如何理解不动产纠纷专属管辖

摘要 涉及标的为不动产的纠纷往往因物权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷而起，此时不动产的专属管辖权能否成为确定管辖的唯一依据存有争议。不动产的专属管辖必须适用于因不动产而引发的纠纷，对于不动产上牵连事件的诉讼，双方协议约定管辖优先。

关键词 不动产纠纷 专属管辖 协议约定管辖

作者简介：胡蓓，上海市卢湾区人民检察院民检科助理检察员，法学硕士

中图分类号：d920.5文献标识码：a文章编号：1009-0592(2011)09-069-02

一、基本案情

冼某（申诉人）委托上海某商务信息咨询有限公司居间购买本市长宁区青溪路770弄25号1405室房屋。签订《购房协议书》之后，冼某按约定支付了四百万元房款，却迟迟未能得房。因此冼某、李某（被申诉人）及上海某商务信息咨询有限公司三方就该房屋买卖纠纷签订了一张《还款协议》，协议约定因李某为法人的上海某商务信息咨询有限公司为冼某购买上海市青溪路770弄25号1405室的房屋没有成功，且上海某商务信息咨询有限公司目前资不抵债，现李某愿承担该公司所欠冼某的房款400万元。如有争议，双方可起诉至本协议签订所在地法院，该协议签订于上海市卢湾区徐家汇路105号。因李某一直未予还款，冼某向上海市卢湾区人民法院起诉要求判令李某返还人民币400万元。

法院主持调解，李某未到场，由其代理律师参与调解。双方达成如下协议：调解协议签收当日李某给付冼某人民币20万元，2010年2月11日前李某给付人民币80万元，其余款项从2010年3月起每月30日之前给付人民币50万元，至付清止。双方在调解笔录上签字认可。

民事调解书生效后，李某拒不还款，法院强制执行未果。冼某就调解书向检察机关提出申诉，认为本案纠纷起因是基于《购房协议书》的不动产纠纷，故应当由不动产所在地长宁区人民法院专属管辖，卢湾区人民法院没有管辖权。双方在《还款协议》中对管辖法院进行的约定是违背不动产专属管辖规定的，卢湾区人民法院受理本案是错误的。

二、分歧意见

检察机关审查此申诉案后，对于涉及标的为不动产的纠纷（包括物权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷）的专属管辖权问题，有两种不同的观点：

第一种观点认为，根据我国《民事诉讼法》第34条第1款第1项对于不动产纠纷专属管辖的规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”，所有涉及不动产纠纷的案件应统归不动产所在地人民法院管辖。本案的实质是房屋买卖合同纠纷，《还款协议》是因冼某签订《购房协议书》并支付了全部房款后，某商务咨询公司不能交房所致。《还款协议》是对《购房协议书》的补充，属于法律规定的不动产专属管辖范畴。卢湾区人民法院对本案不应有管辖权，即使双方有协议管辖的约定，也应适用法律规定的专属管辖规定，由不动产所在地上海市长宁区人民法院管辖。

第二种观点认为，并不是所有涉及标的为不动产的纠纷都应适用专属管辖的规定。本案的实质因《还款协议》的签订而转化为冼某与李某之间的债权纠纷，与不动产仅有牵连关系。当事人按协议约定起诉至上海市卢湾区人民法院，属于协议管辖，不违反不动产专属管辖约定，卢湾区人民法院对本案有管辖权。

三、法理研究

笔者同意第二种观点，本案系不动产上牵连事件的诉讼，没有体现不动产纠纷的“特殊性”，不应适用不动产专属管辖的规定，双方协议管辖约定有效。理由如下：

（一）准确理解“不动产纠纷”的内涵

民事诉讼法中的专属管辖是指法律强制规定某些案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院。我国《民事诉讼法》第34条第1款第1

项对于不动产纠纷作出了专属管辖的规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”但对于何为不动产纠纷，不动产纠纷的范围，立法并无进一步明确规定，导致实践中基于对不动产纠纷的不同判断，适用不动产专属管辖制度无统一标准。

理论界对于不动产纠纷的理解可归纳为三种：一是“因不动产提请的诉讼，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼”?p。二是“因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等”?q。三是“法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷”?r。

