房屋和土地分别抵押,效力如何?
房屋和土地分别抵押，效力如何？ 2015-07-14 09:48:29 来源： 中国土地 作者：刘志强
问题：
开发商甲公司在某城区拥有一块土地，为进行房地产开发，公司将土地抵押给A银行，并办理了土地抵押权登记。房屋完工后，甲公司又以该楼房为担保物，向B银行贷款，并办理房屋抵押登记手续，但是并未在土地管理部门办理土地抵押登记。其后，甲公司无力偿还A银行和B银行的债务，同时被两家银行要求实现抵押权。 两家银行应当如何受偿？
解答： 我国立法坚持“房地一致原则”，即建筑物的所有权人与建筑物所占用土地的使用权人保持一致。《物权法》第180条列举的可抵押财产中，建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权均可成为抵押权标的。由于我国不动产统一登记制度尚未建立，实践中往往出现土地和房屋分别抵押的现象。对于此类现象应当根据《物权法》的有关规定，对抵押权人的利益作出合理安排。 一、单独抵押土地使用权的，抵押效力不涉于地上新建的建筑物 《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，对于地上没有建筑物的土地使用权，法律允许土地使用权单独进行抵押，并且地上新建的建筑物不属于抵押财产的范围。但抵押权实现时，为了保障“房地一致”，应当对房地一并处分，来实现土地使用权和房屋所有权的使用价值和交换价值。 二、单独抵押房屋的，土地使用权应当一并抵押。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据该条规定，地上建筑物抵押的，建设用地使用权也应当一并办理抵押手续。即使抵押权人只办理了房屋抵押登记，没有办理建设用地使用权登记，建设用地也应作为抵押财产进行处置。
三、抵押权实现的顺位上，办理了抵押登记的抵押权优先。
在已经对土地进行抵押的情况下，再对地上建筑物进行抵押，会构成对土地使用权的重复抵押，即债务人以同一抵押物分别向数个债权人进行抵押的行为。《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”虽然法律规定抵押地上房屋的，建设用地使用权视为一并抵押，但是此时土地上设立的抵押权属于未登记的抵押权，缺乏公示效果。为了保护交易安全，特别是第三人的利益，在受偿顺序上未登记的抵押权要劣后于已经登记的抵押权。
本案中，A银行享有登记了的土地抵押权，但对地上建筑物不享有抵押权；B银行同时对土地和地上建筑物享有抵押权，但是由于土地的抵押权并未办理登记，因此在实现顺序上劣后于已经登记的抵押权。因此，在两家银行实现抵押权时，应当对土地和房屋一并进行处置，但是土地的价值和房屋的价值应当分别进行评估和划分。在土地价款上，A银行优先于B银行受偿；在房屋价值上，B银行独自优先受偿。
（中国土地矿产法律事务中心）