小产权房转正难 业主将承担巨大的市场风险

凤凰房产3月11日讯 3月1日，《不动产统一登记条例》“落地”，包括集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权等在内的十类不动产，将在全国范围内进行统一联网登记。一直处于“走钢丝”的小产权房也由此引发争议。

小产权房自诞生之日起，就没有过“正式身份”，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房。在成都，小产权房主要集中在郫县、双流、新都、金牛区和武侯区等地。

小产权房能否“转正”？“权”归何处？就此，凤凰网成都站组织了观察家智库专家进行讨论，专家们表示，小产权房作为违法建筑，虽然一刀切的“拆除”不太可能出现，但从目前来看，国家是不会承认其合法权益的。并且作为特定时代的产物，小产权房无论是居住还是投资，将会承担翻倍的市场风险，并且风险将永远存在。

刘璐：成都 老年人是购买小产权房的主力

（观察家智库专家、西南财经大学经济学院副教授）

小产权房的情况很复杂，包括了农村集体用地、新居工程和拆迁安置房三类房屋，当前的小产权房主要问题就是在集体用地的宅基地上建设的住房，销售给了城市居民。当然，还有一种小产权房是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。这个问题就更大。

几年前的数据显示，2010年成都在建在售的小产权土地总面积超过4000亩，总房源超过4万户。主要集中分布在郫县的团结镇、三道堰及古城镇等场镇上。郫县小产权土地开发量一度占到成都在售小产权开发土地面积的一半。金牛区和武侯区、新都、双流等区域也有一些。

与小产权所在区域的商品房销售价格相比，小产权价格要比商品房销售价格低不少，这主要是由于小产权房的土地成本很低。一些对价格敏感的人群，如养老的老年人、低收入年轻人等，也有人买来就是投资。从成都的情况来看，老年人是购买小产权房的主力。

但是，国家不承认小产权房，这显然会影响小产权房的流通和交易，对投资来说也是一个巨大的风险。此外，针对小产权房，不动产登记已明确规定，小产权房不会登记在册，不会颁发不动产权证书。

至于如何解决小产权房的问题，特别是已经有的巨大存量，很可能还是会具体问题具体分析。一刀切的“拆除”也不太可能出现，但目前来看国家是不会承认其合法权益的。

陈宝存：小产权房的统计与管理处于一个模糊地带

（观察家智库专家、独立经济学家、楼市春天派掌门人）

小产权房有一种类型实际上是属于没有经过审批，便建在耕地上头，这属于违章建筑。众所周知，耕地是不能作为住宅，是不能盖房的，所以这就造成了一部分小产权房。再有一大部分小产权房，是在城市化过程当中，城中村改造的项目。这部分项目，按正常的程序来讲，是先做土地拍卖的。但是在旧城改造过程中，并没有进行土地拍卖，没有土地证，那么后期所有的手续都没有。所以这也造成小产权房不断增多。

客观上来说，目前小产权房这块没人管理，没有人知道全国小产权房是一个什么样的情况。所以也没有人知道小产权到底是有多大的量。但是在耕地上建立的小产权房，这方面的数据应该不是很大。

现在小产权房占大比例的是新农村建设，建于城市边缘地区的小产权房。农村上楼之后盖的住宅，除了自己用的之外，其他的是不能盖住宅的，这个是有明确规定的。但是现在就大量的建了住宅，造成了小产权房。而指望小产权房通过登记变成大产权房，这个希望是没有的。

目前，小产权房处于一个十分尴尬的境地。既不能转为大产权，但是又不能把它们拆除。但这种情况还将会持续下去。这方面的问题难度很大，比如深圳，在深圳有大量没有合法房产证的住宅，大约占了深圳房产的一半左右。像这种情况，你说到底是收它还是不收它？是管理还是不管理？

由于小产权房不能登记，会造成不动产登记难度加大，几乎就是无法完善。所以我一直不看好房产登记。而小产权房，也只能先暂时放着，至于以后怎么处理，就不太清楚。

闫涛：小产权房如果转正 对购买商品房的人来说是不公平的

（观察家智库专家、克而瑞信息集团西南区域总经理 ）

小产权房既不经过备案，也不经过销售产权办理，因此没法统计它的存在面积。相对来说，小产权房基量最大的多数发生在商品房价格较高的区域，基本上是集中在华南、华北、华东这三个地方。

从全国层面上来说，成都不算小产权房特别严重的地区，但是几年前乃至十几年前，在成都的武侯区、高新区，是挺多的小产权房小区，包括今天的十陵、龙潭，其实都有。可以说，小产权房在成都仍然存在，影响还不小。

如果国家让小产权房“转正”，那么实际上就对购买商品房的人来说是不公平的；若是不“转正”的话，毕竟有那么大的积压，我个人认为国家在小产权房这件事情是不会放开的。

小产权房作为特定时代的产物，它的风险将永远存在。小产权房长期处在尴尬的市场境地下，住小产权房和买小产权房，都是有风险的。而小产权房的拥有者，花了比别人更少的钱，却获得了和别人一样的居住资格。换句话说，你得到的更多，那你就需要付出更多，而付出的就是比别人承担更多的风险。

作为国家已经定性的非法违建，小产权房是没有出路的，并且还要承担翻倍的市场风险。小产权房作为非法违建，这要看国家这把刀什么时候落下来，就算这把刀没落下来，那么也会一直挂在头上。

林春柏：没有合法身份 既不能正常交易 还面临被处理的风险

（四川广力律师事务所律师）

小产权房本身不是一个法律概念，严格按照法律规定，应该叫违法建筑。在建设过程中，违背了有关土地使用、房屋建设等一系列法律法规。小产权房没有合法身份，就不是合法财产，不能正常交易、也不能抵押贷款，理论上还面临被作为违法建筑撤掉的风险。

商品房开发，需向政府购买土地使用权，缴纳土地出让金。在开发建设过程中，还需要缴纳各种税费，政府也要对开发建设的个个环节予以监督管理。而小产权房的建设，往往直接从村委会或乡政府“购买”或租赁土地，土地的性质通常不是国有土地而是集体土地，在修建过程中往往也绕过规划建设部门的监督管理。

政府没有从小产权房建设和销售中收到依法应当收取的税费，所以政府对小产权房转正积极性不足。而所谓的小产权房补缴税费，只是理论上的，很多小产权房的修建人，早就拿钱走人了，找不到人补缴。如果不补缴直接宣布转正，对其他购买商品房的业主，造成“守法吃亏”的状况，又是不公平的。