笔者认为，对于《民事诉讼法》第34条的理解不应采用“一刀切”的文牍主义理解方法，将所有涉及不动产的纠纷统归不动产所在地法院管辖实际是违背了立法关于设立不动产专属管辖的初衷的。专属管辖是鉴于纠纷产生的特殊性，强制不动产所在地法院管辖，便于法院进行调查、勘验、及时查明案件和顺利执行案件。对于涉及以不动产为标的的合同纠纷，比如要求支付价款、租金等，只要不涉及不动产本身，法院无需对不动产进行调查，那么就没必要非得适用专属管辖。从我国法律设立专属管辖的目的着手，理解分析《民事诉讼法》第34条，可以认为对于涉及不动产纠纷的案件，要区分案件性质分别对待，适用专属管辖制度的仅是部分不动产纠纷。

随着我国《物权法》的颁行，我国的不动产纠纷可划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。两种不同性质的不动产纠纷应分别适用不同的管辖规则。不动产物权纠纷，是因物权的成立、归属、效力等物权关系产生的纠纷，包括不动产所有权的确认纠纷、不动产的分割纠纷和不动产边界的确认纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；而不动产债权纠纷，主要指房屋买卖、租赁、赠与等合同纠纷，该类纠纷诉讼标的是合同关系，是当事人在履行合同过程中发生的纠纷，不动产仅是合同的标的物，不动产不能改变纠纷的性质，其仍为债权债务纠纷，故适用一般地域管辖规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，同时依据合同管辖规则，当事人还有协议管辖的自由。

由于不动产是重要的财产，权利义务关系相对复杂，涉及多方利害关系人的权衡，因此不动产纠纷具备“特殊性”，专属管辖具有优先性、排除性和强制性，既能解决不动产纠纷，保护国家利益和社会公益，同时也符合诉讼效益原则。但在本案中，无论是《购房协议书》，还是《还款协议》，实际都是因不动产房屋买卖而订立的相关协议。本案是申诉人冼某与被申诉人李某在履行房屋买卖合同过程中因一方无法履行义务而发生的纠纷，尤其是当双方签订了《还款协议》时，已明确表示房屋购买失败，无法交付给冼某，由李某承担归还冼某人民币四百万元的民事责任，双方为债权债务关系。因此本案诉讼标的最终指向的并非不动产，不动产仅因为牵连关系体现在案件中，纠纷的解决与不动产本身并无直接关系，不涉及对于不动产的调查、勘验、及时查明和相关执行，反映不出不动产纠纷的“特殊性”，更不能体现出合同的意思自治。如适用专属管辖，有违我国法律设立专属管辖的初衷。相反，若适用法定的合同纠纷管辖规定，并允许当事人协议管辖，则更为科学合理，既避免涉及不动产的纠纷大量集中至某些法院进行审理，均衡利用诉讼资源，也符合契约自由、当事人意思自治的精神。

（二）域外立法的有益启示

我国立法对于不动产纠纷的专属管辖过于笼统，不动产纠纷管辖制度存在不足之处，导致审判实践中对于大量与不动产相关的纠纷的管辖有很大的困惑和争议。而在域外，不少国家对于不动产专属管辖制度的立法则更为详尽，确定性与灵活性兼顾，符合诉讼便利的原则。 德国民事诉讼法对于不动产纠纷的专属管辖制度是将涉及不动产的案件分

为三种类型并适用不同管辖的规定。一是不动产物权诉讼的专属管辖。《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产的专属审判籍第24条规定：“（1）主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。（2）关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，以供役地或承受负担的土地所在地定其管辖。”?s二是不动产牵连事件的管辖选择。德国民事诉讼法将不动产物权之诉规定为专属管辖，而对其余牵连诉讼事件中的诉讼赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择被告住所地法院管辖或者不动产所在地法院管辖。例如该法第26条规定：“对于不动产的所有者或占有者，本于其所有的或占有者的资格，而提起对人的诉讼时，因侵害土地而提起诉讼时，以及因征收土地而提起损害赔偿之诉时，都可以向不动产审判籍的法院提起。”?t三是房屋使用租赁或用益租赁案件的专属管辖。《民事诉讼法》第29a条第一款规定：“对因房屋租赁和用益借贷关系产生的争议最终由房屋所在地的法院专属地域管辖。”?u

综上借鉴与分析，本案系不动产上牵连事件之诉讼，其实质是债权债务纠纷，不应适用不动产专属管辖的规定，双方协议管辖约定有效。同时，对于我国不动产纠纷专属管辖制度，立法上应尽快作出具体细化的规定，针对不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，适用不同的管辖规定，前者适用专属管辖，后者则尊重当事人意思自治，采用一般地域管辖并允许协议管辖，以此统一实务操作，完善我国不动产专属管辖制度。