中国个人住房贷款政策及价值取向研究

金融视线

Financial View

中国个人住房贷款政策及价值取向研究

王巍卓　沈阳师范大学国际商学院　１１００３４

机构贷款基准利率，但对房产的非合理需求缺乏有效控制，投机炒房快速增长，同时，中低档住宅供应比例下降，导致房地产供给结构严重不合理。此后，国家利用信贷、税收等经济手段，提高房产交易成本，抑制房产投机需求，但结构性矛盾依然存在，中低价住房和经济适用房的比例偏低。２００６年，国家在行使多种经济手段【关键词】

的同时，吸取了前两年的教训，通过出台个人住房贷款；政策；问题

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的

一、宏观经济背景下中国住房贷款意见》，弥补了房贷政策的不足，直接宏观政策的演变调控住房结构，并有区别地调整住房消费

１９９８年是我国取消福利分房，开展住信贷的首付比例，引导合理消费。房制度市场化改革的起步之年，此后，也②房贷政策的松动——大量空置房是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的２００４年以前，在积极财政政策调控一个时期。住房消费的增长与社会经济的下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”发展密不可分，显现正相关的连带效应。特征。“十五”期间，许多城市将房地产业

总体来看，国内宏观经济的发展趋势列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响是稳步提升的，国家在制定产业政策时会和调控房地产的投资和需求，局部地区房采取相机决策，特别是如前所述，房产政地产投资过热，购买多套住房的投机需求策是一种短期性政策，会按照经济发展态增加，导致全国范围内越来越多的空置房势和政府调控意图进行变化。１９９５年以来，难以消化，房贷政策出现松动迹象。２００５我国商业银行的个人住房贷款业务可以划年，国内商品房空置率达２６％，大大超过分为三个阶段，一是政策启动阶段（１９９５—国际公认的５％～１０％的警戒区间。因此，１９９８年），商业银行在这一时期开始办理个从政策层面看，支持经济型住房发展、支人住房贷款业务，并从１９９８年下半年起，停持有效需求的房贷政策总体趋向不会改止住房的实物分配，实行住房货币化，为变，只是在刺激个人住房消费需求方面会住房金融的发展奠定了基础。二是扩张发有所收缩。展阶段（１９９９—２０００年），国家通过中央银③房贷政策的风险——信用环境差行发布了多项鼓励政策，在优惠利率、贷信用环境建设是国内大部分行业，包款额度、贷款期限等方面尽可能地降低放括房地产行业持续、健康发展的一个软贷门槛，支持个人消费信贷。三是规范调肋。近几年，国内部分经济发达地区的金整阶段（２００１～２００６年），针对个人住房贷融机构与咨询中介机构联合，建立了个人款过程中出现的违规行为，人民银行为降联合征信系统，为有效防范房地产信贷风低金融机构风险、规范房产金融市场秩序、险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要抑制房产投机行为，及时收紧放贷条件，加作用。目前，全国范围内的征信系统还没强了对个人住房贷款的管理。有真正建立起来，金融机构之间的资源共

享、平台合作在短时间内难以实现，所以，

二、房贷政策存在的问题及评价市场环境下的信用建设与维护还有待进一

住房问题是关平民生的大问题，近几步加强。年国家出台一系列的调控措施，但效果并不是非常明显。房贷政策虽已及时进行调三、加强个人住房贷款风险控制的整，但房地产市场仍然存在住房结构不合措施建议理、部分城市房价上涨过快、中低收入居①强化个人住房贷款的保险机制民住房难以满足等问题。商业银行就贷款抵押物价值为标的，

①房贷政策的盲区——结构性矛盾要求借款人向保险公司投保住房抵押财产２００４年以后，人民银行多次上调金融保险。２００２年４月后，保监会对原保险范【文章摘要】近几年来，中国房地产业作为国民经济的重要增长点，为推动经济的高速发展发挥了重要作用。同时，房地产投资过热、房价高涨等问题也在一定程度上干扰了经济秩序。

围进行了调整，除对抵押物的不可抗力导致损失进行保险外，另对借款人由意外造成的伤亡，丧失还款能力，由保险机构偿还贷款余额。这项个人住房贷款综合保险品种在很大程度上，降低了银行与借款人的风险。然而仅此一项保险还不足以分解银行的风险。建议增加由房地产开发商投保以银行作为第一受益人的责任保险；由借款人或银行投保的以借款人信用为标的，银行为第一受益人的保证保险；由银行每月就个人住房贷款人余额按比例缴纳保险金，对于逾期超过某月的贷款，保险公司支付逾期部分的赔偿金（保险品种创新），当然，这种险种需要　计算　一个比较合理的保费。一旦出现风险，银行可直接向保险公司行使保险权益，使债权获得最大限度的保障，实现风险合理有效的转移，把贷款风险控制到最低限度，也可使银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来。

②尽快建立健全个人住房贷款的法律体系

尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规。应对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、个人债务的追偿、甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定。进一步完善抵押、拍卖制度，简化手续，提高效率，切实解决抵押物处置难的问题。商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险。谨慎受理低收入居民的第一套住房贷款；谨慎受理购买小户型、低总价住房的第一套贷款；必要时可要求降低贷款成数，或追加担保物。再如，在办理个人住房按揭贷款过程中，可要求抵押物所在地公证处对抵押合同进行“强制执行”的公证，一旦发生严重不履约，可直接向法院申请执行，缩短处置时间和费用。

【参考文献】

１、张勇，个人住房贷款的风险与防范，现代金融，２００５，（１２）　．２、韩双，个人住房贷款的风险来源与防范，海南金融，　２００５，（０４）　．

MODERN BUSINESS

现代商业

33