资总量正在减少，但是投资的附加值正在增加

无锡对外资一直保持较大吸引力，1998年至2003年外资对无锡的投资一直保持增长态势，1997年至2000年外资投资增速一直呈现上升趋势。

从2001年以来FDI增速开始下降，2003年以来增速呈现更快的下降趋势，2004年出现了负增长，FDI总量也在2004年首都出现了新世纪以来的下降。但是与此同时外资的投资形势正在向独资发展，可见外资对区域市场和行业发展看好，外资企业在无锡的发展进入稳步成长壮大期。

图 12 FDI及增长情况

数据来源：无锡统计年鉴2005

图 13 独资企业比重

数据来源：无锡统计年鉴2005

进出口总额年均50%的比例增加，出口总额超过100亿美元，贸易附加值增加

2004年无锡进出口总额超过200亿美元，达到218.46亿美元，出口总额超过100亿美元。统计数据显示无锡进出口正在以每年50%左右的速度稳定增长。

从进出口形势来看，一般贸易和来料加工贸易各占到近40%，说明对外经济发展中简单贸易的比重正在减少，深加工贸易将使得无锡的制造业的附加值更高。

图 14无锡进出口贸易情况

数据来源：无锡统计年鉴2005

小结

¾ GDP达到2350亿元，连续4年保持以二位数增长，城市正进入新一轮增长期，GDP

总量在长三角仅次于上海、杭州和苏州。

¾ 无锡二、三产业发展稳定；三产比重位居长三角省级城市之后，发展潜力较大；

房地产投资比重几年发展速度增加，占GDP的8%左右。 ¾ 外资对无锡投资总量正在减少，但是投资的附加值正在增加。

¾ 进出口总额年均50%的比例增加，出口总额超过100亿美元，贸易附加值增加。

2.3其他硬件环境分析

对外交通四通八达，市内道路改扩建加速，为无锡城市高效运作提供保障

无锡的地理位置突出，交通发达，通过铁路、公路、水路和空路，连接着许多的重要城

市，并且这些交通网络，在无锡形成了一个交点。

铁路：京沪铁路从无锡腹地穿过，是目前正在运营的重要的国家铁路干线。规划中的京沪高速铁路也将通过无锡。

公路：无锡已建成四通八达的公路网，包括京沪（北京-上海）、沪宁（上海-南京）、锡澄（无锡-江阴）、锡宜（无锡-宜兴）、宁杭（南京-杭州）、沿江高速公路、312国道和104国道，是北京到上海、同江到三亚、上海到成都三条高速公路的交汇点。这些公路构成了无锡公路网的主骨架，加上纵横交错的其他等级公路，使无锡成为重要的公路枢纽。 水运：无锡北依长江、南濒太湖，京杭大运河贯穿全境，3大水系和7条主要航道，形成了无锡发达的水运体系。

航空：无锡拥有自己的机场（国内民航机场），同时无锡距离上海浦东国际机场180公里，上海虹桥国际机场120公里、南京禄口国际机场180公里，有利于无锡走出长三角，走向世界。

无锡在近年对古城市区交通网络进行大力改扩建工作，2004年针对了老城墙沿线——解放环路及相关道路和蠡湖新城区域重点道路进行改扩建和新建。改建后市区主要道路多数达到4—6车道，部分道路达到了8车道的高标准，从而提高了城区道路通行能力，为城市的高效运行提供了基础。

图 15无锡城市交通体系图

资料来源：无锡规划网

中瑞市场研究有限公司

注重国际化商业环境培养，增加城市吸引力

无锡依托区域交通枢纽的有利条件，加快发展与国际接轨的现代商贸业，全市有商业企业1万多家，从业人员30多万人。有大型零售商业企业12家，大中型商场40家，基本形成了城中有大商场，城郊有大市场，城乡有连锁店的商业网络。

中山路商业街，商业大楼林立，形成了以无锡商业大厦为骨干的大型商业群体。同时全市已有6家外资商业企业。与日本合资的无锡八佰伴、德国的麦德龙超市、欧培德建材超市、法国的家乐福超市等世界著名商业大公司的进驻，推动了无锡商业快速发展。

这些商业建设不仅方便了无锡的百姓，更使得来无锡的游客和外来工作人员能够享受国际化的商业服务，增加了城市的吸引力。

图16 无锡中山路沿线商业环境

资料来源：中国无锡网

2.4 投资政策灵活，产业开发范围较大，酒店宾馆物业属于限制外商开发物业

从其开放投资产业的范围和种种引导投资工作的完善上可以看出，无锡政府在投资政策环节上做到了尽量的灵活和自由。

由于无锡为一个重要的旅游城市，所以在酒店宾馆物业这样行业，外资受到一定的限制。

11 该报告创制于2005年，已过合同约定保密期。

上海中瑞市场研究有限公司版权所有，未经许可，不得引用！