房地产首付分期策略(分享)
西安市房地产市场首付分期策略
目前西安市场销售过程中，多采用首付分期方式进行销售，可降低销售门槛，提高项目去化速度，其中以公寓销售做首付分期最为主流，以下为目前市场上常用的三种首付分期方式：
一、 提高单价，增加贷款额度，降低首付；
按照（A ，A1户型）首付1万，（B 、C 、D 、E 户型）房源首付5万进行执行，具体房源贷款及首付情况如下：
注：以上方式未计算税费，实际操作过程中，需公司财务核算房价高出是部分税费（税率约为10%）。实际销售过程中房价还需增加税费约为12000—18000之间（不同户型，税费不同）
通过提升产品单价，提高贷款额来降低首付的方式进行销售，具体操作流程如下（按照首付1万元进行测算）
1、 客户确定房源后，现场优惠结算完成后，进行房价反算；
2、 房贷计算方式：【（原房款-1万）/70%—原房款】*税率+原房款=实际房款； 3、 客户实缴款为1万元首付+按揭剩余零头+电商费用（6000元）；
4、 客户缴纳电商费用，签订相关房屋协议。开发商出具收款收据（1万元首付票据+
按揭剩余零头）
5、 办理银行按揭前，开发商出具实际房款的30%收据，客户凭此收据办理银行按揭。
（此30%收据客户由开发商向银行提供，不经过客户）
二、 首付分期；
首付按照每半年一付形式进行支付，降低首期付款额度，最终实现低首付门槛。
注：以上价格仅做参考值； 具体操作流程如下：
1. 客户定房后缴纳首期款3万元（5万元），开发商开具3万元（5万元）收据； 2. 开发商向银行开具剩余20%首付款收据，用于办理银行按揭手续； 3. 客户自定房之日起180天内，缴纳第二笔首付款4万元（5万元）； 4. 客户自定房之日起180天内，缴纳第三笔首付款（剩余30%首付）；
5. 在客户签订首付分期定房协议时，需在协议中声明，若客户未能按期缴款，开发商
有权对其房源进行挞订。
三、 引入第三方贷款；
通过引入第三方公司，给予客户首付款贷款，降低客户首付。
客户通过第三方贷款机构进行贷款，目前市场上第三方贷款利率为15%左右，客户通过第三方贷款，支付首付款，降低首付。
四、 采用建议
通过对比三种方式，项目建议我项目采用提高单价，套取银行贷款的模式进行低首付销售，主要原因为：
1. 方式一相对风险较低，不会带来客户恶意欠款，同时可为项目带来100%回款
（证件齐全后），客户承受资金压力较小，基本房款已转嫁为银行按揭，客户易于接受；
2. 方式二相对较为合理，不会产生税费问题，但存在垃圾客户风险； 3. 方式三利于回款，且开发商自身风险较低。